【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建立 道路 邊界 標(biāo)志物 節(jié)點(diǎn) 區(qū)域識(shí)別系統(tǒng) DIS（ district identifications system） ?初步溝通：穿過(guò)本社區(qū)的東郊倉(cāng)庫(kù)一路、金?；▓@中街和社區(qū)東側(cè)道路的建設(shè)由發(fā)展商協(xié)同市政單位來(lái)承擔(dān)。 ?我們要體現(xiàn)大盤的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，將市政道路建設(shè)成為都市示范路，變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。在各block中間形成視覺(jué)通廊。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 區(qū)域形象建立 ?通過(guò)獨(dú)特的形象標(biāo)識(shí)示范區(qū)的氣質(zhì) 花街 /星期五大道 CBD中央公園 CBD星光大道 圍墻 /小品 /路燈 入口 / 西大望的旗臶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 邊界 —— 統(tǒng)一的建筑形象 ?運(yùn)用特色的符號(hào)語(yǔ)言，鮮明的、與眾不同的物業(yè)形象與周邊社區(qū)、尤其是 與經(jīng)濟(jì)適用房形成自然的區(qū)隔 不同建筑形式 采用同一種風(fēng)格 ，保證統(tǒng)一的物業(yè)形象。 視覺(jué)符號(hào)的反復(fù)運(yùn)用 塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象及鮮明的邊界感 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 邊界 街鋪 ?對(duì)外接觸的前沿，是最易形成項(xiàng)目邊界的地方。 ?應(yīng)保持商業(yè)街風(fēng)格的一致性和獨(dú)特性 景觀小品 ?建筑小品風(fēng)格的一致或延續(xù)便于形成統(tǒng)一的視覺(jué)感受 ?植被、路燈、鋪地、路牌、指示系統(tǒng)、小品、室外家私 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 標(biāo)志物 以入口處的寫(xiě)字樓為核心 ?標(biāo)志物主要強(qiáng)調(diào)體量、高度、獨(dú)特性 ?應(yīng)著力于各寫(xiě)字樓建筑之間的 呼應(yīng) 關(guān)系，以群體形成的體量感作為區(qū)域標(biāo)志，形成視覺(jué)焦點(diǎn)。 ?通過(guò)建筑物的 外型和立面的變化 來(lái)反映獨(dú)特性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 節(jié)點(diǎn) 入口廣場(chǎng) ?入口廣場(chǎng)的規(guī)模和氣勢(shì)以及昭示性強(qiáng)的小品都足以成為區(qū)域的焦點(diǎn) 景觀軸與城市公園 ?藝術(shù)化的處理展現(xiàn)社區(qū)的風(fēng)情、價(jià)值，突出生活格調(diào)，給予目標(biāo)客戶精神歸宿感 ?獨(dú)特的風(fēng)格設(shè)計(jì)構(gòu)建CBD生活的示范主場(chǎng) ?摩爾雕塑、現(xiàn)代小品、便于兒童嬉戲的鋪地、可以工人停留的座椅 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 都市人文社區(qū) KPI體系 都市人文示范區(qū)的 KPI體系 功能性指標(biāo) 人文性指標(biāo) 建筑 三度休閑空間 城市第五元素 會(huì)所 整體規(guī)劃 商業(yè) 戶型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 都市人文示范區(qū)在整體規(guī)劃中的優(yōu)化 人文理念的核心 ?處理好空間、活動(dòng)和使用這三者之間的關(guān)系 ?合理安排和組織小業(yè)主的規(guī)定活動(dòng)，為他們的社交活動(dòng)和隨機(jī)活動(dòng)留出足夠的空間和場(chǎng)所 弱化道路 A、 C、 D的通行能力，適度放大 Block 空間 使用者 活動(dòng) 規(guī)定活動(dòng) 安全、基本秩序、有序引導(dǎo) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 一 二 A B C D 對(duì)人流進(jìn)行一定的引導(dǎo)、建立社區(qū)的基本秩序 開(kāi)放節(jié)點(diǎn)的安保措施 視覺(jué)上的開(kāi)放、適度的開(kāi)放 強(qiáng)調(diào)社區(qū)的平等、尊重開(kāi)車族 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 都市人文示范區(qū)在整體規(guī)劃中的優(yōu)化 人文理念的核心 ?處理好空間、活動(dòng)和使用這三者之間的關(guān)系 ?