【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 最主要的一部分資產(chǎn)，不同收入階層居民家庭房屋資產(chǎn)價(jià)值的差異，進(jìn)一步驗(yàn)證了各類收入家庭之間的收入差距。不同經(jīng)濟(jì)類型、職業(yè)和行業(yè)的收入差距也在擴(kuò)大改革開放年以來(lái)，各行各業(yè)的收入都有不同程度地增長(zhǎng)，但行業(yè)間收入的檔次拉開了較大的距離。從統(tǒng)計(jì)看，國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、和其他單位的平均工資比2003年為1：：。調(diào)查資料顯示，以戶主收入為主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源的家庭，由于戶主的職業(yè)不同，家庭的收入狀況差異顯著。在高收入家庭中，戶主的職業(yè)集中在各類專業(yè)技術(shù)人員、效益好的企事業(yè)單位辦事人員、私營(yíng)企業(yè)主及國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人等；低收入家庭中，戶主大都是以工人、服務(wù)性工作人員和商業(yè)工作人員或是退休人員、失業(yè)協(xié)保人員。據(jù)此看來(lái)，從大的方向上本案作為商品房項(xiàng)目與一、二期不同，應(yīng)該以中等收入家庭一次二次置業(yè)為主，吸納部分低收入家庭一次置業(yè)，吸引部分看好本區(qū)域升值潛力的高收入家庭三次四次置業(yè)。由于項(xiàng)目（含三期、四期）體量較大，兼顧定位的逐步提升和項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展，推廣策略上受眾的設(shè)定不應(yīng)局限于李滄區(qū)本身，可以李滄區(qū)中高收入家庭為主，廣泛吸取市內(nèi)其它三區(qū)置業(yè)投資人士，盡量避免目標(biāo)客戶群定位狹窄，造成市場(chǎng)空間狹小，增加后期操作難度。（二）、青島房產(chǎn)市場(chǎng)概況房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資03年03年同比增長(zhǎng)（%）04年1—11月04年同比增長(zhǎng)（%）施工面積＃住宅竣工面積＃住宅銷售面積＃住宅銷售額（億元）＃住宅84432004年一至三季度累計(jì)，%，%，仍列全國(guó)三十五個(gè)大中城市第七位。排在上海、沈陽(yáng)、南京、重慶、天津、寧波之后。從2004年三季度各樓盤的開發(fā)情況看,住宅商品房開發(fā)大多集中在市南區(qū)的寧夏路以北和市北區(qū)的東部一帶三級(jí)地段區(qū)域，價(jià)格在每平方米5500元至6500元，房?jī)r(jià)比去年同期上升20%左右，且多為高層住宅，而多層住宅的樓盤開發(fā)較少。如位于寧夏路的萬(wàn)事興家園多層磚混住宅商品房，去年開盤起價(jià)為每平方米5300元，今年該樓盤房屋售價(jià)已達(dá)到每平方米6780元，價(jià)格上漲20%之多。位于五、六級(jí)地段市郊的李滄區(qū)的房?jī)r(jià)也由去年的每平方米3000元上升到3600元，較去年也升高20%。居民住房狀況青島市民住房條件明顯改善。到2003年底，城市居民人均現(xiàn)住房建筑面積為20平方米，比20年前的7平方米增加了兩倍多，絕大多數(shù)住上了設(shè)施齊全、水電氣配套、擁有自主產(chǎn)權(quán)的單元房。到2003年底，%，%，使用燃起的家庭占99%以上，冬季享受到集中供熱和使用空調(diào)取暖的家庭占48%。房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)A、房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)規(guī)范、成熟度較高。因著青島獨(dú)特的城市發(fā)達(dá)程度和經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，青島房產(chǎn)市場(chǎng)起步較早發(fā)展較快，成為山東省房產(chǎn)龍頭，成熟度極高。表現(xiàn)在三個(gè)方面。一是新的土地審批制度較早在青島實(shí)施，經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)行，土地招拍掛成為青島唯一的土地出讓途徑，較好地規(guī)范了土地市場(chǎng)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確立了公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，并使開發(fā)向著規(guī)模、品牌靠攏。