【文章內(nèi)容簡介】 用范圍適用于質(zhì)量管理體系文件，包括適宜的外來文件的控制。3 職責(zé)。、質(zhì)量目標(biāo)。、和批準(zhǔn)分管的控制準(zhǔn)則和程序文件。，當(dāng)授權(quán)人空缺時，由主持工作的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)其審核工作。4 要求：文件在發(fā)布前由授權(quán)的審核者和批準(zhǔn)人對文件的符合性、充分性、適宜性和相容性進(jìn)行審核、批準(zhǔn)。、場所或人員能及時得到有效版本的相關(guān)文件，xxx房地產(chǎn)質(zhì)量手冊版 次A/04 質(zhì)量管理體系實施日期2003年11月01日實施及時撤出作廢或失效的文件。各部門及所有工作人員應(yīng)確保不持有、不使用作廢或失效的文件。若因工作需要而保留作廢文件，應(yīng)對保留的作廢文件進(jìn)行標(biāo)識。，易于識別。各部門或相關(guān)人員應(yīng)確保涉及文件的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)布、發(fā)放、使用、更改、保管、貯存、歸檔、作廢、回收、處置等均處于受控狀態(tài)。、標(biāo)準(zhǔn)、供方提供的圖樣、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、驗收標(biāo)準(zhǔn)等文件應(yīng)按程序的規(guī)定進(jìn)行識別、登記、閱批、傳遞、轉(zhuǎn)化、保管、歸檔?！段募刂瞥绦颉贰ⅰ墩瞎芾眢w系文件編寫導(dǎo)則》等，對文件的控制活動予以規(guī)范。 記錄控制1 目的確保為已完成的活動和達(dá)到的結(jié)果提供有效的客觀證據(jù)和為進(jìn)行追溯性提供依據(jù)。2 適用范圍適用于對質(zhì)量管理體系記錄的控制。3 職責(zé)、更改進(jìn)行控制，編制記錄的管理性文件。、準(zhǔn)確性、完整性和規(guī)范性負(fù)責(zé)。4 要求：a)使用規(guī)范的記錄表格；b)由規(guī)定的人員填寫；c)及時準(zhǔn)確、完整清晰；d)按規(guī)定履行審核、批準(zhǔn)手續(xù)。，便于識別和檢索。：a)標(biāo)識：確保同一名稱和編號的記錄，其格式、內(nèi)容是一致的，有追溯性要求的應(yīng)予編號。b)貯存：貯存條件應(yīng)確保便于存取和檢索，應(yīng)防止記錄的丟失、損壞、霉變、污染。c)保護(hù)：采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施，確保不泄露、不疏散；d)檢索：規(guī)定檢索的方法，確保方便快速；e)保存期限：按記錄的使用價值規(guī)定適當(dāng)?shù)谋４嫫谙?，不能過長，也不能過短；f)處置：超過保存或歸檔期的應(yīng)按《記錄控制程序》的規(guī)定進(jìn)行處置?！队涗浛刂瞥绦颉罚砸?guī)范記錄的控制活動。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量手冊版 次A/05 管理職責(zé)實施日期2003年11月01日實施 管理承諾1 目的通過公司總經(jīng)理的活動和作用，并作出承諾，確保持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性。2 適用范圍總經(jīng)理在建立、實施和改進(jìn)質(zhì)量管理體系所作出的承諾。3 職責(zé)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性作出承諾并提供充分的證據(jù)。4 要求，從而提高全員的質(zhì)量意識和主觀能動性。、簽署和發(fā)布質(zhì)量方針，質(zhì)量方針已隨質(zhì)量手冊一起發(fā)布，或單獨發(fā)布。，并組織實施。，評價質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性和有效性。，從而最終實現(xiàn)產(chǎn)品、體系和過程的要求。、會議記錄和紀(jì)要以及有關(guān)的體系文件等，以證實總經(jīng)理作出的承諾。 以顧客為關(guān)注的焦點1 目的理解和滿足顧客的需求和期望。2 適用范圍適用于公司質(zhì)量管理體系所涉及的管理和服務(wù)有關(guān)的所有顧客。3 職責(zé)。4 要求，包括組織應(yīng)盡的，與產(chǎn)品有關(guān)的責(zé)任或義務(wù)以及法律法規(guī)方面的要求。、分析和改進(jìn)等過程，并通過持續(xù)改進(jìn)和預(yù)防不符合的發(fā)生來達(dá)到使顧客滿意的要求。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量手冊版 次A/05 管理職責(zé)實施日期2003年11月01日實施 質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)1 目的為規(guī)范企業(yè)行為，提高管理水平，適應(yīng)公司發(fā)展和滿足顧客的需要和期望，公司制定并實施質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)。