【文章內(nèi)容簡介】 作計(jì)劃及服務(wù)質(zhì)量的周檢與考評(píng)工作。定期組織管理班員工進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，從而提高管理水平。做好日常工作的監(jiān)督檢查工作。做好車輛的合理派發(fā)及管理工作。做好各種資料及各種質(zhì)量記錄等檔案管理工作，并上報(bào)物業(yè)公司副經(jīng)理。負(fù)責(zé)制定《年度設(shè)施管理工作計(jì)劃》，對本部門的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和指導(dǎo)。負(fù)責(zé)小區(qū)接待投訴監(jiān)督管理工作。負(fù)責(zé)小區(qū)招租管理工作。負(fù)責(zé)釘子客戶的協(xié)調(diào)工作。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 維修班班長崗位職責(zé)負(fù)責(zé)本周工作計(jì)劃的制定及各崗位服務(wù)質(zhì)量的周檢與考評(píng)工作。負(fù)責(zé)各工種的技術(shù)管理工作及設(shè)備設(shè)施的管理工作。負(fù)責(zé)管理《工作手冊》、《設(shè)備資料登記表》、《年度設(shè)備管理工作計(jì)劃》、《設(shè)備管理臺(tái)帳》及相關(guān)的一、二級(jí)設(shè)備的技術(shù)資料原件。負(fù)責(zé)制定《年度設(shè)施管理工作計(jì)劃》，對本部門的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和指導(dǎo)。協(xié)助物業(yè)公司經(jīng)理對現(xiàn)存的和潛在的不合格服務(wù)質(zhì)量原因進(jìn)行分析，制定糾正和預(yù)防措施。負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量，安全的檢查監(jiān)督工作，杜絕重大質(zhì)量，安全事故的發(fā)生。負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的設(shè)備道路、停車場等標(biāo)識(shí)的安裝和維護(hù)。負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)過程中本部門使用的器具歸口管理。7．5 物業(yè)管理員崗位職責(zé)對管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)設(shè)施、綠化、衛(wèi)生等日檢、巡視和管理工作。負(fù)責(zé)檢查小區(qū)業(yè)戶物業(yè)合同的執(zhí)行情況。協(xié)調(diào)業(yè)戶有關(guān)物業(yè)管理的有關(guān)事宜，對違反物業(yè)管理規(guī)定的情況，追查責(zé)任并進(jìn)行處罰。負(fù)責(zé)業(yè)主的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目的核實(shí)及費(fèi)用催繳工作。負(fù)責(zé)處理日常的物業(yè)設(shè)備、環(huán)境、衛(wèi)生等的報(bào)修工作。負(fù)責(zé)業(yè)戶的有關(guān)咨詢、投訴的接待和處理工作。熟悉小區(qū)業(yè)主的地理位置、設(shè)施布局的分布情況。負(fù)責(zé)業(yè)戶的裝修管理工作。負(fù)責(zé)緊急情況的處理和協(xié)調(diào)工作。7．6 保安部經(jīng)理的崗位職責(zé)對物業(yè)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)，組織領(lǐng)導(dǎo)治安保衛(wèi)部工作，對小區(qū)的治安保衛(wèi)工作和消防工作負(fù)全面責(zé)任。熟悉和掌握小區(qū)內(nèi)業(yè)主的地理位置，重點(diǎn)要害部位和設(shè)施布局的基本情況。貫徹落實(shí)安全保衛(wèi)工作和消防工作，做好對保安的領(lǐng)導(dǎo)工作，調(diào)解小區(qū)內(nèi)各種糾紛。組織實(shí)施安全保衛(wèi)責(zé)任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況，并對所存在的問題及隱患按規(guī)定的期限及時(shí)加以解決整改。主持部門例會(huì)，傳達(dá)貫徹物業(yè)公司經(jīng)理及有關(guān)主管部門的指示精神。抓好治安保衛(wèi)部人員的管理和培訓(xùn)，監(jiān)督檢查警容風(fēng)紀(jì)和工作落實(shí)情況。監(jiān)督和檢查小區(qū)的四防安全情況和交通管理情況，處理小區(qū)內(nèi)各類治安案件，協(xié)調(diào)與主管公安機(jī)關(guān)和派出所的關(guān)系。做好小區(qū)內(nèi)業(yè)主的四防安全和法制宣傳教育工作提高業(yè)主的安全意識(shí)和法制觀念。帶頭遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，以身作則，不許濫用職權(quán)。對保安員的聘用，解聘提出合理化建議。7．8 管理部接待員崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有物業(yè)資料、檔案、圖紙的管理工作。負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、水、電、通訊等設(shè)備設(shè)施使用資料、圖紙、技術(shù)資料的保管存檔管理工作。負(fù)責(zé)各類檔案分類及檔案的手工管理和電腦管理錄入工作。負(fù)責(zé)土建裝潢、施工管道、水電、網(wǎng)絡(luò)圖紙的電腦錄入繪制和圖像制作工作。負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)裝修檔案的管理，存檔工作，及業(yè)戶裝修計(jì)劃圖紙的備案管理、申報(bào)接待工作。負(fù)責(zé)本部門各種文件的起草，制定工作。負(fù)責(zé)本部門各種文字性工作的打印、記錄工作。負(fù)責(zé)物業(yè)管理部的其它日常性內(nèi)勤工作。負(fù)責(zé)材料的入庫驗(yàn)收和對庫存材料的發(fā)放。經(jīng)管理部經(jīng)理核實(shí)后處理報(bào)廢的材料。