江西共青城乘風(fēng)花園市場(chǎng)研究分析報(bào)告(22頁(yè))(編輯修改稿)
2025-05-11 05:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 00元/㎡，說(shuō)明價(jià)格不是消費(fèi)者選擇房屋的唯一障礙； 據(jù)了解，好旺角商住樓雖只銷(xiāo)售30%，但銷(xiāo)售周期在同類(lèi)樓盤(pán)中最短。調(diào)查訪談顯示：9501100元/㎡價(jià)位的樓盤(pán)是市場(chǎng)容易接受的價(jià)格，亦是最受歡迎的熱銷(xiāo)樓盤(pán)價(jià)格。 從上表統(tǒng)計(jì)我們還可以看出，銷(xiāo)售排名最好的兩個(gè)樓盤(pán)[華遠(yuǎn)名苑]、[中心花園]和銷(xiāo)售最差的兩個(gè)樓盤(pán)[益和花園]、[好旺角商住樓]，在板塊上都分別屬于共青大道版塊和南湖大道版塊，可見(jiàn)銷(xiāo)售好壞并不與樓盤(pán)位置有最直接關(guān)系。并且隨著城市的發(fā)展，共青大道置業(yè)勢(shì)頭將更猛。問(wèn)題4：房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)？房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的價(jià)格趨勢(shì)和走向，是開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者都關(guān)注的問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)的需求在價(jià)格方面是富有彈性的，當(dāng)價(jià)格低時(shí)人們就傾向于購(gòu)買(mǎi)大尺度的住宅，當(dāng)價(jià)格高時(shí)人們就更愿意購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的住房。了解未來(lái)的價(jià)格趨勢(shì)，能清楚知道房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間，及消費(fèi)者隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)商品房的需求數(shù)量和質(zhì)量，對(duì)代理機(jī)構(gòu)在操盤(pán)過(guò)程中的營(yíng)銷(xiāo)策劃能起到重要的作用。首先應(yīng)了解共青房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，發(fā)展情況及房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。調(diào)研思路房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)調(diào)查分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況調(diào)查分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析得出結(jié)論：市場(chǎng)的未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)？ 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)行業(yè)法規(guī)■同其它縣市相同，共青城開(kāi)發(fā)區(qū)政府對(duì)商品房開(kāi)發(fā)用地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理，加強(qiáng)舊城改造的用地管理；■設(shè)置土地儲(chǔ)備中心，對(duì)土地實(shí)行統(tǒng)一的儲(chǔ)備，有計(jì)劃的交由土地交易市場(chǎng)公開(kāi)出讓?zhuān)环采虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)；市場(chǎng)特征■受城市發(fā)展的制約，城區(qū)人口少、面積小。雖然房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)起步早但發(fā)展緩慢。住宅市場(chǎng)主要以中低檔產(chǎn)品為主，房?jī)r(jià)較低，戶(hù)型設(shè)計(jì)上比較單一，僅僅滿(mǎn)足基本生活需求，需求總量小仍是制約共青房地產(chǎn)發(fā)展的主要原因?！鲇捎谙M(fèi)階層主要為首次換房戶(hù), 目前市場(chǎng)單套面積總體都相對(duì)較大,多層住宅的兩房?jī)蓮d戶(hù)型的面積區(qū)間在100110㎡之間，三房?jī)蓮d的戶(hù)型在125145㎡左右，復(fù)式樓面積集中在200㎡以上；■多層商住樓為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，目前在售項(xiàng)目?jī)H有一個(gè)小高層即位于汽車(chē)站的天福花園，但由于是新推產(chǎn)品，受傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)、管理費(fèi)用、得房率低等多種因素影響，置業(yè)者對(duì)高層住宅的認(rèn)同度很低?！霈F(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的土地，大多數(shù)是共青2004年、2005年拍賣(mài)的土地，土地的價(jià)格相對(duì)低廉約20—30萬(wàn)/畝，2006年共青的土地拍賣(mài)價(jià)格已上升到40—50萬(wàn)/畝，土地價(jià)格的上漲和建筑成本的上升呈剛性特征，共青的房地產(chǎn)價(jià)格還將保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。