【正文】 十佳榮譽 品牌號召力 ,整合國內(nèi)外一流家裝用品和材料 ,展示優(yōu)質(zhì)品位生活 ,帶品牌精裝售賣 . 攻略 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 商業(yè)提前展示 商鋪“招商未至、包裝先行”，提前展示生活場景 ?目的： 商業(yè)提前包裝展示，給到客戶便利溫馨的社區(qū)氣氛，制造視覺刺激、提前感受社區(qū)氛圍 ?位臵選擇： 可考慮商業(yè)步行街處進行包裝，增強此區(qū)域的銷售。 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 財富論壇（商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇） 暨知名商家加盟泰華曼哈頓 永續(xù)經(jīng)營工程新聞發(fā)布會 攻略 3. 目的： 兩個內(nèi)容融為一體，起到相輔相成作用，論壇點明項目具備硬件；商家考察匯報，加盟本項目，添設(shè)項目軟件，增強客戶信心，為二批推出房源奠定基礎(chǔ)，也提高本項目在安丘的地位，得到政府更大支持。 同時 控制總價， 盡可能消化意向客戶，提高開發(fā)商實際資金回收。此外我司建議可考慮 二層步行街商鋪返租 ，此區(qū)域較孤立，也需進行整合招商、規(guī)劃。 資訊派送： 泰華期刊不定期派送，享受最新時尚資訊。 時間： 2022年 5月 1日（星期五 暫定） 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 行豐操作認籌模式 籌碼銷售模式 排隊認領(lǐng) 排隊認籌 辦理認籌流程 選鋪解籌 無棣 新天地步行街認籌解籌活動圖 排隊認籌 排隊認籌 選鋪解籌 選鋪解籌 ?青州 中都財富廣場認籌解籌活動圖 青州 中都財富廣場認籌解籌活動圖 我司建議采用原因： 有利于儲備大量客戶資源，營造項目大量人氣和火爆氛圍，為開盤熱銷奠定基礎(chǔ)； 可準確了解客戶的購買意向和價格承受能力，并可及時調(diào)整； 將銷售時間集中在一個時段，有利于營造現(xiàn)場熱銷氣氛，加快現(xiàn)場成交速度； 排隊申請籌碼較易操作，對縣級城市客戶群簡單易懂； 攻略 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 ? 建立泰華客戶資源庫，進行客戶資源整合，形成泰華品牌項目資源共享； ? 增加安丘項目客戶資源； ? 增進泰華客戶交流，提升泰華客戶尊貴感； ? 塑造泰華品牌，走時尚、新潮、現(xiàn)代多元化的生活方式。 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 一、關(guān)于“泰華 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 本項目營銷的幾個關(guān)鍵概念，貫穿整個營銷過程 —— “ 首期 ＝整體 ” 是我們達成的共識，占位 安丘新商圈核心，濰南新都心 是我們建立形象的首要立意。 首付 30%， 20年還貸 按照目前基準利率下調(diào) 30%計算 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 職業(yè) 月收入 年收入 資產(chǎn)總額 普通企業(yè)員工 12001500元 23萬元 58萬元 國有企業(yè)員工 14001800元 810萬元 國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 45006000元 1020萬元 50萬元左右 自由職業(yè)者 15008000元 330萬元 660萬元 個體經(jīng)營戶 30008000元 515萬元 10100萬元 職業(yè)經(jīng)理人 28萬元 20100萬元 200萬元 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)老總 23萬元 20100萬元 50200萬元以上 企業(yè)高管 800010000元 2040萬元 6080萬元 政府官員 30005000元 1015萬元 100萬元以上 泛公務(wù)員 30004000元 812萬元 2040萬左右 教師 15003000元 48萬 1020萬元 安丘資產(chǎn)總額在 15萬元 以上 的人群主要職業(yè)為國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、自由職業(yè)者、個體經(jīng)營戶、職業(yè)經(jīng)理人、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)老總、企業(yè)高管、政府官員、泛公務(wù)員、教師 。 曼哈頓 商業(yè)二層 整體均價為 4500元 /平米以上，戶均面積設(shè)為 70平米，那么總價為 /套以上。 ?通過蓄客認購期拋出均價，對客戶摸底，細化調(diào)整整體商鋪價格； ?提倡 “ 先買先得，先買優(yōu)惠大 ” 政策，進行緩慢增高價格； ?