【文章內(nèi)容簡介】 三室二廳1 10 ㎡四室二廳二衛(wèi)㎡三室三廳四衛(wèi)（復(fù)式）㎡六室二廳四衛(wèi)（復(fù)式）㎡物管內(nèi)容紅　外　線　監(jiān)　控　、　保　安　巡　邏管理費(fèi) 一l 元／㎡ 月主力賣點(diǎn)配　　　套　　　齊　　　全營銷主題我　　的　　城　　市，　　我　　的　　家競(jìng)爭對(duì)手三：項(xiàng)目名稱紫　　藤　　花　　園項(xiàng)目定位中　　檔　　住　　宅目標(biāo)客戶事、企業(yè)單位職工綠化率37 . 2 %周邊配套市政醫(yī)院、金融、保險(xiǎn)學(xué)校俱全44000㎡建　　筑　　面　　積規(guī)劃布局正南北向整齊排列式建筑風(fēng)格現(xiàn)代時(shí)尚的建筑風(fēng)格園林風(fēng)格以中心花園為主的周邊綠化社區(qū)配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所、美容美發(fā)、洗衣房、咖啡屋、郵政儲(chǔ)蓄售價(jià)最　　　高3 300 元／㎡最　　　低2 720 元／㎡均　　　價(jià)2 720 元／㎡主力戶型情況主　力　戶　型建　筑　面　積實(shí)用率82%三室二廳二衛(wèi)129 . 74㎡三室二廳二衛(wèi)146 .5l㎡三室二廳二衛(wèi)163 . 01㎡四室二廳二衛(wèi)191 . 4l㎡物管內(nèi)容智能通信系統(tǒng)，安防自動(dòng)系統(tǒng)、保安全天候值班管理費(fèi)多層： 元／㎡ 月　　小高層： 元／㎡ 月主力賣點(diǎn)設(shè)計(jì)規(guī)劃理念親近自然，社區(qū)內(nèi)外配套齊全營銷主題藤草花園、寧靜花園競(jìng)爭對(duì)手四：項(xiàng)目名稱香　　　天　　　公　　　寓項(xiàng)目定位中　檔　商　住　物　業(yè)目標(biāo)客戶事　業(yè)　單　位　職　工綠化率33 %周邊配套穗　豐　花　園、　小　商　品　店建筑面積18600㎡占地面積24000㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)　代　主　義　風(fēng)　格園林風(fēng)格樓　　之　　間　　綠　　化規(guī)劃布局排　列　式社區(qū)配套乒　乓　球　室售價(jià)最　　高3100 元／㎡最　　低2150 元／㎡均　　價(jià)2700 元／㎡主力戶型情況主力戶型建筑面積實(shí)用率二室二廳㎡88%三室二廳㎡、129㎡，、149㎡四室二廳㎡物管內(nèi)容24 小時(shí)保安，電子巡邏管理費(fèi)1元／㎡月主力賣點(diǎn)規(guī)　?！〈蟆ⅰ簟⌒汀《酄I銷主題香港路上唯一小區(qū)內(nèi)的小高層結(jié)論：JH 區(qū)域并沒有產(chǎn)生真正意義上的豪宅，高檔樓盤所占的市場(chǎng)比例比較?。疅o論是從樓盤的硬件還是軟件來說，配套設(shè)施相對(duì)來說都是比較薄弱的。對(duì)于南項(xiàng)目而言，發(fā)展豪宅所面臨的市場(chǎng)空白比較大，產(chǎn)品的發(fā)揮空間比較大，價(jià)格空間也比較大。二、項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶群定位豪宅的目標(biāo)客戶群自然是金字塔尖端的消費(fèi)群，根據(jù)5％的人具備購買豪宅能力的定律，我們針對(duì)這部分消費(fèi)者的消費(fèi)特征以及消費(fèi)心理來進(jìn)行調(diào)查?；始矣澳繕?biāo)客戶組成：非目標(biāo)客戶群95 ％，目標(biāo)客戶群只占整個(gè)市場(chǎng)中金字塔尖頂部分，數(shù)量為5%目標(biāo)客戶群：企業(yè)家：外企CEO；高科技領(lǐng)軍人物；政府高級(jí)干部；企、事業(yè)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；演藝界知名人士占該市人口約5 % 目標(biāo)客戶群特征（挖掘）：具有一定的社會(huì)地位和思想內(nèi)涵；個(gè)人素質(zhì)屬于WH 市的上層水平：有穩(wěn)定、可觀的收入來源；對(duì)待住宅消費(fèi)的態(tài)度較理性：講究品位、渴望個(gè)人價(jià)值被社會(huì)所認(rèn)同；目標(biāo)客戶群的居住心理（提升）：追求與自身素質(zhì)相匹配的住所：追求高質(zhì)量的生活方式：尋找與不同建黨的生活形態(tài)：從住宅價(jià)位、面積、類型、高度上體現(xiàn)價(jià)值：尋求尊貴感；追求精神與物質(zhì)的平衡；能夠接受高質(zhì)高價(jià)的產(chǎn)品；2 、市場(chǎng)定位戰(zhàn)略決定方向，方向決定了企業(yè)如何在競(jìng)爭行業(yè)與市場(chǎng)中形成獨(dú)特的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。目標(biāo)集中戰(zhàn)略認(rèn)為，主攻某個(gè)特定的客戶群，必須以更好的產(chǎn)品，更高的檔次，更好的服務(wù)，迎臺(tái)某一特定客戶對(duì)象，從而超越更廣闊范圍內(nèi)的競(jìng)爭對(duì)手。　　豪宅開發(fā)，要想脫穎而出，就應(yīng)“做得最好”“方方面面都是精品甚至是極品”。