【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 30 優(yōu)質(zhì)的住宅和商業(yè)配套滿足了園區(qū)中產(chǎn)業(yè)人群的生活需要，吸引了更多高素質(zhì)人才 園區(qū)配套 ?主要為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供住宅服務(wù)，區(qū)內(nèi)有 5000間公寓、 300間獨(dú)立住宅和 1200間宿舍； ?實(shí)施國(guó)外人才安居計(jì)劃，吸引外來(lái)高級(jí)人才； ?提供綜合生活、休閑環(huán)境，如公園、學(xué)校、體育館、商場(chǎng)等，形成生產(chǎn)和生活的綜合體。 利用最初石化的帶動(dòng)，中期石化產(chǎn)業(yè)鏈形成，中后期復(fù)合型工業(yè)區(qū)發(fā)展，高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成熟，裕廊工業(yè)園已經(jīng)發(fā)展成為集科技工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)為一體的配套完整的綜合工業(yè)區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 31 觃劃布局 科學(xué)規(guī)劃，合理布局，綜合發(fā)展； ?作為新加坡最大的工業(yè)園區(qū)，新加坡政府從一開始就將裕廊確定為全面發(fā)展的綜合型工業(yè)區(qū)，精心規(guī)劃、科學(xué)布局。 ?根據(jù)具體地理環(huán)境的不同，把靠近市區(qū)的東北部劃為新興工業(yè)和無(wú)污染工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展電子、電器及技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)；把沿海的西南部劃為港口和重工業(yè)區(qū)，安排發(fā)展鋼鐵、造船等大型骨干企業(yè)，煉油業(yè)則安排在沿海的幾個(gè)小島上；中部地區(qū)為輕工業(yè)和一般工業(yè)區(qū)；沿裕廊河兩岸則規(guī)劃了住宅區(qū)和各種社會(huì)生活設(shè)施。 居住區(qū) 市中心 石化區(qū) 港口和重工業(yè)區(qū)自由貿(mào)易區(qū) 輕工業(yè)和一般工業(yè)區(qū) 中心區(qū)（居住、商業(yè)、辦公） 新興工業(yè)和無(wú)污染工業(yè)區(qū) 園區(qū)開發(fā)必須考慮整個(gè)園區(qū)的社會(huì)功能和經(jīng)濟(jì)功能，考慮園區(qū)如何成為整個(gè)城市的有機(jī)組成部分，在園區(qū)內(nèi)部形成高效率 “ 內(nèi)生循環(huán)系統(tǒng) ” 的同時(shí)，與整個(gè)城市乃至地區(qū)發(fā)生交換 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 32 發(fā)展歷程 新加坡裕廊工業(yè)區(qū)發(fā)展分為五個(gè)階段，經(jīng)歷基礎(chǔ)建設(shè)、石化帶勱、復(fù)合工業(yè)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展為成熟的宜居城市 發(fā)展程度 時(shí)間 1 2 3 4 5 區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè) 石化區(qū)拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展 工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接推動(dòng)區(qū)域城市化 成熟階段 化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈并帶來(lái)更多人口 區(qū)域初步發(fā)展（啟動(dòng)期） 石化區(qū)拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展（建設(shè)初期） 工業(yè)區(qū)發(fā)展及轉(zhuǎn)型推動(dòng)城市化（全面建設(shè)期） 區(qū)域城市化發(fā)展成熟（平穩(wěn)發(fā)展期） 在大量一般綜合工業(yè)進(jìn)駐后，進(jìn)駐企業(yè)發(fā)生產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型（升級(jí)后）才對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了急速推動(dòng)作用 啟動(dòng)期 :10年 ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及行業(yè)工人 ,產(chǎn)生臨時(shí)低層次居住性需求； 2~建設(shè)初期 : 20年 ，核心項(xiàng)目建設(shè)期 ,大量專業(yè)性的藍(lán)領(lǐng)建設(shè)者 ,產(chǎn)生中高層次的居住需求。