【文章內(nèi)容簡介】 決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協(xié)議方式）選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議；（四）對物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；（五）關(guān)于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；（六）關(guān)于罷免委員的建議；（七）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。第五十七條（業(yè)主委員會信息的發(fā)布）以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：（一）關(guān)于專項維修資金的使用的建議；（二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費并提交業(yè)主大會表決的建議；（三）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協(xié)議方式）選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議；（四）對物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；（五）關(guān)于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；（六）關(guān)于罷免委員的建議；（七）向市、區(qū)主管部門投訴、申請行政復(fù)議、訴訟、仲裁的決議；（八）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。第五十八條（超越職權(quán)決定的責任承擔）業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔賠償責任。第五十九條（印章的刻制和使用）業(yè)主委員會成立后14天內(nèi)應(yīng)當依法刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，并報區(qū)主管部門備案。業(yè)主委員會應(yīng)依法制定印章使用、管理規(guī)定，并遵照執(zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應(yīng)的責任。第六十條（業(yè)主委員會活動檔案的建立和保管）業(yè)主委員會應(yīng)當建立活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區(qū)工作站管理。檔案一般包括以下內(nèi)容： （一）各類會議記錄、紀要；（二）業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料；（三）各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料；（四）業(yè)主名冊；（五）物業(yè)管理服務(wù)合同；（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；（七）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；（八）維修資金收支情況；（九）其他書面和實物資料。第六十一條（業(yè)主大會、業(yè)主委員會解散后財物和檔案的處理）業(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當將其檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給所在地區(qū)主管部門，并在所在地街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。第三章 物業(yè)管理服務(wù)第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域第六十二條（統(tǒng)一物業(yè)管理）一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一實施物業(yè)管理。分期開發(fā)建設(shè)的，前期建成部分已確定物業(yè)管理企業(yè)的，后期建設(shè)部分不再另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。第六十三條 （物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則和方法）劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。具體劃分方法如下：（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍應(yīng)以物業(yè)建設(shè)的宗地紅線圖、規(guī)劃批準的范圍確定，但已經(jīng)自然形成且無爭議的，不再重新劃分。（二）分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但該區(qū)域內(nèi)因規(guī)模較大等原因，已自然分割或習慣形成多個相對獨立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。（三）已經(jīng)實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)按前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當會同所在街道辦、社區(qū)工作站劃分物業(yè)管理區(qū)域。第二節(jié) 前期物業(yè)管理第六十四條（前期物業(yè)管理的含義）本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會首次聘請的物業(yè)管理企業(yè)進駐物業(yè)管理區(qū)域之前的物業(yè)管理。第六十五條（前期物業(yè)管理服務(wù)合同的訂立及內(nèi)容）物業(yè)建設(shè)單位和其選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在出售物業(yè)前簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確物業(yè)管理服務(wù)的價格、內(nèi)容、標準、期限，以及物業(yè)管理企業(yè)名稱和資質(zhì)等級等。第六十六條（前期物業(yè)管理服務(wù)合同的期限）前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主大會成立時終止，但業(yè)主大會成立時前期物業(yè)管理合同期不滿兩年的，可于兩年期滿時終止。前期物業(yè)管理服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會可以聘請承擔前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)管理，也可以聘請新的物業(yè)管理企業(yè)管理。業(yè)主大會成立后，需繼續(xù)履行前期物業(yè)管理服務(wù)合同的，物業(yè)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理服務(wù)合同的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主大會承繼。物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定的，業(yè)主大會可以依法解除前期物業(yè)管理服務(wù)合同。第六十七條 （前期物業(yè)管理服務(wù)的管理費用）業(yè)主入?。ㄓ茫┣暗奈飿I(yè)管理費用由物業(yè)建設(shè)單位承擔；物業(yè)入住后的物業(yè)管理服務(wù)費用根據(jù)本條例的規(guī)定和合同的約定，由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔。前款所指入?。ㄓ茫┦侵笜I(yè)主或非業(yè)主使用人收到入?。ㄓ茫┩ㄖ⑥k理完相應(yīng)手續(xù)；業(yè)主或非業(yè)主使用人收到入?。ㄓ茫┩ㄖ笤谙薅ㄆ谙蓿ú簧儆趦蓚€月時間）內(nèi)無正當理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。物業(yè)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)沒有事先書面通知的，以業(yè)主或非業(yè)主使用人實際辦理入?。ㄓ茫┫鄳?yīng)手續(xù)為準。