【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目并按變更結(jié)果實(shí)施。 針對(duì)“已發(fā)生變更”處理及處罰措施一旦集團(tuán)在現(xiàn)場(chǎng)勘查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在未提前上報(bào)變更情況，將做瞞報(bào)處理，項(xiàng)目罰2顆星，項(xiàng)目績(jī)效記錄一次未完成，區(qū)域相關(guān)職能（集團(tuán)監(jiān)管/認(rèn)定部門(mén)確認(rèn)）績(jī)效記錄一次未完成。 經(jīng)認(rèn)定對(duì)核心指標(biāo)影響較小，則區(qū)域須提供應(yīng)對(duì)方案及后續(xù)補(bǔ)救方案，由區(qū)域運(yùn)營(yíng)安排專(zhuān)題會(huì)議，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)審核通過(guò)后，形成變更結(jié)果，項(xiàng)目并按變更結(jié)果實(shí)施； 經(jīng)認(rèn)定對(duì)核心指標(biāo)影響較大，項(xiàng)目追加處罰2顆星，項(xiàng)目績(jī)效記錄一次未完成，區(qū)域相關(guān)職能績(jī)效記錄一次未完成。 后續(xù)跟蹤變更同意后，項(xiàng)目須更新最新的啟動(dòng)會(huì)方案，并按此方案實(shí)施；變更被否決后，項(xiàng)目仍須按啟動(dòng)會(huì)的指標(biāo)實(shí)施。附錄——《名詞解釋》項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期指項(xiàng)目土地獲取至項(xiàng)目整體交付使用之間的時(shí)間段。項(xiàng)目銷(xiāo)售周期指項(xiàng)目第一次獲取預(yù)售證至項(xiàng)目可售物業(yè)銷(xiāo)售至90%之間的時(shí)間段?！肮こ坛杀尽卑ㄩ_(kāi)發(fā)費(fèi)用、建安費(fèi)用（即各可售產(chǎn)品類(lèi)型建安費(fèi)用、車(chē)庫(kù)、其他建安費(fèi)用）、營(yíng)建成本?！伴_(kāi)發(fā)成本”包括土地成本及工程成本?！伴_(kāi)發(fā)總成本”包括開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（工程部門(mén)）及資本化利息?！胺吭鲩_(kāi)發(fā)成本”包括開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（工程部門(mén)）。計(jì)算內(nèi)部收益率(IRR)所采用的企業(yè)基準(zhǔn)收益率ic=10%。目標(biāo)成本相應(yīng)定義詳見(jiàn)“世茂集團(tuán)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理指引”的規(guī)定。“當(dāng)期”、“各期”是指一個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)下規(guī)劃的分期開(kāi)發(fā)的范圍。關(guān)于“項(xiàng)目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類(lèi)型”的定義及包括的內(nèi)容詳見(jiàn)《世茂集團(tuán)物業(yè)類(lèi)型說(shuō)明指引》的規(guī)定。其他定義按現(xiàn)行法律、法規(guī)及條例的規(guī)定。（二）可售物業(yè)啟動(dòng)會(huì)流程1. 可售物業(yè)啟動(dòng)會(huì)基本流程二、 酒店評(píng)審會(huì)（一）酒店建設(shè)期總體管理思路（二）酒店階段評(píng)審會(huì)管理流程三、 商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理指引（含銷(xiāo)售+自持物業(yè)）第一條 目的、定義及原則目的通過(guò)過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目事前決策，保證項(xiàng)目預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)在項(xiàng) 目全周期運(yùn)作中起到承上啟下的作用，參照項(xiàng)目投資拿地時(shí)確立的主要指標(biāo)作進(jìn)一步細(xì)化， 重點(diǎn)解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、銷(xiāo)售、設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、成本、財(cái)務(wù)、效益之間的統(tǒng)籌安排，并作 為后續(xù)工作推進(jìn)、使用、點(diǎn)評(píng)及考核的主要依據(jù)之一。依據(jù)根據(jù)前期己開(kāi)的項(xiàng)目“啟動(dòng)會(huì)”為基礎(chǔ)，進(jìn)行細(xì)化。適用范圍適用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)自持和銷(xiāo)售返租部分。