進行返租政策，價格再進行上調(diào)。 共 20個鋪， 150㎡ 288㎡ 以上。 ?寫字樓 投資客戶群 ：中大型公司，大投資客戶，半層或整層購買者。 真可謂“小成本，大享受，辦大事”。 ?注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。 特色形象店： 一層引進麥當勞 /肯德基西式快餐和金店或高檔禮品店；二層引進休閑咖啡 /茶吧。 零售購物功能 休閑娛樂功能 餐飲美食功能 文化景觀功能 商務(wù)展示功能 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 產(chǎn)品定位 打造，一個 全天候 24小時 全民總動員 一站式休閑娛樂購物餐飲商務(wù)一體化 復(fù)合型 shopping mall 包羅萬象，大千世界 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 產(chǎn)品業(yè)態(tài)比例 因此我司建議本項目必須具有以下業(yè)態(tài)： ?餐飲美食 ?休閑娛樂 ?中高端百貨、專業(yè)店 業(yè)態(tài) 所占比例 所占面積 零售購物類 75% 37873 休閑娛樂類 10% 5050 餐飲美食類 8% 4040 配套 /其他 9% 4545 總計 100% 50497 商業(yè)規(guī)劃 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 三大商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)功能分布情況 區(qū)域 區(qū)域名稱 功能 東外側(cè)大街 第五大道 ?主要經(jīng)營服飾專賣店 、面包店、茶葉、煙酒專賣店等。 政策如何 ?泰華品牌認可、期盼泰華、改變安丘、榮耀城市； ?本項目投資客戶與自營客戶比例為 3： 2； ?以首付能力為 520萬為主的中小型投資客戶群。 認可泰華 —— 泰華品牌，好產(chǎn)品 期盼泰華 —— 泰華入駐，貼近濰坊 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent valid 知道，而且去過 170 只是聽說過 108 沒聽說過 21 Total 299 泰華認知度020406080100120140160180知道，而且去過 只是聽說過 沒聽說過Frequency?泰華認知度 ?泰華進安丘認知度 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 客戶對本項目看法 ? 泰華品牌 —— 極度認可，期盼已久 ? 地段 —— 較遠 ? 檔次 —— 中檔為主，少量高端 ? 業(yè)態(tài) —— 百貨、超市、休閑健身娛樂、餐飲 客戶對本項目價格預(yù)測 ? 商業(yè)： 一層商鋪售價接受度為 75008000元 /㎡ ， 二層商鋪售價 35004000元 /㎡ ， 三層商鋪售價 25003000元 /㎡ 。 ?從產(chǎn)品看 ：共 67000㎡ ，單層 8300㎡ 左右，只售一層，共 160多個鋪位， 3050㎡ ， 100200㎡ ， ?從銷售看：目前認籌量達 190個，預(yù)計今年五一開盤。 1053545 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 商業(yè)市場：新城區(qū)慘淡，老城區(qū)旺盛 安丘市目前商業(yè)市場現(xiàn)狀 ?安丘市商業(yè)形態(tài)仍以街鋪為主，以街為市較明顯，集合型商業(yè)以批發(fā)市場較多，且檔次及規(guī)劃較低、較混亂； ?商業(yè)中心以佳樂家綜超為中心，輻射周圍 1公里范圍，構(gòu)成 “ 三橫三縱 ” 商業(yè)圈，其中商場路及興安路最為繁華路段。曼哈頓項目 全 程 營 銷 策 略 報 告 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 報告前沿 明確我們的目標 銷售，變現(xiàn)回籠 品牌，永續(xù)經(jīng)營 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 報告結(jié)構(gòu) 營銷攻略 項目自身分析 項目定位規(guī)劃 市場背景 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 營銷最關(guān)切的問題？ 市場如何？ 客戶如何？ 政策如何？ 尋找本項目所在區(qū)域競爭力 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 安丘作為濰坊副中心、半小時核心城市圈 ，為其經(jīng)濟發(fā)展帶來契機。 ?近一年銷售樓盤較少，多數(shù)為商業(yè)街，一二層聯(lián)賣較普遍，視位置情況均價一般為 28004000元 /㎡ ；單賣一層，均價一般為 40004500元 /㎡ 。 安丘市目前寫字樓租金 /售價情況 ? 招商大廈辦公樓：總建筑面積為 8060㎡ ，售價2022元 /㎡ 。 ? 