【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 零修正售價(jià) / 13000 8000 8500 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 對(duì)比項(xiàng)目 商場(chǎng) 步行街 基本情況 位于大通道兩側(cè)商鋪，共 45個(gè)商鋪， 50㎡ 為主。 共 45個(gè)鋪， 30㎡ 、 70㎡ 為主。 對(duì)比要素及權(quán)重 出入口 20% 人流聚集 15% 1 交通系統(tǒng) 15% 購(gòu)物環(huán)境 15% 鋪面結(jié)構(gòu) 15% 展示面 10% 招商難易 10% 總修正系數(shù) / 修正系數(shù)售價(jià) / 4702 4005 取整為零修正售價(jià) / 4700 4000 ?二層各區(qū)域均價(jià)表： 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 商業(yè)區(qū)域均價(jià)表 樓層 區(qū)域 建面均價(jià)（元 /㎡ ) 整體均價(jià)（元 /㎡ ) 一層 東外側(cè)大街 13000 9000 商場(chǎng) 8500 商業(yè)步行街 8000 二層 商場(chǎng) 4700 4500 商業(yè)步行街 4000 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 公寓定價(jià) 目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，青云花園、天下客精裝修小公寓，建面為4560平方米，均價(jià)為 24002500元 /平方米； 而本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在于商業(yè)配套、建筑品質(zhì)、及后期服務(wù)略高于同類產(chǎn)品，我司建議，定價(jià)應(yīng)吻合市場(chǎng)行情。 本項(xiàng)目精裝商務(wù)公寓銷售均價(jià)為 2800元 /㎡ （建面） 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 價(jià)格策略 讓客戶感覺(jué)物業(yè)在增值 低 開(kāi) 高 走 —— 準(zhǔn)確的切入市場(chǎng)，在項(xiàng)目過(guò)程中拉高價(jià)格，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)均價(jià)。 ?營(yíng)銷全程保障項(xiàng)目售價(jià)的平開(kāi)高走 。 ?把握好項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)、區(qū)域形象和市場(chǎng)因素對(duì)價(jià)格提升的作用 。 ?除個(gè)別時(shí)間事件點(diǎn)外，保持項(xiàng)目合理的階段性漲幅。 ?通過(guò)蓄客認(rèn)購(gòu)期拋出均價(jià)，對(duì)客戶摸底，細(xì)化調(diào)整整體商鋪價(jià)格； ?提倡 “ 先買先得，先買優(yōu)惠大 ” 政策，進(jìn)行緩慢增高價(jià)格； ?進(jìn)行返租政策，價(jià)格再進(jìn)行上調(diào)。 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 經(jīng)濟(jì)概算 商業(yè)區(qū)域售價(jià)分析 樓層 區(qū)域 區(qū)域名稱 可售建面（㎡） 可售套內(nèi) （㎡） 可售建面均價(jià)（元 /㎡ ） 可售套內(nèi)均價(jià) （元 /㎡ ） 銷售總額 （元） 一層 外街 東外側(cè)大街 1974 1777 13000 14444 25667778 步行街 4359 3924 8000 8889 34875556 內(nèi)街 商場(chǎng)內(nèi)街 5452 2726 8500 17000 46338600 小計(jì) 11785 8426 9069 11785 106881933 二層 外街 步行街 2727 2454 4000 4444 10906222 內(nèi)街 商場(chǎng)內(nèi)街 6995 3498 4700 9400 32876500 小計(jì) 10062 5951 4487 7586 45146000 合計(jì) 21848 14378 6958 10574 152027933 因項(xiàng)目尚未獲得預(yù)測(cè)面積，我司根據(jù)施工圖紙自行測(cè)量，所得面積不夠準(zhǔn)確，僅供參考。 （圖表為直接銷售情況下計(jì)算） 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 項(xiàng)目可售分析 產(chǎn)品 可售總建面（㎡） 可售總套面（㎡） 鋪位個(gè)數(shù)（個(gè)） 建面均價(jià) （元 /㎡ ） 套內(nèi)均價(jià) （元 /㎡ ） 銷售總額 （元） 備注 商業(yè) 21848 14378 245 6958 10574 152027933 按商業(yè)外街一層得房率 90%，二層商業(yè)外街得房率 80%，內(nèi)鋪為 50%計(jì)算。 酒店公寓 27570 22497 472 2800 3846 77196000 得房率為 % 合計(jì) 49077 36875 717 4643 6216 229223933 小結(jié)： 從上圖表統(tǒng)計(jì)出，本項(xiàng)目可售商鋪經(jīng)濟(jì)概算為： 項(xiàng)目商業(yè)和公寓共銷售面積為： 49077㎡ ，銷售總額為： 229223933元，約 ； 商業(yè)銷售面積為： 21848㎡ ，銷售總額為： 152027933元，一層銷售均價(jià)為 9069元 /㎡ ，二層銷售均價(jià)為 4487元 /㎡ ； 公寓銷售面積為： 27570㎡ ，銷售總額為： 77196000元，銷售均價(jià)為 2800元 /㎡ . 