【文章內(nèi)容簡介】 能和市場緊密結合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能逐漸達到所定目標，其中，規(guī)劃設計是龍頭，是關鍵。尤其是大型項目的規(guī)劃設計，更應重視。大型項目的規(guī)劃設計，要結合項目的復雜程度和市場情況，分階段進行規(guī)劃設計，將規(guī)劃設計的目標逐步進行深化和細分。所以，對于一個大型項目的規(guī)劃設計首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實施時做什么?？傊獙㈨椖康恼w運作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進行落實和反饋。　　做好一個規(guī)劃設計方案，離不開三個前提條件：甲方的指導和目標激勵， 　　高水平善溝通的設計單位，推出優(yōu)秀作品的機制和設計方式。這三點相輔相成，互為推進。 　　1）甲方的指導和目標激勵 　　誰也無法代替甲方作出最后的判斷，甲方或許在某些環(huán)節(jié)需要設計方、監(jiān)理方、顧問公司的積極配合，這些伙伴也提出了自己的方案或觀點，但只有甲方能夠從項目的整體上進行選擇和判斷。 　　項目的運作，自始至終是甲方自己的事，從投資決策到市場調(diào)查、項目確定和定位，規(guī)劃選址和購買土地，每一步都是甲方精心策劃的結果，里面都隱含或付出了大量的心血和代價，而目標也在一步步的進展中逐步調(diào)整或加強。所有這些發(fā)生或?qū)l(fā)生的故事及來龍去脈，也只有甲方掌握和清楚，而這些細節(jié)或故事不可能告訴設計師，設計師也不可能在一下子就能消化吸收。所以，甲方作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應該讓設計師在哪一個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給設計師來解決，一來設計師永遠不可能代替甲方來作出判斷，二來有些原則性問題，必須由甲方進行拍板。設計師只了解你讓他做的那部分，他無法從項目的整體運作上看到問題所在，這是作為設計人員的角色所限。我以前作設計，就是這樣，你可以有很多想法，而且也可以在方案中體現(xiàn)，但如果不獲得甲方的認可就無法進行下一步的工作，多數(shù)情況下，設計師因為溝通或?qū)椖康恼J識深度或甲方提出的要求過粗或背景資料太少，設計師稍不注意就會偏離甲方的目標，作出一些無用功，浪費時間和精力。 　　設計過程中，甲方加強設計跟蹤和指導，不能僅通過幾次會議或匯報的方式來解決復雜的技術問題，比較復雜的問題要主要依靠甲方的主要技術人員與設計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，甲方應派駐工程師與設計人員一起參與設計，對設計中出現(xiàn)的問題，甲方工程師可及時返回公司向領導匯報尋求解決方案或意見，這種措施可有效的將一些細節(jié)或不大的問題解決好，而且因為有甲方代表的旁站參加，設計師的積極性和主動性會得到加強，工作效率會大幅提高，由領導拍板決策的范圍縮小，節(jié)省了領導的精力。通過匯報會，主要目的有兩個：一是向領導通報方案的進展和中間成果。二是就方案中的關鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設計的繼續(xù)?！　〖追降闹笇В绊懙皆O計的進展和方向。在設計大的原則和目標上，甲方應比設計方更高明、更前瞻，在某些方面來講，甲方對于一個方案比設計者更能看出和發(fā)現(xiàn)問題所在，眼光更高一些。所以，甲方的指導應放在以下三個方面：一是方案的整體布局和框架。二是經(jīng)濟技術指標。三是方案的風格和創(chuàng)新。甲方的指導不要具體到每一個具體設計的細節(jié)中，要積極想辦法調(diào)動設計人員的設計才能和積極性，將他們的才華施展出來就成功了一半。通過設定一定目標激勵設計師進行創(chuàng)造，設計出甲方滿意、大家滿意的作品。甲方的指導不可有太多的隨意性，比如確定了的設計原則和意圖，不要輕易改動，因為設計人員已經(jīng)按甲方的意圖作出了很多努力，如果不說清楚，突然改動，會給設計人員造成很大的壓力和打擊，因此，甲方作出的決定一旦作出后就不要動。這也是在留仙村住宅區(qū)規(guī)劃設計管理中遇到的突出問題。留仙村住宅區(qū)由于在可行研究階段對許多總體的概念和原則沒有研究透徹，致使在規(guī)劃國際招標后，在中標設計方案調(diào)整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設等。