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正文內(nèi)容

皇家御景豪宅全程策劃報(bào)告(2)(編輯修改稿)

2025-05-11 04:43 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 三室二廳1 10 ㎡四室二廳二衛(wèi)㎡三室三廳四衛(wèi)(復(fù)式)㎡六室二廳四衛(wèi)(復(fù)式)㎡物管內(nèi)容紅 外 線 監(jiān) 控 、 保 安 巡 邏管理費(fèi) 一l 元/㎡ 月主力賣點(diǎn)配   套   齊   全營銷主題我  的  城  市,  我  的  家競(jìng)爭對(duì)手三:項(xiàng)目名稱紫  藤  花  園項(xiàng)目定位中  檔  住  宅目標(biāo)客戶事、企業(yè)單位職工綠化率37 . 2 %周邊配套市政醫(yī)院、金融、保險(xiǎn)學(xué)校俱全44000㎡建  筑  面  積規(guī)劃布局正南北向整齊排列式建筑風(fēng)格現(xiàn)代時(shí)尚的建筑風(fēng)格園林風(fēng)格以中心花園為主的周邊綠化社區(qū)配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所、美容美發(fā)、洗衣房、咖啡屋、郵政儲(chǔ)蓄售價(jià)最   高3 300 元/㎡最   低2 720 元/㎡均   價(jià)2 720 元/㎡主力戶型情況主 力 戶 型建 筑 面 積實(shí)用率82%三室二廳二衛(wèi)129 . 74㎡三室二廳二衛(wèi)146 .5l㎡三室二廳二衛(wèi)163 . 01㎡四室二廳二衛(wèi)191 . 4l㎡物管內(nèi)容智能通信系統(tǒng),安防自動(dòng)系統(tǒng)、保安全天候值班管理費(fèi)多層: 元/㎡ 月  小高層: 元/㎡ 月主力賣點(diǎn)設(shè)計(jì)規(guī)劃理念親近自然,社區(qū)內(nèi)外配套齊全營銷主題藤草花園、寧靜花園競(jìng)爭對(duì)手四:項(xiàng)目名稱香   天   公   寓項(xiàng)目定位中 檔 商 住 物 業(yè)目標(biāo)客戶事 業(yè) 單 位 職 工綠化率33 %周邊配套穗 豐 花 園、 小 商 品 店建筑面積18600㎡占地面積24000㎡建筑風(fēng)格現(xiàn) 代 主 義 風(fēng) 格園林風(fēng)格樓  之  間  綠  化規(guī)劃布局排 列 式社區(qū)配套乒 乓 球 室售價(jià)最  高3100 元/㎡最  低2150 元/㎡均  價(jià)2700 元/㎡主力戶型情況主力戶型建筑面積實(shí)用率二室二廳㎡88%三室二廳㎡、129㎡,、149㎡四室二廳㎡物管內(nèi)容24 小時(shí)保安,電子巡邏管理費(fèi)1元/㎡月主力賣點(diǎn)規(guī) ?!〈蟆ⅰ簟⌒汀《酄I銷主題香港路上唯一小區(qū)內(nèi)的小高層結(jié)論:JH 區(qū)域并沒有產(chǎn)生真正意義上的豪宅,高檔樓盤所占的市場(chǎng)比例比較?。疅o論是從樓盤的硬件還是軟件來說,配套設(shè)施相對(duì)來說都是比較薄弱的。對(duì)于南項(xiàng)目而言,發(fā)展豪宅所面臨的市場(chǎng)空白比較大,產(chǎn)品的發(fā)揮空間比較大,價(jià)格空間也比較大。二、項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶群定位豪宅的目標(biāo)客戶群自然是金字塔尖端的消費(fèi)群,根據(jù)5%的人具備購買豪宅能力的定律,我們針對(duì)這部分消費(fèi)者的消費(fèi)特征以及消費(fèi)心理來進(jìn)行調(diào)查?;始矣澳繕?biāo)客戶組成:非目標(biāo)客戶群95 %,目標(biāo)客戶群只占整個(gè)市場(chǎng)中金字塔尖頂部分,數(shù)量為5%目標(biāo)客戶群:企業(yè)家:外企CEO;高科技領(lǐng)軍人物;政府高級(jí)干部;企、事業(yè)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo);演藝界知名人士占該市人口約5 % 目標(biāo)客戶群特征(挖掘):具有一定的社會(huì)地位和思想內(nèi)涵;個(gè)人素質(zhì)屬于WH 市的上層水平:有穩(wěn)定、可觀的收入來源;對(duì)待住宅消費(fèi)的態(tài)度較理性:講究品位、渴望個(gè)人價(jià)值被社會(huì)所認(rèn)同;目標(biāo)客戶群的居住心理(提升):追求與自身素質(zhì)相匹配的住所:追求高質(zhì)量的生活方式:尋找與不同建黨的生活形態(tài):從住宅價(jià)位、面積、類型、高度上體現(xiàn)價(jià)值:尋求尊貴感;追求精神與物質(zhì)的平衡;能夠接受高質(zhì)高價(jià)的產(chǎn)品;2 、市場(chǎng)定位戰(zhàn)略決定方向,方向決定了企業(yè)如何在競(jìng)爭行業(yè)與市場(chǎng)中形成獨(dú)特的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。目標(biāo)集中戰(zhàn)略認(rèn)為,主攻某個(gè)特定的客戶群,必須以更好的產(chǎn)品,更高的檔次,更好的服務(wù),迎臺(tái)某一特定客戶對(duì)象,從而超越更廣闊范圍內(nèi)的競(jìng)爭對(duì)手。  