【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人口的力量增加日照市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。而外地來(lái)日照的投資者大多為想移居日照。據(jù)有關(guān)資料顯示,來(lái)日照的投資者的投資方式80%是房地產(chǎn)行業(yè)。綜上所述，我們認(rèn)為雖然短時(shí)間內(nèi)日照市的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到外部客觀條件的制約，但是其發(fā)展前景必將十分廣闊，而專(zhuān)業(yè)化規(guī)范操作、科學(xué)定位差異化經(jīng)營(yíng)、樹(shù)立品牌意識(shí)將是日照市房地產(chǎn)企業(yè)目前規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最佳辦法。（3）項(xiàng)目SWOT分析（strength）分析該項(xiàng)目位于日照市中心位置，是規(guī)劃中的城市中央居住區(qū)，該項(xiàng)目同時(shí)瀕臨兩條日照市主要交通干道，交通便利，周邊生活配套設(shè)施極其完善。隨著該地區(qū)城市規(guī)劃不斷實(shí)施建設(shè)，周邊房地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)日趨完善，可以預(yù)見(jiàn)該地段蘊(yùn)藏巨大的增值潛力及豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。（weakness）分析 ，前期市場(chǎng)宣傳投入成本較大。 ，質(zhì)素參差不齊，本地高端客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可度相對(duì)有所局限。3. 周邊樓盤(pán)價(jià)位相對(duì)低廉，該項(xiàng)目初期價(jià)格優(yōu)勢(shì)不足。 上述三方面原因在一定程度上制約了該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和短期經(jīng)濟(jì)效益。（opportunities）分析 目前日照市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、大多地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中市場(chǎng)定位模糊，對(duì)市場(chǎng)研究不透徹，跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。業(yè)內(nèi)缺乏壟斷性及領(lǐng)袖型企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)還存在著較大的差距，同時(shí)由于國(guó)家相關(guān)調(diào)控新政的出臺(tái)實(shí)施，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致日照市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)重新洗牌，無(wú)論是投資者或自住者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和成本意識(shí)均發(fā)生了巨大的改變，更加趨于理性，同時(shí)隨著信息時(shí)代的來(lái)臨和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我市高收入的年輕人群和外來(lái)商務(wù)人士不斷增加，他們對(duì)自身的居住條件和生活方式有著與發(fā)達(dá)城市同步的消費(fèi)需求。另外，項(xiàng)目周?chē)哂小俺?jí)社區(qū)”的樓盤(pán)稀少，同時(shí)市場(chǎng)價(jià)位較高，留有較大的價(jià)格操作空間。是炒作“體驗(yàn)全新城市中心生活方式”概念的絕佳時(shí)機(jī)。所以綜上所述，我們認(rèn)為目前該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)遇大于市場(chǎng)壓力，只要嚴(yán)格的依照市場(chǎng)規(guī)律，借鑒科學(xué)的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，差異化經(jīng)營(yíng)定位，合理規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，全員樹(shù)立品牌意識(shí)，相信該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)推廣后，一定會(huì)使開(kāi)發(fā)商取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（threat）分析由于次新市區(qū)、新市區(qū)板塊和石臼開(kāi)發(fā)區(qū)板塊內(nèi)的新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均以陸續(xù)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，有的項(xiàng)目已形成現(xiàn)房態(tài)勢(shì)，同時(shí)上述板塊中各個(gè)開(kāi)發(fā)商大多有一定的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和口碑基礎(chǔ)，項(xiàng)目間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前屬于日照市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，這勢(shì)必會(huì)分流擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的潛在客戶(hù)。