第二條 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理原則階段性管理項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)分為兩個(gè)階段，即“第一階段啟動(dòng)會(huì)”和“第二階段啟動(dòng)會(huì)”（原項(xiàng)目預(yù)備 會(huì)取消）。兩階段啟動(dòng)會(huì)的主要內(nèi)容及相關(guān)要求詳見(jiàn)下表：內(nèi)容/要求商業(yè)啟動(dòng)會(huì)目的及作用規(guī)范商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象范圍世茂集團(tuán)內(nèi)商業(yè)建筑面積大于3萬(wàn)平米的商業(yè)物業(yè)召開(kāi)時(shí)間在項(xiàng)目整體啟動(dòng)會(huì)之后召開(kāi)前提商業(yè)部分正式開(kāi)工前一個(gè)月匯報(bào)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人參會(huì)人集團(tuán)：許副主席、商業(yè)管理公司、丁程管理中心、營(yíng)銷(xiāo)公司、研發(fā)設(shè)計(jì)中心、成本管 理中心、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部 區(qū)域/項(xiàng)目：各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人匯報(bào)資料按集團(tuán)推薦的PPT模板編制決策內(nèi)容項(xiàng)目商業(yè)部分的總圖方案、建筑方案、商業(yè)定位、租售策略（自持銷(xiāo)售比例）、開(kāi)發(fā) 節(jié)點(diǎn)、目標(biāo)成本、商業(yè)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)測(cè)算等若項(xiàng)目在未召開(kāi)或未通過(guò)商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的情況K捎自商業(yè)部分開(kāi)丁，將對(duì)項(xiàng)目處罰三顆星（30萬(wàn)）, 并對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行書(shū)面通報(bào)。核心指標(biāo)管控自本《世茂集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理指引》正式發(fā)布之日起，所有召開(kāi)啟動(dòng)會(huì)的項(xiàng)目，其各項(xiàng)指標(biāo)除了不得低于啟動(dòng)會(huì)資料上承諾的指標(biāo)外，還應(yīng)滿(mǎn)足以下要求：（1）項(xiàng)目銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)，承諾回報(bào)率，預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)單價(jià)，設(shè)計(jì)面積與經(jīng)營(yíng)適用匹配性，設(shè)計(jì)動(dòng)線；（2）項(xiàng)目自持商業(yè)物業(yè)，總體方案，市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，設(shè)計(jì)面積與經(jīng)營(yíng)適用匹配性，設(shè)計(jì)動(dòng)線、工程節(jié)點(diǎn)、考核經(jīng)營(yíng)補(bǔ)虧期（投資回收期)、IRR (內(nèi)部收益率)、EBITDA率（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)率)、RＯE(凈資產(chǎn)收益率)。針對(duì)上述的核心管控指標(biāo)，集團(tuán)商業(yè)管理公司將對(duì)啟動(dòng)會(huì)上會(huì)前的上會(huì)資料按此要求 進(jìn)行預(yù)審，若不符合上將不得召開(kāi)啟動(dòng)會(huì)；在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)通過(guò)后，集團(tuán)商業(yè)管理公司將按照 啟動(dòng)會(huì)的承諾指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管和點(diǎn)評(píng)。對(duì)于市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，須由商業(yè)管理公司審核認(rèn)定的第三方調(diào)研機(jī)構(gòu)完成（詳細(xì)機(jī)構(gòu)名單 見(jiàn)《世茂集團(tuán)商業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)供應(yīng)商名錄》），相關(guān)調(diào)研可由項(xiàng)目直接委托也可由項(xiàng)目委托集團(tuán) 商業(yè)管理公司進(jìn)行，相關(guān)咨詢(xún)費(fèi)用由項(xiàng)目承擔(dān)。