【文章內(nèi)容簡介】 研究供電狀況研究供水狀況研究供煤氣狀況研究供熱狀況研究（五）交通便利狀況研究各種交通工具的通勤半徑停車設(shè)施狀況研究各種公路交通工具維修點狀況（六）居住文化狀況研究居民出行規(guī)律居民起居、聚會習(xí)慣 居住構(gòu)筑物的建筑風(fēng)格比重及使用率 居住構(gòu)筑物的裝修風(fēng)格及裝修費用（七）未來發(fā)展?fàn)顩r研究交通未來發(fā)展?fàn)顩r研究教育及醫(yī)療未來發(fā)展?fàn)顩r研究購物及休閑未來發(fā)展?fàn)顩r研究體育及旅游景點未來發(fā)展?fàn)顩r研究（八）居住圈層狀況研究居住圈密度分析居住圈強度分析（每平方公里的居住人口、流動人口、辦公人口、建筑物密度等）（九） 可利用自然景觀狀況研究 不同天際線的主要觀 不同天際線的景觀結(jié)構(gòu) 不同建筑組合的景觀結(jié)構(gòu)（十） 周邊人口狀況研究 職業(yè)分布特征研究 購買力狀況研究（購買水平、購買意愿）（十一） 周邊競爭者開發(fā)地塊狀況研究 周邊競爭者開發(fā)地塊用途及開發(fā)者 周邊競爭者開發(fā)地塊的規(guī)劃狀況 周邊競爭者開發(fā)地塊的租賃狀況 周邊競爭者開發(fā)地塊的租賃狀況（十二） 周邊旅游景點狀況研究（1） 周邊旅游景點景觀結(jié)構(gòu)（2） 周邊旅游景點的到訪率及到訪動機（3） 周邊旅游景點的消費量及消費結(jié)構(gòu)（4） 周邊旅游景點的開發(fā)者及經(jīng)營狀況二、 地塊環(huán)境（區(qū)位）分析（一）地理位置及道路交通 本項目地處南山區(qū)深南大道以北，金麒麟路立交橋叉口的西北側(cè)，可通運輸車輛，能滿足項目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項目地點至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。 標(biāo)的影響，項目各項評價指標(biāo)對這兩種風(fēng)險因素的變化較為敏感，尤其是銷售價格因素。（二）環(huán)境區(qū)位情況介紹 一個項目的土地坐標(biāo)是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等，共同決定了該項目的地塊價值。土地性質(zhì)綜述： 項目面積：約23689平方米，地形整體條件較完備，部分用地上原有廠房建筑，實際上滿足“七通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規(guī)劃中二期工程部分有兩個大坑之外，土地絕大部分平整。總之，地塊屬較理想的建筑用地。地塊周圍景觀（1） 自然景觀 A、前方景觀（東方） 該方向上，因有一高壓輸電線路沿麒麟路架設(shè)，使得該方向上的無論近看或遠望的視線都被干擾。因此，該方向遠景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中有水，但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。B、 后方景觀（西方） 后方景觀，雖然因緊臨的幾個小區(qū)開始未完成，近景尚為未知數(shù)；但遠 景視線極佳；遠處青山輪廓清晰可見。中部為高層建筑的彩色，稍近處 則為玉泉花圃；景色層次分明，就如青色的山景中嵌進彩色的建筑圖象 ，如視點在8層以上還可看到左后方（西北方）的中山公園的山景。C、 左方景觀（北方）（略）D、 右方景觀（南方）（略）（2） 人文、歷史景觀A、公園等自然景觀（略）B、歷史古跡，人文景觀（略） （3）景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，東、南、西、北四個方向景觀中只有西方景觀尚可，東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣；南方景觀視線亦受阻擋；北方景觀不佳（變電站、工廠）；總之，地塊周圍景觀應(yīng)屬該地塊的弱項。但因該地塊形狀南北方向較長，東西方向較窄，故將來可以設(shè)法通過環(huán)藝設(shè)計來弱化南北方向上的不佳景觀，消除此弱項。外部景觀如青青世界、世界之窗、動物園等，直達交通極為方便；且臨近有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡，以及宗教景觀—天主教堂。這些外部景觀及其交通的便利程度應(yīng)屬該地塊的優(yōu)勢。環(huán)境、污染情況：（1） 水、空氣、土地污染情況： 地塊周圍工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。（2） 噪音污染（略）（3） 社會治安狀況（略）地塊周圍的交通條件（1） 環(huán)臨的公共交通條件（略）（2） 地塊與公共交通的連接—亞交通條件（略）（3） 交通條件綜述 環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢條件。配套設(shè)施（1） 菜市場（略）（2） 商店、購物中心（略）（3） 小學(xué)（略）（4） 中學(xué)（略）（5） 醫(yī)院（略）（6） 體育娛樂場所（略）（7） 銀行、郵局、酒店（略）（三） 周邊樓盤情況介紹市場特點：內(nèi)部區(qū)域市場發(fā)展的不平衡性 南山區(qū)商品住宅樓市場具有顯著的地域不平衡性特征，可以將其劃分為以下五個子區(qū)域市場：（1） 區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，主要為大型政府微利房和福利房。該區(qū)域位置較偏僻，市場地價低，同時商品樓價格也較低。