由于設計方案已經(jīng)初步確定，上述概念的調(diào)整引起規(guī)劃方案的大修改，因而帶來設計單位的抵觸，矛盾由此引起。加上中途甲方中途意見的反復，和設計單位的不合作，造成設計方案久而不決的局面。 　　2）高水平、善溝通的設計單位　　作為地產(chǎn)商，為做好一個項目的規(guī)劃設計，都愿意拿出更高的成本來雇請一家高水平的設計單位。但是高水平的設計單位不一定就適合，原因有很多，一是一個項目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細規(guī)劃設計、單體設計、初步設計和施工圖設計，有很多階段，每一個階段對設計的要求不一樣，因此，方案能力強的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設計專業(yè)分工和市場的細化，配合設計各階段的咨詢顧問公司、方案設計公司、建筑設計公司、施工圖設計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。如做市場研究，要請市場調(diào)查公司，做項目策劃，請地產(chǎn)策劃公司，做概念規(guī)劃，最好請國外的顧問設計公司，交通規(guī)劃要請交通顧問公司，而詳細規(guī)劃設計則可以通過國際招標來選擇，施工圖讓國內(nèi)設計院來做更塌實。 　　高水平的設計單位內(nèi)部一定要有主設計師來支撐，甲方在選擇設計單位時，要對主要設計人員進行考察，并要求在提供服務時，保證主設計師到位。另外，設計單位的配合情況也要重點考察，因為，如果水平高，但是不聽甲方指導和意見，無法進行溝通和交流，那水平再高，也無法實現(xiàn)甲方的設計目標和主要意圖?！　≡O計對于甲方和設計單位應該成為一道橋梁，將雙方通過方案的交流和互動，提高雙方對方案的認識和設計水平，并最終成為雙方共同的心血和設計財富。3）推出優(yōu)秀作品的機制和設計方式 項目經(jīng)理博客　　通過什么樣的途徑獲得好的設計方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價值比較。對于大型項目，如果比較復雜，邀請國際知名設計單位進行咨詢，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設計中去，咨詢會有一些費用，但不是太大，得到的信息卻很多。 　　如果甲方愿意，可以在咨詢成果的基礎上，選出12家單位展開下一步的規(guī)劃設計工作，可以在原先的立意基礎上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供甲方進行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設計單位的積極性和設計空間，推出優(yōu)秀作品。 　　所以，創(chuàng)新性或概念性的東西，讓國外的公司做可以吸引更多先進的設計概念和理念，提升項目的內(nèi)涵品質(zhì)和層次。而務實性的設計則讓國內(nèi)設計院來做。 項目經(jīng)理博客我以為，在策劃階段和市場調(diào)查階段，擬采取指定單位的方式進行策劃和調(diào)查，尤其邀請本地的公司更適合一些。在概念和總體規(guī)劃階段，或采取先咨詢，后招標的方式，或完全采取招標方式，或者請一家著名設計公司直接做。要根據(jù)項目情況來選擇。而規(guī)劃設計、建筑單體設計也可采取招標形式?？傊?，為獲得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應的方式進行設計有助于方案精品的出現(xiàn)。 　　留仙村大型住宅區(qū)的規(guī)劃設計，我們采取了國際公開招標方式，根據(jù)設計單位實力，從中選出了5家國內(nèi)外著名設計單位參加招標，美國HOK、日本日建、英國阿特金斯、新加坡駟馬設計公司以及重慶建筑大學。最后選中了新加坡駟馬公司的方案。后來證明了，不僅中標方案整體性調(diào)整，已失去了原來方案的面貌，而且其他方案的特長也沒有被吸收到方案中去，引進國外先進設計理念的目標也就沒有達到?！　∮捎谡Z言問題，導致溝通無法順利進行，而產(chǎn)生很多誤解。新加坡作為中標方，在設計方案調(diào)整過程中，過于堅持自己中標時采用的設計理念和方法，甲方為使方案更易實現(xiàn)而作出的種種努力，也因此無法貫徹到設計中去，這就是一個典型的配合上的問題。解決不好，設計無法開展，甲方意圖無法落實，設計也就無法完成。設計后評估——房地產(chǎn)企業(yè)設計管理環(huán)節(jié)中嚴重缺乏的短板在清華大學房地產(chǎn)總裁班的課堂上，我曾經(jīng)多次講過：“如果是將你現(xiàn)在的商品房變成一部汽車，你敢不敢買呢？