【文章內容簡介】 務成本（物業(yè)公司）物業(yè)管理成本（01）、物業(yè)經營成本（02）、物業(yè)大修成本（03）按具體業(yè)務對應成本名稱按管理項目名稱5402主營業(yè)務稅金及附加（地產公司）同主營業(yè)務收入5402主營業(yè)務稅金及附加（物業(yè)公司）物業(yè)管理稅金（01）、物業(yè)經營稅金（02）、物業(yè)大修稅金（03）按具體業(yè)務對應稅金名稱按管理項目名稱5405其他業(yè)務支出固定資產出租成本（01）、收取代辦手續(xù)費成本（02）、咨詢業(yè)務成本（03）、出租開發(fā)產品費用（04）、其他（07）5501營業(yè)費用按《集團費用核算辦法》5502管理費用5503財務費用按費用明細和《集團費用核算辦法》5601營業(yè)外支出罰款支出(01)、處理固定資產損失(02)、捐贈支出(03)、固定資產減值準備（04）、無形資產減值準備（05）、非常損失（06）、固定資產盤虧（07）、債務重組損失（08）、其他（11）5701所得稅按《萬科集團企業(yè)所得稅項核算辦法》5801以前年度損益調整 部分會計科目的使用要求：A、“應收賬款”（地產公司）、“預收賬款”（地產公司）應按房號設置核算項目，并增加如下項目屬性：業(yè)主名稱、購房日期、房屋面積、合同號、合同金額、付款方式等（如其他系統(tǒng)軟件可提供如上信息，可適當減少核算項目屬性）。B、“預付賬款”（地產公司）、“應付賬款”（地產公司）應按合同單位及合同代碼設置核算項目，并至少增加如下項目屬性：合同名稱、合同金額、簽訂時間等。C、“應付股利”核算按利潤分配方案應向股東或投資者分配的利潤。下屬全資公司應上繳總部的利潤也在本科目核算。 D、在籌辦期間發(fā)生的費用，或者先在“待攤費用”中歸集，待開始生產經營的當月起一次計入開始生產經營當月的損益；或者直接在發(fā)生當期計入“管理費用”科目。 E、專戶存儲的按揭保證金、借款保證金在“其他貨幣資金—按揭（借款）保證金“中單獨核算；物業(yè)公司收到的物業(yè)維修基金在“其他貨幣資金—代管基金”中單獨核算。F、“原材料”、“開發(fā)產品”、“主營業(yè)務收入”（地產公司）、“短期投資”、“長期投資”采用數量金額核算。G、“資本公積—股權投資準備”核算長期股權投資采用權益法時，因被投資單位接受捐贈等原因增加的資本公積，投資方按其持股比例計算而增加的資本公積。各公司可根據被投資單位資本公積增加的原因進一步設置三級明細科目。H、用盈余公積彌補虧損計入“利潤分配—其他轉入”科目。I、“補貼收入”科目核算收到的先征后返的增值稅，不發(fā)生增值稅的地產公司可以不設此科目。 會計報表 會計報表編制的基本要求：A、各單位必須按照國家和集團的有關規(guī)定定期編制會計報表。會計報表包括會計報表主表、會計報表附表和必備補充資料。集團總部內部使用的會計報表，必須按總部統(tǒng)一制定的報表標準格式編制。B、各單位應當依據國家和集團有關會計制度的規(guī)定，對會計報表中各項會計要素進行合理的確認和計量，不得隨意改變會計要素的確認和計量標準。如果因為集團統(tǒng)一的會計政策變更而導致不同會計年度會計報表中各項目的內容和核算方法不一致，應當在年度會計報表中將其對經營業(yè)績和財務狀況的影響加以說明。C、各單位按下列結賬日進行結賬，不得提前或延遲。年度結賬日為公歷年度每年的12月31日；半年度、季度、月度結賬日分別為公歷年度每半年、每季、每月的最后一天。D、年度會計報表編制之前，必須按國家有關規(guī)定全面清查資產、核實債務并對賬套記錄進行檢查。會計報表應做到數字真實、計算準確、內容完整、不得漏報和任意取舍，不得任意估計數字，更不得篡改或者授意、指使、強令他人篡改數字。 E、各單位對外和向集團總部報送的會計報表，應當依次編寫頁碼，加具封面，裝訂成冊，加蓋公章。