【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 05070%板塊特征分析產(chǎn)品方面新滸板塊地理位置偏遠(yuǎn)，屬于新區(qū)的郊區(qū)，板塊內(nèi)商品房市場(chǎng)剛剛起步，該區(qū)域主力產(chǎn)品以多層為主，區(qū)域客戶對(duì)小高層、高層的抗性比較大。 主力面積該板塊地理位置已經(jīng)基本接近郊區(qū)，當(dāng)?shù)乜蛻舻淖》苛?xí)慣一般都是大面積的戶型，項(xiàng)目開發(fā)初期多層產(chǎn)品戶型比較大氣。價(jià)格方面該板塊偏遠(yuǎn)的地理位置決定了其價(jià)格，均價(jià)在3950元/平米左右。隨著區(qū)域熱度的提高，價(jià)格會(huì)隨著區(qū)域價(jià)值的提升而提升。去化情況多層產(chǎn)品的稀缺性和低端的價(jià)格使得該板塊總體去化情況良好?？驮捶矫鏉G關(guān)鎮(zhèn)上的客戶占了很大一部分比例，同時(shí)新區(qū)企業(yè)的員工也是該板塊的主力客源，年齡在2540歲之間，購房目的：自住為主，投資為輔。換房的客戶與首次置業(yè)的客戶基本對(duì)半。二手房市場(chǎng)小區(qū)總建幢數(shù)規(guī)劃戶數(shù)居住規(guī)模動(dòng)遷對(duì)象主力面積二手房價(jià)格陽山花苑150萬方490160005萬原滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的18個(gè)村的居民。60/90/120平米23002600新滸花園80萬方24880003萬滸關(guān)鎮(zhèn)附近約10個(gè)村的居民。22002300惠豐花園（商）3561千1101203200左右價(jià)格：目前所出售的二手房主要為滸關(guān)當(dāng)?shù)氐牟疬w房為主，價(jià)格基本在2300左右，主要是受到產(chǎn)品本身的限制，拆遷房的戶型都很差，只滿足基本居住的需求產(chǎn)品?？驮?：主要客源為當(dāng)?shù)匾恍┩鈦泶蚬ふ呋蛘弑镜鼐用瘢粷M足基本居住的需求，并且因?yàn)槌鍪鄣亩址炕緵]有兩證，所以價(jià)格很便宜是吸引這部分客源的主要原因。小結(jié)：滸關(guān)板塊房產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，配套不成熟，還沒形成居住氛圍，但從板塊的規(guī)劃前景看好，隨著配套的不斷完善和政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃，以后該區(qū)域會(huì)成為新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域。項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域小區(qū)總建幢數(shù)規(guī)劃戶數(shù)居住規(guī)模動(dòng)遷對(duì)象主力面積二手房價(jià)格通安華通花園130萬方471136003萬人以上通安居民滸關(guān)鎮(zhèn)山村居民60/90/120平米25002600東渚龍景花園71萬方1775500東渚東部五個(gè)村的居民，2600左右價(jià)格：目前所出售的二手房主要為當(dāng)?shù)氐牟疬w房為主，由于拆遷房量體也不多，所以價(jià)格基本在2500元/平米左右。面積：拆遷房都是固有的60（一房）、90（二房）、120（三房）的面積格局，沒有滿足市場(chǎng)真正需求的面積范圍。產(chǎn)品：拆遷房在產(chǎn)品品質(zhì)上很差，沒有產(chǎn)品特色?？驮?：主要客源為當(dāng)?shù)匾恍┩鈦泶蚬ふ呋蛘弑镜鼐用瘢粷M足基本居住的需求，并且因?yàn)槌鍪鄣亩址炕緵]有兩證，所以價(jià)格很便宜是吸引這部分客源的主要原因。小結(jié)：項(xiàng)目周邊區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)還處于拆遷房市場(chǎng)，沒有商品房這樣的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，對(duì)于商品房這樣的產(chǎn)品，區(qū)別于拆遷房，購房者不僅是滿足基本的居住需求，更是滿足居住的檔次和生活的品質(zhì)，只要有相應(yīng)的廣告企劃手段引導(dǎo)，應(yīng)該能吸引到這個(gè)區(qū)域的部分客源群體 公寓市場(chǎng)總結(jié)u 大區(qū)域環(huán)境成熟高新區(qū)市場(chǎng)：從整個(gè)高新區(qū)來看，經(jīng)過了幾年房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，整個(gè)區(qū)域已經(jīng)形成了以新區(qū)CBD為核心的板塊發(fā)展格局，各板塊都有自己的市場(chǎng)特征，不管是從價(jià)格還是從產(chǎn)品都滿足了本區(qū)域不同客源層的需求；從產(chǎn)品形態(tài)上也是從之前的多層過度到多層、小高層和高層共同發(fā)展的態(tài)勢(shì)；從價(jià)格上看，根據(jù)各個(gè)區(qū)域不同的特性形成了各區(qū)域獨(dú)有的價(jià)格特性。