2 適用范圍適用于房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營管理和服務(wù)中質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的制定、發(fā)布和控制。3 職責(zé)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定、發(fā)布質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，各職能部門負(fù)責(zé)實施質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)。4 要求。精心策劃、開拓創(chuàng)新、科學(xué)管理、爭創(chuàng)一流。預(yù)售商品房按期交付率100%；商品房年銷售額完成計劃指標(biāo)率90%以上；企業(yè)信譽(yù)或其開發(fā)項目工程被評為優(yōu)級；業(yè)主有效投訴率1%；年度內(nèi)無重大責(zé)任事故?！锞牟邉潯刚埲珖钣忻牟邉澴稍儥C(jī)構(gòu)(功能定位、容積率、建筑風(fēng)格、空間布局、景觀設(shè)計、材料設(shè)備選用)；挖掘用地最大潛能；發(fā)揮用地環(huán)境價值(自然環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、城市區(qū)位定位環(huán)境)；不斷拓展延伸價值(售后服務(wù)、品牌效應(yīng)、質(zhì)量保證、文化藝術(shù)含量)。★開拓創(chuàng)新——樹立創(chuàng)新意識、培育創(chuàng)新能力、做別人想不到也做不到的，樹立品牌知名度?！锟茖W(xué)管理——樹立以人為本的理念，建立一切以客戶為中心的宗旨，規(guī)范企業(yè)行為，實現(xiàn)整體優(yōu)化?！餇巹?chuàng)一流——一流的規(guī)劃、一流設(shè)計、一流的施工、一流的材料設(shè)備、一流的品質(zhì)、一流的服務(wù)。(1)預(yù)售商品房按期交付率?！癜茨甓冉y(tǒng)計計算；●按房地產(chǎn)開發(fā)項目分別計算；●每一份預(yù)售合同為一個計算單位；●以辦理手續(xù)為交付。 預(yù)售商品房按期交付率＝所按期交付預(yù)售合同數(shù)／年簽訂預(yù)售合同數(shù)100％xxx房地產(chǎn)質(zhì)量手冊版 次A/05 管理職責(zé)實施日期2003年11月01日實施 (2)企業(yè)信譽(yù)評價?！袢陜?nèi)獲得的最高等級評價；●當(dāng)有關(guān)部門進(jìn)行相關(guān)評價時此項目標(biāo)成立；●評價的名片可以是“信譽(yù)度”、“資信度”、“守法度”、“等級”、“示范小區(qū)”、“優(yōu)質(zhì)工程”、“樣板工程”、“最佳設(shè)計”、“環(huán)境美化”等及其相關(guān)名稱；●評價的部門可以是，如工商行政管理部門；銀行；房地產(chǎn)行政主管部門；建設(shè)行政主管部門及其他具有資格進(jìn)行評價的部門?？梢允堑胤叫缘模梢允菄也课?，也可以是協(xié)會性的。(3)業(yè)主有效投訴率?！褚赞k理手續(xù)的業(yè)主為投訴主體；●以房地產(chǎn)開發(fā)項目分別計算；●以公司責(zé)任為判定有效的依據(jù)；●以年度為計算。 業(yè)主有效投訴率＝業(yè)主有效投訴件數(shù)／業(yè)主總數(shù)100％(4)年度內(nèi)無重大責(zé)任事故?！癜捶康禺a(chǎn)開發(fā)項目分別統(tǒng)計計算；●重大責(zé)任事故系指：a)國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定的工傷、死亡事故；b)由消防主管部門判定的重大責(zé)任火災(zāi)；c)公司自責(zé)造成的重大停工、延期完工、返工(指經(jīng)濟(jì)損失在20萬元以上或影響交付使用)；d)由于管理和工作失誤造成的材料、構(gòu)件、配件、設(shè)備損壞報廢及其他不適用(指經(jīng)濟(jì)損失在20萬元以上)。，在各個層次上進(jìn)行溝通和傳達(dá)，使相關(guān)人員都能理解并貫徹執(zhí)行，以確保質(zhì)量方針/目標(biāo)的有效實施。，建立一個按部門或?qū)哟握归_的質(zhì)量目標(biāo)系統(tǒng)，質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)根據(jù)實施情況和環(huán)境變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整/修訂。，應(yīng)每三年進(jìn)行一次評審和修訂，以適應(yīng)公司發(fā)展和內(nèi)外部環(huán)境變化的需要。 質(zhì)量策劃1 目的確保質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。