東城別墅地塊初步測(cè)算報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-13 11:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本在13億元的上限以內(nèi)，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行。現(xiàn)假設(shè)項(xiàng)目的總成本為10億元，則經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大致如下：表4：效益分析（假設(shè)總成本為10億元）序號(hào)項(xiàng)目面積（m2）總價(jià)（萬元）取費(fèi)依據(jù)1銷售收入預(yù)測(cè)85246 182760 獨(dú)棟別墅59075147750按25000元/平方米雙屏別墅5638 8960 按16000元/平方米洋房1403313300按9500元/平方米商鋪5100 12750 按25000元/平方米2總成本100707按所求熟地價(jià)測(cè)算3兩稅一費(fèi) 10052 %4土地增值稅5483按銷售收入的3%5毛利潤(rùn) 66519 6所得稅16630稅率25%7凈利潤(rùn) 49889 8凈投資利潤(rùn)率%凈利潤(rùn)/總成本9單位成本11813單位：元/平方米由表4可知，若總成本控制在10億元，本項(xiàng)目大約獲利5億元（稅后）。十、缺點(diǎn)指出及建議項(xiàng)目所處的優(yōu)越位置已不需多說，短范圍內(nèi)周邊均為富人生活區(qū)及公務(wù)員生活區(qū)，項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；優(yōu)質(zhì)地段打造優(yōu)質(zhì)別墅項(xiàng)目也必然提升集團(tuán)的品牌魅力。但作為高尚住宅并以別墅為主的物業(yè)開發(fā)來看，本項(xiàng)目存在以下幾方面缺點(diǎn)：1. 項(xiàng)目開發(fā)投入資金量巨大。，分3期投入，工程峰值資金達(dá)3900萬元，開發(fā)資金投入巨大，擠壓現(xiàn)金流。2. 項(xiàng)目用地不具備開發(fā)尊貴級(jí)大型別墅項(xiàng)目的占地條件。一般貴族別墅項(xiàng)目開發(fā)，需要足夠用地面積支撐，以便于環(huán)境打造和增強(qiáng)居住舒適度，且具有地勢(shì)地貌可供利用。本項(xiàng)目占地210畝，用地較為擁擠，地形無天然起伏波浪，地勢(shì)雖有一定高差，但高差不大且較為單調(diào)，平地面積較大。因此，若開發(fā)別墅項(xiàng)目，以“城央別墅”的模式定位可能較為合適。目前東莞中心城區(qū)的城央別墅以光大的景湖灣畔、宏遠(yuǎn)的江南第一城為代表，聯(lián)排別墅為主，檔次一般。本項(xiàng)目獨(dú)棟和雙拼為主的物業(yè)是區(qū)別于它們的主要賣點(diǎn)；而相對(duì)片區(qū)內(nèi)的荷塘月色，獨(dú)棟則是主要競(jìng)爭(zhēng)力。因此，即便是城央別墅級(jí)別的別墅項(xiàng)目，本項(xiàng)目仍然有可發(fā)掘的優(yōu)勢(shì)，但需大資金投入極力打造。3. 項(xiàng)目位置被“富人”“包圍”。本項(xiàng)目一面臨城市主干道，另外三面均被大型高檔、高層房地產(chǎn)項(xiàng)目（天驕峰景、荷塘月色、公務(wù)員住宅）環(huán)繞，形成包圍的態(tài)勢(shì)，一方面說明項(xiàng)目所在片區(qū)的高價(jià)值，但另一方面則暴露了缺乏視野縱深，主要因?yàn)橹苓呿?xiàng)目均為高層房地產(chǎn)住宅，而本項(xiàng)目則為容積率較低
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