制度經(jīng)濟(jì)學(xué)征文(編輯修改稿)
2025-05-14 05:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)部門多達(dá)五十多個(gè)；房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加1個(gè)百分點(diǎn)，會促使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1．5—2個(gè)百分點(diǎn)；近年來，在我國每年的GDP增長率中，由房地產(chǎn)拉動的至少占2個(gè)百分點(diǎn)。2005年，房地產(chǎn)的投資幾乎相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的13％，房地產(chǎn)業(yè)成了中國的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是如此特殊的產(chǎn)業(yè)，它對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展有如此重要的影響。這使得各國政府往往視房地產(chǎn)發(fā)展為宏調(diào)經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容。在中國，1997年后，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入亞洲金融危機(jī)后的衰疲狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是能重振景氣的法寶，政府因此出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策，終使房地產(chǎn)走到時(shí)代舞臺的中央，隨之也帶動了經(jīng)濟(jì)回升。從我國的實(shí)踐來看，房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的發(fā)展。特別是近兩年，我國部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。1997～2002年的6年間，我國房地產(chǎn)投資增長速度是國民經(jīng)濟(jì)增長速度的3．2倍。2002年，全國房地產(chǎn)完成投資額占當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資額的17．9％，占當(dāng)年GDP的7．55％，并超過了大部分國家房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資超過1萬億元，同比增長29．7％，是1995年以來的最高增幅。2004年增長28%；。2005年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長21%，增幅比去年同期回落約7個(gè)百分點(diǎn)，低于同期全社會城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅約4個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)過熱是造成當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)局部過熱的主要根源。2002年以來，我國商品房銷售額大幅攀升，帶動了房地產(chǎn)開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的新一輪高速增長。通過產(chǎn)業(yè)鏈的傳遞，進(jìn)而又拉動鋼材、有色金屬、建材、石化等生產(chǎn)資料價(jià)格的快速上漲，刺激這些生產(chǎn)資料部門產(chǎn)能投資的成倍擴(kuò)張，最后導(dǎo)致全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大、增速過快。2003年，我國生產(chǎn)鋼材2．5億噸，其中線材的60％左右用于房地產(chǎn)和建筑業(yè)；水泥消費(fèi)的8億噸中，約50％以上用于房地產(chǎn)和建筑業(yè)；電解鋁548萬噸的消費(fèi)量中，也有40％—50％用于各種建筑材料。這種消耗和未來消耗的前景推動三大行業(yè)投資過熱，2003年，鋼鐵、水泥、電解鋁等的投資分別比上年增長96．6％、122％和92．5％。 房價(jià)持續(xù)大幅上漲。2003年我國房價(jià)同比增長了30％多，超過了歷年的漲幅。2004年112月，全國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲12．5％，其中，商品住宅平均銷售價(jià)格同比上漲兒6％。2005年下半年以來，％。來自國家發(fā)改委等部門的數(shù)據(jù)，111月，%。專家估計(jì)，這基本可以代表全年的水平。房價(jià)過快上漲在推動投資增長過快的同時(shí)，已經(jīng)成為抑制消費(fèi)的重要因素。房價(jià)快速上漲改變了消費(fèi)者的預(yù)期，導(dǎo)致居民的恐慌性“搶購”，使一部分消費(fèi)者提前進(jìn)入消費(fèi)10萬元級商品的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級時(shí)期。為了積累起買房的首付資金，很多家庭必須縮減其他消費(fèi)支出；為了買下房子，絕大多數(shù)居民不得不依靠銀行貸款。近五年來，個(gè)人住房貸款高速增長，2003年個(gè)人住房貸款余額達(dá)到11779．74億元，比1998年增長了26．64倍，這大大超出了社會消費(fèi)和居民收入增長的速度。還貸已經(jīng)成為許多家庭不小的包袱，成為影響家庭當(dāng)前消費(fèi)和消費(fèi)長期增長的重要因素。 