封面上應當注明：單位名稱、單位地址、會計報表所屬年度或者月份、報出日期，并由企業(yè)負責人、會計機構負責人或會計主管人員及編報人員簽名或蓋章。 各單位企業(yè)負責人對會計報告的合法性、真實性承擔法律責任。 各單位應嚴格按國家和本規(guī)則的規(guī)定編制月度、季度、半年度和年度會計報表，部分項目的填列應符合以下要求： A、資產負債表：：應與聘請的會計師事務所最后審定數一致。特殊情況不一致的，應附表詳細說明差異原因；：將明細科目相同的債權債務抵消后，按明細科目的借貸方向分別填列。不同總賬科目及不同明細科目的債權債務，在編報時不得互相抵消；c．預提費用與待攤費用項目：依據所屬明細科目分析填列。預提費用科目如有借方余額，應并入待攤費用項目；待攤費用如有貸方余額，應并入預提費用項目；d．少數股東權益項目：編制個別會計報表的單位不填列此項。e. 待處理財產損溢項目：在期末結帳前尚未經批準的，在對外部或總部提供會計報告時，應將其余額轉入相關損益類項目，不得掛帳，并在會計報表附注中作出說明；如果其后批準處理的金額與已處理的金額不一致，應按其差額調整會計報表相關項目的年初數。 B、損益表：a. 投資損益項：萬科集團擁有50%以上權益的企業(yè)對集團內控股50%以上的單位的投資，在對外報送報表時，采用權益法核算，并在本項反映其投資收益；但在上報集團總部報表時，采用成本法核算，不在該項目反映對其的投資收益；b. 所得稅項：反映企業(yè)累計預提的所得稅。所得稅應至少每季度預提一次，并進行賬務處理；c. 少數股東損益：編制個別會計報表的單位不填列此項。C、現金流量表 現金流量表有關項目內容的填報方法及其科目余額明細附注內容參照集團《現金流量表編制指導——項目內容和數據關系》和《科目余額說明——現金流量表》的規(guī)定。D、管理報表 各單位可根據自身業(yè)務和經營管理的需要，參照有關集團制定的統(tǒng)一格式，制定和編制內部使用的管理報表。 管理報表盡量在會計軟件中利用“自定義報表”的功能做出。 月度會計報表資料的生成時間為月終后5個工作日內，并以電子手段傳送報表需要單位，不再報送書面報表。 季度結算、中期結算及年終決算報表的報送時間由總部財務管理部單獨通知，報送方式為規(guī)定時間內采用電子手段傳送，之后將會計報告資料正本郵寄到集團總部財務管理部。 各單位應向集團總部報送的月、季度會計報表種類如下：A、資產負債表（月報）B、利潤及利潤分配表（月報）C、期間費用明細表（月報）D、管理費用明細表（月報）E、現金流量表（季報）F、《房地產開發(fā)企業(yè)經營信息月報》 （房地產企業(yè)填報）（月報）G、集團規(guī)定的各種附表（季度報、半年報、年報） 　 ，總部將對各單位的定期會計報表實行考評并分別于季度、年中及年末予以通報。 年度決算 年度決算報表的編制，除遵守國家和集團有關規(guī)定外，還必須做到：A、對所有經濟業(yè)務進行全面清理，確保經濟業(yè)務全部入賬。有關待攤費用、預提費用、固定資產折舊、長期股權投資差額、無形資產、長期待攤費用等科目應按照權責發(fā)生制和配比原則進行核算。B、作好實物的清查、盤點工作。各單位要按規(guī)定作好現金、存貨、固定資產等實物的清查、盤點，并妥善編制盤點報告，保證賬實相符；對于長期積壓的存貨及可能發(fā)生的損失，應按《財務管理規(guī)則》的有關規(guī)定處理。C、銀行存款科目余額應與各開戶銀行的銀行對賬單核對一致。如存在未達賬項，必須編制銀行存款余額調節(jié)表，對銀行對賬單應準備復印件以備核數師查驗。D、清理債權債務。必須對各種應收款項進行函證，大額款項應準備好確認單位復印件；對于三年以上確實收不回的債權應按《財務管理規(guī)則》規(guī)定程序處理。E、“內部往來”、“聯(lián)營公司往來”及“結算中心存款”與“內部單位存款”、“結算中心借款”與“內部單位貸款”必須核對一致，并經雙方簽字確認，有關確認單應準備復印件以備核數師查驗。