海信地產(chǎn)的大規(guī)模圈地可以視作開發(fā)資源二八定律的有力表現(xiàn)。二是有序、高層次的開發(fā)促進(jìn)了青島地產(chǎn)的極大活躍，不僅拉動(dòng)了本地買方市場(chǎng)，而且吸引了大批外來(lái)投資置業(yè)者融入這片熱土。三是青島及時(shí)啟動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房工程，大量不間斷的適用房建設(shè)極大滿足了低收入家庭的住房需求，同時(shí)豐富了青島房產(chǎn)市場(chǎng)層次，避免開發(fā)失衡，使青島房產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。僅僅從青島銷售價(jià)格漲勢(shì)就可見(jiàn)一斑。B、市場(chǎng)層次分明，區(qū)域性強(qiáng)。青島是一個(gè)極具歷史和個(gè)性的城市，青島房產(chǎn)的市場(chǎng)特點(diǎn)也極其明顯。地域上，由于歷史發(fā)展、環(huán)境資源和城市規(guī)劃的原因，市南區(qū)、嶗山區(qū)以及市北區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)高度發(fā)達(dá)，無(wú)論房產(chǎn)投資開發(fā)和買賣市場(chǎng)均呈現(xiàn)一派繁榮景象，以高層、高價(jià)為主要特征。其他區(qū)（包括李滄區(qū)）由于配套、環(huán)境等原因房產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，且大多初期以經(jīng)濟(jì)適用房為主體，逐步向商品房開發(fā)過(guò)渡，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看開發(fā)運(yùn)作、升值空間較大。價(jià)格分布上，青島市形成了梯次分明的落差格局，從嶗山區(qū)、市南區(qū)沿海地帶到市北區(qū)再到四方區(qū)，接下來(lái)是李滄區(qū)依次以2000元/㎡為級(jí)差呈南高北低態(tài)勢(shì)。本項(xiàng)目位于青島房產(chǎn)市場(chǎng)末端區(qū)域，但具有一定的升值空間。因而在本項(xiàng)目發(fā)展定位、策略推廣上要兼顧其在整體市場(chǎng)格局中的現(xiàn)實(shí)位置和作為上升區(qū)域中的高品質(zhì)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展性。C、市場(chǎng)需求旺盛。遍觀山東，從來(lái)沒(méi)有一個(gè)城市具有青島這樣的旺盛需求力。雖然近幾年政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度和商品房土地入市批量，尤其2004年商品房開發(fā)面積進(jìn)一步擴(kuò)大，供給速度似乎仍有跟不上需求增長(zhǎng)的趨勢(shì)，可以用購(gòu)銷兩旺來(lái)形容房產(chǎn)市場(chǎng)。旺盛的購(gòu)買力從哪里來(lái)？？答案很明確。一是市場(chǎng)的成熟運(yùn)作、良性開發(fā)；二是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大、居民購(gòu)買力的堅(jiān)挺、收入預(yù)期的利好；三是城市魅力和開發(fā)熱潮吸引外來(lái)人員包括務(wù)工務(wù)商和投資客的青睞。炒作泡沫在這里并不多見(jiàn)，價(jià)格比較遵循價(jià)值體現(xiàn)原則。D、整體運(yùn)營(yíng)水平較高，特色鮮明。市場(chǎng)規(guī)范必然帶來(lái)理性的開發(fā)。無(wú)論從土地的獲取、產(chǎn)品塑造、項(xiàng)目定位還是規(guī)劃建設(shè)、營(yíng)銷推廣等等各個(gè)環(huán)節(jié)，青島開發(fā)商表現(xiàn)出了極高的專業(yè)水準(zhǔn)，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目所具備的地段、環(huán)境、建筑、景觀、營(yíng)銷力……方方面面的整合營(yíng)銷效力。在營(yíng)銷推廣上應(yīng)當(dāng)說(shuō)已經(jīng)形成了青島特色，與省內(nèi)其他城市不同，青島房產(chǎn)發(fā)展到今天，其營(yíng)銷層面已經(jīng)摒棄了泛泛而論，更加注重人的工作、學(xué)習(xí)、生活等因素，定位的層次感、訴求的針對(duì)性，無(wú)一不體現(xiàn)對(duì)人的心理需求的重視和把握。