從設(shè)計(jì)、從質(zhì)量、從配套、從服務(wù)都可能是“最好”。以其無以倫比的內(nèi)存質(zhì)量與檔次形象，服務(wù)于高收入階層，甚至是金字塔塔尖人士，建立起獨(dú)有的核心優(yōu)勢(shì)。皇家御景的市場(chǎng)定位表述： 區(qū)域中心的頂級(jí)豪宅：素質(zhì)人文、優(yōu)勢(shì)環(huán)境、黃金地段、完美配套、人性化服務(wù)、高質(zhì)量、專業(yè)設(shè)計(jì)；3 、產(chǎn)品定位創(chuàng)新和超前是豪宅的生命，最新、最獨(dú)特、唯一性的東西才能產(chǎn)生高附加值，才能成為買家追捧的產(chǎn)品。豪宅不應(yīng)只是一種空間尺度的界定，而是一種生活方式的氣度；一種博覽天下的視野；一種不凡的口昧的挑剔，一種人為關(guān)懷的見識(shí)。本案地塊具備開發(fā)高檔豪宅的潛質(zhì)，但如何才能在市場(chǎng)中突圍而出，則必須獨(dú)具創(chuàng)新性與唯一性。這一定位體現(xiàn)六大特點(diǎn)：超前性：從理念到規(guī)劃到產(chǎn)品保持5－10年適度超前。差異性：本著“以人為本”設(shè)計(jì)理念，打造標(biāo)新立異的“空中私家花園”豪宅，以個(gè)性鮮明、品位高尚的建筑造型、高檔豪華的配套與服務(wù)，結(jié)合立沛化精致園林，使之成為獨(dú)具空中私家花園的經(jīng)典豪宅?；始矣暗漠a(chǎn)品定位表述：產(chǎn)品的質(zhì)變創(chuàng)新、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的唯一性、搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)這三方面的優(yōu)勢(shì)結(jié)合在一起，產(chǎn)生出來的是：對(duì)項(xiàng)目而言：舍我其誰的氣勢(shì)；對(duì)客戶而言：非你不嫁的誘惑；★市場(chǎng)導(dǎo)向性：市場(chǎng)接受，以需求為導(dǎo)向。人與自然相依相存，身在繁華都市之中，又能時(shí)時(shí)親近自然，都市別墅式住宅成為人們追求居家環(huán)境的最高境界?！飫?chuàng)新性：首創(chuàng)空中私家主題花園，景觀電梯，一梯一戶等?！锔邫n性：時(shí)尚的外部設(shè)計(jì)，豪華的內(nèi)部配置與裝飾，舒適高雅的戶型設(shè)計(jì)，管家式服務(wù)，尊貴會(huì)所配套，先進(jìn)智能化系統(tǒng)等?！锷鷳B(tài)性：立體空中私家花園，塑造出都市內(nèi)的“世外桃源”式生態(tài)空中別墅豪宅。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念的表述市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者策略―――打造豪宅市場(chǎng)的“勞斯萊斯”以上產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念由六方面的元素作支撐：獨(dú)特性（產(chǎn)品創(chuàng)新――私家空中花園）個(gè)性化（度身定造――面積大＋功能多）稀缺性（地段或景觀――黃金地段＋限量套數(shù)）高品味（建筑鳳格與主人品味――現(xiàn)代鳳格＋高素質(zhì)業(yè)主）豪華性（配套與裝飾――配套奢華高級(jí)裝飾）高價(jià)格（單價(jià)與總價(jià)――片區(qū)最高價(jià)格）1 、整體規(guī)劃本項(xiàng)目為高容積率的高層豪華住宅，容積率設(shè)定6 ，總建筑面積32000 平方米，小區(qū)規(guī)劃為3幢超高層住宅及景觀配套用地。其中一幢呈復(fù)式住宅，層高31 層，另兩幢層高分別為32 及34 層。首層全部架空6 米，3 層塔樓均為混凝土框筒結(jié)構(gòu)。另建地下2 層，用途為車庫及設(shè)備用房。綠化率為50%，除退縮用地綠化外，其它用地規(guī)劃為綠地及配套，其中綠地部分規(guī)劃為精致的休閑景觀園林，配套部分主要為室外網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等。2 、建筑風(fēng)格一個(gè)真正的豪宅就是要讓“受眾”去感受一種氛圍。本案的目標(biāo)客戶為事業(yè)成功人士，現(xiàn)代、簡約的表現(xiàn)手法最能讓這些“受眾”產(chǎn)生共鳴，同時(shí)豪宅要顯現(xiàn)唯一性與獨(dú)特性，首先要賦予項(xiàng)目凸現(xiàn)風(fēng)格的外衣。 ( 1 ）風(fēng)格設(shè)計(jì)目標(biāo)使本案成為“標(biāo)志性豪宅建筑符號(hào)”。( 2 ）風(fēng)格設(shè)計(jì)原則：　　以純現(xiàn)代的手法去沛現(xiàn)其獨(dú)特性，立面以鮮麗、明快的色彩搭配為主，一反市中心群樓建筑灰沉、刻板的感覺，凸顯個(gè)案的個(gè)性風(fēng)格，并能與中心園林融為一體，達(dá)至渾然天成的境界。力求使整個(gè)立面體現(xiàn)簡約純粹的現(xiàn)代時(shí)尚，采用地標(biāo)性設(shè)計(jì)及飄逸的弧線設(shè)計(jì)，加強(qiáng)了該項(xiàng)目的可識(shí)別性，使其在眾樓盤當(dāng)中別樹一幟，給