【文章內(nèi)容簡介】 也便于發(fā)掘項目的街區(qū)價值，從而促進房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。同時，根據(jù)其他城市房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，東營市新修建道路附近的土地開發(fā)會火熱起來，城區(qū)邊緣會形成新的居住區(qū)和商業(yè)區(qū)。2006年東營樓市前景預測: 趨勢一：市場供過于求，競爭將更加激烈2006年東營新房市場將出現(xiàn)總體上有供過于求的局面。但土地成本、建材成本等剛性成本提升，因此06年東營房價增長幅度將略高于2005年的市場漲幅(8%左右)，將接近04年市場漲幅（%）新房市場將細分為兩大類，普通住宅因供求關(guān)系，上漲幅度將比高端物業(yè)大。二手房價格，因其大部分分布于繁華西城，生活配套完備，二手房價也將平穩(wěn)上升，其上漲幅度略高于新房價格。租賃市場則細分為兩大類，地方住宅租金水平普遍上升較快，而油田物業(yè)，因05年油田重新調(diào)整物業(yè)管理辦法，提高物業(yè)管理費用，自然導致其租金上漲過快。趨勢二：需求呈現(xiàn)多元化、個性化就東營房地產(chǎn)市場的整體客群構(gòu)成而言，2002005年成為吸納客戶層面最廣泛的一年，從剛開始工作的年輕人，低收入職工；從解決居住問題的白領(lǐng)到多次置業(yè)的油田職工、政府職員等等，伴隨著客群的多元化、個性化需求，市場上出現(xiàn)了與之相對應的產(chǎn)品細分。隨著市場的發(fā)展，這一趨勢還將加速發(fā)展?，F(xiàn)東營樓市有三個小戶型項目、５個小高層項目，充分說明這一點。趨勢三：樓市營銷要創(chuàng)新東營樓市成長時間較短，許多項目都是開發(fā)商自產(chǎn)自銷，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場發(fā)生劇烈變化，但開發(fā)商因?qū)嵙Α⒔?jīng)驗問題，不能適應這種變化。東營許多項目銷售周期太長，速度太慢，形成事實滯銷，但有許多專業(yè)代理公司（中原、偉業(yè)等）代理項目，普通銷售速度較快，說明06年可能是東營樓市的“營銷年”。趨勢四：產(chǎn)品設(shè)計更加注重市場需要從目前的產(chǎn)品趨勢來看，越來越多的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始針對消費者的消費需要來設(shè)計自身產(chǎn)品。未來隨著市場競爭的激烈和消費者的日益成熟，產(chǎn)品能否符合市場需要將成為項目成敗的關(guān)鍵；同時隨著國外設(shè)計機構(gòu)的大量涌入，必然帶來眾多新產(chǎn)品設(shè)計和新居住理念。未來的房地產(chǎn)產(chǎn)品將更加新穎、更符合居住需要。趨勢五：外地房地產(chǎn)公司開始大規(guī)模登陸油城外地地產(chǎn)商涉足油城市場絕不是一時興起，而是看準了東營作為山東省消費水平最高、人均收入最高的巨大潛力?，F(xiàn)在眾多的油城居民已經(jīng)開始在外地購房置業(yè)，作為一種投資，或者作為一種自己的生活享受。在這種市場大潛力下，加上東營擁有大量開發(fā)土地，良好的居住環(huán)境與較大升值空間，吸引大量地產(chǎn)商投資發(fā)展。四、市場進一步細分 隨著市場競爭的進一步加劇，及人們需求的多樣化發(fā)展，東營的房地產(chǎn)市場在物業(yè)形態(tài)、建筑形式、戶型結(jié)構(gòu)等方面將有更多的變化，以滿足不同客戶的需求，市場將根據(jù)目標客群的需求進一步細分。