啟動(dòng)會(huì)管理紀(jì)律為保證啟動(dòng)會(huì)召開(kāi)的嚴(yán)肅性與高效性，對(duì)會(huì)上確定的各項(xiàng)指標(biāo)在項(xiàng)目全周期實(shí)施過(guò)程 中做到動(dòng)態(tài)管理，確保能夠?qū)嶋H達(dá)成，啟動(dòng)會(huì)的過(guò)會(huì)流程及后續(xù)跟蹤均應(yīng)按照啟動(dòng)會(huì)紀(jì)律得 各項(xiàng)內(nèi)容執(zhí)行：內(nèi)容要求處罰獎(jiǎng)勵(lì)啟動(dòng)會(huì)關(guān)鍵要求商業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研資料完備真實(shí)；商業(yè)定位思路清晰；設(shè)計(jì)方案合理；若市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告未符合集團(tuán)商 業(yè)管理公司的要求（關(guān)鍵），則項(xiàng) 目罰星一顆；預(yù)審上會(huì)資 料啟動(dòng)會(huì)的上會(huì)資料應(yīng)參照集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部統(tǒng) 發(fā)布的模板（含PPT及EXCEL測(cè)算底稿）進(jìn)行編制；區(qū)域運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人應(yīng)在啟動(dòng)會(huì)召開(kāi)前召集區(qū)域 各職能部門(mén)預(yù)審上會(huì)資料，經(jīng)區(qū)域各職能部門(mén) 認(rèn)可并由區(qū)域總最終確認(rèn)后方可上會(huì)；區(qū)域預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后的上會(huì)資料應(yīng)在會(huì)前３天提供至集團(tuán)各參會(huì)人員審閱；對(duì)于第一階段啟動(dòng)會(huì)，若經(jīng)區(qū)域預(yù)審后仍存 在多個(gè)推薦方案的，可在上會(huì)資料中對(duì)多個(gè)方 案分別闡述，但不得多于兩個(gè)方案。未在規(guī)定時(shí)間將上會(huì)資料提供至 集團(tuán)的，或上會(huì)資料+符合集團(tuán)要 求的，該啟動(dòng)會(huì)不召開(kāi)且視為“不 通過(guò)”提報(bào)上會(huì)計(jì) 劃項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)上會(huì)資料的進(jìn)展情況并經(jīng)區(qū)域各 職能部門(mén)同意上會(huì)后，方可提報(bào)上會(huì)計(jì)劃；區(qū)域運(yùn)營(yíng)人員應(yīng)匯總整理本區(qū)域各項(xiàng)目的上 會(huì)計(jì)劃并進(jìn)行統(tǒng)安排，并于每月25日向集團(tuán) 運(yùn)營(yíng)管理部上報(bào)次月召開(kāi)啟動(dòng)會(huì)的上會(huì)計(jì)劃；上會(huì)計(jì)劃應(yīng)包含召開(kāi)項(xiàng)目（或分期）、對(duì)應(yīng)階段、可上會(huì)時(shí)間等內(nèi)容；啟動(dòng)會(huì)的計(jì)劃時(shí)間須與對(duì)應(yīng)的一級(jí)節(jié)點(diǎn)時(shí)間 保持致；未及時(shí)上報(bào)計(jì)劃清單或漏報(bào)的項(xiàng)目 將不作安排。未在規(guī)定時(shí)間提供上會(huì)計(jì)劃，或提 供信息不完整的，處罰1星(5萬(wàn)）確定召開(kāi)時(shí)間集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部將對(duì)各區(qū)域每月的上會(huì)計(jì)劃 進(jìn)行統(tǒng)籌安排，最終的啟動(dòng)會(huì)上會(huì)時(shí)間以發(fā)出 的正式郵件時(shí)間為準(zhǔn)；啟動(dòng)會(huì)召開(kāi)時(shí)間一旦確定后將不得任意更改 和調(diào)整。未按確定的召開(kāi)時(shí)間上會(huì)，或會(huì)前 擅自更改和調(diào)整的，處罰1星(5 萬(wàn)）會(huì)議決議跟 進(jìn)啟動(dòng)會(huì)的結(jié)果分為通過(guò)、不通過(guò)和有條件通 過(guò)；并由許副主席進(jìn)行最終決策；不論啟動(dòng)會(huì)通過(guò)與否，區(qū)域運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人應(yīng)在 會(huì)后3天內(nèi)組織項(xiàng)目編制啟動(dòng)會(huì)會(huì)議紀(jì)要,并 發(fā)送給各參會(huì)人員備案；對(duì)于“通過(guò)”的啟動(dòng)會(huì)，區(qū)域運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人應(yīng) 在會(huì)后3天內(nèi)將上會(huì)資料提供至集團(tuán)各參會(huì)人員；對(duì)于“有條件通過(guò)”的啟動(dòng)會(huì)，區(qū)域運(yùn)營(yíng)負(fù) 責(zé)人應(yīng)按會(huì)議精神組織項(xiàng)目調(diào)整上會(huì)資料，并 在會(huì)后10天內(nèi)提供至集團(tuán)各參會(huì)人員；若因核 心指標(biāo)未達(dá)集團(tuán)要求而被定為“有條件通過(guò)” 的，則需在會(huì)后10天內(nèi)重新上報(bào)至集團(tuán)許副主 席，并最終決策是否可以“通過(guò)”；對(duì)于“不通過(guò)”的啟動(dòng)會(huì)，區(qū)域運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人 按會(huì)議精神組織項(xiàng)目重新修改并編制上會(huì)資 料，并應(yīng)再次上報(bào)上會(huì)時(shí)間。