1負(fù)責(zé)定期和不定期盤點(diǎn)清查庫存材料，每月核實(shí)庫存材料的收、發(fā)、存，編報(bào)庫存月報(bào)表。1負(fù)責(zé)現(xiàn)金日記賬的管理。1員工考勤及工資的發(fā)放。1負(fù)責(zé)小區(qū)日常的接待、投訴記錄及派單工作。1負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主的回訪工作。1負(fù)責(zé)跟蹤派工維修進(jìn)度工作。1負(fù)責(zé)派工單回收整理工作。1負(fù)責(zé)小區(qū)信件、報(bào)紙、書刊等的收發(fā)工作。1完成領(lǐng)導(dǎo)所交的其他工作。7．9 水暖工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)暖通設(shè)備的安全運(yùn)行及管理。負(fù)責(zé)水暖系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、供熱通風(fēng)排風(fēng)系統(tǒng)的日常維護(hù)、檢查管理工作。負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理暖通設(shè)備的維修及改造工作。負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)行維護(hù)人員的技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)管理工作。負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等規(guī)章、規(guī)程執(zhí)行情況的督促檢查工作。負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主裝修中關(guān)于暖通設(shè)備的施工圖紙的審核及施工監(jiān)督管理和驗(yàn)收工作。負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)行維護(hù)中的突發(fā)事件事故的技術(shù)處理工作。負(fù)責(zé)公司新建、擴(kuò)建改造工程的暖通設(shè)備配套技術(shù)保障工作和施工監(jiān)督管理工作。7．10 電工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)電器設(shè)備（弱電部分）包括：通訊設(shè)備、廣播系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等小區(qū)的電器設(shè)備的安全運(yùn)行及管理。負(fù)責(zé)小區(qū)電力設(shè)備（強(qiáng)電部分）：供電系統(tǒng)等的安全運(yùn)行及管理。負(fù)責(zé)上述系統(tǒng)的日常維護(hù)、檢查管理工作。負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理電器、電力設(shè)備的維修及改造工作。負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運(yùn)行維護(hù)人員的技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)管理工作。負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等規(guī)章、規(guī)程的執(zhí)行情況的督促檢查工作。負(fù)責(zé)小區(qū)關(guān)于電器、電力設(shè)備的施工圖紙的審核及施工監(jiān)督管理及驗(yàn)收工作。負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運(yùn)行維護(hù)中的突發(fā)事件事故的技術(shù)處理工作。負(fù)責(zé)小區(qū)新建、擴(kuò)建改造工程的電器、電力設(shè)備配套技術(shù)保障工作和施工監(jiān)督管理工作。7．11 保安員崗位職責(zé)對保安部負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)小區(qū)的治安保衛(wèi)，車輛管理和消防管理工作。熟悉小區(qū)的基本情況，掌握人員流動(dòng)情況。開展常規(guī)訓(xùn)練，增強(qiáng)防范能力。掌握一般救護(hù)知識(shí)，有處理應(yīng)急問題的能力。全天24小時(shí)輪流值班，嚴(yán)格交接班手續(xù)，做好值班記錄。執(zhí)行24小時(shí)輪流巡邏，對小區(qū)內(nèi)形跡可疑人員按規(guī)定進(jìn)行詢問，并正常處理。做好車輛的進(jìn)行，停泊、行駛的管理工作。發(fā)生事故后迅速趕到現(xiàn)場，果斷采取措施，及時(shí)報(bào)告保安部及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，做好善后工作。嚴(yán)格要求自己，遵紀(jì)守法，按公司各項(xiàng)規(guī)章制度辦事，接受監(jiān)督，講究文明，舉止端正，禮貌待人。完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)7．12 保潔員的崗位職責(zé)按時(shí)清掃小區(qū)的外圍，樓道及公共地帶并保持清潔。及時(shí)清運(yùn)垃圾，并按要求清洗垃圾箱，保證垃圾箱干凈整潔。做好路面的清潔工作。每隔30分鐘巡查小區(qū)一遍，保證小區(qū)外圍道路及公共地帶的衛(wèi)生清潔，及時(shí)制止亂扔垃圾、損壞墻面等違反本小區(qū)規(guī)定的行為。按時(shí)清掃小區(qū)的樓道，擦拭樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)板等，達(dá)到干凈、無灰塵。每日用拖布徹底拖洗樓道一次。小區(qū)窗戶玻璃至少每月擦一次，要做到窗明幾凈。第十一章 工作守則　　 員工守則管理人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊、精神飽滿。　　對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系?！?必須嚴(yán)格遵守小區(qū)輪值時(shí)間，按時(shí)上、下班（交接班），不得無故遲到、早退。