隨著區(qū)域越來越多的項(xiàng)目交房入住，整個(gè)區(qū)域的居住環(huán)境將更加成熟。通滸及周邊區(qū)域市場(chǎng)：目前區(qū)域市場(chǎng)主要是以拆遷房為住，商品房在滸關(guān)也屬于初步發(fā)展階段，所以整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)還很淺薄。滸關(guān)目前在售的商品房也是06年興起的，產(chǎn)品形態(tài)為多層，產(chǎn)品形態(tài)上還比較單一；從價(jià)格上看都停留在3800元/平米的水平，從客源上看主要以當(dāng)?shù)氐膿Q房客戶為主。可以明顯看到區(qū)域市場(chǎng)空間比較大，隨著區(qū)域規(guī)劃的不斷完善，整個(gè)區(qū)域?qū)?huì)形成新區(qū)樓市一個(gè)新的熱點(diǎn)，使整個(gè)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)越來越成熟，區(qū)域的居住檔次越來越高。u 區(qū)域市場(chǎng)前景樂觀高新區(qū)市場(chǎng)：中心區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目量體已經(jīng)比較少，很多項(xiàng)目都是尾盤了。由于項(xiàng)目的稀缺性會(huì)使整個(gè)中心區(qū)域的價(jià)值提升，價(jià)值的提升體現(xiàn)出來就是價(jià)格的上漲。通滸及周邊區(qū)域市場(chǎng)：城鄉(xiāng)結(jié)合市場(chǎng)和離市區(qū)較近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)在06年已經(jīng)形成了新的熱點(diǎn)，隨著大量體項(xiàng)目的推出和熱銷，已經(jīng)宣布市場(chǎng)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。新一輪的房產(chǎn)市場(chǎng)盛宴剛剛拉開序幕。（二）項(xiàng)目區(qū)域及周邊別墅市場(chǎng)分析區(qū)域在售別墅市場(chǎng)案名量體面積范圍（平方米）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬元）風(fēng)格名墅2282102606000130萬現(xiàn)代價(jià)格：目前高新區(qū)只有滸關(guān)的一個(gè)別墅項(xiàng)目在售，價(jià)格從開盤的5000元/平米調(diào)整到了現(xiàn)在的6000元/平米，和其它區(qū)域的別墅相比，價(jià)格有一定的空間。面積：面積都在200平米以上，面積段比較單一。產(chǎn)品：產(chǎn)品上還沒有特色產(chǎn)品出現(xiàn)，后期產(chǎn)品空間很大?？驮?：主要客源為新區(qū)中心區(qū)域的客戶，以及當(dāng)?shù)夭糠终賳T、出口加工區(qū)的管理階層和部分本地的一些私營業(yè)主。周邊區(qū)域在售別墅市場(chǎng)木瀆板塊案名量體面積范圍（平方米）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬元）風(fēng)格去化比例天倫隨園65套356—100018000800中式32%天鄰風(fēng)景三期160套320—60010000300—600現(xiàn)代、歐式98%棕櫚灣302402448100180加州預(yù)約蘇園512503367500200中式98%價(jià)格：木瀆是江南唯一的園林古鎮(zhèn)，眾多私家園林與風(fēng)景名勝是區(qū)域別墅附加值的體現(xiàn)，別墅價(jià)格也高低不一，價(jià)格便宜的75008500元/平米，價(jià)格高的1000018000元/平米。面積：面積也是根據(jù)產(chǎn)品的不同有很大差異，從200多到1000平米形成了普通別墅市場(chǎng)和豪宅市場(chǎng)并存的局面，滿足了不同客戶的需求。產(chǎn)品： 木瀆市場(chǎng)依托靈巖山、天平山的山景和木瀆古鎮(zhèn)的旅游資源，建成了一批不同層次不同品質(zhì)的產(chǎn)品，在產(chǎn)品形式上中式、現(xiàn)代、歐式、加州風(fēng)格都有，市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)多樣化。客源：由于木瀆離市區(qū)和新區(qū)比較近，區(qū)域別墅主力客源為蘇州本地高端客源，有公務(wù)員、文教事業(yè)和商界精英。