F、期末匯率按總部財務管理部統(tǒng)一公布的匯率執(zhí)行，并按規(guī)定進行賬務調整。 年度決算審計，除應積極配合集團總部做好本單位各種法律性文件及其它資料的收集工作外，還應作好聘請核數師的工作。境外核數師、集團境內主審核數師以及主要地區(qū)境內核數師的聘請由集團總部統(tǒng)一安排；其它單位境內核數師的聘請，由各公司自行安排，但所聘請的核數師必須具備證券業(yè)務審計資格，并報總部財務管理部備案。 在出具審計報告前，各單位應與核數師充分協(xié)商，使出具的審計報告盡可能合乎集團要求和主審核數師的要求。 各單位對總部財務管理部要求填報的各種附表，應予認真填報。 中期、季度結算工作的具體要求參照年度決算，由總部財務管理部另行通知。 會計電算化 基本要求：A、各單位會計機構是會計電算化工作的主要承擔者，應在有關部門配合下，根據《會計電算化管理辦法》和《會計電算化規(guī)范》的要求，搞好會計電算化工作。B、總部財務管理部負責集團內各單位會計電算化工作的指導和統(tǒng)籌安排，集團統(tǒng)一會計軟件的選擇、升級、修改及有關會計電算化的實施程序，各單位應積極貫徹執(zhí)行。C、建立會計崗位責任制，明確各個崗位的職責范圍，同時指定專人作為電算化工作責任人，負責電算化的具體應用及與總部進行工作銜接。 會計電算化的操作管理規(guī)定:A、建立嚴格的內部管理制度。會計軟件的操作權限由會計機構負責人確定，并由系統(tǒng)管理員負責設置，密碼應定期更換；系統(tǒng)管理員離任或調離崗位時，應做好相關交接工作，包括管理員密碼、用戶及權限設置、賬套位置和賬套備份、以及服務器的相關配置和密碼；同時新接任系統(tǒng)管理員應立即變更相關管理密碼。禁止未經授權的人員及無權限人員操作會計軟件；禁止具體操作人員將密碼告訴他人。B、已輸入計算機的原始憑證和記賬憑證等會計數據未經審核不得過賬；C、操作人員離開工作位前，應退出會計軟件；D、會計機構負責人或會計主管人員應定期檢查上機記錄，以便及時發(fā)現問題，防患于未然；E、各單位有責任保證數據庫異地復制相關服務的正確配置與啟動以及線路的暢通，保證集團財務和其它業(yè)務數據的實時性。 計算機系統(tǒng)配置和數據管理的規(guī)定:A、按集團對電算化工作的要求配置和升級相關硬件設施，安裝相關系統(tǒng)和應用軟件并配備指定的專職或兼職系統(tǒng)維護人員；B、經常對設備進行保養(yǎng)，防止意外事故的發(fā)生；C、確保會計數據和會計軟件的安全保密，防止對數據的非法修改和刪除；會計賬套應每周備份一次，備份使用硬盤、光盤、MO、磁帶等大容量磁性介質，存放的數據必須保存雙備份；D、在系統(tǒng)升級和硬件更換過程中，電算工作責任人應確保會計賬套和相關電子數據的安全；E、健全必要的防治計算機病毒的措施，安裝高效的長駐內存的防病毒軟件。不接收來歷不明郵件，不使用未經檢驗的外來軟盤和軟件；F、健全計算機硬件和軟件出現故障時進行排除的管理措施。 電算化核算的要求A、電算化核算是指采用計算機記賬，即應用會計軟件輸入會計數據，由計算機對會計數據進行處理，并打印輸出會計賬簿和報表。B、手工記賬向電算化核算轉化的具體辦法參照《會計電算化管理辦法》和《會計電算化規(guī)范》的相關規(guī)定執(zhí)行。C、對于機制記賬憑證，應認真審核，做到會計科目使用正確，數字準確無誤。打印出的機制記賬憑證要加蓋制單人員、審核人員、記賬人員和會計主管人員的印章或簽字。D、記賬憑證的類別，可以采用一種制記賬憑證或收、付、轉三種制記賬憑證的形式；也可以在收、付、轉三種制憑證的基礎上，按照經濟業(yè)務和會計軟件功能模塊的劃分進一步細化，以方便記賬憑證的輸入和保存。E、對使用會計軟件及其生成的會計憑證、會計賬簿、會計報表和其它會計資料，應當符合財政部和集團關于會計電算化的規(guī)定；一級會計科目的使用和編號，以及部分科目的明