【文章內(nèi)容簡介】 點(diǎn) 9： 規(guī)定了三方免責(zé)的情況。 因不可抗力致使合同無法履行的； 因相關(guān)政策、法規(guī)變動致使合同無法履行的。 要點(diǎn) 10： 約定了合同履行過程中發(fā)生爭議時的兩種解決方式。 要點(diǎn) 11： 提醒合同未盡事宜采取附件形式補(bǔ)充，避免因合同為約束到的問題引起糾紛。 要點(diǎn) 12： 合同規(guī)定一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 合同范本最 后明確規(guī)定甲、乙、丙三方必須填寫相關(guān)負(fù)責(zé)人名字、電話，并分別簽章，丙方必須填寫注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人名字、注冊號、協(xié)理、協(xié)理號，以保障合同的安全性。 二手房買賣合同怎么簽 依據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，一份有效的二手房買賣合同中必須具備以下內(nèi)容： 一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所：當(dāng)事人填寫的具體情況應(yīng)確保真實(shí)準(zhǔn)確，雙方對此均應(yīng)進(jìn)行必要的調(diào)查。 二、標(biāo)的：在房屋買賣合同中標(biāo)的就是房屋。在合同中應(yīng)明確寫到：房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。 三、價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。 四、履行期限、地點(diǎn)、方式：合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、 辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。 五、違約責(zé)任和解決爭議的方式：明確雙方當(dāng)事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時，所 需承擔(dān)的責(zé)任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。 六、合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間；生效或失效條件；合同中止、終止或解除條款。 七、合同的變更與轉(zhuǎn)讓。 八、附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及還需簽訂 有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議的約定。 買房合同瞧仔細(xì) 事后糾紛當(dāng)避免 對于二手房買賣的客戶來說，合同的簽訂是二手房買賣過程中十分重要的一個環(huán)節(jié)。近年來，由于合同簽訂不規(guī)范而引起的事后糾紛不斷發(fā)生，其實(shí)這許許多多的糾紛只要在簽訂合同時稍加注意，大都能事先避免。在簽訂二手房買賣合同時，只要你留心注意以下幾點(diǎn)，就能讓你有更多的安全保證。 房屋的具體情況目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比較久，有時會出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，比如當(dāng)時測繪的誤差、某些贈送面積等。所以，出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。 屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)買房時有時會出現(xiàn)這種情況：在簽訂買賣合同時，業(yè)主常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器等可以全部贈送。而到實(shí)際交房時，客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬，屋內(nèi)一片狼籍，業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影，或 是業(yè)主要求折價賣予客戶。其實(shí)這種糾紛的發(fā)生完全可以避免，不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買房時必須白紙黑字在合同中加以注明。 付款方式 在合同簽訂過程中，付款方式是必須要重點(diǎn)注意的一項(xiàng)要素。在付款方式的選擇上可以標(biāo)明：在簽訂合同時，客戶即支付相當(dāng)于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司；在買賣雙方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當(dāng)天，客戶支付給業(yè)主百分之多少的房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）；若通過中介公司交易，則可注明在辦理立契過戶手續(xù)前幾個工作日，客戶支付全部房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）給中介公司，中介公司于過戶后第幾個工作日支付房款給業(yè)主。 另外，最好有一小部分剩余款項(xiàng)的支付能放在物業(yè)交驗(yàn)之后的幾個工作日內(nèi)進(jìn)行。在買房過程中要選擇 資信較好的大型品牌中介公司，這樣比較能有效地規(guī)范買賣雙方的行為。 