這也是外來(lái)置業(yè)增多不可忽視的原因之一。二、李滄區(qū)及房產(chǎn)市場(chǎng)概述（一）、李滄區(qū)概況李滄區(qū)位于青島市區(qū)北端，轄11個(gè)街道辦事處。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。李滄區(qū)素有工業(yè)區(qū)之稱,集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。具有較強(qiáng)的輻射帶動(dòng)能力,逐步形成了以化工、建材、機(jī)械、針織服裝、食品加工等行業(yè)為支柱的綜合性加工工業(yè)體系。也因此造成區(qū)域商務(wù)商業(yè)、文化娛樂(lè)、綜合服務(wù)等生活性配套弱的先天不足，生產(chǎn)總值雖然高于市南、市北、四方，居住適宜指數(shù)卻不能相提并論。李村城區(qū)內(nèi)的北方國(guó)貿(mào)大廈、嶗山百貨大樓、第一百盛購(gòu)物中心形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局,成為青島市第二大購(gòu)物中心。李滄東部開發(fā)區(qū)（含中國(guó)民營(yíng)企業(yè)家青島創(chuàng)業(yè)園、山東省華僑華人青島創(chuàng)業(yè)園）占地34平方公里,是青島市市區(qū)內(nèi)唯一一塊可供大面積開發(fā)的投資寶地。按青島城市規(guī)劃，自滄口廣場(chǎng)沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城中部副中心，并建成市級(jí)商貿(mào)區(qū)，三大蔬菜集散中心之一。在滄口城區(qū)內(nèi)的振華路建設(shè)形成青島15個(gè)分區(qū)級(jí)商業(yè)街區(qū)之一。以現(xiàn)滄口體育場(chǎng)為基礎(chǔ)建設(shè)李滄分區(qū)體育中心。從李滄區(qū)和市政府規(guī)劃看，未來(lái)李滄區(qū)中心仍在李村城區(qū)，本項(xiàng)目所在的滄口城區(qū)將會(huì)在一段時(shí)期內(nèi)較多的保持老工業(yè)區(qū)和配套舊居住區(qū)的面貌，短時(shí)間內(nèi)很難有比較大的改觀，因而就限制了滄口城區(qū)內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)品次的提升，較大的突破需要項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力的整合提高。（二）、李滄區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)概況開發(fā)概況序號(hào)案名地址起價(jià)均價(jià)戶型面積開發(fā)性質(zhì)備注1北苑風(fēng)景振華路原3500商品房結(jié)案2永馨苑永平路北段3400商品房結(jié)案3勝利花園勝利橋38003400商品房結(jié)案4永平家園四流中路38004000商品房在售5百通馨苑金水路3400元80—150商品房在建6南嶺風(fēng)情重慶中路北部規(guī)劃中商品房規(guī)劃1天惠府書院路315561—145經(jīng)濟(jì)適用房在售2晟業(yè)家園長(zhǎng)嶺路未開盤78—120經(jīng)濟(jì)適用房在建3聚富苑夏莊路北段未開盤104—140經(jīng)濟(jì)適用房在售4金水翠園金水路2540經(jīng)濟(jì)適用房在售5福林苑小區(qū)青山路未開盤60—128經(jīng)濟(jì)適用房在建6金秋小區(qū)巨峰路2890經(jīng)濟(jì)適用房在售7書院路2880125—140經(jīng)濟(jì)適用房在售8廣業(yè)小鎮(zhèn)延壽宮路2500118—138經(jīng)濟(jì)適用房在售結(jié)案的經(jīng)濟(jì)適用房：西山小區(qū)、馨苑小區(qū)、振華苑、升平路小區(qū)、同盛園。在建未售的舊村改造項(xiàng)目：新儷都花園（興國(guó)二路附近）、樓山南側(cè)項(xiàng)目。特點(diǎn)A、市場(chǎng)層次較低，發(fā)展空間大。在青島房產(chǎn)發(fā)展歷史上，李滄區(qū)是繼浮山后板塊更大的經(jīng)濟(jì)適用房集中地，建成、在建、規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)?？涨?，商品房建設(shè)銷售也就是近兩年的事情，且整體層次偏低。截至目前，僅僅有屈指可數(shù)的幾個(gè)中小型樓盤。