置業(yè)能力：中小投資者為主，承受首付能力 520萬。 市場如何 ?本項目所在區(qū)域的競爭力 ?時機： 抓住降息、投資渠道單一的利好政策，快速啟動，把握入市時間節(jié)點； ?產(chǎn)品： 項目新興產(chǎn)品引入，優(yōu)于固有老商圈 ?品牌： 客戶對泰華品牌高度認可，泰華品牌具有極強的競爭力 市場對本項目的影響作用 機會 威脅 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 報告結(jié)構(gòu) 營銷攻略 項目自身分析 項目定位規(guī)劃 市場背景 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 山東世紀泰華集團 品牌優(yōu)勢 創(chuàng)立于 2022年 10月 品牌有：泰華新天地、賽諾超市、商務(wù)酒店、早春園超級市場 業(yè)務(wù)范圍：是一家集商業(yè)零售、房地產(chǎn)、酒店、餐飲、物業(yè)管理于一體，業(yè)態(tài)互補、資源共享的綜合性企業(yè)集團?；谄湫蜗蠹叭肆髁款H高，是商業(yè)中心人流到此項目的必經(jīng)之地。 ?一般客戶定位： 本地或區(qū)域性的商家客戶，可以是品牌代理商或經(jīng)銷商，或是自有品牌經(jīng)營，主要是經(jīng)營各類零售商品的客戶 ?消費客戶（主力） ?以安丘當?shù)乜蛻魹橹?，輻射濰坊南部區(qū)縣人群，甚至是吸引濰坊市人群。 ? 目前任何一種產(chǎn)品形式單獨開發(fā)，都無法適應(yīng)市場： ? 公寓，本項目地段受限； ? 酒店，安丘市場需求量有限； ? 寫字樓，安丘市場過于超前。是家，是辦公，也是享受的地方，因此是“享受家辦公”。 各項目修正系數(shù)比較表 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 計算出比準均價約為 8820元 /平方米 比準均價確定 比較項目 權(quán)重 售價均價（元 /㎡ ） 修正率 (1/修正系數(shù) ) 修正價格 修正價格 權(quán)重 天下客 80% 10000 9600 7680 溫州商貿(mào)城 20% 6000 5700 1140 本項目 100% 8820 ?租金反推法： 因目前項目所處地段為新老交匯處，周邊無可比租金，按照本項目定位及發(fā)展看，未來租金可接近商業(yè)中心，高于新城區(qū)商業(yè)中心。 對比要素及權(quán)重 出入口 20% 人流聚集 15% 1 交通系統(tǒng) 15% 購物環(huán)境 15% 鋪面結(jié)構(gòu) 15% 展示面 10% 招商難易 10% 總修正系數(shù) / 修正系數(shù)售價 / 4702 4005 取整為零修正售價 / 4700 4000 ?二層各區(qū)域均價表： 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 商業(yè)區(qū)域均價表 樓層 區(qū)域 建面均價（元 /㎡ ) 整體均價（元 /㎡ ) 一層 東外側(cè)大街 13000 9000 商場 8500 商業(yè)步行街 8000 二層 商場 4700 4500 商業(yè)步行街 4000 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 公寓定價 目前當?shù)厥袌?，青云花園、天下客精裝修小公寓，建面為4560平方米，均價為 24002500元 /平方米； 而本項目產(chǎn)品優(yōu)勢在于商業(yè)配套、建筑品質(zhì)、及后期服務(wù)略高于同類產(chǎn)品，我司建議，定價應(yīng)吻合市場行情。 酒店公寓 27570 22497 472 2800 3846 77196000 得房率為 % 合計 49077 36875 717 4643 6216 229223933 小結(jié)： 從上圖表統(tǒng)計出，本項目可售商鋪經(jīng)濟概算為： 項目商業(yè)和公寓共銷售面積為： 49077㎡ ，銷售總額為： 229223933元，約 ； 商業(yè)銷售面積為： 21848㎡ ，銷售總額為： 152027933元，一層銷售均價為 9069元 /㎡ ，二層銷售均價為 4487元 /㎡ ； 公寓銷售面積為： 27570㎡ ，銷售總額為： 77196000元，銷售均價為 2800元 /㎡ . 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽 商業(yè)部分 總價分析 樓層 區(qū)域 區(qū)域名稱 最小建面（㎡） 最大建面（㎡） 主力建面（㎡） 建面均價（元 /㎡ ） 鋪位數(shù) （個） 總額（萬元 /套） 首付能力（元） 一層 外街 東外側(cè)大街 39 166186 39 、 150以上 13000 19 80200 40100 步行街 39 196233 3 5131 8000 50 40180 2090 內(nèi)街 商場內(nèi)街 6271 212470 6 71 8500 50 55170 2885 二層 外街 步行街 44 115 6