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 商業(yè)部分 總價(jià)分析 樓層 區(qū)域 區(qū)域名稱 最小建面（㎡） 最大建面（㎡） 主力建面（㎡） 建面均價(jià)（元 /㎡ ） 鋪位數(shù) （個(gè)） 總額（萬(wàn)元 /套） 首付能力（元） 一層 外街 東外側(cè)大街 39 166186 39 、 150以上 13000 19 80200 40100 步行街 39 196233 3 5131 8000 50 40180 2090 內(nèi)街 商場(chǎng)內(nèi)街 6271 212470 6 71 8500 50 55170 2885 二層 外街 步行街 44 115 6 115 4000 36 2246 1123 內(nèi)街 商場(chǎng)內(nèi)街 41 126136 4 70、108 4700 90 2250 1125 目標(biāo)客戶群： ?至少能夠承擔(dān) 11萬(wàn)以上首付能力的投資客戶； ?工廠老板、企業(yè)中高管理層； ?政府官員、公務(wù)員； ?零售經(jīng)營(yíng)者、個(gè)體私營(yíng)主； ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕經(jīng)濟(jì)菜農(nóng)。 分析： 20萬(wàn)元 40萬(wàn)元 /套：小型投資客戶群 40萬(wàn)元 60萬(wàn)元 /套：中型客戶群 60萬(wàn)以上 100萬(wàn)元 /套：大型客戶群 100萬(wàn)元 /套以上：特大型客戶群 其中可看出本項(xiàng)目 中小客戶居多 ，即2060萬(wàn) /套為主力 投資客戶群。 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 總價(jià)分析 （均價(jià)按 2800元 ∕ ㎡精裝修價(jià)格計(jì)算） 產(chǎn)品總價(jià)集中在 14萬(wàn) 20萬(wàn)之間，16萬(wàn)以下達(dá)到總貨量的 63%，有17%的產(chǎn)品總價(jià)超過(guò)了 18萬(wàn)元，與目前公寓產(chǎn)品總價(jià)高出 26萬(wàn)，符合本項(xiàng)目產(chǎn)品定位。 戶型 建面 (㎡ ) 套數(shù) 套數(shù)比例 建面均價(jià)（元 /㎡ ） 單鋪總價(jià) (元） 總價(jià)（元） A 240 51% 2800 144760 34742400 B 80 17% 2800 182560 14604800 C 80 17% 2800 174972 13997760 D 24 5% 2800 145320 3487680 E 8 2% 2800 134120 1072960 F 8 2% 2800 173040 1384320 G 24 5% 2800 153440 3682560 H 8 2% 2800 180880 1447040 合計(jì) 平均單鋪 總數(shù)472 100% 單鋪均價(jià) 2800 平均單鋪總價(jià)161137 總金額74419520 公寓部分 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為： ?至少首付能力 4萬(wàn)以上的投資客戶； ?工廠老板、企業(yè)中高管理層； ?政府官員、公務(wù)員； ?零售經(jīng)營(yíng)者、個(gè)體私營(yíng)主； ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕經(jīng)濟(jì)菜農(nóng)； ?年青臵業(yè)一族。 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 泰華 曼哈頓 商業(yè)二層 整體均價(jià)為 4500元 /平米以上，戶均面積設(shè)為 70平米，那么總價(jià)為 /套以上。 首付款為 ，月供約為 1785元 首付 50%， 10年還貸 根據(jù)銀行貸款普遍規(guī)定恩格爾系數(shù)關(guān)系還貸額不宜超過(guò)月收入的 50% 我們認(rèn)為：項(xiàng)目的主要購(gòu)買群體為家庭總資產(chǎn)在 ；家庭月收入在 3570元以上人群。 客戶階層確定 泰華 曼哈頓 商業(yè)一層 整體均價(jià)為 9000元 /平米以上，戶均面積設(shè)為 70平米，那么總價(jià)為 63萬(wàn)元 /套以上。 首付款為 ，月供約為 3582元 首付 50%， 10年還貸 根據(jù)銀行貸款普遍規(guī)定恩格爾系數(shù)關(guān)系還貸額不宜超過(guò)月收入的 50% 我們認(rèn)為：項(xiàng)目的主要購(gòu)買群體為家庭總資產(chǎn)在 ；家庭月收入在 7000元以上人群。 商業(yè)（一層） 商業(yè)（二層） 按照目前基準(zhǔn)利率上調(diào) 10%計(jì)算 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 公寓 泰華 曼哈頓 精裝修公寓 整體均價(jià)為2800元 /平米以上，戶均面積設(shè)為 52平米，那么總價(jià)為 15萬(wàn)元 /套以上。 首付款為 ，月供約為 645元 根據(jù)銀行貸款普遍規(guī)定恩格爾系數(shù)關(guān)系還貸額不宜超過(guò)月收入的 50% 我們認(rèn)為：項(xiàng)目的主要購(gòu)買群體為家庭總資產(chǎn)在 ；家庭月收入在 1290元以上人群。 