由于具微利房的特征，將來基本的市政設(shè)施會有配套。（2） 區(qū)域二：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。主要為華僑域和沙河一帶。該區(qū)域是深圳市第一人文景觀概念區(qū)域，其市場地價較高，商品樓檔次和價格也相應(yīng)較高。但市政設(shè)施配套不是很方便。（3） 區(qū)域三：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。主要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。該區(qū)域的主要住宅是南山舊城區(qū)的民房，商品住宅較少，其它是工業(yè)廠房。該區(qū)市場地價較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠。金麒麟花園項目正位于該區(qū)域。（4） 區(qū)域四：深南大道以南，內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域。該區(qū)域為南山區(qū)商業(yè)文化中心，市場地價中等，同時商品樓價格也適中。隨著南山區(qū)的市政規(guī)劃的實施，該區(qū)域作為南山區(qū)中心的地位將進一步得到強化，在市政設(shè)施方面也將越來越齊方便。（5） 區(qū)域五：內(nèi)環(huán)路以南區(qū)域，主要指蛇口、赤灣。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀。是南山區(qū)高檔豪宅的集中區(qū)域。但由于目前位置離深圳中心較遠，普通商品住宅樓的價位相對較低。結(jié)論 在深圳市房地產(chǎn)發(fā)展的早中期，南山區(qū)由于區(qū)位因素，發(fā)展較羅湖區(qū)、福田區(qū)滯后，到目前，商品住宅價格要比前者低3040%。 深圳市中心的西移，南山區(qū)西部建設(shè)的加速，為南山區(qū)的區(qū)位功能的進一步轉(zhuǎn)換提供了催化劑，同時為南山區(qū)房地產(chǎn)，尤其是商品住宅市場提供了契機。南山區(qū)商品住宅市場存在明顯的區(qū)域不平衡性，這種不平衡性在短期內(nèi)仍將存在，但隨著南山區(qū)西部建設(shè)的加快，以及發(fā)展商的努力，這種不平衡性將日益縮小。三、地塊優(yōu)劣勢（SWOT）分析（一）地理條件分析 就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項要素及簡要分析結(jié)論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標(biāo)圖如下：S（優(yōu)勢） W（劣勢）“七能”+交通 景觀+拆遷費購物 娛樂+銀行、郵局 污染 O（機會） T（威脅） 掌握“前?！?、“玉泉”的詳細情況， 直接對手 在設(shè)計價格、入市機會等避開對手； 前?；▓@ 概念、環(huán)藝設(shè)計弱化景觀劣勢、 玉泉花園 降低噪音影響。 從以上四個象限中的因素分布情況可以看出：地塊環(huán)臨的幾個訂條件如交通、購物、醫(yī)療都非弱勢；地形地貌亦無特別的劣勢；幾個劣勢因素（污染、景觀）都可經(jīng)過未來小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計得到不同程度的改善。因此該地塊無完全劣勢。就金麒麟項目的開發(fā)、投資而方，未來開發(fā)營銷工作，只要注意威脅（T）因此，把握機會（O）因素，那么，地塊的地理條件就不會成為影響整個小區(qū)價值的劣勢因素。（二）環(huán)臨競爭樓盤對比 從環(huán)臨地塊的7個樓盤的地理位置和樓盤性質(zhì)看，該地區(qū)的多層住宅（最高8層），價格均不超過3500元/平方米，與地塊直連的兩樓盤售價最低僅為2200元/平方米。（三）結(jié)論 從項目地塊性質(zhì)來看，金麒麟花園地塊是較理想的住宅建筑用地。 根據(jù)SWOT分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫的劣勢，并考慮到地塊直臨麒麟立交橋和兩大交通主干道，且與交通主干道（深南大道和麒麟道）之間沒有足夠的空間進行環(huán)藝設(shè)計以屏蔽交通的喧囂，故在此塊地上難以開發(fā)出豪華住宅區(qū)。周邊高素質(zhì)可比樓盤減少，在建樓盤售價均偏低。綜合以上各項，比照料地塊周邊的地產(chǎn)開發(fā)水平。金麒麟項目常規(guī)類比土地價值在3500/平米左右。若導(dǎo)入國企的全程服務(wù)，在小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格、營銷推廣等方面進行綜合提升，則項目單位平均價值可上升至5000元以上。四、居住圈客戶調(diào)查分析（一）從項目鄰近樓盤的客戶群情況看，沒有任何一個能具有傾向性較強的，職業(yè)層次單一的客戶群。究其原因，有以下幾點原因： 由于此地的地理位置，仍然處在深圳市區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)之間的“軟肋”。 上、兩頭都靠不上，地價較低房屋成本低，售價低。因此，這種低價位的住宅覆蓋的社會層次越寬，往往客戶群的社會萬分越復(fù)雜，也就越難以在職業(yè)上區(qū)分他們，而只能用其收入水平（中等收入，年收入58萬元，即有能力購房）來界定。 