2 適用范圍適用于公司所開展的質(zhì)量管理體系的策劃。3 職責(zé)xxx房地產(chǎn)質(zhì)量手冊版 次A/05 管理職責(zé)實施日期2003年11月01日實施：2000質(zhì)量管理體系建立、保持、改進(jìn)和變更的策劃。4 要求《管理體系策劃控制準(zhǔn)則》，以對房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理體系進(jìn)行策劃，確保公司具備滿足預(yù)期目標(biāo)和規(guī)定要求的能力。，質(zhì)量計劃至少應(yīng)針對下列事項作出明確規(guī)定：a)確定質(zhì)量目標(biāo)；b)明確職責(zé)和權(quán)限；c)明確資源(含人力資源)配置及調(diào)整方案；d)確定現(xiàn)行質(zhì)量管理體系文件中適用和不適用的部分；e)確定需新編制的文件和記錄；f)確定驗收準(zhǔn)則。、管理所編制的文件應(yīng)確保與現(xiàn)行適用文件的相容性。 職責(zé)和權(quán)限1 目的確保公司各級各部門和崗位權(quán)責(zé)明確、接口清楚、運(yùn)行協(xié)調(diào)有序。2 適用范圍適用于對公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行的實施和控制。3 職責(zé)。、權(quán)限和相互關(guān)系的具體落實和督導(dǎo)。4 要求，明確公司的組織機(jī)構(gòu)圖，并進(jìn)行職能劃分。，明確公司崗位設(shè)置圖，指定各部門間、決策層、管理層及作業(yè)層的相互關(guān)系。，負(fù)責(zé)組織各部門進(jìn)行崗位功能分解和作業(yè)配置，明確各部門、各崗位的功能和作業(yè)事項，經(jīng)各分管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批后施行，具體參見各部門的《崗位規(guī)范》。，確保職責(zé)和權(quán)限在各個職能層次間進(jìn)行相互溝通和交流，使全體員工了解相關(guān)的職責(zé)和權(quán)限方面的信息。，職責(zé)和權(quán)限也應(yīng)隨之進(jìn)行調(diào)整/修改。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量手冊版 次A/05 管理職責(zé)實施日期2003年11月01日實施. 2 管理者代表1 目的確保有效組織質(zhì)量管理體系的建立、實施、保持和改進(jìn)。2 適用范圍適用于對管理者代表的任命及職責(zé)、權(quán)限的明確。3 職責(zé)總經(jīng)理負(fù)責(zé)任命管理者代表，規(guī)定其職責(zé)、權(quán)限。4 要求 管理者代表可專職或兼職，無論在其他方面的職責(zé)如何，必須保證管理者代表的職責(zé)和權(quán)限能夠落到實處，不存在利害沖突。：a)確保公司的質(zhì)量管理體系的過程能夠得到建立、實施和保持；b)向最高管理者報告公司在質(zhì)量管理體系方面所取得的業(yè)績和整體運(yùn)行情況，以及質(zhì)量管理體系需要改進(jìn)和方面，以供評審和作為體系改進(jìn)和基礎(chǔ)；c)促進(jìn)公司內(nèi)部人員質(zhì)量意識和滿足顧客要求意識的提高；d)負(fù)責(zé)與質(zhì)量管理體系有關(guān)的包括顧客、供方和認(rèn)證機(jī)構(gòu)等在內(nèi)部外部聯(lián)絡(luò)和溝通?！顿|(zhì)量管理體系 要求》，加強(qiáng)對質(zhì)量管理體系過程運(yùn)作的領(lǐng)導(dǎo)，特任命公司副總經(jīng)理劉中華為管理者代表，全面負(fù)責(zé)xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的質(zhì)量管理體系推行工作。 內(nèi)部溝通1 目的使相關(guān)人員獲得所需信息，增進(jìn)理解、協(xié)調(diào)行動，有效地參與質(zhì)量活動，從而確保質(zhì)量管理體系的有效性。2 適用范圍適用于公司內(nèi)部各部門和各級人員。3 職責(zé)，協(xié)調(diào)和管理跨項目和部門之間的溝通。 各部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理本部門的內(nèi)部溝通。4 要求 內(nèi)部溝通方式通常有：單向、雙向或多向。：會議、通訊、內(nèi)部發(fā)文、電子郵件、內(nèi)部局域網(wǎng)絡(luò)等。：涉及產(chǎn)品、過程和體系的質(zhì)量要求、質(zhì)量目標(biāo)的完成情況、作為性文件的執(zhí)行情況，xxx房地產(chǎn)質(zhì)量手冊版 次A/05 管理職責(zé)實施日期2003年11月01日實施各過程的輸出及評價結(jié)果等。、保證信息溝通渠道的暢通及接口住處傳遞的正確性和及時性，以便促進(jìn)活動開展的效率和過程輸出的實現(xiàn)。 公司制定并實施《內(nèi)部溝通管理規(guī)定》、《會議管理規(guī)定》，確保內(nèi)部溝通的有效進(jìn)行，并取得成果。 