【文章內(nèi)容簡介】 的原則進行測算和配置；　　XXX前期開辦費人民幣總計42萬元?！　榇_保對XXX實施物業(yè)管理的高起點和高水平,我們按照科學(xué)性和實用性的原則進行論證,并結(jié)合實地調(diào)研,制訂出XXX管理處詳細的物資裝備計劃(詳見附表)。一、 管理用房的配置面積和要求1．管理用房　　根據(jù)招標書中提供部分數(shù)據(jù)，經(jīng)測算管理用房為220M2，對管理用房擬安排如下:序號部 門面積(M2)位 置序號部 門面積(M2)位 置1經(jīng)理辦公室102經(jīng)理助理辦公室103行政財務(wù)部204綜合事務(wù)部205客戶服務(wù)中心56倉 庫157會議室20備 注管理用房擬安排100平方米　?。玻畣T工生活用房面積共計112平方米 （1）員工食堂　　　　　　　　　　　　 30M2 （2）員工宿舍　　　　　　　　　　　　　　　　　　　82M2 經(jīng)理、副經(jīng)理按8M2/人的標準配備,計16M2 其他管理人員按4M2/人的標準配備，計16M2 ,共50M2生活用房共需112平方米,我們將與發(fā)展商協(xié)商解決。 　　二、物資裝備計劃:附表1：XXX管理處行政辦公用品名 稱數(shù) 量單價（均價）合 計備 注辦公桌椅8套會議桌椅1套打印機1臺復(fù)印機1臺電腦設(shè)備3套空調(diào)機（分體式、柜式）2套傳真機1臺保險柜1臺照相機1臺社區(qū)文化活動用電話3部包安裝檔案、資料柜2套整體制作員工服裝38X2套各類標識牌1批各類辦公用品1批飲水機1臺棉大衣38件音響1套社區(qū)文化活動用VCD1部社區(qū)文化活動用電視機2部2500．00社區(qū)文化與宿舍用入住、辦公資料1批寢具10套廚具1套雨衣5件手電筒5把茶幾2套電風扇3臺衣柜3套小 計附表2：XXX管理處維修工具及清潔工具名 稱數(shù) 量單 價合 計備 注75型室內(nèi)疏通機1臺8KVA型電焊機1臺沖擊鉆1個砂輪切割機1臺手電鉆1個臺鉗1臺梯子1把萬用表2臺搖表1臺潛水泵1臺2寸套絲機1臺測試儀表2套吸塵吸水器2臺高/低壓沖水機1臺清潔及澆花用膠管600米機動噴霧器1臺電工工具4套電流表2塊木工工具1套高空作業(yè)工具1套常用材料備件1批吸塵機1臺手推垃圾清運車3臺手推式剪草機1部綠籬修剪機1部清潔工具4套綠化工具2套鐵架床與木床10套（均價）小計 附表3：XXX管理處治安、交通、消防裝備名 稱數(shù) 量單 價合 計備 注無線對講系統(tǒng)6臺消防工具1套自行車4輛云梯1架訓(xùn)練器材1套警棍5棍防毒面具10副鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等10套物品搬運便民服務(wù)車2輛不可預(yù)見裝備費小 計總計：206450 RMB89 / 89第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施、承諾第一章 銷售對象的定位 一、銷售對象定位XXX坐落于XX市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)—江寧開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶,佛城路、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島”,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預(yù)測，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時亦要求多元化的家政服務(wù)、個性化服務(wù)、精品服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。 二、物業(yè)管理服務(wù)定位：秉承“服務(wù)業(yè)主、報效社會”的核心理念，我們著力在XXX營建安全、舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合XX本地之文化背景及江寧區(qū)之特定區(qū)域，要想成功達到上述目的，我們大膽設(shè)想，運用文化居住區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。我們擬在XXX的物業(yè)管理中建立以流程運作為基石的需求管理模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實際需求。我們將在管理服務(wù)中著力于以下三個方面：倡導(dǎo)“天天讓您滿意”的服務(wù)文化、推廣“平等互動”的服務(wù)文化、營建“事業(yè)至真、生活至愛”的社區(qū)文化、塑造“樸實無華、追求時尚”的審美文化。第二章 配合銷售的措施 八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認識和把握。為了配合XXX的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)： 一、簽定物業(yè)管理委托合同 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次投標我們有幸中標，建議在派出前期管理人員進駐現(xiàn)場前，XXXXX置業(yè)有限公司應(yīng)在XX市物業(yè)管理條例的指導(dǎo)下，就XXX的物業(yè)管理與XX物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標準、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。而在銷售中心的前期管理上,建議亦簽定委托管理協(xié)議,明確管理范圍、費用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保障。 二、提供物業(yè)管理咨詢 XXX公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進駐銷售現(xiàn)場，負責物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答； 三、提供物業(yè)管理培訓(xùn) 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業(yè)主信心； 四、提供護衛(wèi)及保潔服務(wù) 在XXX正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。 