交房時間 房屋交驗(yàn)在二手房買賣中是個不可忽視的環(huán)節(jié)，因此在合同簽訂時，應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗(yàn)的時間是在過戶后第幾個工作日，或是雙方約定的其他時間；房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān)；另外雙方的其他約定也需在合同中注明。 居間中保 合同內(nèi)容為了省心、安全，許多客戶會選擇通過房產(chǎn)中介公司來代辦過戶手續(xù)。中介公司除代辦過戶業(yè)務(wù)外，還推出居間中保服務(wù)。所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功，即保證成功交易后買方 能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)證明，賣方能得到全部交易房款。房屋買賣如果是通過中介公司進(jìn)行的，那么在居間中保合同中除了需標(biāo)明中介公司的權(quán)利外，還必須標(biāo)明中介公司承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，如過戶后第幾個工作日交付房款，款項(xiàng)交付方式，相關(guān)稅費(fèi)等。 違約責(zé)任 最后，在合同中要標(biāo)明各方的責(zé)任與義務(wù)，這樣有利于避免糾紛的發(fā)生。如違約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況的處理等。 買房合同上的 定金 與 訂金 有何不同 所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例（不超過 20％），預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢或其替代物。它是作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時，對定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后， 依照約定，定金應(yīng)抵作價款或者收回。 根據(jù)最高法院在 2021 年 12 月 8 日公布的 關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋 ，定金的類型和適用主要有如下幾種： 訂約定金。 “ 解釋 ” 第一百一十五條規(guī)定了訂約定金。訂約定金即立約定金，其設(shè)立是為了擔(dān)保主合同的簽訂。訂約定金的特點(diǎn)是，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系。凡在意向書一類的協(xié)議中設(shè)定了訂約定金，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時就存在，在其所擔(dān)保的訂約行為沒有發(fā)生時，對拒絕訂立主合同的當(dāng)事人就要實(shí)施定金處罰。 成約定金。 “ 解釋 ” 第一百 一十六條規(guī)定了成約定金。作為主合同成立或生效要件而約定的定金，稱之為成約定金。當(dāng)事人在合同中約定有成約定金的，定金未交付，則合同不成立或不生效。若當(dāng)事人約定定金并明確表示定金的交付構(gòu)成合同的成立或生效要件的，該定金具有成約定金的性質(zhì)。但是，為了鼓勵交易，如果主合同已經(jīng)履行或者履行了主要部分，即使給付定金的一方當(dāng)事人未按約實(shí)際交付定金，仍應(yīng)當(dāng)承認(rèn)主合同的成立或生效。 解約定金。 “ 解釋 ” 第一百一十七條規(guī)定了解約定金。解約定金是指以定金做為保留合同解除權(quán)的代價，即支付定金的一方當(dāng)事人可以放棄定金以解除合同 ，接受定金的一方當(dāng)事人也可以雙倍返還定金以解除合同。需要注意的是，當(dāng)事人一方雖然以承擔(dān)定金損失解除了合同，但在守約的當(dāng)事人因合同解除受到的損失大于定金收益的情況下，解約方仍然應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。 違約定金。 《擔(dān)保法》第八十九條對違約定金作了規(guī)定， 解釋 第一百二十條、第一百二十二條對違約定金作了補(bǔ)充規(guī)定。違約定金是指以定金的放棄或者雙倍返還作為違反合同的補(bǔ)救方法而約定的定金?！稉?dān)保法》規(guī)定以當(dāng)事人一方不履行約定的債務(wù)作為適用定金罰則的條件， 解釋 進(jìn)一步對 不履行 分不同情況作了不同規(guī)定。一是明確 規(guī)定違約定金處罰的條件不但要有遲延履行等違約行為，還要有因該違約行為致使合同目的落空的結(jié)果，這兩個條件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分沒有履行，一方當(dāng)事人因此受到了損失，但是合同的目的沒有完全落空，這時，既要對不完全履行合同的當(dāng)事人進(jìn)行定金處罰，又不能使定金全部被罰。三是因不可抗力、意外事件或第三人過錯致使主合同不能履行，能否適用定金罰則的規(guī)定。對于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。當(dāng)事人一方受定金處罰后，可以依法 向第三人追償。 而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，即使認(rèn)定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對給付方形成約束，即給付方對收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還；若給付方違約，收受方會以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。 