為了更好的了解東營房地產(chǎn)發(fā)展狀況，我司三次組織策劃、銷售人員對東營市的各個區(qū)域（主要東城區(qū)）項目進行大規(guī)模的調(diào)研，主要是東營商業(yè)房地產(chǎn)調(diào)研、住宅房地產(chǎn)市場調(diào)研、人文環(huán)境調(diào)研，力圖把握東營客戶消費習慣，房地產(chǎn)市場調(diào)研，走訪東營住宅、商業(yè)、寫字樓等物業(yè)，企圖準確把握東營城市發(fā)展脈搏，了解房地產(chǎn)發(fā)展歷史，估測其發(fā)展趨勢；人文環(huán)境調(diào)研，希望能全面的了解人們對項目區(qū)域的看法，在更大范圍內(nèi)尋找項目的目標客群，從而探索出其具體的需求特征，為項目的定位提供強有力的市場支撐。五、東營房地產(chǎn)市場調(diào)研東營高檔住宅調(diào)研（別墅、花園洋房）項目名稱位置開發(fā)商占地面積建筑面積（㎡）總戶數(shù)戶型及面積㎡價格 (元/㎡)備注萬達高爾夫南一路和莒州路交匯處萬達集團約4萬2萬未定未定約3500沒有高爾夫球場，打元素概念科達華苑北一路，勝利大街西南科達集團110戶，已開55戶獨棟416，雙拼：26296獨棟5200雙拼4400470010000平米水系景觀,戶戶臨水鳳凰國際城北一路與東三環(huán)交匯處勝利油田勝宏置業(yè)420畝28萬(含住宅)2827335003700一期數(shù)量少,后期尚在規(guī)劃中望郡北一路東段望海科技有限公司7萬平米3萬多92戶獨棟：375620 雙拼：315等獨棟：4500雙拼：35003700東西差價約400元，套優(yōu)惠15萬元麗景國際北一路東二路口東300米新邦/勝宏置業(yè)428畝21萬(含住宅)98戶聯(lián)排：220雙拼： 250320雙拼：37004300聯(lián)排：34003700五居室最暢銷龍熙新都直經(jīng)濟適應房D區(qū)內(nèi)金辰建設(shè)380畝249戶獨棟345聯(lián)排150270獨棟：200萬，雙拼110150萬,聯(lián)排：80117萬120畝水景，無銷售許可證都市秀水東三路與膠州路之間眾成地產(chǎn)140畝25萬81棟，93戶獨棟：294325雙拼200多48005000坐擁100畝水景公園明月豪庭濰河路，北東二路東海通地產(chǎn)(含住宅)411戶聯(lián)排260，雙拼371聯(lián)排34003700 獨棟：4800新新家園東二路西,沂河路與濰河路之間眾成地產(chǎn)208畝10萬(含住宅)一期20多戶3102800別墅有樣板間,一棟四戶、六戶鑫都康城西城北一路錦繡家園五區(qū)鑫都置業(yè)13萬3萬（含住宅）2棟雙拼 12棟獨棟323180萬210萬有經(jīng)紀公司\物業(yè)公司顧問東營普通住宅調(diào)研（多層、高層）項目名稱位置開發(fā)商占地面積建筑面積m2總戶數(shù)戶型及面積㎡價格 (元/㎡)備注萬達高爾夫東城南一路和莒州路交匯處萬達集團約19萬22萬共1447戶,一期494戶,二期180戶一期120140 二期109230多層：25003500，小高層：26003200沒有高爾夫球場，打元素概念東方銀座花園(二期)西城濟南路東華海置業(yè)108畝10萬1800戶902503000小高層多層復合高尚住宅楓情水岸(富貴園)東二路與沂水河路交叉口富邦房地產(chǎn)24000平米45000144戶1702102580全復式大戶型鳳凰國際城北一路與東三環(huán)交匯處勝宏置業(yè)420畝28萬(含別墅)2000多戶10種戶型 