【文章內(nèi)容簡介】 項目并按變更結(jié)果實施。 針對“已發(fā)生變更”處理及處罰措施一旦集團在現(xiàn)場勘查過程中發(fā)現(xiàn)項目存在未提前上報變更情況，將做瞞報處理，項目罰2顆星，項目績效記錄一次未完成，區(qū)域相關(guān)職能（集團監(jiān)管/認(rèn)定部門確認(rèn)）績效記錄一次未完成。 經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較小，則區(qū)域須提供應(yīng)對方案及后續(xù)補救方案，由區(qū)域運營安排專題會議，經(jīng)許副主席及集團相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項目并按變更結(jié)果實施； 經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較大，項目追加處罰2顆星，項目績效記錄一次未完成，區(qū)域相關(guān)職能績效記錄一次未完成。 后續(xù)跟蹤變更同意后，項目須更新最新的啟動會方案，并按此方案實施；變更被否決后，項目仍須按啟動會的指標(biāo)實施。附錄——《名詞解釋》項目開發(fā)周期指項目土地獲取至項目整體交付使用之間的時間段。項目銷售周期指項目第一次獲取預(yù)售證至項目可售物業(yè)銷售至90%之間的時間段。“工程成本”包括開發(fā)費用、建安費用（即各可售產(chǎn)品類型建安費用、車庫、其他建安費用）、營建成本?！伴_發(fā)成本”包括土地成本及工程成本?！伴_發(fā)總成本”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費（工程部門）及資本化利息。“房增開發(fā)成本”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費（工程部門）。計算內(nèi)部收益率(IRR)所采用的企業(yè)基準(zhǔn)收益率ic=10%。目標(biāo)成本相應(yīng)定義詳見“世茂集團項目目標(biāo)成本管理指引”的規(guī)定?！爱?dāng)期”、“各期”是指一個項目項下規(guī)劃的分期開發(fā)的范圍。關(guān)于“項目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類型”的定義及包括的內(nèi)容詳見《世茂集團物業(yè)類型說明指引》的規(guī)定。其他定義按現(xiàn)行法律、法規(guī)及條例的規(guī)定。（二）可售物業(yè)啟動會流程1. 可售物業(yè)啟動會基本流程二、 酒店評審會（一）酒店建設(shè)期總體管理思路（二）酒店階段評審會管理流程三、 商業(yè)項目啟動會管理指引（含銷售+自持物業(yè)）第一條 目的、定義及原則目的通過過程的動態(tài)管理，實現(xiàn)項目事前決策，保證項目預(yù)期效益的實現(xiàn)。項目啟動會在項 目全周期運作中起到承上啟下的作用，參照項目投資拿地時確立的主要指標(biāo)作進一步細(xì)化， 重點解決項目開發(fā)進度、銷售、設(shè)計、工程質(zhì)量、成本、財務(wù)、效益之間的統(tǒng)籌安排，并作 為后續(xù)工作推進、使用、點評及考核的主要依據(jù)之一。依據(jù)根據(jù)前期己開的項目“啟動會”為基礎(chǔ)，進行細(xì)化。適用范圍適用于房產(chǎn)開發(fā)項目的商業(yè)物業(yè)自持和銷售返租部分。第二條 項目啟動會管理原則階段性管理項目啟動會分為兩個階段，即“第一階段啟動會”和“第二階段啟動會”（原項目預(yù)備 會取消）。兩階段啟動會的主要內(nèi)容及相關(guān)要求詳見下表：內(nèi)容/要求商業(yè)啟動會目的及作用規(guī)范商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，避免開發(fā)風(fēng)險對象范圍世茂集團內(nèi)商業(yè)建筑面積大于3萬平米的商業(yè)物業(yè)召開時間在項目整體啟動會之后召開前提商業(yè)部分正式開工前一個月匯報人項目負(fù)責(zé)人參會人集團：許副主席、商業(yè)管理公司、丁程管理中心、營銷公司、研發(fā)設(shè)計中心、成本管 理中心、集團運營管理部 區(qū)域/項目：各職能部門負(fù)責(zé)人匯報資料按集團推薦的PPT模板編制決策內(nèi)容項目商業(yè)部分的總圖方案、建筑方案、商業(yè)定位、租售策略（自持銷售比例）、開發(fā) 節(jié)點、目標(biāo)成本、商業(yè)經(jīng)營財務(wù)測算等若項目在未召開或未通過商業(yè)項目啟動會的情況K捎自商業(yè)部分開丁，將對項目處罰三顆星（30萬）, 并對項目負(fù)責(zé)人進行書面通報。