首付 30%， 20年還貸 按照目前基準(zhǔn)利率下調(diào) 30%計(jì)算 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 職業(yè) 月收入 年收入 資產(chǎn)總額 普通企業(yè)員工 12001500元 23萬(wàn)元 58萬(wàn)元 國(guó)有企業(yè)員工 14001800元 810萬(wàn)元 國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 45006000元 1020萬(wàn)元 50萬(wàn)元左右 自由職業(yè)者 15008000元 330萬(wàn)元 660萬(wàn)元 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 30008000元 515萬(wàn)元 10100萬(wàn)元 職業(yè)經(jīng)理人 28萬(wàn)元 20100萬(wàn)元 200萬(wàn)元 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)老總 23萬(wàn)元 20100萬(wàn)元 50200萬(wàn)元以上 企業(yè)高管 800010000元 2040萬(wàn)元 6080萬(wàn)元 政府官員 30005000元 1015萬(wàn)元 100萬(wàn)元以上 泛公務(wù)員 30004000元 812萬(wàn)元 2040萬(wàn)左右 教師 15003000元 48萬(wàn) 1020萬(wàn)元 安丘資產(chǎn)總額在 15萬(wàn)元 以上 的人群主要職業(yè)為國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、自由職業(yè)者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、職業(yè)經(jīng)理人、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)老總、企業(yè)高管、政府官員、泛公務(wù)員、教師 。 客戶階層劃分 根據(jù)國(guó)家工資體系發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)及福利預(yù)測(cè)職業(yè)收入情況（如下表） 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 權(quán)利頂層 財(cái)富頂層 穩(wěn)定資產(chǎn)層 小資產(chǎn)層 富裕市民階層 市民階層 赤貧階層 商業(yè)目標(biāo)客群 ： 穩(wěn)定資產(chǎn)層 來(lái)自于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的部分（也有部分客戶來(lái)自新資產(chǎn)層）。他們已經(jīng)進(jìn)入到財(cái)富的穩(wěn)定期或擁有穩(wěn)定的財(cái)富收入。 社會(huì)結(jié)構(gòu)體系模擬圖 商業(yè) 公寓目標(biāo)客群 ： 富裕市民階層 穩(wěn)定資產(chǎn)層 為社會(huì)中堅(jiān)力量，較廣泛，此類客戶有一定的積蓄，工作較穩(wěn)定，財(cái)富增長(zhǎng)有發(fā)展?jié)摿Γ蛇M(jìn)行小額投資。 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 主要客戶 核心客戶 次要客戶 游離客戶 核心客戶 : 長(zhǎng)期投資客戶 主要客戶 :中期投資客戶 游離客戶：創(chuàng)業(yè)型、創(chuàng)意型企業(yè)、SOHO一族、大學(xué)生（家里資助） 次要客戶：經(jīng)營(yíng)者、生意人、個(gè)體戶 本項(xiàng)目客戶指向 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 投資型客戶 大部分為本地和濰坊投資客 有多次臵業(yè)經(jīng)歷，心態(tài)比較成熟、理性 對(duì)片區(qū)未來(lái)的租賃市場(chǎng)有信心 對(duì)項(xiàng)目后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)有信心 非常看重片區(qū)未來(lái)發(fā)展給物業(yè)帶來(lái)的的升值潛力 對(duì)朝向、樓層、景觀等居住的舒適性不太關(guān)注 對(duì)總價(jià)的敏感性高于對(duì)單價(jià)的敏感性 希望付款方式輕松靈活 希望物業(yè)有裝修，后期有服務(wù) 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 找到產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力！ 品牌 規(guī)模 組合 商務(wù) 我們還要找什么 ？ 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 報(bào)告結(jié)構(gòu) 營(yíng)銷攻略 項(xiàng)目自身分析 項(xiàng)目定位規(guī)劃分析 市場(chǎng)背景 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 營(yíng)銷目標(biāo) 完成銷售目標(biāo) 塑造品牌目標(biāo) 行豐的每一項(xiàng)建議的出發(fā)點(diǎn)只有一個(gè)： —— “ 怎么把樓賣得更好？” 如何賣得更快？如何獲得更好口碑？ ? 如何完成 100%銷售？ ? 如何用最小的成本？ ? 如何賣出品牌？ ?讓開(kāi)發(fā)商 滿意？讓業(yè)主滿意？ 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 銷售目標(biāo) － 可售部分總銷售額約為： 2億元 形象認(rèn)籌期 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期 持續(xù)熱銷期 I 尾盤(pán)銷售期 持續(xù)熱銷期 II 6個(gè)月 6個(gè)月 6個(gè)月 6個(gè)月 整體銷售金額 比例 45% 15% 累計(jì)金額比例 0% 45% 45% 65% 65% 85% 85% 100% 20% 整體銷售 金額 約 9000萬(wàn) 約 4000萬(wàn) 約 3000萬(wàn) 20% 約 4000萬(wàn) 本項(xiàng)目的售樓處開(kāi)放，正式蓄客時(shí)間： 2022年 3月中旬 本項(xiàng)目的認(rèn)籌時(shí)間： 2022年 5月 1日（星期五，暫