豪宅開發(fā),要想脫穎而出,就應(yīng)“做得最好”“方方面面都是精品甚至是極品”。從設(shè)計(jì)、從質(zhì)量、從配套、從服務(wù)都可能是“最好”。以其無以倫比的內(nèi)存質(zhì)量與檔次形象,服務(wù)于高收入階層,甚至是金字塔塔尖人士,建立起獨(dú)有的核心優(yōu)勢(shì)。皇家御景的市場(chǎng)定位表述: 區(qū)域中心的頂級(jí)豪宅:素質(zhì)人文、優(yōu)勢(shì)環(huán)境、黃金地段、完美配套、人性化服務(wù)、高質(zhì)量、專業(yè)設(shè)計(jì);3 、產(chǎn)品定位創(chuàng)新和超前是豪宅的生命,最新、最獨(dú)特、唯一性的東西才能產(chǎn)生高附加值,才能成為買家追捧的產(chǎn)品。豪宅不應(yīng)只是一種空間尺度的界定,而是一種生活方式的氣度;一種博覽天下的視野;一種不凡的口昧的挑剔,一種人為關(guān)懷的見識(shí)。本案地塊具備開發(fā)高檔豪宅的潛質(zhì),但如何才能在市場(chǎng)中突圍而出,則必須獨(dú)具創(chuàng)新性與唯一性。這一定位體現(xiàn)六大特點(diǎn):超前性:從理念到規(guī)劃到產(chǎn)品保持5-10年適度超前。差異性:本著“以人為本”設(shè)計(jì)理念,打造標(biāo)新立異的“空中私家花園”豪宅,以個(gè)性鮮明、品位高尚的建筑造型、高檔豪華的配套與服務(wù),結(jié)合立沛化精致園林,使之成為獨(dú)具空中私家花園的經(jīng)典豪宅?;始矣暗漠a(chǎn)品定位表述:產(chǎn)品的質(zhì)變創(chuàng)新、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的唯一性、搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)這三方面的優(yōu)勢(shì)結(jié)合在一起,產(chǎn)生出來的是:對(duì)項(xiàng)目而言:舍我其誰的氣勢(shì);對(duì)客戶而言:非你不嫁的誘惑;★市場(chǎng)導(dǎo)向性:市場(chǎng)接受,以需求為導(dǎo)向。人與自然相依相存,身在繁華都市之中,又能時(shí)時(shí)親近自然,都市別墅式住宅成為人們追求居家環(huán)境的最高境界?!飫?chuàng)新性:首創(chuàng)空中私家主題花園,景觀電梯,一梯一戶等?!锔邫n性:時(shí)尚的外部設(shè)計(jì),豪華的內(nèi)部配置與裝飾,舒適高雅的戶型設(shè)計(jì),管家式服務(wù),尊貴會(huì)所配套,先進(jìn)智能化系統(tǒng)等?!锷鷳B(tài)性:立體空中私家花園,塑造出都市內(nèi)的“世外桃源”式生態(tài)空中別墅豪宅。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念的表述市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者策略―――打造豪宅市場(chǎng)的“勞斯萊斯”以上產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念由六方面的元素作支撐:獨(dú)特性(產(chǎn)品創(chuàng)新――私家空中花園)個(gè)性化(度身定造――面積大+功能多)稀缺性(地段或景觀――黃金地段+限量套數(shù))高品味(建筑鳳格與主人品味――現(xiàn)代鳳格+高素質(zhì)業(yè)主)豪華性(配套與裝飾――配套奢華高級(jí)裝飾)高價(jià)格(單價(jià)與總價(jià)――片區(qū)最高價(jià)格)1 、整體規(guī)劃本項(xiàng)目為高容積率的高層豪華住宅,容積率設(shè)定6 ,總建筑面積32000 平方米,小區(qū)規(guī)劃為3幢超高層住宅及景觀配套用地。其中一幢呈復(fù)式住宅,層高31 層,另兩幢層高分別為32 及34 層。首層全部架空6 米,3 層塔樓均為混凝土框筒結(jié)構(gòu)。另建地下2 層,用途為車庫及設(shè)備用房。綠化率為50%,除退縮用地綠化外,其它用地規(guī)劃為綠地及配套,其中綠地部分規(guī)劃為精致的休閑景觀園林,配套部分主要為室外網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等。2 、建筑風(fēng)格一個(gè)真正的豪宅就是要讓“受眾”去感受一種氛圍。本案的目標(biāo)客戶為事業(yè)成功人士,現(xiàn)代、簡約的表現(xiàn)手法最能讓這些“受眾”產(chǎn)生共鳴,同時(shí)豪宅要顯現(xiàn)唯一性與獨(dú)特性,首先要賦予項(xiàng)目凸現(xiàn)風(fēng)格的外衣。 ( 1 )風(fēng)格設(shè)計(jì)目標(biāo)使本案成為“標(biāo)志性豪宅建筑符號(hào)”。( 2 )風(fēng)格設(shè)計(jì)原則:  以純現(xiàn)代的手法去沛現(xiàn)其獨(dú)特性,立面以鮮麗、明快的色彩搭配為主,一反市中心群樓建筑灰沉、刻板的感覺,凸顯個(gè)案的個(gè)性風(fēng)格,并能與中心園林融為一體,達(dá)至渾然天成的境界。力求使整個(gè)立面體現(xiàn)簡約純粹的現(xiàn)代時(shí)尚,采用地標(biāo)性設(shè)計(jì)及飄逸的弧線設(shè)計(jì),加強(qiáng)了該項(xiàng)目的可識(shí)別性,使其在眾樓盤當(dāng)中別樹一幟,給
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