核心指標(biāo)管控自本《世茂集團商業(yè)項目啟動會管理指引》正式發(fā)布之日起，所有召開啟動會的項目，其各項指標(biāo)除了不得低于啟動會資料上承諾的指標(biāo)外，還應(yīng)滿足以下要求：（1）項目銷售商業(yè)物業(yè)，承諾回報率，預(yù)期銷售目標(biāo)單價，設(shè)計面積與經(jīng)營適用匹配性，設(shè)計動線；（2）項目自持商業(yè)物業(yè)，總體方案，市場調(diào)研報告，設(shè)計面積與經(jīng)營適用匹配性，設(shè)計動線、工程節(jié)點、考核經(jīng)營補虧期（投資回收期)、IRR (內(nèi)部收益率)、EBITDA率（稅息折舊及攤銷前利潤率)、RＯE(凈資產(chǎn)收益率)。針對上述的核心管控指標(biāo)，集團商業(yè)管理公司將對啟動會上會前的上會資料按此要求 進行預(yù)審，若不符合上將不得召開啟動會；在項目啟動會通過后，集團商業(yè)管理公司將按照 啟動會的承諾指標(biāo)進行實時監(jiān)管和點評。對于市場調(diào)研報告，須由商業(yè)管理公司審核認(rèn)定的第三方調(diào)研機構(gòu)完成（詳細(xì)機構(gòu)名單 見《世茂集團商業(yè)調(diào)研機構(gòu)供應(yīng)商名錄》），相關(guān)調(diào)研可由項目直接委托也可由項目委托集團 商業(yè)管理公司進行，相關(guān)咨詢費用由項目承擔(dān)。啟動會管理紀(jì)律為保證啟動會召開的嚴(yán)肅性與高效性，對會上確定的各項指標(biāo)在項目全周期實施過程 中做到動態(tài)管理，確保能夠?qū)嶋H達成，啟動會的過會流程及后續(xù)跟蹤均應(yīng)按照啟動會紀(jì)律得 各項內(nèi)容執(zhí)行：內(nèi)容要求處罰獎勵啟動會關(guān)鍵要求商業(yè)的市場調(diào)研資料完備真實；商業(yè)定位思路清晰；設(shè)計方案合理；若市場調(diào)研報告未符合集團商 業(yè)管理公司的要求（關(guān)鍵），則項 目罰星一顆；預(yù)審上會資 料啟動會的上會資料應(yīng)參照集團運營管理部統(tǒng) 發(fā)布的模板（含PPT及EXCEL測算底稿）進行編制；區(qū)域運營負(fù)責(zé)人應(yīng)在啟動會召開前召集區(qū)域 各職能部門預(yù)審上會資料，經(jīng)區(qū)域各職能部門 認(rèn)可并由區(qū)域總最終確認(rèn)后方可上會；區(qū)域預(yù)審?fù)ㄟ^后的上會資料應(yīng)在會前３天提供至集團各參會人員審閱；對于第一階段啟動會，若經(jīng)區(qū)域預(yù)審后仍存 在多個推薦方案的，可在上會資料中對多個方 案分別闡述，但不得多于兩個方案。未在規(guī)定時間將上會資料提供至 集團的，或上會資料+符合集團要 求的，該啟動會不召開且視為“不 通過”提報上會計 劃項目應(yīng)根據(jù)上會資料的進展情況并經(jīng)區(qū)域各 職能部門同意上會后，方可提報上會計劃；區(qū)域運營人員應(yīng)匯總整理本區(qū)域各項目的上 會計劃并進行統(tǒng)安排，并于每月25日向集團 運營管理部上報次月召開啟動會的上會計劃；上會計劃應(yīng)包含召開項目（或分期）、對應(yīng)階段、可上會時間等內(nèi)容；啟動會的計劃時間須與對應(yīng)的一級節(jié)點時間 保持致；未及時上報計劃清單或漏報的項目 將不作安排。未在規(guī)定時間提供上會計劃，或提 供信息不完整的，處罰1星(5萬）確定召開時間集團運營管理部將對各區(qū)域每月的上會計劃 進行統(tǒng)籌安排，最終的啟動會上會時間以發(fā)出 的正式郵件時間為準(zhǔn)；啟動會召開時間一旦確定后將不得任意更改 和調(diào)整。未按確定的召開時間上會，或會前 擅自更改和調(diào)整的，處罰1星(5 萬）會議決議跟 進啟動會的結(jié)果分為通過、不通過和有條件通 過；并由許副主席進行最終決策；不論啟動會通過與否，區(qū)域運營負(fù)責(zé)人應(yīng)在 會后3天內(nèi)組織項目編制啟動會會議紀(jì)要,并 發(fā)送給各參會人員備案；對于“通過”的啟動會，區(qū)域運營負(fù)責(zé)人應(yīng) 在會后3天內(nèi)將上會資料提供至集團各參會人員；對于“有條件通過”的啟動會，區(qū)域運營負(fù) 責(zé)人應(yīng)按會議精神組織項目調(diào)整上會資料，并 在會后10天內(nèi)提供至集團各參會人員；若因核 心指標(biāo)未達集團要求而被定為“有條件通過” 的，則需在會后10天內(nèi)重新上報至集團許副主 席，并最終決策是否可以“通過”；對于“不通過”的啟動會，區(qū)域運營負(fù)責(zé)人 按會議精神組織項目重新修改并編制上會資 料，并應(yīng)再次上報上會時間。