dtz-20xx年杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目發(fā)展策略研究終期成果報告(編輯修改稿)
2025-05-11 02:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 狀況 城北體育公園 總 面 積 693畝2022年建成一期 北景園生 態(tài) 公園 2022年前建成 石 橋 生 態(tài) 控制區(qū) 2022年前建成 杭喧鐵路 本項目周邊雖然有大規(guī)模的生態(tài)景觀資源，但與周邊其它毗鄰綠地的地塊（新華廣場）相比，并不具備絕對優(yōu)勢，項目還應(yīng)著力于挖掘內(nèi)部的景觀資源，使環(huán)境與物業(yè)相結(jié)合。 Page 12 內(nèi)部環(huán)境資源 保留老廠房 保留老廠房 工業(yè)設(shè)施 北景園生態(tài)公園（示意） 內(nèi)部水系 本項目主要的環(huán)境特色之一是地塊內(nèi)的工業(yè)老廠房和工業(yè)構(gòu)筑物，有選擇對其進(jìn)行保留改造將利于打造項目的主題氛圍；此外地塊內(nèi)綠地和水系的合理利用開發(fā)有助于休閑概念的體現(xiàn)。 火車 東新東路 /安橋路 廢棄鐵路 內(nèi)部綠化 Page 13 優(yōu)勢（ Strengths） 弱勢（ Weaknesses） 機(jī)遇 (Opportunities) 威脅（ Threats） ? 石祥路、石橋路等主要道路的貫通及東新路的梳理完善將使本區(qū)域與市中心以及城市北部片區(qū)的聯(lián)系更為密切，形成輻射效應(yīng)； ? 項目地塊位于舊廠區(qū)，具有自身的人文環(huán)境特色； ? 超過 100萬平方米的開發(fā)規(guī)模，為打造綜合性的商業(yè) /商務(wù)中心，引入多樣化的業(yè)態(tài)提供了充分的空間。 ? 項目地塊位于主城區(qū)北部邊緣的工業(yè)區(qū)塊，與市中心傳統(tǒng)商業(yè)商務(wù)區(qū)有一定距離，區(qū)域知名度不高，項目輻射力度受到制約； ? 周邊現(xiàn)狀道路尚未型成體系，機(jī)動車客貨流混雜，道路交通條件不理想； ? 軌道交通站點(diǎn)離項目地塊有一定距離，啟動時間不確定，未來 5年內(nèi)難以產(chǎn)生帶動作用。 ? 項目所在的都市產(chǎn)業(yè)圈是十一五期間下城區(qū)重點(diǎn)打造區(qū)域，具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 隨著地塊周邊六大居住區(qū)的規(guī)劃形成，石橋商貿(mào)物流基地等辦公物業(yè)的開發(fā)，區(qū)域未來常住人口和商務(wù)人口將不斷增長，成為本項目物業(yè)開發(fā)的有利支撐； ? 目前區(qū)域內(nèi)尚缺乏綜合性公共服務(wù)配套設(shè)施，本項目具有一定的先發(fā)優(yōu)勢。 ? 杭州市目前相關(guān)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，很大程度上限制對本項目辦公物業(yè)的需求量和需求特征； ? 同處城北的拱宸橋區(qū)域已經(jīng)形成一定規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，項目周邊未來也有大量商辦用地推出，市場競爭不可避免； ? 本項目大體量的經(jīng)營性物業(yè)，將對物業(yè)市場和財務(wù)表現(xiàn)產(chǎn)生影響，并導(dǎo)致投資合作方對本項目的意向度不高。 項目 SWOT分析 Page 14 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地項目可考慮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)分類 ? 通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展適宜性篩選 （ 具體分析過程參見附件 ） ， 本項目可考慮發(fā)展產(chǎn)業(yè)范圍如下： 金融服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 商貿(mào)流通業(yè) 軟件業(yè) 文化創(chuàng)意業(yè) 根據(jù)項目發(fā)展背景、相關(guān)案例以及地塊自身條件，創(chuàng)業(yè)新天地項目可考慮大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，細(xì)分產(chǎn)業(yè)包括文化創(chuàng)意業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)以及軟件業(yè)等。 專業(yè)服務(wù)業(yè) 創(chuàng)業(yè)新天地項目可考慮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展范圍 Page 15 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分析 ? 杭州市將傾力打造全國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心 ， 共規(guī)劃了十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) ， 其地理分布和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)情況如下 杭州十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園分布狀況 本項目以外其它九大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)狀況 中心城 ?