未在規(guī)定時(shí)間提供調(diào)整后的上會(huì) 資料或會(huì)議紀(jì)要的，處罰1星(5 萬(wàn)）啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)管理集團(tuán)各職能中心也將對(duì)啟動(dòng)會(huì)通過(guò)后承諾的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)作實(shí)時(shí)跟蹤與管控，并結(jié) 合過(guò)往啟動(dòng)會(huì)承諾的兌現(xiàn)程度為區(qū)域及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建立“信用檔案”，作為通報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)/懲罰的依 據(jù)和未來(lái)啟動(dòng)會(huì)通過(guò)與否的考察備案。同時(shí)，在啟動(dòng)會(huì)通過(guò)以后，為避免項(xiàng)目在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生與啟動(dòng)會(huì)約定不一致的重大變 更，并對(duì)啟動(dòng)會(huì)版承諾的核心指標(biāo)形成影響，最終造成項(xiàng)目、區(qū)域與集團(tuán)的損失，集團(tuán)特此 制定《啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)管理指引》，以參照?qǐng)?zhí)行： 適用范圍此管理指引適用于2014年下半年新開(kāi)啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目（包括己有項(xiàng)目新開(kāi)地塊/ 分期/樓棟)。 提報(bào)內(nèi)容詳見(jiàn)附件1《啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)清單（項(xiàng)目填寫(xiě)）》。當(dāng)項(xiàng)目涉及到變更項(xiàng)中的任何一項(xiàng)發(fā)生“需上報(bào)的變更范圍”的變更，并且對(duì)核心指標(biāo)造成負(fù)面影響的，均需提報(bào)“變更清單”至集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)，并抄送配合部門(mén)備案（詳見(jiàn)附件2《啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)清單》）。包括銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)考核利潤(rùn)和資金流指標(biāo)；同時(shí)包括自持商業(yè)物業(yè)，考核經(jīng)營(yíng)補(bǔ)虧期（投資回收期）、IRR (內(nèi)部收益率）、EBITDA率（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)率）、ROE凈資產(chǎn)收益率。項(xiàng)目提交負(fù)面清單后，由集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)及配合部門(mén)對(duì)清單中的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)定，并由集團(tuán)運(yùn)管管理部以郵件形式發(fā)布最終認(rèn)定結(jié)果。集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部將組織集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)及配合部門(mén)不定期前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘察；項(xiàng)目勘察的周期原則上不少于一季度一次。“預(yù)計(jì)發(fā)生變更”的處理措施，或是影響較大但存在特殊原因，項(xiàng)目可直接發(fā)起線上簽報(bào)流程，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)審核通過(guò)后，形成變更結(jié)果，項(xiàng)目并按變更結(jié)果實(shí)施；，且不存在任何特殊原因，需由區(qū)域運(yùn)營(yíng)安排專(zhuān)題會(huì)議或在月底協(xié)調(diào)會(huì)討論，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)審核通過(guò)并形成會(huì)議紀(jì)要后，形成變更結(jié)果，項(xiàng)目并按變更結(jié)果實(shí)施?！耙寻l(fā)生變更”處理及處罰措施一旦集團(tuán)在現(xiàn)場(chǎng)勘查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在未提前上報(bào)變更情況，將做瞞報(bào)處理，項(xiàng)目罰2顆星，項(xiàng)目績(jī)效記錄5顆黑星，區(qū)域相關(guān)職能績(jī) 效記錄5顆黑星。