【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目屬于中高檔的星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，預(yù)計(jì)資金回籠壓力不大。另外，從未來長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，佰特國(guó)際大酒店以星級(jí)酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及廣水經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。：在整個(gè)廣水市市場(chǎng)中，佰特國(guó)際大酒店作為目前唯一的四星級(jí)酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型產(chǎn)品。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求：在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款n 產(chǎn)權(quán)式酒店酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。劣勢(shì)：（1） 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；（2） 喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；（3） 整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理；（3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。劣勢(shì)：（1）操作方式極為復(fù)雜；（2）存在巨大的后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售雖然能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，但是有著巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。劣勢(shì)：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)較重利息負(fù)擔(dān)；小結(jié)：基于以上分析，雖然會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。佰特國(guó)際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高17層，項(xiàng)目總投資9824萬元。佰特國(guó)際大酒店作為一家豪華商務(wù)旅游酒店，將嚴(yán)格按照國(guó)際星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為廣水市國(guó)際級(jí)商務(wù)星級(jí)酒店。，我們認(rèn)為項(xiàng)目抵押貸款模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義：■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力■ 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展按照國(guó)家對(duì)消防設(shè)施的有關(guān)規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓24個(gè)，設(shè)置干粉滅火器一臺(tái)，具體消防措施有待在初步設(shè)計(jì)中詳細(xì)說明。節(jié)能是我國(guó)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)遵循的原則，本項(xiàng)目采用如下節(jié)能措施：1．盡量利用原有道路、路線設(shè)計(jì)，盡量選擇直線距離。2．選擇能耗低、耐久性、強(qiáng)度高的建筑材料，在施工中采用先進(jìn)的節(jié)能機(jī)械設(shè)施，以節(jié)約能源。3．選用高效、長(zhǎng)壽、節(jié)能型的光源和燈具，路燈照明實(shí)行光電智能控制，杜絕長(zhǎng)明燈等浪費(fèi)現(xiàn)象。，污水以隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道?！稄V水市城市總體規(guī)劃》的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護(hù)工作。項(xiàng)目建成后，要把安全放在第一位，加強(qiáng)治安，確保消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全?！?5供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求進(jìn)行，高壓開關(guān)柜增設(shè)電氣聯(lián)鎖，以防錯(cuò)誤操作。，以保證檢修時(shí)安全切斷電源；設(shè)置信號(hào)系統(tǒng)，當(dāng)主要設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，能發(fā)聲光報(bào)警提示。廣水市屬淺震，震源深度一般在8千米左右，震級(jí)也不大，地震烈度為6度。第四部分 投資及經(jīng)營(yíng)收入估算 投資估算1．建設(shè)投資9600萬元根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算建設(shè)投資造價(jià)見表41。表41項(xiàng)目建設(shè)投資估算 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目投資額分期計(jì)劃進(jìn)度2007年2008年2009年1土地費(fèi)用6006002前期工程費(fèi)8208203基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)283028304建筑安裝工程費(fèi)3640640100020005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)125015050060010其他費(fèi)用35035011不可預(yù)見費(fèi)110110合 計(jì)96005150150029502．建設(shè)期利息項(xiàng)目業(yè)主計(jì)劃貸款2600萬元,于2009年一次性投放，%，.3．流動(dòng)資金. 定位理論依據(jù)：由于項(xiàng)目周邊沒有類似的星級(jí)酒店，故不能采取比較法定價(jià)；項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——酒店基準(zhǔn)收益率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；a——項(xiàng)目的年凈收益價(jià)格求取本項(xiàng)目作為星級(jí)酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為10年，故收益年限n＝10本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝75％，宴會(huì)廳上座率70%，棋牌和餐廳包房上座率均為80%，KTVT每天使用率為70%。客房收入以客房數(shù)200間，客房預(yù)計(jì)平均房?jī)r(jià)為180元，平均出租率為75%來計(jì)算，則全年預(yù)計(jì)收益為：180（元）*200（間）*75%*365天=西餐廳收入以臺(tái)位數(shù)60人，人平消費(fèi)40元，上座率70%，中晚兩餐來計(jì)算，則全年收益為：60（位）*40（元）*70%*365天*2餐=棋牌茶藝廳收入以臺(tái)位數(shù)80人，人平消費(fèi)50元，上座率80%來計(jì)算，則全年收益為：80（人）*50（元）*80%*365天= KTV娛樂收入以包房20間，開房率70%，房均消費(fèi)500元來計(jì)算，則全年收益為：20（間）*500（元）*70%*365天=５、桑拿洗浴回報(bào)：以每天接待客人80人，人均消費(fèi)100元來計(jì)算，則全年收益為：80（人）*100（元）*365（天）=292萬元根據(jù)以上數(shù)據(jù)。 項(xiàng)目回款詳見附表1：《營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表》。 資本金及來源根據(jù)國(guó)務(wù)院2004年的規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)具備35%的資本金，即982435%=。本項(xiàng)目