【正文】 十佳榮譽(yù) 品牌號(hào)召力 ,整合國(guó)內(nèi)外一流家裝用品和材料 ,展示優(yōu)質(zhì)品位生活 ,帶品牌精裝售賣 . 攻略 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 商業(yè)提前展示 商鋪“招商未至、包裝先行”，提前展示生活場(chǎng)景 ?目的： 商業(yè)提前包裝展示，給到客戶便利溫馨的社區(qū)氣氛，制造視覺刺激、提前感受社區(qū)氛圍 ?位臵選擇： 可考慮商業(yè)步行街處進(jìn)行包裝，增強(qiáng)此區(qū)域的銷售。 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 財(cái)富論壇（商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇） 暨知名商家加盟泰華曼哈頓 永續(xù)經(jīng)營(yíng)工程新聞發(fā)布會(huì) 攻略 3. 目的： 兩個(gè)內(nèi)容融為一體，起到相輔相成作用，論壇點(diǎn)明項(xiàng)目具備硬件；商家考察匯報(bào)，加盟本項(xiàng)目，添設(shè)項(xiàng)目軟件，增強(qiáng)客戶信心，為二批推出房源奠定基礎(chǔ)，也提高本項(xiàng)目在安丘的地位，得到政府更大支持。 同時(shí) 控制總價(jià)， 盡可能消化意向客戶，提高開發(fā)商實(shí)際資金回收。此外我司建議可考慮 二層步行街商鋪返租 ，此區(qū)域較孤立，也需進(jìn)行整合招商、規(guī)劃。 資訊派送： 泰華期刊不定期派送，享受最新時(shí)尚資訊。 時(shí)間： 2022年 5月 1日（星期五 暫定） 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 行豐操作認(rèn)籌模式 籌碼銷售模式 排隊(duì)認(rèn)領(lǐng) 排隊(duì)認(rèn)籌 辦理認(rèn)籌流程 選鋪解籌 無棣 新天地步行街認(rèn)籌解籌活動(dòng)圖 排隊(duì)認(rèn)籌 排隊(duì)認(rèn)籌 選鋪解籌 選鋪解籌 ?青州 中都財(cái)富廣場(chǎng)認(rèn)籌解籌活動(dòng)圖 青州 中都財(cái)富廣場(chǎng)認(rèn)籌解籌活動(dòng)圖 我司建議采用原因： 有利于儲(chǔ)備大量客戶資源，營(yíng)造項(xiàng)目大量人氣和火爆氛圍，為開盤熱銷奠定基礎(chǔ)； 可準(zhǔn)確了解客戶的購(gòu)買意向和價(jià)格承受能力，并可及時(shí)調(diào)整； 將銷售時(shí)間集中在一個(gè)時(shí)段，有利于營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)熱銷氣氛，加快現(xiàn)場(chǎng)成交速度； 排隊(duì)申請(qǐng)籌碼較易操作，對(duì)縣級(jí)城市客戶群簡(jiǎn)單易懂； 攻略 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) ? 建立泰華客戶資源庫(kù)，進(jìn)行客戶資源整合，形成泰華品牌項(xiàng)目資源共享； ? 增加安丘項(xiàng)目客戶資源； ? 增進(jìn)泰華客戶交流，提升泰華客戶尊貴感； ? 塑造泰華品牌，走時(shí)尚、新潮、現(xiàn)代多元化的生活方式。 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 一、關(guān)于“泰華 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 本項(xiàng)目營(yíng)銷的幾個(gè)關(guān)鍵概念，貫穿整個(gè)營(yíng)銷過程 —— “ 首期 ＝整體 ” 是我們達(dá)成的共識(shí)，占位 安丘新商圈核心，濰南新都心 是我們建立形象的首要立意。 首付 30%， 20年還貸 按照目前基準(zhǔn)利率下調(diào) 30%計(jì)算 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 職業(yè) 月收入 年收入 資產(chǎn)總額 普通企業(yè)員工 12001500元 23萬元 58萬元 國(guó)有企業(yè)員工 14001800元 810萬元 國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 45006000元 1020萬元 50萬元左右 自由職業(yè)者 15008000元 330萬元 660萬元 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 