合理安排和組織小業(yè)主的規(guī)定活動(dòng)，為他們的社交活動(dòng)和隨機(jī)活動(dòng)留出足夠的空間和場(chǎng)所 造街造坊、內(nèi)部尺度人性化 空間 使用者 活動(dòng) 社交和隨機(jī)活動(dòng) 尊重、公利、人性、鄰里 公共空間使用功能的人本設(shè)計(jì) 公共空間的豐富，滿足各類人群不同活動(dòng)的需要 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 都市人文社區(qū) KPI體系 都市人文示范區(qū)的 KPI體系 功能性指標(biāo) 人文性指標(biāo) 建筑 三度休閑空間 城市第五元素 會(huì)所 整體規(guī)劃 商業(yè) 戶型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 59 產(chǎn)品線確定 戶型 主力面積 向上擴(kuò)展 面積 向下擴(kuò)展 面積 一居 5060 6070 — — 二居 8090 90100 110120 — 三居 120130 130140 140150 150160 110120 四居及四居以上大戶型 180200 150170 ?項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 ?客戶定位 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60 戶型分布及比例 —— 整體戶型比例 戶型 比例 比例細(xì)分 一居 10% 5060 6% 6070 4% 二居 55% 8090 18% 90100 27% 110120 10% 三居 32% 120130 17% 130140 15% 四居 3% 140160 3% 注： 因?yàn)橐?guī)劃原因，可在每個(gè) Block中設(shè)臵少量的180平米的多居室作為 Block樓王 確定戶型比例的整體原則： 超越青年路，承接西大望，因此整體價(jià)格比例參照西大望區(qū)域。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 61 戶型分布及比例 —— 分區(qū)戶型比例 A區(qū) B區(qū) C區(qū) D區(qū) 考慮到項(xiàng)目后期價(jià)值的提升 考慮到大盤項(xiàng)目的豐富性 考慮到大盤各期的均質(zhì)性 各期的戶型之間在保持連續(xù)性的同時(shí)也要進(jìn)行一定的變化。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 62 戶型分布及比例 —— 分區(qū)戶型比例 A區(qū) B區(qū) C區(qū) D區(qū) A 區(qū)戶型比例四居 1 %二居（9 0 1 0 0 ）20%二居（8 0 9 0 ）32%一居（6 0 7 0 ）8%一居（5 0 6 0 ）12%二居半（1 1 0 1 2 0 ） 1 5 %三居（1 2 0 1 3 0 ）10%三居（1 3 0 1 4 0 ）2%B 、D 區(qū)戶型比例二居（8 0 9 0 ）,21%二居（9 0 1 0 0 ）,22%四居, 1 %三居（1 2 0 1 3 0 ）,18%二居半（1 1 0 1 2 0 ）, 1 5 %一居（6 0 7 0 ）, 5 %一居（5 0 6 0 ）, 5 %三居（1 3 0 1 4 0 ）,13%C 區(qū)戶型比例二居（9 0 1 0 0 ）, 4 0 %,三居（1 2 0 1 3 0 ）, 2 5 %三居（1 3 0 1 4 0 ）, 3 0 %四居以上, 5 %戶型比例參照 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 63 戶型分布及比例 原則： ? 戶型設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目定位； ? 保證各期推出的產(chǎn)品豐富多樣（包含多種戶型），增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，確保銷售速度； ? 充分利用地塊資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值； ? 各期戶型面積和比例隨社區(qū)價(jià)值成熟度的提升而相應(yīng)變化 前提： 由于本項(xiàng)目 建筑形式 方面的基礎(chǔ)條件相對(duì)較好，戶型在同一建筑形式中的分布和組合具有較大靈活性，因此該次 戶型排布將資源條件作為首要考慮因素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 64 戶型分布及比例 ?臨近道路的樓座：一梯多戶、緊湊戶型、小面積戶型 進(jìn)深 ，一梯三戶， 90100平米二居、110120平米三居 進(jìn)深 ，一梯多戶，緊湊一、二、三居 進(jìn)深 ，一梯二戶， 8090平米二居 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 65 戶型分布及比例 ?臨近景觀的樓座：一梯二或三戶、舒適戶型、多居室戶型 進(jìn)深 ，一梯二戶， 140150、 150160平米舒適三居或多居室 進(jìn)深 ，一梯多戶， 140150平米通透舒適三居，同時(shí)組合一些一居、二居 樓座端頭靠近景觀軸布臵舒適三居戶型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 66 戶型分布及比例 ?東西朝向并面南的樓座：緊湊通透兩居、舒適三面采光大戶型 南向端頭三面采光，設(shè)臵 140150、 150160平米三居或多居室；樓座其余單元設(shè)臵 8090、90100平米的緊湊兩居 ?東西朝向并面北的樓座：緊湊通透兩居 北向端頭價(jià)值不高，該類東西向樓座均設(shè)臵 8090、 90100平米緊湊二居 東西向樓座示意圖 大三居 兩居 北 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 67 從使用者的角度出發(fā)，根據(jù)他們經(jīng)濟(jì)承受能力、年齡階段等的不同表現(xiàn)出相應(yīng)的行為特征進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)，在功能上滿足他們的需求 戶型功能建議 —— 原則 如：購(gòu)買二居的客戶（總特征：總價(jià)敏感） 多數(shù)是夫妻倆，需要的戶型多數(shù)為二室二廳一衛(wèi)，則二居多數(shù)為這類戶型； 其中一些客戶對(duì)舒適度要求較高，但并不要求功能空間更多，則可設(shè)計(jì)一部分二室二廳二衛(wèi)，面積控制在 90100； 還有一些客戶需要多一個(gè)功能空間， 而對(duì)舒適度沒(méi)有太多要求， 則可設(shè)計(jì)一些二居半戶型，面積控制在 110120。