由南山區(qū)的人文地理條件決定：整個南山區(qū)部分被規(guī)劃為高科技工業(yè)園區(qū)，這就決定了該地區(qū)的人員的從業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊性，即科研人員、企業(yè)管理人員和普通的工人、外資方的代表等。在這些企業(yè)中，除少數(shù)高級管理人員和外方代表以外，絕大部分的普通職工和中、低級的管理人員，其收入水平均不足以支持購買中、高檔價位（50008000元/平方米）的住宅。因此，中低檔價位住宅更適合該地區(qū)的中高層企業(yè)人員和部分科研人員。這就必然導(dǎo)致在該區(qū)內(nèi)同一收入水平上的各行各業(yè)的人都可能購置同樣的住房，使這些小區(qū)的居民萬分復(fù)雜化。同時，南山區(qū)內(nèi)還有許多當(dāng)?shù)卮迕?，這些村民因各種原因（如征地補償、多種經(jīng)營或股票投資等）有相當(dāng)?shù)氖杖牒头e蓄，他們完全有能力在該地區(qū)選擇適當(dāng)?shù)淖≌?，這就使這些小區(qū)居民的成分更加復(fù)雜。 總之，由于各方面的因素制約，金麒麟花園附近的房價低，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，又必然導(dǎo)致居民成分復(fù)雜。（二） 綜上所述，對金麒麟花園主力客戶群的判斷，應(yīng)基于以下幾個基礎(chǔ)： 中等收入的企業(yè)中，高級管理人員，部分政府機關(guān)工作人員（集體購買），這些人更趨向選擇于中、小戶型（5090平方米）。 購房更注重經(jīng)濟實惠，較少關(guān)注“人以群分”而產(chǎn)生的明顯社會階層界限（如“萬科城市花園”，被多數(shù)人認為是“成功人士”的選擇）。 小戶型面對的住戶，是第一次購房的客戶（從統(tǒng)計的幾個臨近樓盤看小戶占相當(dāng)大的比例，近六成）。第4章、項目價值分析一、分析方法商品住宅價值分析法—類比可實現(xiàn)價值分析（一） 該價值分析法是選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次上相類似的樓盤，通過對它們和本項目之間各價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項目在當(dāng)前市場形勢下可實現(xiàn)之價值，主要步驟如下： 選擇可類比項目； 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的權(quán)重； 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征； 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值； 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價。（二） 類比可實現(xiàn)價值的概念及其決定因素 類比可實現(xiàn)價值是指在當(dāng)前的市場條件下，某項目與周邊一地價圈內(nèi)同類項目相比，所具備的比較價值。在具體的數(shù)量計算中，需全面考察比較各類比樓盤的諸價值要素。決定一個成熟市場（合理的買方市場）的成熟商品住宅項目的價值要素包括以下三類；A、類比土地價值——地段資源的差異 地段從來就是決定房地產(chǎn)價值的最基本和重要的因素之一。作為一個“資源”的概念，不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢，即具備不同的地產(chǎn)因子。這些地產(chǎn)因子包括交通條件、環(huán)境景觀條件和市政配套條件等等，在某個時期內(nèi)是難以改變的。在同一地價圈內(nèi)的不同項目，其類比土地價值的差異主要決定于以下要素： *市政交通及直入交通的便利性的差異；*項目周邊環(huán)境的差異，包括項目周邊自然和綠化景觀的差異，教育人文景 觀的差異、各種污染程度的差異以及周邊社區(qū)素質(zhì)的差異； *周邊市政配套便利性的差異。 B、項目可提升價值判斷 如果說項目的地段資源所決定的類比土地價值是客觀的不能為發(fā)展 商所改變的話（當(dāng)然會因為政府市政規(guī)劃的發(fā)展而變化），那么，發(fā)展商 所能做的最大限度地使項目價值升的就是對項目的精心規(guī)劃、包裝和管 理。以下是決定中高檔樓盤可提升價值的主要要素：*建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)；*單體戶型設(shè)計；*建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計；*小區(qū)配套和物業(yè)管理*形象包裝和營銷策劃*發(fā)展商品牌和實力 C、價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素——經(jīng)濟、政策因素 房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。房地產(chǎn)市場的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟走強的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟增長的貢獻又具有支柱性的作用。一般來說。房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟周期基本同步的。 在政策方面、利息率的變化、金融按揭政策、房改政策等等都對商品住宅項目的價值實現(xiàn)有著顯著的影響。二、價值分析的相關(guān)指標(biāo)（一）類比樓盤價值評價 分析項目2公里半徑內(nèi)的