外地資本開始涌入，選此為生產(chǎn)基地； 全面建設(shè)期 : 10年； 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后高收入技術(shù)藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)與管理者成為長(zhǎng)期固定工作人員 ,同時(shí)對(duì)商業(yè)與寫字樓的需求開始呈現(xiàn)； 平穩(wěn)發(fā)展期 : 10年 大項(xiàng)目基本建成投產(chǎn) , 產(chǎn)業(yè)布局基本完成 ,產(chǎn)能不斷增長(zhǎng) ,區(qū)域發(fā)展成為集工業(yè) \居住于一體綜合性城區(qū)。 裕廊工業(yè)區(qū)最終發(fā)展為產(chǎn)業(yè)多元，功能完備成熟的城市化區(qū)域，不僅靠石化拉動(dòng)和產(chǎn)業(yè)鏈補(bǔ)強(qiáng)，更多依靠復(fù)合工業(yè)區(qū)，特別是高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的對(duì)居住和配套等的城市化生活要求。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 33 ?居住、辦公、商業(yè)、休閑娛樂為一體的城市綜合功能，滿足生產(chǎn)、生活各項(xiàng)所需 案例啟示：產(chǎn)業(yè)新城是未來(lái)工業(yè)園存在的極具競(jìng)爭(zhēng)力的模式，并不是單一的產(chǎn)業(yè)，而是聚集了生產(chǎn)、生活、服務(wù)為一體的微型城市體。一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備了以下關(guān)鍵要素 配套完善 ?? 去工業(yè)化?，生態(tài)化、高綠化率，營(yíng)造園林式、花園般的園區(qū)環(huán)境 環(huán)境與形象 ?新穎、創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、科學(xué)合理布局，實(shí)現(xiàn)生態(tài)化、宜居化 規(guī)劃布局 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)和企業(yè)品牌、文化相結(jié)合，植入企業(yè)品牌，展現(xiàn)文化內(nèi)涵 品牌植入 ?注重工業(yè)旅游的開發(fā)，使之成為營(yíng)銷宣傳的重要手段，有效促進(jìn)區(qū)域增值，區(qū)域認(rèn)識(shí)度快速提升 工業(yè)旅游 一流工業(yè)園區(qū)的K P I 以人為本 ?高品質(zhì)、人性化居住滿足多種類型人群需求 案例總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 34 工業(yè)園區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 36 城市化進(jìn)程加速！ 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變！ 城市更新勢(shì)在必行！ 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需振興產(chǎn)業(yè)！ 新興技術(shù)引領(lǐng)全新的園 區(qū)模式！ 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) +現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)時(shí)代來(lái)臨！ 工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)孕育而生！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 37 模式二： 工業(yè)區(qū)改造升級(jí) 納入到工業(yè)區(qū)升級(jí)改造中，不改變土地性質(zhì)，允許部分配套物業(yè)銷售，其他部分自用 模式一： 城市更新 納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質(zhì)改變?yōu)樯套∮玫?，所建物業(yè)可全部進(jìn)入市場(chǎng) 工業(yè)辦公物業(yè) 模式三： “ 工業(yè)辦公物業(yè) ” 在這樣大的背景底下，工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)通過三種模式實(shí)現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 38 隨著城市的快速發(fā)展，可開發(fā)的土地難以滿足城市、人口增長(zhǎng)需求，未來(lái)的城市供應(yīng)將以城市更新為主原來(lái)占有大量土地資源的工業(yè)用地成為了改造的契機(jī)。 ? 全國(guó)各地陸續(xù)開展實(shí)行城市更新，從一線城市北京、上海等城市為起源點(diǎn)，波及二線城市。 ? 作為土地資源稀缺、人口密集、飛速發(fā)展的深圳在 2022年 10月 22日頒布了 《 深圳市城市更新辦法 》 ，并以 2022年 12月 1日實(shí)施， 深圳歷史上最大規(guī)模城市更新全面啟動(dòng)， 20個(gè)項(xiàng)目在 8月 25日舉行了聯(lián)合開工儀式 . 