，則區(qū)域須提供應(yīng)對(duì)方案及后續(xù)補(bǔ)救方案，由區(qū)域運(yùn)營(yíng)安排專(zhuān)題會(huì)議，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)審核通過(guò)后，形成變更結(jié)果，項(xiàng)目 并按變更結(jié)果實(shí)施；，項(xiàng)目罰4顆星，項(xiàng)目績(jī)效記錄10顆黑星，區(qū)域相關(guān)職能績(jī)效記錄10顆黑星。 后續(xù)跟蹤變更同意后，項(xiàng)目須更新最新的啟動(dòng)會(huì)方案，并按此方案實(shí)施；變更被否決后，項(xiàng)目仍須按啟動(dòng)會(huì)的指標(biāo)實(shí)施。四、 主題樂(lè)園啟動(dòng)會(huì)評(píng)審會(huì)主要涵蓋如下內(nèi)容（具體模板詳見(jiàn)附件3）：1. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；2. 設(shè)計(jì)；3. 工程；4. 成本利潤(rùn)；5. 區(qū)域承諾。五、展示區(qū)啟動(dòng)會(huì)展示區(qū)啟動(dòng)內(nèi)容主要涵蓋設(shè)計(jì)、成本和工程三個(gè)方面（具體內(nèi)容及模板詳見(jiàn)附件4），其中：1. 設(shè)計(jì)包括：1) 景觀設(shè)計(jì)；2) 售樓部設(shè)計(jì)；3) 樣板房設(shè)計(jì)；2. 成本包括：1) 展示區(qū)成本的責(zé)任明確；2) 展示區(qū)規(guī)模概述；3) 永久工程展示區(qū)費(fèi)用；4) 臨時(shí)工程展示區(qū)費(fèi)用；5) 園林景觀工程費(fèi)用；6) 展示區(qū)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算；7) 展示區(qū)成本歸屬分析。3. 工程包括：1) 展示區(qū)進(jìn)度計(jì)劃表。第三節(jié) 年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管控一、年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃填表說(shuō)明(以編制2013年項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃為例)第一部分 編制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的目的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃包含項(xiàng)目的年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃及三年規(guī)劃，其編制目的為：“想三、看二、做一、管一、控一”，其中年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)將納入當(dāng)年度的考核內(nèi)容。第二部分 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃包括的報(bào)表1. 項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃包含的報(bào)表：（1）項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃表；（2）項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表；（3）項(xiàng)目入賬計(jì)劃表；（4）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量計(jì)劃表；（5）項(xiàng)目各月資金計(jì)劃明細(xì)表；（6）項(xiàng)目營(yíng)建成本目標(biāo)成本測(cè)算表；（7）項(xiàng)目營(yíng)建成本（權(quán)責(zé)成本）計(jì)劃表；（8）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃匯總報(bào)表；；（1）項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃表；（2）項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表；（3）項(xiàng)目入賬計(jì)劃表；（4）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量計(jì)劃表；（5）區(qū)域三年投資計(jì)劃表；（6）區(qū)域銷(xiāo)售簽約/入賬計(jì)劃匯總表。第三部分 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的填表依據(jù)各表在編制時(shí)原則上應(yīng)以最近已通過(guò)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的全周期數(shù)據(jù)所對(duì)應(yīng)的年份為依據(jù)，按當(dāng)年集團(tuán)要求并結(jié)合上一年度的實(shí)際完成情況排定運(yùn)營(yíng)計(jì)劃；由于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的編制會(huì)隨著每年的集團(tuán)業(yè)務(wù)要求及實(shí)際完成情況進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整，因此有關(guān)具體的編制原則會(huì)在每次編制/調(diào)整項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃前由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部通過(guò)郵件予以明確。