面積702302200,起價1580住宅\商業(yè)\別墅均有鑫都康城西城北一路錦繡家園五區(qū)鑫都置業(yè)13萬（含別墅）3萬（含別墅）800多801302700有經(jīng)紀公司\物業(yè)公司顧問文匯花園淄博路(勝華路以東)海盟實業(yè)18435平米4萬300多109150 2103003200經(jīng)典大戶型新新家園東二路西,沂河路與濰河路之間眾成地產(chǎn)208畝10萬(含住宅)一期338戶801402088住宅以中小戶型為主新東方懇利民豐路與中興路交匯處勝通天輪置業(yè)16萬平米13萬一單元20戶12415416802480主力戶型1150平萬吉家園西城集輸家屬區(qū)南門萬里置業(yè)70畝5萬11棟1150、1523000 4648萬有樣板間海通駿景東一路青島路東北角海通地產(chǎn)97086平米1049601100戶50142 140170多層2260 小高層28005000㎡水景,89144為主力戶型德泰家園東城遼河路東首德泰地產(chǎn)約20000平方約30000 （含商業(yè)）350戶102－165多層2388，小高層2800102－165為主力戶型東營商業(yè)寫字樓市場調(diào)研項目名稱位置開發(fā)商建面m2戶型㎡價格物業(yè)費鑫都財富中心東營市西城濟南路鑫都置業(yè)80900預計50006000左右4元/第五大街勝利大街與南一路交匯外500米金瀚房地產(chǎn)45300一層42006300(臨街),二層3600,剩余47萬/套未定西單購物廣場西城油城賓館西100米路南裕華市場綜合開發(fā)公司408003680柏年大廈淄博路東段、海通路西七色光房地產(chǎn)5萬55480寫字樓2780，商鋪5200鴻冠廣場東營市經(jīng)濟園區(qū)鴻冠實業(yè)集團4萬80330層面積109058806080輝煌大廈東營市東城區(qū)南一路南金辰集團層面積800未定未定都市新天地市直安居工程區(qū)濰河路以北眾成地產(chǎn)4萬50150 10002000臨街5350，非臨街4300待定沂州路與黃河路交界口北150米青島房地產(chǎn)6萬15070044005500待定六、項目競爭者分析競爭者的界定東營房地產(chǎn)市場剛剛起步，各種統(tǒng)計資料不公開，市場競爭不完善，我司根據(jù)市場上在售項目的位置、規(guī)模、銷售時間、價位等因素，選取與本項目有較強可比性的樓盤來確定本項目的區(qū)域（市場界定為東城區(qū)和西城區(qū)房地產(chǎn)市場）。此次的調(diào)研也覆蓋了地塊的周邊區(qū)域。同時針對物業(yè)硬件、軟件各方面的要素的差異性，我們將有差異地選取樣本，即在分析不同的物業(yè)要素時樣本的選擇也是不同的。 分析方法說明供給分析：依據(jù)可比性原則，考察區(qū)域市場項目的硬件和軟件的基本情況，結(jié)合各區(qū)域各價位項目的客戶需求特征，對上述項目就位置、規(guī)模、價格、物業(yè)管理等方面做縱向比較，分析各項物業(yè)要素的特點及相互關(guān)系，尋找并發(fā)現(xiàn)市場機會和風險。樣本的選擇我司根據(jù)開發(fā)商提供項目資料，可知本案產(chǎn)品形態(tài)豐富，主要有花園洋房、小高層、別墅、社區(qū)商業(yè)等建筑產(chǎn)品形式，因此在市場調(diào)研過程，全面調(diào)研東營區(qū)（東城、西城）房地產(chǎn)開發(fā)狀況，重點調(diào)研區(qū)域是東城的房地產(chǎn)市場（住宅、商業(yè)、寫字樓、經(jīng)濟適用房），側(cè)重東城高檔住宅（別墅與花園洋房）的市場。我們調(diào)研了地區(qū)及其輻射區(qū)內(nèi)在售項目近１９個，篩選出部分與本項目基本無競爭關(guān)系的項目后，最終確定樣本數(shù)為７個。 216。 