遇有特殊情況需請假時(shí)，小區(qū)管理人員應(yīng)事先取得小區(qū)負(fù)責(zé)人同意，而小區(qū)負(fù)責(zé)人之請假則需獲得公司負(fù)責(zé)人之同意?！　」芾砣藛T不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及對私人服務(wù)的工作。　　管理人員可參與樓宇買賣或租賃事務(wù)，并有相應(yīng)比例提成?！　⌒^(qū)負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項(xiàng)指示，并定期召開該小區(qū)各級(jí)員工的會(huì)議，向公司做定期工作匯報(bào)。小區(qū)員工須服從小區(qū)負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排?！　〔粶?zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對公司有欺詐及不誠實(shí)行為?！　〔坏眉俳韫久x或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為?！　〔坏孟驑I(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。　　所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財(cái)物，對各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。　　1必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。　　 管理工作　　按照規(guī)定時(shí)間當(dāng)值，不可擅離職守?！　≡诋?dāng)值時(shí)不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報(bào)、看書、聽收音機(jī)或與同事閑談、開玩笑?！　∶咳丈习鄷r(shí)間，必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職員工作證，完成自己崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時(shí)須特別留意小區(qū)清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方，并進(jìn)行登記。如遇有不尋常事件，應(yīng)立即處理、記錄并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告?！　〈箫L(fēng)或雷暴雨期間，管理人員必須按照公司所頒布之“大風(fēng)期間員工當(dāng)值程序”上班，并按“大風(fēng)及雷暴雨措施”做一切防風(fēng)、防雨工作，以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，防止意外或水浸等?！　》纳霞?jí)指導(dǎo)，完成所指定的工作?！　×粢飧鞣N公用設(shè)備有否被破壞或涂污，并通知有關(guān)人員修理和清除，必要時(shí)須協(xié)助維修工作?！　?zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí)，必須要有禮貌。謹(jǐn)記“業(yè)主至上，服務(wù)第一”即“服務(wù)至上、禮貌第一”?！　∪缬凶舭l(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應(yīng)即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警?！　崆榻哟齺碓L人員，詳細(xì)記錄住戶投訴，并迅速處理。不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的，則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級(jí)報(bào)告。　　物業(yè)公司須設(shè)置急救箱，配備急救用品，如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時(shí)放置部分緊急維修之工具，以備臨時(shí)急用?！　?小區(qū)公共地方之鑰匙，如：電制房、機(jī)房、泵房等，必須小心存放，以備緊急時(shí)使用。若有需要外借鑰匙時(shí)，必須登記借用人姓名及聯(lián)系電話，用后及時(shí)歸還?！? 保安工作必須明了和掌握小區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如：對講機(jī)、警鐘、密碼鑰、閉路電視等。更須善用各種已有的設(shè)施，以免減弱防盜效果。應(yīng)熟悉小區(qū)內(nèi)各公司、記識(shí)住戶之姓名、年齡、公司成員及聯(lián)絡(luò)電話。此等資料必須保密，不得泄漏?！　∨c住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見及互通消息?！　「鞲苋藛T交接更時(shí)應(yīng)傳達(dá)防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，務(wù)令保安人員高度警惕?！　?yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入小區(qū)。尤其是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員，更應(yīng)查驗(yàn)身份證、文件，如有疑問，應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢?！　?yīng)有禮貌的詢問任何進(jìn)入小區(qū)的來訪客人，登記身份證或工作牌招。如有懷疑，應(yīng)用對講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時(shí)，更須提高警覺?！　‘?dāng)值管理員至少每半小時(shí)巡樓一次（但不固定時(shí)間），以免壞人乘隙而入。巡樓時(shí)必須有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其它隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏小區(qū)內(nèi)伺機(jī)作案。