第四部分 區(qū)域/項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃編制的基本流程各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的編制應(yīng)由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭，區(qū)域工程、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷(xiāo)、綜合、財(cái)務(wù)等各職能部門(mén)應(yīng)與項(xiàng)目充分溝通并協(xié)調(diào)一致，由區(qū)域運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人對(duì)各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行匯總審核，并對(duì)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、費(fèi)用以及成本支出進(jìn)行綜合平衡，以達(dá)成區(qū)域的整體目標(biāo)。此外，運(yùn)營(yíng)計(jì)劃中的工程節(jié)點(diǎn)需與集團(tuán)工程管理中心預(yù)先達(dá)成一致，成本數(shù)據(jù)需與集團(tuán)成本管理中心預(yù)先達(dá)成一致，銷(xiāo)售簽約與回款金額需與營(yíng)銷(xiāo)公司預(yù)先達(dá)成一致，銷(xiāo)售入賬金額與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流需與集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心/集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部預(yù)先達(dá)成一致。第五部分 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃填表說(shuō)明1.“項(xiàng)目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類(lèi)型”的定義與名稱(chēng)按“世茂集團(tuán)物業(yè)類(lèi)型說(shuō)明指引“的規(guī)定進(jìn)行填寫(xiě)；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過(guò)選擇項(xiàng)目的WBS結(jié)構(gòu)自動(dòng)生成）2.“包括單體”是指同一產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)下的同步開(kāi)發(fā)包括的單體；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過(guò)選擇項(xiàng)目的WBS結(jié)構(gòu)自動(dòng)生成）3.“建筑面積”按“土地儲(chǔ)備及開(kāi)發(fā)面積信息表”內(nèi)最新階段的建筑面積；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過(guò)選擇項(xiàng)目的WBS結(jié)構(gòu)上面積信息自動(dòng)生成）4.“開(kāi)工”是指由施工單位提出開(kāi)工申請(qǐng)，經(jīng)甲方最終書(shū)面確認(rèn)可以進(jìn)行施工，其書(shū)面載明甲方要求或同意的基礎(chǔ)施工階段打樁或挖土的起始日期；開(kāi)工日期必須為現(xiàn)場(chǎng)具備一定人力、物力條件且后續(xù)進(jìn)行批量連續(xù)性施工的起始日期；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過(guò)選擇項(xiàng)目的WBS結(jié)構(gòu)上進(jìn)度信息自動(dòng)生成，并可在此基礎(chǔ)上對(duì)計(jì)劃時(shí)間進(jìn)行手工調(diào)整）5.“計(jì)劃入賬奮斗版時(shí)間”是指項(xiàng)目通過(guò)取得滿(mǎn)足入賬條件的形象竣備文件或其他措施而達(dá)到提前入賬的奮斗時(shí)間；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過(guò)選擇項(xiàng)目的WBS結(jié)構(gòu)上進(jìn)度信息自動(dòng)生成，并可在此基礎(chǔ)上對(duì)計(jì)劃時(shí)間進(jìn)行手工調(diào)整）6.“竣工”是指取得竣工備案證的時(shí)間；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過(guò)選擇項(xiàng)目的WBS結(jié)構(gòu)上進(jìn)度信息自動(dòng)生成，并可在此基礎(chǔ)上對(duì)計(jì)劃時(shí)間進(jìn)行手工調(diào)整）7