重點競爭樣本項目（７個）：項目名稱位置開發(fā)商占地面積建筑面積（m2）總戶數(shù)戶型及面積㎡價格(元/㎡)備注萬達高爾夫南一路、莒州路交匯處萬達集團約4萬2萬未定未定約3500沒有高爾夫球場，打元素概念科達華苑北一路，勝利大街西南科達集團110戶，已開55戶獨棟416，雙拼：26296獨棟5200雙拼4400470010000平米水系景觀,戶戶臨水鳳凰國際城北一路與東三環(huán)交匯處勝利油田勝宏置業(yè)420畝28萬(含住宅)2827335003700一期數(shù)量少,后期尚在規(guī)劃中麗景國際北一路東二路口東300米新邦/勝宏置業(yè)428畝21萬(含住宅)98戶聯(lián)排：220雙拼250320雙拼：37004300聯(lián)排：34003700五居室最暢銷龍熙新都直經(jīng)濟適應房D區(qū)內(nèi)金辰建設(shè)380畝249戶獨棟345聯(lián)排150270獨棟：200萬，雙拼110150萬,聯(lián)排：80117萬120畝水景，無銷售許可證都市秀水東三路與膠州路之間眾成地產(chǎn)140畝25萬81棟，93戶獨棟294325雙拼200多48005000坐擁100畝水景公園明月豪庭濰河路，北東二路東海通地產(chǎn)(含住宅)411戶聯(lián)排260，雙拼371聯(lián)排34003700 獨棟4800從以上統(tǒng)計表可以分析，目前東營開發(fā)商品房的開發(fā)商絕大部分為東營本地的開發(fā)商，而絕大部分的商品房項目以及市直機關(guān)的經(jīng)濟適用房項目主要集中在東城，西城僅有的幾個住宅項目如萬吉家園、文匯花園等則主要為中高檔項目。本案地處東城，準備開發(fā)高檔居住物業(yè)，因此本案競爭樣本排除了西城住宅項目與東城普通項目。216。 區(qū)域市場供應量項目名稱開發(fā)商類型占地面積建筑面積m2總戶數(shù)萬達高爾夫萬達集團聯(lián)體別墅約4萬2萬未定科達華苑科達集團獨棟、雙拼110戶已開55戶鳳凰國際城勝利油田勝宏置業(yè)聯(lián)排420畝28萬(含住宅)28麗景國際新邦/勝宏置業(yè)雙拼、聯(lián)排428畝21萬(含住宅)98戶龍熙新都金辰建設(shè)獨棟、雙拼、聯(lián)排380畝249戶都市秀水眾成地產(chǎn)獨棟、雙拼140畝2．5萬81棟，93戶明月豪庭海通地產(chǎn)獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼(含住宅)411戶項目規(guī)模（配套設(shè)施）、綠化率、容積率是客戶購房重點考慮問題。東城區(qū)因可供開發(fā)土地較多，環(huán)境優(yōu)美，土地成本較低，適合開發(fā)高檔次的住宅項目。這較適合開發(fā)商的利潤最大化的經(jīng)營理念。因此東城開發(fā)項目，近70％項目是低密度住宅項目，且開發(fā)方式驚人相同，前期開發(fā)花園洋房為主，后期結(jié)合風景較佳地方，臨近水景的地方開發(fā)別墅（獨棟、雙拼、聯(lián)體等），說明開發(fā)商對整體市場把握不準，企圖利用產(chǎn)品線多元化，達到利潤的最大化，同時降低風險。實質(zhì)間接降低項目品質(zhì)。05年東城高檔項目供應量超過150萬，06年潛在供應量將可能超過200萬。且產(chǎn)品同質(zhì)，建筑風格雷同，市場定位相同，推廣同期，勢必在同一層面的競爭異常激烈，容易形成價格戰(zhàn)。而本項目由于所處地理位置較偏（萬達高爾夫北面），周邊的配套設(shè)施不齊全，所以地段的特殊性使本項目所做的產(chǎn)品須與周邊的幾個項目在保持步調(diào)一致的同時，應有前瞻性，在產(chǎn)品上做出自己的特色，并以此吸引購房客群，同時在市場定位