三. 市場(chǎng)定位 （1）項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原則，必須要建立在了解客戶(hù)需求的前提下進(jìn)行細(xì)分，抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行定位。我們建議該項(xiàng)目定位為：1. 是日照市中高收入水平階層群體認(rèn)可的未來(lái)城市中心生活區(qū)。2. 是中高階層及商人眼中極富增值前景和高回報(bào)率的投資物業(yè)。3. 是外地游客需求的性?xún)r(jià)比較高、能夠增值保值的休閑物業(yè)。4. 是年輕高收入階層體現(xiàn)自由、時(shí)尚、成功首選的城市小巢。是中老年人認(rèn)為較適合養(yǎng)老居住的老年公寓。（2）品質(zhì)定位 我們認(rèn)為一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售的成功與否，并不在于品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能否適合市場(chǎng)的實(shí)際需求，為突出該項(xiàng)目休閑、健康、安全、智能、便捷、人性化的全新城市中心居住生活理念，建議該項(xiàng)目提供以下配套設(shè)施：1. 智能化安防門(mén)禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控。2. 有線電視 、電話光纖寬帶接入。3. 商業(yè)部分規(guī)劃為國(guó)際連鎖休閑商務(wù)酒店（參考酒店：美國(guó)格林豪泰酒店）、休閑購(gòu)物街區(qū)等特色商業(yè)業(yè)態(tài)。（以上定位要明確、可通過(guò)招商及合作來(lái)達(dá)成）以次奠定開(kāi)發(fā)商高素質(zhì)的品牌形象。4. 針對(duì)不同客戶(hù)提供菜單式裝修服務(wù)（客戶(hù)與專(zhuān)業(yè)裝修公司簽約）。該樓盤(pán)應(yīng)該在外立面和公共空間設(shè)計(jì)上要貫徹精品意識(shí)，提升樓盤(pán)附加值，通過(guò)美觀的外在形象帶動(dòng)樓盤(pán)品質(zhì)提升，力爭(zhēng)使該項(xiàng)目成為城市地標(biāo)式建筑。（3）客源定位一．目標(biāo)客戶(hù)：a. 日照市年收入在8萬(wàn)元人民幣以上的中高收入家庭。 b. 項(xiàng)目用地周邊居民和小私營(yíng)業(yè)主。 c. 投資者。d. 內(nèi)陸地區(qū)濱海城市置業(yè)人群。e. 老年客戶(hù)。在老年公寓仍未長(zhǎng)足發(fā)展時(shí)，一些需要享受城市便利的老人，會(huì)選擇市區(qū)帶電梯的一居項(xiàng)目。f. 韓國(guó)及臺(tái)灣商人二．目標(biāo)市場(chǎng)：日照市區(qū)、北京、上海、邯鄲、鄭州、淄博、齊魯石化、臨沂、東營(yíng)、青島及魯中內(nèi)陸城市。（4）戶(hù)型及面積定位：根據(jù)該項(xiàng)目客源定位，要求產(chǎn)品總價(jià)低，戶(hù)型靈活的特點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目戶(hù)型應(yīng)注重以下特點(diǎn)：1. 高層產(chǎn)品主力戶(hù)型為二居室（面積控制在70—90平米之間）多層產(chǎn)品主力戶(hù)型為三室兩廳一衛(wèi)（面積控制在85119平米之間）。2. 盡量保持戶(hù)型均好性。3. 盡量做到戶(hù)型方正、明廚明衛(wèi)。4. 小戶(hù)型起居室與臥室之間隔斷可自由打通。5. 部分戶(hù)型可考慮組合出售（聯(lián)體），以滿足市場(chǎng)不同需求。6. 南向采用外飄窗，增大有效面積，冰箱及臥室衣柜位置盡量做到內(nèi)凹設(shè)計(jì)，節(jié)省使用空間。7. 充分考慮海景優(yōu)勢(shì)及賣(mài)點(diǎn)，在增加建安成本和售價(jià)增值間找到合理平衡點(diǎn)。（5）價(jià)格定位高價(jià)的樓盤(pán)，雖然在短期銷(xiāo)售中可能會(huì)有較高利潤(rùn)，但若不為購(gòu)房者所接受，將會(huì)造成樓盤(pán)的長(zhǎng)期滯銷(xiāo)。若價(jià)格定低了，雖然能在相當(dāng)短的時(shí)期內(nèi)暢銷(xiāo)，但也有可能因價(jià)格太便宜，使開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖。制定一個(gè)合理的價(jià)格是保證開(kāi)發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷(xiāo)售周期內(nèi)最高利潤(rùn)的一個(gè)重要條件。