第三節(jié) 物業(yè)的承接驗收和移交第六十八條（前期物業(yè)驗收移交）物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進行查驗并辦理承接驗收手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（一）物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機資料）；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建（構(gòu)）筑物、場所（地）、設(shè)施（備）的清單；（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；（六）管理用房的清單。（七）物業(yè)的使用、維護、管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會或新的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)違反第二、三款規(guī)定的，由區(qū)主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，由區(qū)主管部門給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款。第六十九條（物業(yè)管理費用、資料、物品的移交）物業(yè)管理合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)除應(yīng)向業(yè)主委員會或新的物業(yè)管理企業(yè)移交第四十六條所規(guī)定的資料外，還應(yīng)移交下列資金、資料和物品：（一）管理費節(jié)余；（二）維修資金節(jié)余；（三）物業(yè)管理用房；（四）實施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；（五）用物業(yè)管理服務(wù)費購置的資產(chǎn)及物品。物業(yè)管理企業(yè)違反前款規(guī)定的，由區(qū)主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，由區(qū)主管部門予以警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款。第四節(jié) 物業(yè)建設(shè)單位第七十條（物業(yè)建設(shè)單位的權(quán)利）物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中享有下列權(quán)利：（一）根據(jù)本條例的規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)管理服務(wù)；（二）依法參與首次業(yè)主大會會議的籌備工作；（三）以未出售物業(yè)的業(yè)主身份享有業(yè)主的權(quán)利；（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利。第七十一條（物業(yè)建設(shè)單位的義務(wù)）物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中承擔下列義務(wù)： （一）依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同的約定承擔物業(yè)的保修責任； （二）向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書； （三）協(xié)助成立業(yè)主大會； （四）提供物業(yè)管理用房； （五）以未出售物業(yè)的業(yè)主身份承擔業(yè)主的義務(wù)； （六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定的其他義務(wù)。物業(yè)建設(shè)單位違反上述義務(wù)條款，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。第七十二條 （物業(yè)管理用房的來源和權(quán)屬）物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房，包括物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。第七十三條（物業(yè)管理用房的配置標準）物業(yè)管理用房的具體標準按不少于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二提供，但最高不應(yīng)超過三百平方米；建筑面積在五萬平方米及以下的，按不少于建筑面積一百平方米提供。其中業(yè)主委員會辦公用房的建筑面積，應(yīng)不少于三十平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上的具有正常使用功能的房屋。下列建筑不得作為物業(yè)管理用房：（一）違法建筑、臨時建筑；（二）公共場所或公共部位。建設(shè)單位未按規(guī)定配備物業(yè)管理用房的，由區(qū)主管部門責令限期改正，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。第七十四條（物業(yè)管理用房的登記）建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當提交物業(yè)管理用房設(shè)置的室號、面積等相關(guān)資料。市房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當注明物業(yè)管理用房房號。第七十五條（共用部分的處分禁止）物業(yè)建設(shè)單位不得擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。物業(yè)建設(shè)單位違反前款規(guī)定的，由區(qū)主管部門處五萬元以上二十萬以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。第七十六條（約定共用部分的保留）物業(yè)建設(shè)單位不得擅自變更依法所保留的物業(yè)共用部分的用途和功能。物業(yè)建設(shè)單位違反前款規(guī)定應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)第七十七條（物業(yè)管理企業(yè)的名稱）從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。物業(yè)管理企業(yè)的名稱中應(yīng)當標示“物業(yè)管理”字樣。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立獨立核算的服務(wù)機構(gòu)。第七十八條（資質(zhì)證書制度）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由區(qū)主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。第七十九條 （從業(yè)人員職業(yè)資格證書制度） 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書，具體管理辦法由市政府制定。物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由區(qū)主管部門責令其限期改正，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。第八十條 （資質(zhì)證書的轉(zhuǎn)讓禁止和變更登記）物業(yè)管理企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)違反前款規(guī)定的，由區(qū)主管部門責令限期改正，給予警告、并處五萬元以上十萬元以下的罰款。第八十一條（物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案制度和統(tǒng)計報表制度）市主管部門應(yīng)建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案和物業(yè)管理統(tǒng)計報表制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定向市主管部門報送季度、年度統(tǒng)計報表和其他相關(guān)資料。物業(yè)管理企業(yè)違反前款規(guī)定不按時報送統(tǒng)計報表和相關(guān)資料，或者故意提供虛假報表和相關(guān)資料的，由區(qū)主管部門責令改正，給予警告，可并處五千元以上一萬元以下的罰款。第八十二條（外地物業(yè)管理企業(yè)的備案）非本市的物業(yè)管理企業(yè)在特區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當事先持資質(zhì)證書報市主管部