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 68 戶型功能建議 ? 需要更多的功能空間 ? 對(duì)舒適度沒(méi)有太多要求 ? 考慮和老人居住，既要便于相互照料，又要有自己的獨(dú)立空間 ? 日后經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升后，有增加居室面積的要求 在有限的總面積指標(biāo)下，增加居室數(shù)； 居室不求舒適，但求增加一項(xiàng)功能 母子戶型 組合戶型 實(shí)惠、靈活、多功能 人文體現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 69 戶型功能建議 ?對(duì)景觀的要求較高 ? 對(duì)功能空間的需求更加豐富 ? 提高居住品質(zhì)，要求戶型富有變化，新穎 多層次多角度設(shè)臵景觀； 戶型具有觀景設(shè)計(jì)； 戶型內(nèi)增加功能空間 增加戶型的趣味性 舒適、實(shí)用、情趣 人文體現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 70 都市人文社區(qū) KPI體系 都市人文示范區(qū)的 KPI體系 功能性指標(biāo) 人文性指標(biāo) 建筑 三度休閑空間 城市第五元素 會(huì)所 整體規(guī)劃 商業(yè) 戶型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 71 都市人文示范區(qū)的商業(yè)體系 ?商業(yè)和住宅的關(guān)系 示范：功能復(fù)合對(duì)居住質(zhì)量的提高 配套 ：解決先期小業(yè)主的基本生活問(wèn)題 受益 ：社區(qū)的成熟能夠大力提升商業(yè)價(jià)值 理念 ：實(shí)現(xiàn)以人為本的居住理念的核心手段 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 72 都市人文示范區(qū)的商業(yè)體系 構(gòu)建多層級(jí)多類型的商業(yè)體系 來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值 不同商業(yè)形態(tài)提供差異化的功能完成不同的價(jià)值傳遞！ 商業(yè)類型 位臵 功能 區(qū)域級(jí) 集中商業(yè) 項(xiàng)目西南角地下集中商業(yè) 滿足非日常的集中性的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等多元化消費(fèi)行為 外向型 特色商業(yè)街 項(xiàng)目中各條外向線性街鋪，利于大量人流的交通組織 滿足特色、專營(yíng)性商業(yè)性消費(fèi) 鄰里型 商業(yè)街鋪 隨組團(tuán)分布，利用組團(tuán)中零星分布的商業(yè) 提供日常生活家居必備、常用商品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 73 區(qū)域級(jí)集中商業(yè) —— 業(yè)態(tài)建議 集中商業(yè)中心業(yè)態(tài)確定要素： ?與項(xiàng)目總體定位吻合。 ?強(qiáng)調(diào)資源的整合：服務(wù)辦公人群的中高檔休閑娛樂(lè)設(shè)施與居住人口娛樂(lè)休閑需要的結(jié)合 ?區(qū)域商業(yè)中心應(yīng)兼具購(gòu)物、娛樂(lè)和休閑等多項(xiàng)功能。 大型超市＋百貨商場(chǎng)＋建材超市如家世界＋ SOGO＋樂(lè)華梅蘭等 一級(jí)商家 知名的專賣品牌店。如：麥當(dāng)勞、3G專賣店、自然美護(hù)膚中心等 二級(jí)商家 娛樂(lè)休閑設(shè)施，如：咖啡吧＋電玩游戲室＋音像影視中心等 三級(jí)商家 商業(yè)中心具體的業(yè)態(tài)分布原則： 核心區(qū)域放臵主力商家，次級(jí)區(qū)域放臵品牌專賣店，人流自然導(dǎo)向較弱的區(qū)域放臵三級(jí)商家，如：?jiǎn)蜗蛲ǖ牢捕恕? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 74 區(qū)域級(jí)集中商業(yè) —— 產(chǎn)品建議 ?結(jié)構(gòu)層約 ； ?柱距不小于 12米； ?地面荷載：賣場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)及卸貨區(qū) 2022公斤／平米； ?停車位： 4個(gè)／ 100平米總建筑面積 根據(jù)大型賣場(chǎng)常用工程設(shè)計(jì)要求，對(duì)集中商業(yè)有如下產(chǎn)品建議： ?結(jié)構(gòu)層高 6米以上； ?地面荷載：賣場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)及卸貨區(qū) 800公斤／平米； ?停車位： 24個(gè)／ 100平米總建筑面積 樂(lè)華梅蘭 易初蓮花 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 75 外向型特色商業(yè)街 —— 業(yè)態(tài)建議 主營(yíng)業(yè)態(tài) 規(guī) 模 品牌商家 酒吧街 酒吧、清吧、書(shū)吧等 100500 ㎡ 真鍋咖啡、根據(jù)地、星巴克等 美食街 中外風(fēng)味小吃