管理評審1 目的確保質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性和有效性。2 適用范圍適用于對管理評審的組織、實施和改進(jìn)措施的驗證全過程的控制。3 職責(zé)。，行政事務(wù)部協(xié)助。4 要求。 ：a)公司選用的ISO9001：2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)換版時；b)不能按約定時間交付業(yè)主所購房產(chǎn)，或因交付的房產(chǎn)質(zhì)量問題受到業(yè)主集中投訴時；c)公司組織機(jī)構(gòu)發(fā)生重大變化時；d)總經(jīng)理認(rèn)為必要進(jìn)行時。 管理評審的內(nèi)容(輸入)：a)內(nèi)審、外審及自我評定的結(jié)果；b)顧客反饋信息；c)體系過程運(yùn)行的業(yè)績及產(chǎn)品的合格情況；d)所采取糾正/預(yù)防措施的實施情況及其有效性；e)以往管理評審所確定采取措施的實施情況和效果；f)可能導(dǎo)致質(zhì)量管理體系發(fā)生變化的內(nèi)外部因素；g)任何對體系改進(jìn)的建議。 管理評審的輸出：a)依據(jù)評審輸入，找出現(xiàn)有體系的差距和不足，提出整改需求并采取相應(yīng)的措施；b)對與顧客要求有關(guān)的產(chǎn)品實施改進(jìn)；c)考慮自身資源配置適應(yīng)內(nèi)外部環(huán)境的問題，對當(dāng)前和未來潛在的資源需求進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 評審以會議的形式進(jìn)行。評審前管理者代表應(yīng)組織相關(guān)部門完成評審資料的準(zhǔn)備工作。 評審應(yīng)按規(guī)定的程序進(jìn)行。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量手冊版 次A/05 管理職責(zé)實施日期2003年11月01日實施“管理評審報告”并經(jīng)審批后下達(dá)，報告應(yīng)對質(zhì)量管理體系進(jìn)行正式的評價和對質(zhì)量管理體系的改進(jìn)措施提出要求。 各部門應(yīng)針對管理評審提出的質(zhì)量改進(jìn)措施要求，制定并實施改進(jìn)措施。行政事務(wù)部應(yīng)對改進(jìn)措施的實施情況及效果進(jìn)行驗證。 管理者代表應(yīng)對改進(jìn)措施的實施及其效果檢查驗證情況進(jìn)行審批。 公司制定并實施《管理評審控制準(zhǔn)則》，保存管理評審形成的記錄。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量手冊版 次A/06 資源管理實施日期2003年11月01日實施 資源配置1 目的通過合理配置必要的資源，確保質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。2 適用范圍適用于對實施、改進(jìn)質(zhì)量管理體系和達(dá)到顧客滿意所需要資源的控制。3 職責(zé)。、安排和管理。4 要求a)建立、實施、保持質(zhì)量管理體系，必須及時準(zhǔn)確地提供相應(yīng)的資源；b)滿足顧客的需求和期望，實現(xiàn)并增強(qiáng)顧客滿意，必須提供一切必要的資源。，資源配置應(yīng)做到必要性、適宜性、有效性、平衡性、及時性。，并對其使用效果進(jìn)行評價。 人力資源1 目的對人力資源進(jìn)行控制，確保員工能夠有效完成其職責(zé)規(guī)定的工作任務(wù)，以達(dá)到質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)所規(guī)定的要求。2 適用范圍適用于公司所聘用員工的管理。3 職責(zé)，負(fù)責(zé)制定公司的培訓(xùn)計劃，并組織實施。，按公司下達(dá)的計劃組織員工培訓(xùn)。4 要求，確定人力資源的配備要求，并對人力資源進(jìn)行評審。，員工招聘按規(guī)定的要求進(jìn)行，確保所聘人員符合崗位工作要求。、培訓(xùn)、技能和經(jīng)歷等方面來考察所聘用的員工的能力狀況，使其能勝任的所承擔(dān)的質(zhì)量職責(zé)。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量手冊版 次A/06 資源管理實施日期2003年11月01日實施、因材施教、形式多樣、分級分層進(jìn)行。，包括適用的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)、技能、業(yè)務(wù)和管理知識等諸多方面。、轉(zhuǎn)崗、和新入職的員工均接受適宜的培訓(xùn)，滿足崗位的需要。，其管理和作業(yè)人員均持有有效的資格證件。，包括委外培訓(xùn)的記錄。行政事務(wù)部應(yīng)采取適宜的方式對培訓(xùn)的有效性進(jìn)行評價?！度肆Y源控制準(zhǔn)則》、《教育培訓(xùn)管理制度》及相關(guān)的作業(yè)規(guī)范。