30008000元 515萬元 10100萬元 職業(yè)經(jīng)理人 28萬元 20100萬元 200萬元 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)老總 23萬元 20100萬元 50200萬元以上 企業(yè)高管 800010000元 2040萬元 6080萬元 政府官員 30005000元 1015萬元 100萬元以上 泛公務(wù)員 30004000元 812萬元 2040萬左右 教師 15003000元 48萬 1020萬元 安丘資產(chǎn)總額在 15萬元 以上 的人群主要職業(yè)為國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、自由職業(yè)者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、職業(yè)經(jīng)理人、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)老總、企業(yè)高管、政府官員、泛公務(wù)員、教師 。 曼哈頓 商業(yè)二層 整體均價(jià)為 4500元 /平米以上，戶均面積設(shè)為 70平米，那么總價(jià)為 /套以上。 ?通過蓄客認(rèn)購(gòu)期拋出均價(jià)，對(duì)客戶摸底，細(xì)化調(diào)整整體商鋪價(jià)格； ?提倡 “ 先買先得，先買優(yōu)惠大 ” 政策，進(jìn)行緩慢增高價(jià)格； ?進(jìn)行返租政策，價(jià)格再進(jìn)行上調(diào)。 共 20個(gè)鋪， 150㎡ 288㎡ 以上。 ?寫字樓 投資客戶群 ：中大型公司，大投資客戶，半層或整層購(gòu)買者。 真可謂“小成本，大享受，辦大事”。 ?注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。 特色形象店： 一層引進(jìn)麥當(dāng)勞 /肯德基西式快餐和金店或高檔禮品店；二層引進(jìn)休閑咖啡 /茶吧。 零售購(gòu)物功能 休閑娛樂功能 餐飲美食功能 文化景觀功能 商務(wù)展示功能 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 產(chǎn)品定位 打造，一個(gè) 全天候 24小時(shí) 全民總動(dòng)員 一站式休閑娛樂購(gòu)物餐飲商務(wù)一體化 復(fù)合型 shopping mall 包羅萬象，大千世界 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 產(chǎn)品業(yè)態(tài)比例 因此我司建議本項(xiàng)目必須具有以下業(yè)態(tài)： ?餐飲美食 ?休閑娛樂 ?中高端百貨、專業(yè)店 業(yè)態(tài) 所占比例 所占面積 零售購(gòu)物類 75% 37873 休閑娛樂類 10% 5050 餐飲美食類 8% 4040 配套 /其他 9% 4545 總計(jì) 100% 50497 商業(yè)規(guī)劃 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 三大商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)功能分布情況 區(qū)域 區(qū)域名稱 功能 東外側(cè)大街 第五大道 ?主要經(jīng)營(yíng)服飾專賣店 、面包店、茶葉、煙酒專賣店等。 政策如何 ?泰華品牌認(rèn)可、期盼泰華、改變安丘、榮耀城市； ?本項(xiàng)目投資客戶與自營(yíng)客戶比例為 3： 2； ?以首付能力為 520萬為主的中小型投資客戶群。 認(rèn)可泰華 —— 泰華品牌，好產(chǎn)品 期盼泰華 —— 泰華入駐，貼近濰坊 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent valid 知道，而且去過 170 只是聽說過 108 沒聽說過 21 Total 299 泰華認(rèn)知度020406080100120140160180知道，而且去過 只是聽說過 沒聽說過Frequency?泰華認(rèn)知度 ?泰華進(jìn)安丘認(rèn)知度 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 客戶對(duì)本項(xiàng)目看法 ? 泰華品牌 —— 極度認(rèn)可，期盼已久 ? 地段 —— 較遠(yuǎn) ? 檔次 —— 中檔為主，少量高端 ? 業(yè)態(tài) —— 百貨、超市、休閑健身娛樂、餐飲 客戶對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè) ? 