當(dāng)然對(duì)于市場(chǎng)影響力較大的產(chǎn)品如天倫隨園、天鄰風(fēng)景則會(huì)吸引區(qū)域外的實(shí)力客戶，如上海、浙江等地，外地客戶以追求自己喜好的產(chǎn)品為主要購買動(dòng)機(jī)。區(qū)域別墅二手市場(chǎng)案名量體(套)面積范圍（平方米）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬元）風(fēng)格二手房價(jià)格藝墅家121獨(dú)棟250—350，雙拼201—297獨(dú)棟5500雙拼4800獨(dú)棟150雙拼120歐式6500左右山雨墅86雙拼200300雙拼5000150現(xiàn)代7000左右價(jià)格：從二手房市場(chǎng)看，二手房價(jià)格比剛開始的成交價(jià)格有很大的上漲幅度，一方面是這兩個(gè)項(xiàng)目位置更接近市區(qū)，另一方面是整個(gè)區(qū)域的別墅市場(chǎng)成熟也抬升了二手房的價(jià)格?？驮矗嘿徺I客戶是部分新區(qū)本地或者木瀆本地的居民，還有部分私企業(yè)主，主要以買來自住為主。別墅市場(chǎng)總結(jié)u 周邊區(qū)域市場(chǎng)成熟從市場(chǎng)可以看到周邊區(qū)域木瀆的別墅市場(chǎng)已經(jīng)很成熟，從產(chǎn)品形態(tài)、客源、價(jià)格都滿足了各個(gè)不同客源層的需求，使整個(gè)西部區(qū)域的別墅市場(chǎng)有了可發(fā)展的基礎(chǔ)。u 通滸市場(chǎng)機(jī)會(huì)大通滸片區(qū)別墅市場(chǎng)剛剛起步，滿足了部分高新區(qū)客戶的需求，但項(xiàng)目少、產(chǎn)品單一、價(jià)格單一是整個(gè)區(qū)域的缺點(diǎn)，同時(shí)為新起的項(xiàng)目找到了更多的市場(chǎng)突破點(diǎn)，隨著整個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，別墅市場(chǎng)也將有更廣闊的發(fā)展空間。（三）區(qū)域供求趨勢(shì)分析07年市場(chǎng)的供應(yīng)分析u 一級(jí)市場(chǎng)存量新區(qū)06年和07年的土地拍賣中，新區(qū)拍賣了大量體的土地，由土地的存量可以判斷以后市場(chǎng)發(fā)展的形式，隨著土地的不斷開發(fā)，新的項(xiàng)目的增多必然加大市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來越趨向于激烈化。根據(jù)一級(jí)市場(chǎng)可以推斷后期市場(chǎng)的發(fā)展格局，大量體的項(xiàng)目的云集必將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化。編號(hào)地塊坐落基地面積(平方米)容積率用途樓面價(jià)(元/平方米)成交單位蘇地2005B61高新區(qū)長江路西、竹園路南≤居住上海君地實(shí)業(yè)有限公司蘇地2006G54塔園路東、吳前港南8750≤居住3543蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司蘇地2005B62淮海街東、國新大酒店南≤居住/商業(yè)江蘇大辰有限公司蘇地2006B30號(hào)高新區(qū)長江路西、玉山路南居住、商業(yè)和辦公2540 新港建設(shè)蘇地2006B31號(hào)高新區(qū)開山河西、何山路北(A、B、C、D)居住12200 新創(chuàng)建設(shè)蘇地2006B33號(hào)高新區(qū)濱河路西、環(huán)山河南居住5889 薛學(xué)蘇地2006B34號(hào)國際教育園科源路西、學(xué)府路北居住2213 中銳科教蘇地2006B39號(hào)高新區(qū)科技城龍山路西、科研路北居住11580 永新置地蘇地2006B40號(hào)高新區(qū)科技城科研路北、諾貝爾湖西居住5523 瑞基房地產(chǎn)蘇地2006B41號(hào)高新區(qū)科技城科業(yè)路北、規(guī)劃河道西居住1470 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園有限公司蘇地2006B35號(hào)滸關(guān)鎮(zhèn)滸楊路北、大通路東居住1538 新滸投資發(fā)展有限公司蘇地2006B36號(hào)滸關(guān)鎮(zhèn)滸楊路北、永蓮路東居住1500 新滸投資發(fā)展有限公司蘇地2006B37號(hào)滸關(guān)分區(qū)興賢路南、規(guī)劃道路東居住1125 陽山置業(yè)蘇地2006B38號(hào)滸關(guān)分區(qū)鴻禧路北、出口加工區(qū)東居住4986 