我反正是不敢買，我怕開到路上之后，車轱轆掉了。我還怕出了事之后，從車里出不來，因為你可能沒有設計門的把手。” 2002年7月我曾經(jīng)在深圳萬科和當時萬科規(guī)劃設計部的張海（現(xiàn)在擔任萬科成都公司總經(jīng)理）有過一次訪談。在專業(yè)集成的大旗幟下，規(guī)劃設計部從2001年11月開始編制內(nèi)部開發(fā)流程，2002年中開始在集團內(nèi)部推廣。張海說：“在這之前也寫過流程，但是都不滿意，不是不成熟，就是難以執(zhí)行下去。這次的流程已經(jīng)是十易其稿了。萬科的產(chǎn)品研發(fā)是集中在集團來做的，什么是集團確認批準的，什么是不能動的，這些關鍵點都在流程上面，不批準就不能進行下一步。”說話的時候，張海將制做好的流程圖拿出來展示了一下，嗬！有會議桌那么長。我上前瞅了瞅，總部和一線公司的關系接口在哪里，哪些地方是總部要管的，哪些是一線公司要管的，十分清楚的標明在上面。更有特色的是，流程還給一線公司提供范例說明，某個項目的概念設計，大梅沙坡地的分析等等，供一線公司共享。換一句來講，范例說明其實就是設計環(huán)節(jié)的知識管理。 我問張海，房地產(chǎn)發(fā)展商做設計和社會上的設計院做設計有什么不一樣？ 張海說：“設計院很簡單，就是出方案，初步設計，施工圖。對設計院來講，它的成果就是圖紙。我們不同，我們的成果是房子，兩者的生產(chǎn)過程不一樣，產(chǎn)品形式不一樣，房子是不可逆的產(chǎn)品。我們的成果是要適應銷售的，我們要了解市場，要有成本的概念，設計的東西一定是可以賣得出去的?！? 中海地產(chǎn)是中國地產(chǎn)界最早實行規(guī)劃設計專業(yè)化管理的企業(yè)之一。中海地產(chǎn)總建筑師羅亮說：“迄今為止，中海的設計師工作有兩大塊，一是產(chǎn)品策劃，包括產(chǎn)品的自主開發(fā)。如中海有專門的人去研究市面上新型的住宅，并提出一個產(chǎn)品模型，這種模型會用于以后的戶型設計中。再比如針對住宅里一些不適合社會發(fā)展的標準，中海有一部分專門的人員來制定新標準，并將這一新標準提供給設計單位。二是設計的管理工作，這種管理是為了保證前期的產(chǎn)品策劃得以落實，這也是目前的設計院所缺乏的。比如價位在5000元的房子，用什么檔次的欄桿，如何在這個檔次里做得最安全、最漂亮、最實用？項目設計管理就是整合，中海要把建筑、景觀、園林、室內(nèi)等設計單位整合起來，這是一般設計單位難以實現(xiàn)的?！? 很顯然，那種認為設計管理環(huán)節(jié)就是抓住設計任務書、設計過程控制、設計成果評審和設計變更控制實在是遠遠不夠的。 2005年12月，我有幸應邀飛到廈門去參加了深圳一家地產(chǎn)企業(yè)的“客戶關系年會”。年會上，這家企業(yè)提供了這樣一組案例，引發(fā)大家討論：一、“六合一”。所謂的“六合一”即為建設在小區(qū)的一種具有六中功能的建筑物（信報箱、接待室、兒童娛樂室、棋牌室、小賣部。安保值班室），面積為50平方米，小區(qū)3期項目共有6個“六合一”建筑，其中有20戶客戶投訴，一個“六合一”，“六合一”建筑位置不合理，不方便業(yè)主出行，沒有自行車道。二、“飄窗”。飄窗設計為正面可開啟1/3，通風效果不佳?？蛻羧胱『蟪３Ｌ岢龈娘h窗設計，增開窗扇的要求。飄窗沒有窗沿設計，雨水可以順著墻壁進入室內(nèi)，飄窗滲漏嚴重，業(yè)主投訴326起。三、“單元入戶門樓”。該門樓構造柱頂部與三樓樓道窗、三樓入戶陽臺連通，與三樓樓道窗相連部位是門樓實心頂部，從三樓樓道窗無須借助任何工具即可翻入該頂部，然后順著門樓結構柱可以直接進入二樓和三樓用戶陽臺，此設計使得二樓和三樓的業(yè)主存在嚴重的安全隱患，共計22戶業(yè)主投訴。 對于產(chǎn)品設計的評估到底是誰最有發(fā)言權呢，無疑是客戶，以及和客戶貼近的客戶服務人員。遺憾的是，在目前房地產(chǎn)商們習慣使用的的設計管理流程中，客戶反饋的信息并不能夠轉(zhuǎn)化為設計過程中帶有剛性的原則規(guī)定，而是在這個項目中出現(xiàn)的問題，在下一個項目中屢見不鮮。這幾年來，一有機會我就會倡導設計環(huán)節(jié)的知識管理，但是收效甚少，原因在于企業(yè)設計管理流程中沒有一個剛性的規(guī)定，制度中沒有硬性的約束，考核中沒有相應的措施，文化中沒有相應的理念。房地產(chǎn)項目設計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法[設計變更]1． 建筑、園林、室內(nèi)外裝飾專業(yè)及影響交工標準的設計變更由設計部簽發(fā)，項目經(jīng)理部執(zhí)行；涉及土建、水暖電等專業(yè)的設計變更由項目