置業(yè)偏好■ 共青主要的購(gòu)房群體是職工及行政事業(yè)單位職員，其次是個(gè)體戶(hù)，絕大多數(shù)為首次置業(yè)的換房戶(hù)，購(gòu)房的目的多為提高居住品質(zhì)；隨著購(gòu)房入戶(hù)等戶(hù)籍政策的放開(kāi)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)者將會(huì)逐漸增多，主要以自住為主，一般不用于投資用途?！?在樓盤(pán)朝向首選坐北向南，但在同等條件下，消費(fèi)者一般不會(huì)選擇朝西的戶(hù)型。在各個(gè)功能區(qū)的處理上，首先照顧客廳、主人房、陽(yáng)臺(tái)朝向，以保證有較為充足的日照時(shí)間和通風(fēng)條件。交房標(biāo)準(zhǔn)與物管■ 共青城商品房普遍以清水房或毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)交樓，小區(qū)配套設(shè)施簡(jiǎn)單，物業(yè)管理不受到重視, 大多數(shù)由開(kāi)發(fā)商成立一個(gè)物業(yè)部門(mén)進(jìn)行管理或者無(wú)物業(yè)管理，物業(yè)內(nèi)容也僅局限于簡(jiǎn)單的保潔工作。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況：21世紀(jì)以來(lái)，隨著共青城市建設(shè)的腳步加速，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，正在走向從量變到質(zhì)變的階段，共青人民的生活方式即將迎來(lái)劃時(shí)代的轉(zhuǎn)變。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，共青地產(chǎn)從起步到成型，呈現(xiàn)出跨越式發(fā)展的特點(diǎn)：■第一階段（2003年—2005年）以珍珠湖小區(qū)為代表的樓盤(pán)是共青城開(kāi)發(fā)第一個(gè)住宅項(xiàng)目，主要分布在南湖大道的兩旁，一期開(kāi)發(fā)的6棟僅幾天時(shí)間就搶購(gòu)一空，平均售價(jià)300多元/㎡，后連續(xù)開(kāi)發(fā)10多棟，價(jià)格有些上漲，最高價(jià)480元/㎡，2004年上半年已經(jīng)全部售完。這是典型的萌芽階段，商品房的發(fā)展嚴(yán)重滯后，與國(guó)內(nèi)逢勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)級(jí)不相稱(chēng)。它們有兩個(gè)顯著特征：A大部分物業(yè)都是由私人批地蓋房或是由政府興建的房改房，極小部是由開(kāi)發(fā)商興建的零星住宅和集資房。B市場(chǎng)以住宅加商鋪為主，商住混合一體，商鋪是住宅的副產(chǎn)品。在這個(gè)階段的市場(chǎng)上，住宅是實(shí)驗(yàn)品，沒(méi)有真正的小區(qū)，更談不上商業(yè)物業(yè)?！龅诙A段（2005—現(xiàn)在）雖然共青的房地產(chǎn)起步較慢，但整體發(fā)展趨勢(shì)尚受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控及江西房產(chǎn)走勢(shì)特別是九江房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)影響，從華遠(yuǎn)名都的小高層建筑、到天?；▓@的一期工程，共青房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由量變到質(zhì)變階段，一批相對(duì)規(guī)范化的樓盤(pán)不斷出現(xiàn)，樓盤(pán)價(jià)格也從700—800元/㎡上升到2006年的900—1000元/㎡。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀共青城目前在售樓盤(pán)分布圖交樓標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)：共青城商品房普遍以清水房和毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)交樓，提供裝修房的做法比較少見(jiàn)■一般樓盤(pán)的交樓標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)構(gòu)多層以磚混或以底框結(jié)構(gòu)為主外墻：一般采用涂料內(nèi)墻：一般水泥沙漿抹平，或者白粉打底地面：水泥沙漿抹平門(mén)：一般為普通防盜門(mén)窗：一般為鋁合金窗供水：接市政供水網(wǎng)，分高低區(qū)加壓，接入廚衛(wèi)，水電表為一戶(hù)一表 供電：接市政電網(wǎng),一戶(hù)一表供氣：沒(méi)有通訊：一般預(yù)留寬帶數(shù)據(jù)通訊接口、電話線、有線電視接口廚衛(wèi)：地面墻面水泥砂漿抹平，廚房衛(wèi)生間預(yù)留各種裝置，并設(shè)置通風(fēng)管道及給水、排水管道競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況及價(jià)格調(diào)查■ 天?；▓@位于共青大道汽車(chē)站旁，有物業(yè)管理．共青三米田公司房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，總共分三期一期全部售完，二期有４套尾房，三期工程一棟，東邊是小高層西邊為多層，2006年10月份開(kāi)盤(pán)，總共58套，
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