我們建議采用先外部因素調(diào)查，在了解目標(biāo)客戶(hù)需求的前提下，結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際情況，根據(jù)反饋信息，調(diào)整內(nèi)部開(kāi)發(fā)成本，制定了一個(gè)合理利潤(rùn)的價(jià)格策略，根據(jù)客戶(hù)的消費(fèi)心理盡量做到一戶(hù)一價(jià)，其結(jié)果既保證了消費(fèi)者的利益，又使發(fā)展商取得了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益。四. 規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的靈魂，我們認(rèn)為該項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)注重建筑單體與周邊環(huán)境的有機(jī)融合，利用建筑小品和主題會(huì)所來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì)，突出文化、健康、休閑的全新城市濱海生活理念。項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃要遵循“人車(chē)分流”“動(dòng)靜分區(qū)”“商住分離”的人性化設(shè)計(jì)理念，突出各自文化氛圍，尤其在小品景觀和各個(gè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域，設(shè)置不同的交通通路進(jìn)行人性化區(qū)分。而在景觀設(shè)計(jì)上要充分考慮日照地區(qū)的自然氣候條件和未來(lái)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本，盡量在營(yíng)造高品質(zhì)文化氛圍的同時(shí)兼顧到實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，降低開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，同時(shí)要規(guī)劃足夠的停車(chē)位，可考慮在部分沿街商業(yè)或裙樓屋頂做空中花園設(shè)計(jì)，增加綠化層次和項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。外立面風(fēng)格應(yīng)考慮海濱城市建筑的特點(diǎn)，充分體現(xiàn)簡(jiǎn)約時(shí)尚靈動(dòng)的國(guó)際現(xiàn)代建筑特色，同時(shí)在設(shè)計(jì)上要充分考慮本地區(qū)的氣候特點(diǎn)及生活習(xí)慣，體現(xiàn)出人性化生活空間。使該項(xiàng)目成為日照市的一個(gè)耀眼的亮點(diǎn)，力爭(zhēng)成為日照市地標(biāo)性建筑。（2）規(guī)劃數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本參數(shù)：用地面積：189939㎡；總建筑面積：286000㎡，其中：住宅面積：255000㎡；商業(yè)面積30000㎡，社區(qū)公建面積：1000㎡。 基本規(guī)劃思路：項(xiàng)目規(guī)劃以多層住宅為主，適當(dāng)布局少量高層住宅。沿街為商住綜合樓，由南向北規(guī)劃多層住宅67（其中5+1F型12棟，6+1F型55棟，北端規(guī)劃小高層5棟（11+1F），東面南面沿街底商為二層，北面為底商一層。建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)意向：多層為異型框架拄混合結(jié)構(gòu)，小高層為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，底商足部轉(zhuǎn)換，墻體主要采用孔型砌塊水泥磚；外墻EPS保溫材料柔性膩?zhàn)悠胀ㄍ苛?；?nèi)墻白水泥兩遍；屋面聚氨脂保溫TS300克兩層防水做法；上水采暖PPR管材，粉末噴白鑄鐵暖氣片，下水普通PVC管材；入戶(hù)合成防盜門(mén)，窗戶(hù)80型塑鋼料普通中空玻璃；多層混凝土現(xiàn)場(chǎng)攪拌，小高層混凝土用商品混凝土。工程造價(jià)計(jì)算參考數(shù)據(jù)：預(yù)算采用山東省96綜合定額三級(jí)取費(fèi)，零工單價(jià)19元；鋼材均價(jià)3400元/噸，袋水泥260/噸，商混C25單價(jià)220元每立方米。（3）基本投資情況和開(kāi)發(fā)周期測(cè)算：該項(xiàng)目概算總投資人民幣8億元左右，其中土地投入人民幣約4億左右，工程計(jì)劃分三期建設(shè)，總開(kāi)發(fā)周期三年半。項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃要遵循“人車(chē)分流”“動(dòng)靜分區(qū)”“商住分離”的人性化設(shè)計(jì)理念，突出各自文化氛圍，尤其在小品景觀和各個(gè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域，設(shè)置不同的交通通路進(jìn)行人性化區(qū)分。而在景觀設(shè)計(jì)上要充分考