房價(jià)收入比過高。目前這一指標(biāo)的國際通行標(biāo)準(zhǔn)為：聯(lián)合國人居中心認(rèn)為房價(jià)收入比不應(yīng)超過3：1，世界銀行則認(rèn)為不應(yīng)超過5：1。而1996—2002年，我國許多地區(qū)甚至全國的房價(jià)收入比都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際通行標(biāo)準(zhǔn)，全國的房價(jià)收入比均超過了7：1，北京市在9．5：1以上上海2004年這一比例甚至達(dá)到了14：1。投資性購房比例大。據(jù)上海房管部門調(diào)查統(tǒng)計(jì)，剔除出租用房之后，2003年底上海投資購房占總購房的16．6％，已經(jīng)大大超過了國際警戒線10％。另據(jù)上海市房地局最近對浦東的一次摸底調(diào)查，投資性購房比例占50％以上。住房供求結(jié)構(gòu)失衡。從1997—2002年開發(fā)商所提供的不同房屋所占比重來看，商品房所占的比重最高，為70％左右；其次是經(jīng)濟(jì)適用房，比重不足20％，用于滿足中低收入者的需求。這與高收入者和中低收入者在人口中所占的比重極不相稱，供需存在嚴(yán)重的矛盾。另有數(shù)據(jù)顯示，2004年1—8月全國經(jīng)濟(jì)適用住房投資占開發(fā)投資的比例由上年同期的6．2％下降到5％，部分地方經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量減少更加明顯，表明這種失衡仍在加劇。 房地產(chǎn)過熱吸引大量資金進(jìn)入，加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的集聚。突出表現(xiàn)在銀行中長期貸款中房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款的比例大幅提高，其中，個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)75％97％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的70％左右依賴于銀行。全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款在連續(xù)5年高速增長基礎(chǔ)上，2003年達(dá)到6657．35億元，同比增長49．1％，是1998年的3．2倍，是1995年以來的最大增幅。 開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀需求和供給有較大的影響，主要體現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)開發(fā)階段實(shí)際上是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，如果課稅，將會影響房地產(chǎn)商品的供給，從而也可以起到控制投資規(guī)模和調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)的作用。從理論上說，對房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)開征新的稅種或提高原有稅種的稅率，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)的成本，降低利潤。但是，稅收的作用到底有多大，還要受制于房地產(chǎn)市場供求狀況的影響。據(jù)測算，1998—2002年，我國商品房的需求價(jià)格彈性和供給價(jià)格彈性都大于1，說明在現(xiàn)階段，需求和供給都不存在瓶頸。同時(shí)，需求價(jià)格彈性大于供給價(jià)格彈性，這說明，房價(jià)主要是由需求決定的。另外，需求的價(jià)格彈性大于0，這說明住房需求隨著價(jià)格的提高而提高，表明住房的財(cái)富效應(yīng)在中國非常明顯。也就是說，在我國目前房地產(chǎn)市場供小于求的狀況下，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比較容易轉(zhuǎn)嫁給購房者，從而提高房地產(chǎn)的價(jià)格，住房需求隨之提高，并不會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，這就使得稅收在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的調(diào)控作用大打折扣。比如，2004年杭州為了制止房價(jià)過快上漲、抑制炒房行為，曾規(guī)定對二手房交易比照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收20％的個(gè)人所得稅，但實(shí)施效果并不理想，杭州樓市也并未因此走上一條平穩(wěn)發(fā)展的道路。二是房地產(chǎn)流通(轉(zhuǎn)讓和出租)階段是房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)，國家應(yīng)該利用稅收手段參與價(jià)值的分配，通過征稅，一方面可以影響房地產(chǎn)市場的供給和需求，另一方面也可以抑制某些房地產(chǎn)投機(jī)行為。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)開發(fā)商征收營業(yè)稅及附加，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，其結(jié)果，一方面提高了
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