商業(yè)： 一層商鋪售價(jià)接受度為 75008000元 /㎡ ， 二層商鋪售價(jià) 35004000元 /㎡ ， 三層商鋪售價(jià) 25003000元 /㎡ 。 ?從產(chǎn)品看 ：共 67000㎡ ，單層 8300㎡ 左右，只售一層，共 160多個(gè)鋪位， 3050㎡ ， 100200㎡ ， ?從銷售看：目前認(rèn)籌量達(dá) 190個(gè)，預(yù)計(jì)今年五一開盤。 1053545 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 商業(yè)市場(chǎng)：新城區(qū)慘淡，老城區(qū)旺盛 安丘市目前商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ?安丘市商業(yè)形態(tài)仍以街鋪為主，以街為市較明顯，集合型商業(yè)以批發(fā)市場(chǎng)較多，且檔次及規(guī)劃較低、較混亂； ?商業(yè)中心以佳樂家綜超為中心，輻射周圍 1公里范圍，構(gòu)成 “ 三橫三縱 ” 商業(yè)圈，其中商場(chǎng)路及興安路最為繁華路段。曼哈頓項(xiàng)目 全 程 營(yíng) 銷 策 略 報(bào) 告 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 報(bào)告前沿 明確我們的目標(biāo) 銷售，變現(xiàn)回籠 品牌，永續(xù)經(jīng)營(yíng) 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 報(bào)告結(jié)構(gòu) 營(yíng)銷攻略 項(xiàng)目自身分析 項(xiàng)目定位規(guī)劃 市場(chǎng)背景 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 營(yíng)銷最關(guān)切的問題？ 市場(chǎng)如何？ 客戶如何？ 政策如何？ 尋找本項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 安丘作為濰坊副中心、半小時(shí)核心城市圈 ，為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來契機(jī)。 ?近一年銷售樓盤較少，多數(shù)為商業(yè)街，一二層聯(lián)賣較普遍，視位置情況均價(jià)一般為 28004000元 /㎡ ；單賣一層，均價(jià)一般為 40004500元 /㎡ 。 安丘市目前寫字樓租金 /售價(jià)情況 ? 招商大廈辦公樓：總建筑面積為 8060㎡ ，售價(jià)2022元 /㎡ 。 ? 置業(yè)能力：中小投資者為主，承受首付能力 520萬。 市場(chǎng)如何 ?本項(xiàng)目所在區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力 ?時(shí)機(jī)： 抓住降息、投資渠道單一的利好政策，快速啟動(dòng)，把握入市時(shí)間節(jié)點(diǎn)； ?產(chǎn)品： 項(xiàng)目新興產(chǎn)品引入，優(yōu)于固有老商圈 ?品牌： 客戶對(duì)泰華品牌高度認(rèn)可，泰華品牌具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力 市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響作用 機(jī)會(huì) 威脅 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 報(bào)告結(jié)構(gòu) 營(yíng)銷攻略 項(xiàng)目自身分析 項(xiàng)目定位規(guī)劃 市場(chǎng)背景 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 山東世紀(jì)泰華集團(tuán) 品牌優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)立于 2022年 10月 品牌有：泰華新天地、賽諾超市、商務(wù)酒店、早春園超級(jí)市場(chǎng) 業(yè)務(wù)范圍：是一家集商業(yè)零售、房地產(chǎn)、酒店、餐飲、物業(yè)管理于一體，業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享的綜合性企業(yè)集團(tuán)?；谄湫蜗蠹叭肆髁款H高，是商業(yè)中心人流到此項(xiàng)目的必經(jīng)之地。 ?