這對(duì)區(qū)域商品房的層次提升是不利的，當(dāng)然惟其如此，對(duì)于某一個(gè)案的開發(fā)運(yùn)作也是一個(gè)不可多得的機(jī)緣，更容易占據(jù)區(qū)域市場(chǎng)制高點(diǎn)，領(lǐng)袖群倫。B、商品房市場(chǎng)方興未艾，開發(fā)水平較低。從可見(jiàn)的樓盤看，滄口城區(qū)開發(fā)的樓盤規(guī)模整體偏小，規(guī)劃?rùn)n次偏低。小型項(xiàng)目自不待言，就是中等規(guī)模（約13萬(wàn)㎡）的北苑風(fēng)景項(xiàng)目連像樣的規(guī)劃布局、園林景觀等也難得一見(jiàn)，從一定程度上就是延續(xù)80年代排排坐的格局，但是其銷售速率極高。據(jù)此可以看出一個(gè)問(wèn)題，就是市場(chǎng)需求大，區(qū)域商品房供應(yīng)偏低、嚴(yán)重不足，包括建設(shè)、（不公開）認(rèn)購(gòu)中的永平家園同樣反映出這種市場(chǎng)狀態(tài)。趨勢(shì)規(guī)劃中，三零八國(guó)道東、九水東路北、金水路南規(guī)劃建設(shè)大批以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的各類住房（，滿足上區(qū)域900萬(wàn)平米住宅、9萬(wàn)余戶20多萬(wàn)人采暖問(wèn)題）。除此之外商品房開發(fā)主要分布于滄口城區(qū)的廠企拆遷或舊村改造地帶。此類地塊項(xiàng)目將陸續(xù)不定期的投入到市場(chǎng)環(huán)節(jié)中，結(jié)束類似海信北苑風(fēng)景項(xiàng)目一枝獨(dú)秀的開發(fā)格局。未來(lái)幾年，區(qū)域開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，層次提升，銷售壓力加大，總的來(lái)講將繼續(xù)升溫區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)，成為中低端住宅消費(fèi)的熱土。三、項(xiàng)目所在區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)狀況（一）、區(qū)域界定就本項(xiàng)目來(lái)講，合適的市場(chǎng)區(qū)域界定應(yīng)當(dāng)是：重慶中路西、樓山南、李村河以北與西側(cè)膠州灣的圍合地帶。（二）、區(qū)域樓盤項(xiàng)目可比樓盤序號(hào)案名地址起價(jià)均價(jià)戶型面積開發(fā)性質(zhì)備注1北苑風(fēng)景振華路原3500商品房結(jié)案2勝利花園勝利橋38003400商品房結(jié)案3永馨苑永平路北段3400商品房結(jié)案4永平家園四流中路38004000商品房在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：規(guī)劃中的南嶺風(fēng)情永平家園在區(qū)段上與本案相差無(wú)幾，規(guī)模上卻難以相提并論，更兼不公開內(nèi)部認(rèn)購(gòu)進(jìn)行中，其尾盤銷售會(huì)與本案推廣交錯(cuò)，除了對(duì)潛在客戶的部分吸納外，基本不會(huì)對(duì)本案形成較大的截流和擠壓。因此，競(jìng)爭(zhēng)者應(yīng)當(dāng)鎖定在本案開發(fā)周期內(nèi)面市的同質(zhì)項(xiàng)目，可以預(yù)見(jiàn)的就是海信地產(chǎn)的南嶺風(fēng)情，兩者各有贏長(zhǎng)，需密切關(guān)注其規(guī)劃開發(fā)動(dòng)向。曉翁村項(xiàng)目（海信鐘情于此）的商品房開發(fā)如果實(shí)現(xiàn)，也應(yīng)在本案后期出現(xiàn)，亦應(yīng)適當(dāng)關(guān)注。區(qū)域住宅供給不足是顯而易見(jiàn)的，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房，還是商品房，本區(qū)域產(chǎn)權(quán)住宅開發(fā)量小、頻次低，因此出現(xiàn)了之前項(xiàng)目熱銷熱買的喜人景象，這給本項(xiàng)目傳來(lái)了福音。四、項(xiàng)目地塊SWOT分析（一）、地塊現(xiàn)狀描述項(xiàng)目位于青島市西北部，李滄區(qū)四流中路與興華路交匯處（原國(guó)棉七廠），東臨滄口公園，北依樓山；項(xiàng)目進(jìn)展：進(jìn)入場(chǎng)地平整、管線預(yù)埋施工階段。