【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)管理區(qū)域。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭(zhēng)議的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定，或者由開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)確定。第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域劃分后，建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將下列材料向物業(yè)買受人明示，并作為買賣合同的附件：（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；（二）共用部位的名稱、位置和面積；（三）共用設(shè)施設(shè)備的名稱、用途；（四）物業(yè)管理用房的位置和面積。第四十八條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約包括下列內(nèi)容：（一）使用維護(hù)物業(yè)共有部分的規(guī)則；（二）使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；（三）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；（四）分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式；（五）違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會(huì)通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。第四十九條 現(xiàn)售商品房出售之日三十日前，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。第五十條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自備案之日起五個(gè)工作日內(nèi)將備案情況書面報(bào)告市物業(yè)管理行政主管部門。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案后的臨時(shí)管理規(guī)約在銷售場(chǎng)所公示。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。第五十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，但業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第五十二條 新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，與竣工驗(yàn)收資料不符的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整修。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在承接查驗(yàn)過程中共同侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（五）業(yè)主名冊(cè)；（六）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。第五十四條 承接查驗(yàn)過程中，因建設(shè)單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項(xiàng)目存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接該項(xiàng)目。承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)資料向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案。物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十六條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《居住區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)合同》要求，并在建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中載明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：（一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)提供；（三）物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照辦公用房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主委員會(huì)依法備案之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交辦公用房。物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，無償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。任何單位和個(gè)人不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者改作他用。第五十七條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者資質(zhì)證書的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第五十八條 前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關(guān)義務(wù)，但尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域六個(gè)月前書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，決定管理模式。第五十九條 物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，交付使用后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第四章 物業(yè)服務(wù)與管理第六十條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)管理服務(wù)，不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。第六十一條 業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案。第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接手續(xù)。交接雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案。第六十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)的基本情況；（二）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)；（三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求；（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；（五）物業(yè)的維修和養(yǎng)護(hù)要求；（六）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；（七）合同的期限、變更和解除；（八）合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式；（九）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（十）住宅專項(xiàng)維修資金的管理使用；（十一）物業(yè)管理服務(wù)用房；（十二）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，并遵守下列規(guī)定：（一）按照物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；（二）及時(shí)向業(yè)主告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；（四）協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；（五）接受居民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。第六十六條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)核查。實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)的適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門制定。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在成本核算、公開公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第六十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。第六十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)怯涍M(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛，并定時(shí)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡邏。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修、養(yǎng)護(hù)，確保正常運(yùn)行。第六十九條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)及相關(guān)部門報(bào)告：（一）發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時(shí)以內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；（三）發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大傷亡事件；（五）其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。第七十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工并承擔(dān)相關(guān)的配套建設(shè)。供水、供電、供氣、供熱等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)按照專有部分一戶一表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備日常維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修、養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并對(duì)其維修、養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督。第七十一條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已建成的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶分戶計(jì)量表，或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，由業(yè)主大會(huì)決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理。決定移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)和管理；驗(yàn)收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量