一般客戶定位： 本地或區(qū)域性的商家客戶，可以是品牌代理商或經(jīng)銷商，或是自有品牌經(jīng)營(yíng)，主要是經(jīng)營(yíng)各類零售商品的客戶 ?消費(fèi)客戶（主力） ?以安丘當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，輻射濰坊南部區(qū)縣人群，甚至是吸引濰坊市人群。 ? 目前任何一種產(chǎn)品形式單獨(dú)開發(fā)，都無法適應(yīng)市場(chǎng)： ? 公寓，本項(xiàng)目地段受限； ? 酒店，安丘市場(chǎng)需求量有限； ? 寫字樓，安丘市場(chǎng)過于超前。是家，是辦公，也是享受的地方，因此是“享受家辦公”。 各項(xiàng)目修正系數(shù)比較表 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 計(jì)算出比準(zhǔn)均價(jià)約為 8820元 /平方米 比準(zhǔn)均價(jià)確定 比較項(xiàng)目 權(quán)重 售價(jià)均價(jià)（元 /㎡ ） 修正率 (1/修正系數(shù) ) 修正價(jià)格 修正價(jià)格 權(quán)重 天下客 80% 10000 9600 7680 溫州商貿(mào)城 20% 6000 5700 1140 本項(xiàng)目 100% 8820 ?租金反推法： 因目前項(xiàng)目所處地段為新老交匯處，周邊無可比租金，按照本項(xiàng)目定位及發(fā)展看，未來租金可接近商業(yè)中心，高于新城區(qū)商業(yè)中心。 對(duì)比要素及權(quán)重 出入口 20% 人流聚集 15% 1 交通系統(tǒng) 15% 購(gòu)物環(huán)境 15% 鋪面結(jié)構(gòu) 15% 展示面 10% 招商難易 10% 總修正系數(shù) / 修正系數(shù)售價(jià) / 4702 4005 取整為零修正售價(jià) / 4700 4000 ?二層各區(qū)域均價(jià)表： 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 商業(yè)區(qū)域均價(jià)表 樓層 區(qū)域 建面均價(jià)（元 /㎡ ) 整體均價(jià)（元 /㎡ ) 一層 東外側(cè)大街 13000 9000 商場(chǎng) 8500 商業(yè)步行街 8000 二層 商場(chǎng) 4700 4500 商業(yè)步行街 4000 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 公寓定價(jià) 目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，青云花園、天下客精裝修小公寓，建面為4560平方米，均價(jià)為 24002500元 /平方米； 而本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在于商業(yè)配套、建筑品質(zhì)、及后期服務(wù)略高于同類產(chǎn)品，我司建議，定價(jià)應(yīng)吻合市場(chǎng)行情。 酒店公寓 27570 22497 472 2800 3846 77196000 得房率為 % 合計(jì) 49077 36875 717 4643 6216 229223933 小結(jié)： 從上圖表統(tǒng)計(jì)出，本項(xiàng)目可售商鋪經(jīng)濟(jì)概算為： 項(xiàng)目商業(yè)和公寓共銷售面積為： 49077㎡ ，銷售總額為： 229223933元，約 ； 商業(yè)銷售面積為： 21848㎡ ，銷售總額為： 152027933元，一層銷售均價(jià)為 9069元 /㎡ ，二層銷售均價(jià)為 4487元 /㎡ ； 公寓銷售面積為： 27570㎡ ，銷售總額為： 77196000元，銷售均價(jià)為 2800元 /㎡ . 山東房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理十佳榮譽(yù) 商業(yè)部分 總價(jià)分析 樓層 區(qū)域 區(qū)域名稱 最小建面（㎡） 最大建面（㎡） 主力建面（㎡） 建面均價(jià)（元 /㎡ ） 鋪位數(shù) （個(gè)） 總額（萬元 /套） 首付能力（元） 一層 外街 東外側(cè)大街 39 166186 39 、 150以上 13000 19 80200 40100 步行街 39 196233 3 5131 8000 50 40180 2090 內(nèi)街 商場(chǎng)內(nèi)街 6271 212470 6 71 8500 50 55170 2885 二層 外街 步行街 44 115 6