五、提供有形展示 在銷售現(xiàn)場，我們將提供XX物業(yè)的各種宣傳資料、圖則及標識等，同時根據(jù)銷售部門的要求，在適當時候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛； 六、協(xié)助舉辦展銷活動 協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N活動； 七、開展業(yè)主意見征詢 在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展2—3次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理、會所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。 八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的兒童游樂設(shè)施、資料架及時尚雜志等，讓購房者（尤其是家庭購房者）在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂； 提供門童服務(wù)，負責業(yè)主的迎送工作；在銷售中心提供代客泊車、幼童看護、贈送雨傘等各項服務(wù)；第四部分 項目服務(wù)管理費第一章　　財務(wù)管理提要：　　倡導(dǎo)“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財務(wù)收支報告，接受業(yè)主的監(jiān)督； 　堅持“取之于民，用之于民”的基本原則；　　財務(wù)管理是物業(yè)管理正常運營的“生命線”。我們將嚴格執(zhí)行國家及XX市有關(guān)物業(yè)管理的財務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運作。 一、財務(wù)管理模式 XX物業(yè)管理公司 XXX業(yè)主委員會 管 業(yè) 預(yù) 批 理 務(wù) 算 準 酬 指 報 監(jiān) 金 導(dǎo) 告 督 　　　 XXX管理處 說明：在XXX居住區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，由XX市XXX置業(yè)有限公司行使批準和監(jiān)督職能。 二、財務(wù)管理措施 （一）設(shè)立財務(wù)管理機構(gòu)。我們將在管理公司行政部下設(shè)財務(wù)組，并設(shè)會計、出納和收款員等專、兼職財務(wù)人員，負責管理公司財務(wù)管理工作。 （二）建立規(guī)范、透明的財務(wù)體系?！　「鶕?jù)XXX居住區(qū)的實際情況，制定切實可行的財務(wù)管理制度，并嚴格執(zhí)行?！　∩钲谑蠿X物業(yè)管理有限公司對XXX物業(yè)管理處的財務(wù)工作定期進行檢查，并每年對財務(wù)帳目進行一次審計?！　」芾硖庁攧?wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用?！　」芾硖幟咳齻€月向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督?！　」芾硖幱诿磕瓿踔贫ó斈甑奈飿I(yè)管理費預(yù)算報告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準后實施。（三）加強財務(wù)管理的職能。物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃、統(tǒng)計、成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時有效降低管理成本。 三、管理服務(wù)費及代收代繳費的收取 （一）我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負責物業(yè)管理服務(wù)費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費，提高費用收繳率。 （二）在費用收取方式上，我們初期采用人工收費和電腦劃帳同步進行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。 （三）對于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費用的住戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進行催交，必要情況下管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理進行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 四、維修基金的管理和使用 （一）對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。 （二）管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預(yù)算，提交開發(fā)商（或業(yè)委會）審議通過后執(zhí)行。 （三）管理處需使用維修基金時，應(yīng)出具詳細使用方案和預(yù)算，并報開發(fā)商（或業(yè)委會）審批。 （四）當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟50％以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。 （五）維修基金的收支帳目接受XX市XXX置業(yè)有限公司和業(yè)主監(jiān)督并且每三個月公布一次，年度使用情況接受XX市XXX置業(yè)有限公司（或業(yè)委會）及其委托的會計師事務(wù)所審計。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算提要：　　每年按收入的15％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理；　　在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅決按招標書確定的參考價格及XX市房地局、物價局等政府部門的定價標準執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定服務(wù)項目的收費標準，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營?！　∫?、物業(yè)管理資金的籌措與使用 管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保XXX居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。XXX居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補前期虧損　　 如有節(jié)余　 物業(yè)管理資金　　　 　 　 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用　　 　有償服務(wù)收入　 停車場經(jīng)營收入　 管理服務(wù)費收入　 會所經(jīng)營收入 　　　　　　 　　 　 社區(qū)