未在規(guī)定時間提供調(diào)整后的上會 資料或會議紀(jì)要的，處罰1星(5 萬）啟動會重大變更事項管理集團各職能中心也將對啟動會通過后承諾的各項專業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)作實時跟蹤與管控，并結(jié) 合過往啟動會承諾的兌現(xiàn)程度為區(qū)域及項目團隊建立“信用檔案”，作為通報獎勵/懲罰的依 據(jù)和未來啟動會通過與否的考察備案。同時，在啟動會通過以后，為避免項目在執(zhí)行過程中發(fā)生與啟動會約定不一致的重大變 更，并對啟動會版承諾的核心指標(biāo)形成影響，最終造成項目、區(qū)域與集團的損失，集團特此 制定《啟動會重大變更事項管理指引》，以參照執(zhí)行： 適用范圍此管理指引適用于2014年下半年新開啟動會項目（包括己有項目新開地塊/ 分期/樓棟)。 提報內(nèi)容詳見附件1《啟動會重大變更事項清單（項目填寫）》。當(dāng)項目涉及到變更項中的任何一項發(fā)生“需上報的變更范圍”的變更，并且對核心指標(biāo)造成負(fù)面影響的，均需提報“變更清單”至集團相關(guān)監(jiān)管部門，并抄送配合部門備案（詳見附件2《啟動會重大變更事項清單》）。包括銷售商業(yè)物業(yè)考核利潤和資金流指標(biāo)；同時包括自持商業(yè)物業(yè)，考核經(jīng)營補虧期（投資回收期）、IRR (內(nèi)部收益率）、EBITDA率（稅息折舊及攤銷前利潤率）、ROE凈資產(chǎn)收益率。項目提交負(fù)面清單后，由集團相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門對清單中的內(nèi)容進行認(rèn)定，并由集團運管管理部以郵件形式發(fā)布最終認(rèn)定結(jié)果。集團運營管理部將組織集團相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門不定期前往項目現(xiàn)場勘察；項目勘察的周期原則上不少于一季度一次?！邦A(yù)計發(fā)生變更”的處理措施，或是影響較大但存在特殊原因，項目可直接發(fā)起線上簽報流程，經(jīng)許副主席及集團相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項目并按變更結(jié)果實施；，且不存在任何特殊原因，需由區(qū)域運營安排專題會議或在月底協(xié)調(diào)會討論，經(jīng)許副主席及集團相關(guān)監(jiān)管部門審核通過并形成會議紀(jì)要后，形成變更結(jié)果，項目并按變更結(jié)果實施?！耙寻l(fā)生變更”處理及處罰措施一旦集團在現(xiàn)場勘查過程中發(fā)現(xiàn)項目存在未提前上報變更情況，將做瞞報處理，項目罰2顆星，項目績效記錄5顆黑星，區(qū)域相關(guān)職能績 效記錄5顆黑星。，則區(qū)域須提供應(yīng)對方案及后續(xù)補救方案，由區(qū)域運營安排專題會議，經(jīng)許副主席及集團相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項目 并按變更結(jié)果實施；，項目罰4顆星，項目績效記錄10顆黑星，區(qū)域相關(guān)職能績效記錄10顆黑星。 后續(xù)跟蹤變更同意后，項目須更新最新的啟動會方案，并按此方案實施；變更被否決后，項目仍須按啟動會的指標(biāo)實施。四、 主題樂園啟動會評審會主要涵蓋如下內(nèi)容（具體模板詳見附件3）：1. 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)；2. 設(shè)計；3. 工程；4. 成本利潤；5. 區(qū)域承諾。五、展示區(qū)啟動會展示區(qū)啟動內(nèi)容主要涵蓋設(shè)計、成本和工程三個方面（具體內(nèi)容及模板詳見附件4），其中：1. 設(shè)計包括：1) 景觀設(shè)計；2) 售樓部設(shè)計；3) 樣板房設(shè)計；2. 成本包括：1) 展示區(qū)成本的責(zé)任明確；2) 展示區(qū)規(guī)模概述；3) 永久工程展示區(qū)費用；4) 臨時工程展示區(qū)費用；5) 園林景觀工程費用；6) 展示區(qū)運營費用測算；7) 展示區(qū)成本歸屬分析。