二手樓交易流程須知(編輯修改稿)
2025-05-12 02:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 要包括有營(yíng)業(yè)稅5%，契稅1%，%，單位所得稅15%，個(gè)人所得稅20%，城市建設(shè)維護(hù)稅和登記費(fèi)等。目前有優(yōu)惠政策，個(gè)人擁有的普通住宅住滿一年的，可免營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅，要交的只是契稅1%，%。而個(gè)人的普通住宅又怎樣介定呢？就是個(gè)人的房子賣給任何人，個(gè)人的意思是以個(gè)人名義擁有的，而賣給個(gè)人或者公司都可以算是普通住宅。商住及商業(yè)房地產(chǎn)均無稅費(fèi)優(yōu)惠。其次是稅費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題，就是以估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，交易價(jià)低于估價(jià)的話，契稅和營(yíng)業(yè)稅按估價(jià)的計(jì)算。但所得稅卻不一樣，只要交易價(jià)低于估價(jià)便無須繳納。4. 房地產(chǎn)的預(yù)售與現(xiàn)售房地產(chǎn)有所謂預(yù)售和現(xiàn)售，可是兩者是如何劃分呢？按照法律規(guī)定，預(yù)售的介定是依據(jù)初次登記，初次登記前是預(yù)售，初次登記后是現(xiàn)售。但在這個(gè)實(shí)際交易的行業(yè)當(dāng)中卻不是這樣的，而是以入伙為標(biāo)準(zhǔn)。而預(yù)售的條件，現(xiàn)時(shí)深圳法例規(guī)定七層以下的房子要封頂、七層以上的要完成三份之二才可獲發(fā)預(yù)售許可證，總的來說是必須要有預(yù)售許可證方可預(yù)售。5. 房地產(chǎn)買賣合同與認(rèn)購(gòu)書接著是有關(guān)買賣合同和認(rèn)購(gòu)書的問題。深圳市政府對(duì)預(yù)售管理是十分嚴(yán)格的。交易雙方的合同必須是采用規(guī)劃國(guó)土局規(guī)定的格式文本，這類合同必須向規(guī)劃國(guó)土局購(gòu)買，其中對(duì)預(yù)售的買賣管理更是嚴(yán)格，必須是要有預(yù)售許可證，才可向規(guī)劃國(guó)土局購(gòu)合同，而且每份合同均有獨(dú)立編號(hào)。至于認(rèn)購(gòu)書更必須是經(jīng)過法院等司法機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。如果是先有認(rèn)購(gòu)書，而后發(fā)預(yù)售許可證，則預(yù)售無效。發(fā)展商在持有預(yù)售許可證之后，再發(fā)認(rèn)購(gòu)書，才合資格進(jìn)行預(yù)售買賣。6. 福利房買賣的問題現(xiàn)在深圳市的福利房及微利房均可上市，市場(chǎng)甚為龐大，而管理這類房產(chǎn)的是另外一套獨(dú)立政策，屬于另外一個(gè)領(lǐng)域，管理機(jī)關(guān)是住宅局，而不屬于規(guī)劃國(guó)土局管理。這類房產(chǎn)的上市與否、上市的程序?qū)徟?，由住宅局主理，上述所提及的補(bǔ)地價(jià)政策等等均不適用于這類房產(chǎn)。這類房產(chǎn)如要上市，要先到住宅局申請(qǐng)上市的批復(fù)，之后再到規(guī)劃國(guó)土局換證(換成紅色的商品房證)，才可以上市買賣。7. 集資房、軍產(chǎn)房的買賣問題集資房按照規(guī)定是不能出售的，如果要賣的話，要經(jīng)過批準(zhǔn)及補(bǔ)足地價(jià)之后才可進(jìn)入市場(chǎng)。軍產(chǎn)房是一個(gè)軍居，是不能動(dòng)的，所以現(xiàn)在的軍產(chǎn)房是不存在上市的問題，如果中介機(jī)構(gòu)要代理軍產(chǎn)房，在目前來說，是沒辦法通過規(guī)劃國(guó)土局的交易來辦理的。但目前軍隊(duì)里自己發(fā)房產(chǎn)證，他們所發(fā)的證跟規(guī)劃國(guó)土局所發(fā)的是一樣的，但按照規(guī)定，軍隊(duì)是沒有權(quán)力發(fā)放這類證件的。而國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的管理?xiàng)l例已經(jīng)有所修改，所以在這個(gè)房地產(chǎn)的問題，將有新的政策。8. 抵押、按揭房地產(chǎn)的買賣問題在法律上規(guī)定，抵押及按揭房是可以轉(zhuǎn)讓的，即是說在未有贖回之前便可轉(zhuǎn)讓，但我們的運(yùn)作跟法律的規(guī)定是不一致的，因?yàn)槟壳暗幕A(chǔ)操作不良。按照法律的規(guī)定來說，若房產(chǎn)已經(jīng)在銀行抵押，只要銀行同意，便可以把房子賣給他人；但為了堵塞時(shí)間差的問題(買家付足樓款后一段時(shí)間才取得房地產(chǎn)證；而賣方收款還清按揭后不履行辦證的義務(wù))，目前的條例基本上是先要把銀行的按揭還清，把房子贖出來才可賣給他人，然后他人再上銀行重新做抵押。9. 背書轉(zhuǎn)讓問題按照深圳市政府的規(guī)定，房產(chǎn)是可以背書轉(zhuǎn)讓(與香港稱為確認(rèn)人出售類似)?，F(xiàn)在的背書轉(zhuǎn)讓，只有羅湖和龍巖才做，其它地方都不做。為甚么有這個(gè)現(xiàn)象呢？就像剛才所提及，法律雖規(guī)定可以做，但實(shí)務(wù)操作繁復(fù)，所以便不做，于這法律的規(guī)定是可以不存在的。四. 房地產(chǎn)權(quán)利證書的種類根據(jù)目前法律的基
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1