福建閩信投資股份有限公司蘇地2006G55鴻禧路南、星豐路兩側(cè)≤居住701222蘇州建筑工程集團(tuán)有限公司蘇地2006G56興賢路北、312國道東≤居住70/商服401000/1500蘇州永新置地有限公司合計(jì)%根據(jù)土地拍賣資料未來預(yù)測(cè)分析：區(qū)域產(chǎn)品項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)B37號(hào)多層+小高層+高層樓面價(jià)低有高層產(chǎn)品，蘇州人抗性最大B38號(hào)獨(dú)棟+聯(lián)排景觀好，純別墅社區(qū)樓面價(jià)高，產(chǎn)品價(jià)格高G55多層+小高層+高層樓面價(jià)格低有高層產(chǎn)品G56商業(yè)+多層+小高層+高層住宅樓面價(jià)低有高層產(chǎn)品本案獨(dú)棟+聯(lián)排+多層+小高層規(guī)模大，產(chǎn)品有特色樓面價(jià)高分析：新區(qū)住宅供應(yīng)量體大：從已經(jīng)拍賣了還沒推出市場(chǎng)的總量體來看，，那么總建筑面積大概為175萬，也就是說在近兩年內(nèi)有市場(chǎng)住宅大概175萬方的量體。滸關(guān)土地供應(yīng)凸顯：，那么總建筑面積將接近60萬方，也就是說近60萬方的住宅量體將會(huì)在近兩年推出市場(chǎng)，從這樣的比例來看，項(xiàng)目優(yōu)先推出市場(chǎng)搶奪本區(qū)域客源，通過產(chǎn)品品質(zhì)吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源是關(guān)鍵，同時(shí)項(xiàng)目將面臨非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)，差異化競(jìng)爭(zhēng)很關(guān)鍵。滸關(guān)產(chǎn)品形態(tài)多元化趨勢(shì)：滸關(guān)的土地資料從容積率來看，以多層和小高層的產(chǎn)品形態(tài)居多，但也有別墅和高層產(chǎn)品，區(qū)域告別原來單一的多層產(chǎn)品，走向了多層+小高層+高層+別墅多種產(chǎn)品形態(tài)共同發(fā)展的局面，形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，滿足了不同客源層的需求。u 新區(qū)市場(chǎng)06年市場(chǎng)存量分析產(chǎn)品存量分析列表產(chǎn)品剩余套數(shù)（套）剩余面積（萬㎡）戶均面積套數(shù)比例多層429%小高層352%高層1459%酒店式公寓0000聯(lián)排別墅4%獨(dú)立別墅0000定銷房963%合計(jì)2890分析：高層產(chǎn)品占主要份額：以上數(shù)據(jù)顯示，高新區(qū)06年的剩余房源以高層為主，%。一方面是由于高層的推量較大，而最主要的原因是客戶對(duì)高層的抗性比較大，導(dǎo)致去化速度緩慢。同時(shí)值得我們引起注意的是定銷房的剩余量也比較大，這勢(shì)必對(duì)07年的房價(jià)產(chǎn)生一定的影響，還會(huì)分流部分商品房的客戶。剩余量體大：據(jù)可統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示剩余總套數(shù)為2890，也就是說明06年的可售存量大概35萬方。u 預(yù)計(jì)西部市場(chǎng)在售項(xiàng)目明年推案量體區(qū)域案名預(yù)計(jì)推量(萬方)中心區(qū)域國際公館主語城恒達(dá)清水園3城市楓景2上海金屋裝飾城項(xiàng)目吳中木瀆金楓美地蘇香名園山水華庭3瑞景苑御墅5滸關(guān)理想城4名墅花園4金光大道4總計(jì)40178。 根據(jù)在售的項(xiàng)目我們預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目在明年可能會(huì)推出的量體，整體存量還是比較大的，并且這些量體主要集中在邊緣區(qū)域，周邊區(qū)域依然是競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)區(qū)域。2006年市場(chǎng)需求分析（1）成交套數(shù)月度時(shí)間序列分析：區(qū)域1月2月3月4月5月6月新區(qū)223251551601874505蘇州187416403138452554453123貢獻(xiàn)比重12%15%18%13%16%16%區(qū)域7月8月9月10月11月12月合計(jì)新區(qū)7384636336368565836914蘇州37524287360052945234534347255貢獻(xiàn)比重20%11%18%12%16%11%15%分析：全年?duì)顩r分析：新區(qū)1月和2月比較低迷外，總體走勢(shì)比較平均，變化不大，高峰出現(xiàn)在5月、7月和11月，最大成交套數(shù)為874套。其中6月份銷售受國家宏觀調(diào)控政策影響明顯，套數(shù)跌至