3. 工程包括：1) 展示區(qū)進度計劃表。第三節(jié) 年度運營計劃管控一、年度運營計劃填表說明(以編制2013年項目運營計劃為例)第一部分 編制項目運營計劃的目的項目運營計劃包含項目的年度運營計劃及三年規(guī)劃，其編制目的為：“想三、看二、做一、管一、控一”，其中年度運營計劃指標(biāo)將納入當(dāng)年度的考核內(nèi)容。第二部分 項目運營計劃包括的報表1. 項目年度運營計劃包含的報表：（1）項目節(jié)點進度計劃表；（2）項目銷售計劃表；（3）項目入賬計劃表；（4）項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量計劃表；（5）項目各月資金計劃明細(xì)表；（6）項目營建成本目標(biāo)成本測算表；（7）項目營建成本（權(quán)責(zé)成本）計劃表；（8）項目運營計劃匯總報表；；（1）項目節(jié)點進度計劃表；（2）項目銷售計劃表；（3）項目入賬計劃表；（4）項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量計劃表；（5）區(qū)域三年投資計劃表；（6）區(qū)域銷售簽約/入賬計劃匯總表。第三部分 項目運營計劃的填表依據(jù)各表在編制時原則上應(yīng)以最近已通過項目啟動會的全周期數(shù)據(jù)所對應(yīng)的年份為依據(jù)，按當(dāng)年集團要求并結(jié)合上一年度的實際完成情況排定運營計劃；由于項目運營計劃的編制會隨著每年的集團業(yè)務(wù)要求及實際完成情況進行實時調(diào)整，因此有關(guān)具體的編制原則會在每次編制/調(diào)整項目運營計劃前由集團運營管理部通過郵件予以明確。第四部分 區(qū)域/項目運營計劃編制的基本流程各項目運營計劃的編制應(yīng)由項目負(fù)責(zé)人牽頭，區(qū)域工程、設(shè)計、成本、營銷、綜合、財務(wù)等各職能部門應(yīng)與項目充分溝通并協(xié)調(diào)一致，由區(qū)域運營負(fù)責(zé)人對各項目運營計劃進行匯總審核，并對區(qū)域內(nèi)各項目的銷售數(shù)據(jù)、費用以及成本支出進行綜合平衡，以達成區(qū)域的整體目標(biāo)。此外，運營計劃中的工程節(jié)點需與集團工程管理中心預(yù)先達成一致，成本數(shù)據(jù)需與集團成本管理中心預(yù)先達成一致，銷售簽約與回款金額需與營銷公司預(yù)先達成一致，銷售入賬金額與項目經(jīng)營性現(xiàn)金流需與集團財務(wù)管理中心/集團運營管理部預(yù)先達成一致。第五部分 項目節(jié)點計劃填表說明1.“項目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類型”的定義與名稱按“世茂集團物業(yè)類型說明指引“的規(guī)定進行填寫；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)自動生成）2.“包括單體”是指同一產(chǎn)品類型項下的同步開發(fā)包括的單體；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)自動生成）3.“建筑面積”按“土地儲備及開發(fā)面積信息表”內(nèi)最新階段的建筑面積；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上面積信息自動生成）4.“開工”是指由施工單位提出開工申請，經(jīng)甲方最終書面確認(rèn)可以進行施工，其書面載明甲方要求或同意的基礎(chǔ)施工階段打樁或挖土的起始日期；開工日期必須為現(xiàn)場具備一定人力、物力條件且后續(xù)進行批量連續(xù)性施工的起始日期；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上進度信息自動生成，并可在此基礎(chǔ)上對計劃時間進行手工調(diào)整）5.“計劃入賬奮斗版時間”是指項目通過取得滿足入賬條件的形象竣備文件或其他措施而達到提前入賬的奮斗時間；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上進度信息自動生成，并可在此基礎(chǔ)上對計劃時間進行手工調(diào)整）6.“竣工”是指取得竣工備案證的時間；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上進度信息自動生成，并可在此基礎(chǔ)上對計劃時間進行手工調(diào)整）7