留意公眾地方之間邊暗角，后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先藏備盜竊工具等?！　∪缏牭阶艉艟然虬l(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報(bào)警并封閉大門及其通道，以等待警方人員到場處理。切勿魯莽采取行動(dòng)而不知會(huì)警方?！　∏杏浌芾砣藛T只有一般市民之拘捕權(quán)，并無搜查權(quán)力。因此，拘捕疑犯后，應(yīng)盡快交公安部門處理?！　”拘^(qū)安裝有警鐘、閉路電視，以監(jiān)視各大堂、小區(qū)死角，以加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作。若鄰近小區(qū)在建設(shè)中，則更應(yīng)加倍小心，以防被壞人利用作為犯罪的橋梁?！　?詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門電話，以便需要時(shí)尋求協(xié)助?！　?若發(fā)生罪案，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案：　　，并留在現(xiàn)場直至公安部門到達(dá)，遇有傷員（被害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。　　、也不允許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品，協(xié)助公安部門保留證據(jù)，方便調(diào)查工作?！　。錃鈾C(jī)或其他電器用具，以免證據(jù)破壞?！　?，以方便公安部門到現(xiàn)場調(diào)查。　　，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有關(guān)人物之像貌、衣著、有關(guān)之車牌號(hào)及壞人逃走方向等?！　?公眾衛(wèi)生　　清潔工人必須依時(shí)清潔路面、走廊、樓梯、小區(qū)死角、停車場及天臺(tái)等公用地方?！　裼鞲髯粑饘⒗盎蚶糜谧呃?、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)?！　∪绨l(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺(tái)或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶，立刻登記在物業(yè)公司記事簿內(nèi)，向上級(jí)報(bào)告?！　∪绨l(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井或公用地方積存污水，應(yīng)立即清理，以免蚊蟲滋生。難以清理的地方，可暫時(shí)淋上油渣，阻止蚊蟲繁殖，再研究處理方法?！　∪绨l(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應(yīng)速安排修理。　　勸喻住戶淋花時(shí)要特別小心，勿將水淋到陽臺(tái)外面，以免影響下層和下面行人。　　如發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí)，勸喻住戶從速修理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，影響市容者，處以罰款。　　如有需要，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響衛(wèi)生，又可能打到過往行人身上，也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)?！　∪羯蠈幼糁砘蛩茽€而導(dǎo)致下層天花板滲水，則通知上層住戶修理，如無結(jié)果，則應(yīng)詳細(xì)記錄及請求上級(jí)處理?！　∪缬胁活櫣残l(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應(yīng)做詳細(xì)記錄并報(bào)告上級(jí)和有關(guān)衛(wèi)生部門。　　　　 電力系統(tǒng)　　修理電器設(shè)備，應(yīng)聘請持證的合格技師?！　?yīng)明了小區(qū)各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如：小區(qū)的電力總掣、用戶的電路分線、保險(xiǎn)絲、消防電泵制、電表及各水泵制等，并且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時(shí)必須購置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、電表及各水泵制等，以備急修時(shí)使用。　　如部分用戶電力中斷，應(yīng)由物業(yè)公司派人檢查修理小區(qū)供電系統(tǒng)，如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由住戶自行請人處理，物業(yè)公司可提供適當(dāng)協(xié)助?！　∪鶚怯铍娏ν蝗恢袛?，應(yīng)先檢查小區(qū)之總制是否正常，如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況?！　」彩褂玫碾娏υO(shè)備，如小區(qū)死角、總制走廊及小區(qū)死角之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或有過熱現(xiàn)象，應(yīng)立即派人修理?！　〗拥焦╇姽就ㄖｋ姇r(shí)，應(yīng)即貼出通告，清楚列明日期、時(shí)間及受影響的設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、小區(qū)死角不停，由小區(qū)自備發(fā)電機(jī)供電解決。停電完畢后，貼出恢復(fù)供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。　　經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：樓宇門與客戶的對講系統(tǒng)和小區(qū)死角監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。　　在小區(qū)出入口處，應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備，物業(yè)公司亦應(yīng)常備手電筒?！　?