景觀環(huán)境：東向：青島三豐毛紡廠、滄口公園南向：本項(xiàng)目前期住宅、國(guó)棉六廠宿舍西向：四流南路、膠濟(jì)鐵路、黃海橡膠廠北向：本項(xiàng)目前期住宅、國(guó)棉六廠宿舍南北向由于同本項(xiàng)目前期住宅相接，除夾雜其間的部分國(guó)棉六廠舊宿舍外，基本無(wú)不利因素，視覺(jué)環(huán)境尚可。西向由于一路之隔就是膠濟(jì)鐵路和黃海橡膠廠，是本項(xiàng)目難以規(guī)避的不利點(diǎn)，需審慎處理。東向如果無(wú)法解決三豐毛紡廠的隔擋作用，就會(huì)使借勢(shì)滄口公園策略大打折扣。（二）、地塊分析優(yōu)勢(shì)（S）A、區(qū)位相對(duì)優(yōu)越。位于規(guī)劃中的中部副中心北端，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，區(qū)位價(jià)值隨規(guī)劃的實(shí)施建設(shè)具備一定的上升空間，符合部分投資置業(yè)人士的升值要求。B、交通便捷通達(dá)。項(xiàng)目處在滄口城區(qū)兩大南北交通主干線之間，西靠四流中路、東達(dá)永平路，且公交線路較多，東可與李村中心城區(qū)相接，南可與四方區(qū)直達(dá)。工作、生活交通線順暢無(wú)阻，縮短了與各種中心城區(qū)的距離。C、教育配套完整。項(xiàng)目本身（四期）規(guī)劃有幼兒園，而周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)齊備，最資利用的是滄口公園對(duì)過(guò)的青島市三中，可以成為本項(xiàng)目推廣的一個(gè)借力點(diǎn)。D、公園優(yōu)勢(shì)明顯。㎡，水面2800㎡，園內(nèi)建有溫室、大型兒童玩具等，是周邊區(qū)域職工和兒童游覽娛樂(lè)的中心，于2003年7月實(shí)施拆墻透綠的綜合整治，向市民免費(fèi)開放，成為周邊數(shù)萬(wàn)居民健身娛樂(lè)休閑交流的絕佳場(chǎng)所。滄口公園與本項(xiàng)目近在咫尺，堪稱是生命造氧機(jī)和業(yè)主的“私家”花園，是本項(xiàng)目外部景觀最具優(yōu)勢(shì)的亮點(diǎn)。E、項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃水平高。項(xiàng)目本期占地117畝，建筑面積8萬(wàn)余㎡，建筑樓座26棟，且23棟為南部市區(qū)不多見(jiàn)的（5—6層）多層住宅，堪稱區(qū)域內(nèi)的大型住宅項(xiàng)目。從規(guī)劃圖和產(chǎn)品單體圖來(lái)看，開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃上精益求精，無(wú)論從布局、單體、自身配套還是中庭設(shè)計(jì)、園林景觀的均好性等各方面，傾注了大量的心血，因而開發(fā)的起點(diǎn)就是一個(gè)高品質(zhì)的樓盤形象，這在迄今為止的李滄區(qū)是空前的，成為區(qū)域第一個(gè)規(guī)模、品質(zhì)兼?zhèn)涞母咚刭|(zhì)樓盤，必將激起潛在消費(fèi)者的極大共鳴。F、前期開發(fā)的良好口碑。這是本項(xiàng)目三期開發(fā)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。我公司與貴公司的通力協(xié)作也必能給項(xiàng)目的成功運(yùn)作錦上添花。劣勢(shì)（W）A、商業(yè)配套相對(duì)較弱。除了項(xiàng)目東北側(cè)的建材、茶葉批發(fā)市場(chǎng)和南側(cè)的商貿(mào)市場(chǎng)外，項(xiàng)目周邊幾乎沒(méi)有像樣的商業(yè)場(chǎng)所，距離最近的就是振華路商業(yè)圈。本項(xiàng)目自身除了會(huì)所外也未設(shè)置一定量的商業(yè)配套，這對(duì)于規(guī)模宏大（1—4期居住人口將達(dá)近萬(wàn)人）的居住社區(qū)是一種不足。B、周邊居住氛圍尚不濃厚。由于周邊多為工廠、職工配套住宅和經(jīng)濟(jì)適用房，視覺(jué)和人文環(huán)境較差，所以也應(yīng)看到本項(xiàng)目作為高檔商品房面臨的區(qū)域定勢(shì)阻力，這與振華路商業(yè)街上的北苑風(fēng)景項(xiàng)目是截然不同的。C、東西向負(fù)面影響大。西側(cè)的鐵路、黃海橡膠廠產(chǎn)生的噪音和可能的空氣污染將是削減項(xiàng)目營(yíng)銷力不可回避的現(xiàn)實(shí)，從這個(gè)角度看，項(xiàng)目西部小高層的規(guī)劃布局就有點(diǎn)不妥。如何最大程度規(guī)避影響應(yīng)當(dāng)引起重視。還有東側(cè)的三豐毛紡廠問(wèn)題，如果任其阻隔將是本項(xiàng)目最大的