在十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，除本項目外，西湖數(shù)字娛樂園、西湖創(chuàng)意谷和運(yùn)河天地文化創(chuàng)意園分布在傳統(tǒng)中心城區(qū)，且發(fā)展已較為成熟，但目前發(fā)展規(guī)模都不大。 ?其余園區(qū)區(qū)位條件較差，并多為未來規(guī)劃園區(qū)，現(xiàn)狀發(fā)展并不成熟。 ?從主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來看，杭州市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)較為類似，主要集中在設(shè)計服務(wù)類、工藝時尚類和休閑娛樂類三類。 創(chuàng)意園區(qū)名稱 建筑面積（萬 M2） 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃 現(xiàn)有 西湖創(chuàng)意谷 設(shè)計服務(wù) 工藝時尚 之江文化創(chuàng)意園 設(shè)計服務(wù) 影視文化 西湖數(shù)字娛樂 5 IT類設(shè)計服務(wù) 運(yùn)河天地 24 設(shè)計服務(wù) 影視文化 創(chuàng)意良渚基地 53 9 工藝時尚 休閑娛樂 西溪創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 0 設(shè)計服務(wù) 休閑娛樂 湘湖文化創(chuàng)意園 8 8 設(shè)計服務(wù) 休閑娛樂 下沙大學(xué)科技園 設(shè)計服務(wù) 白馬湖 35 0 設(shè)計服務(wù) 休閑娛樂 根據(jù)園區(qū)競爭分析情況可知，杭州市創(chuàng)意園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)較為相似，區(qū)位成為主要競爭因素，從長遠(yuǎn)來看，本項目發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有良好的發(fā)展空間。 Page 16 人口驅(qū)動 — 常住人口和商務(wù)人口 至 2023年，項目輻射區(qū)域內(nèi)常住人口有 25萬人，商務(wù)人口有 。大量的人口匯集將成為項目發(fā)展的源動力。 126000230000250000043030921410500001000001500002022002500003000002022 年 2022 年 2023 年常住人口 商務(wù)人口本項目 項目輻射半徑5公里 2022年 2022年 2023年 常住人口 126000 230000 250000 商務(wù)人口 0 43030 92141 Page 17 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地 ： —— 杭州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 —— 成長型商務(wù)區(qū)，為發(fā)展中企業(yè)提供全方位服務(wù) —— 休閑商業(yè)區(qū)，一站式消費(fèi)場所 —— 體驗型社區(qū)，工作與生活的完美平衡 項目主題定位 Page 18 房產(chǎn)金融影視演藝科技信息產(chǎn)業(yè)跨國公司駐滬代表商業(yè)協(xié)會其他娛樂總匯案例借鑒 —— 上海繽紛年代國際會所 上海繽紛年代國際會所 項目主要功能配比 功能 大堂 商務(wù)包間 豪華套間 公共服務(wù)區(qū) 合計 面積（平方米） 500 1500 2500 1500 6000 酒柜 繽紛年代具有五星級的裝潢和設(shè)備，共設(shè) 34間包房，其中 20間為豪華包房 (面積在 70120平方 /間 )，每間豪華包房均設(shè)三角鋼琴、酒吧臺及獨(dú)立衛(wèi)生間。 豪華套間 戶外 項目主要目標(biāo)客戶群：以商務(wù)客為主 繽紛年代位于上海靜安區(qū)南京西路 580號南證大廈 5樓，是娛樂界名人李偉繼上海金色年代、北京鉆石年代之后在上海創(chuàng)辦的又一家頂級奢華的大型會所式夜總會。 Page 19 項目商業(yè)物業(yè)定位 區(qū)域 MALL布局建議 餐飲類商家類型建議 注：商家面積按商家訪談意向及案例對比建議，具體視招商情況而定。 休閑娛樂類商家類型建議 商家類型 總面積 （㎡） 商家個數(shù) 大酒樓 6,000 1 美食廣場 2,000 1 西式餐廳 5,000 58 自助餐廳 1,500 23 特色餐館 3,500 56 中西式快餐 4,000 45 咖啡廳 1,000 12 中式餐館 5,000 58 茶餐廳 2,000 34 商家類型 總面積 （㎡） 商家個數(shù) KTV 3,000 1 游戲廣場 2,000 2 室內(nèi)溜冰場 1,000 1 射擊館 2,500 1 健身房 5,000 1 瑜伽館 1,000 1 美容、 SPA 2,000 23 酒吧 2,000 34 舞蹈中心 1,500 1 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 3,000 12 ? 西式餐廳的消費(fèi)偏好較高，引入各國風(fēng)味特色餐飲，與中式餐飲互為補(bǔ)充，多類型餐飲，與娛樂業(yè)態(tài)充分互動； ? 注重餐廳特色經(jīng)營與就餐環(huán)境，運(yùn)用大面積玻璃、水景等元素，為本項目餐飲營造獨(dú)特氛圍。 ? 營造休閑娛樂亮點(diǎn)，引入多類型休閑娛樂項目，迎合中高收
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