根據(jù)我國《民法通則》和《擔(dān)保法》規(guī)定，定金與訂金的區(qū)別主要表現(xiàn)在四個方面： 交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的 ，即構(gòu)成對主合同的違反。 交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。 訂金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的 20%；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。 定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。 可見定金和訂金雖只一字之差，但其所產(chǎn)生的法律后果是不一樣的，訂金不能產(chǎn)生定金所有的四種法律效果，更不能適用定金罰則。 簽訂買賣合同時須仔細(xì) 買二手房某種程度上說比買一手房 (新建商品房 )更麻煩，涉及的問題很多，更有一些沒有掀開蓋頭的隱患。因此，人們在簽訂二手房買賣合同時，一定要從法律的角度維護(hù)好自己的權(quán)利，該說明說清的，該事先約定的，都表達(dá)清楚，有些條款是不能缺少的。 一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所這里主要是寫清當(dāng)事人的具體情況。地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。 二、標(biāo)的這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還應(yīng)寫明房屋產(chǎn) 權(quán)歸屬 (要與第一條銜接 )；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)關(guān)況。 三、價款這也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款；付款方式、付款條件；如何申請按揭貸款；定位；尾款等。 四、履行期限、地點(diǎn)、方式主要寫明交房時間、條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偂? 五、違約責(zé)任主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償?shù)挠?jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。 六、解決爭議的方 式主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。 七、合同生效條款雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。 八、合同中止、終止或解除條款明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。 九、合同的變更或轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或 不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條件。 十、附件在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。如果可能，建議聘請專業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。 二手房過戶需哪些手續(xù)？ 辦理私房買賣過戶時 ,需要買賣雙方帶上有效證件 (買方 :身份證 。賣方 :房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、身份證 )。 如買方或賣方因特殊情況不能親自到場辦理過戶手續(xù)的可以委托他人持委托書、有效身份證、房屋所有權(quán)證到房地產(chǎn)交易中心辦理 ,但買賣雙方不能委托同一個人辦理。受托人屬直系親屬的 ,委托人應(yīng)出具委托書說明不能到場的原因 ,與受托人的關(guān)系、買賣房屋的地址、權(quán)證字號以及委托權(quán)限、委托期限等 ,并加蓋單位或街道辦事處公章 (農(nóng)村人口加蓋戶口所在地鄉(xiāng)政府公章 ),受托人屬非直系親屬的須辦理公證委托方才有效。 二手房交易各項(xiàng)收費(fèi)計(jì)算方法 一般來說 契稅： 交易價格和評估價格取最高 % 土地出讓金： 交易價格和評估價格取最高值 x1% 印花稅： 交易價格和評估價格取最高值 % 交易費(fèi) ： 6 元 x 建筑面積 房證工本費(fèi)： 80 元 6?，F(xiàn)在五年那再次交易的房屋，還要交 % 購買二手房的過戶費(fèi)要交多少？ 二手房過戶費(fèi)用的分?jǐn)偸怯幸?guī)定的 : 稅金（稅務(wù)局收?。?：契稅應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)；營業(yè)稅、個人收入調(diào)節(jié)稅應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)。 房產(chǎn)過戶費(fèi)（房管局或房管處收取） ：過戶交易費(fèi)為每平方米 6元，由雙方各承擔(dān)一半；房產(chǎn)證公本費(fèi)及印花稅由買方負(fù)擔(dān)。 土地證費(fèi)用（由土管局收?。?：房改房上市補(bǔ)交的土地出讓金應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)；土地證公本費(fèi)應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)。 中介費(fèi)用 ：一般由雙方各承擔(dān)一半。 評估費(fèi)用 ：買賣評估費(fèi)用由賣方負(fù)擔(dān)。 按揭費(fèi)用 ：由于買方用按揭方式購房，按揭產(chǎn)生的費(fèi)用由買方負(fù)擔(dān)。在實(shí)際操作中，上述費(fèi)用往往由