工業(yè)園區(qū) 改造后的供應(yīng)量直接說(shuō)明自身扮演了城市更新的重要角色 城市更新 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 39 改造項(xiàng)目 改造形態(tài) 賽格日立工業(yè)區(qū)升級(jí)改造 創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)，配套有寫字樓、公寓等 平湖工業(yè)區(qū)一期 高層住宅小區(qū) 雅寶工業(yè)區(qū)升級(jí)改造 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 坂田第一工業(yè)區(qū) 坂田華為新的商住中心 橫崗 128工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目 集商業(yè)、商務(wù)、居住和休閑娛樂的綜合體 工業(yè)園區(qū)更新方向：住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公、都市綜合體 星河雅寶高科總部園 坂田第一工業(yè)區(qū)改造 橫崗 128工業(yè)區(qū)改造 園區(qū)更新 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 40 ? 城市更新項(xiàng)目呈現(xiàn)出：高容積率、超高層、都市綜合體等等，這反映了未來(lái)城市的發(fā)展趨勢(shì) 。 ? 呈現(xiàn)區(qū)域差異 ? 位于城市老中心區(qū)域的工業(yè)園區(qū)改造方向：均以都市綜合體呈現(xiàn)，集住宅、大型的 shopping mall、超高的商務(wù)辦公樓等為一體，極大地促進(jìn)其所在區(qū)域城市功能的完善，方便為居民提供更多更為高檔次的配套設(shè)施，并且會(huì)優(yōu)化和美化城市面貌。 ? 位于城市邊緣區(qū)域的工業(yè)園區(qū)改造方向：以改造為住宅形式居多，緣于都市綜合體需要一定的商務(wù)市場(chǎng)承載力。 ? 位于城市規(guī)劃的新興核心區(qū)域：以商務(wù)辦公樓、都市綜合體、大型的 shopping mall為主，在建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)生態(tài)、科技、時(shí)代感。 工業(yè)園區(qū)更新特征：高容積率、并存在區(qū)域差異 園區(qū)更新 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 41 更新單元規(guī)劃制定的區(qū)域須滿足的條件以及多權(quán)利主體的申報(bào)條件 城市更新單元界定1 、城市更新單元應(yīng)該是成片的區(qū)域2 、更新單元總用地不少于 1 萬(wàn)平米 ，更新單元內(nèi)擬重建的占地面積不應(yīng)低于 7 0 %申報(bào)條件1 、 法定圖則中已劃定為更新單元2 、 法定圖則中未劃定或沒有法定圖則，但符合以下條件的 ：? 城市基礎(chǔ)設(shè)施亟需完善的? 環(huán)境惡劣或有重大安全隱患的? 現(xiàn)有土地或建筑物不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求多權(quán)利主體改造意愿滿足的條件1 、更新單元為單一宗地的同時(shí)滿足總建面、總數(shù)量的 2 / 3 業(yè)主同意2 、更新單元為城中村的股份公司股東代表大會(huì)通過或滿足總建面和總?cè)藬?shù)2 / 3 業(yè)主同意3 、更新單元涉及多個(gè)地塊的達(dá)成改造意愿的地塊面積占到更新單元用地 4 / 5城市更新單元界定、城市更新單元應(yīng)該是成片的區(qū)域、更新單元總用地不少于 萬(wàn)，更新單元內(nèi)擬重建的占地面積不應(yīng)低于申報(bào)條件、 法定圖則中已劃定為更新、 法定圖則中未劃定或沒有法定圖則，但符合以下條：城市基礎(chǔ)設(shè)施亟需完善的環(huán)境惡劣或有重大安全隱患的現(xiàn)有土地或建筑物不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求多權(quán)利主體改造意愿滿足的條件、更新單元為單一宗地的同時(shí)滿足總建面、總數(shù)量的 業(yè)主同意、更新單元為城中村的股份公司股東代表大會(huì)通過或滿足總建面和總?cè)藬?shù)業(yè)主同意、更新單元涉及多個(gè)地塊的達(dá)成改造意愿的地塊面積占到更新單元用地更新條例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 42 更新單元規(guī)劃申報(bào)與審批流程 ? 更新單元規(guī)劃編制是更新單元納入年度計(jì)劃后緊接的工作 ? 規(guī)劃制定由原申報(bào)單位進(jìn)行 ? 目前大部分納入更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃的，都應(yīng)該準(zhǔn)備或正在做規(guī)劃的編制 原計(jì)劃申報(bào)單位擬定規(guī)劃草案 是否涉及改變法定圖則 否 市規(guī)劃國(guó)土委在 15個(gè)工作日內(nèi)提出審定的規(guī)劃草案，并公示 公示結(jié)束后 10個(gè)工作日內(nèi)向申報(bào)單位核發(fā)規(guī)劃批復(fù) 是 市規(guī)劃國(guó)土委在 10個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)城市更新辦 城市更新辦在 45個(gè)工作日內(nèi)形成審定的規(guī)劃草案，報(bào)規(guī)劃國(guó)土委審議。公示 公示結(jié)束后報(bào)請(qǐng)市城市規(guī)劃委員會(huì)審議，通過后在 10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)規(guī)劃批復(fù) 更新條例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 43 模式二： 工業(yè)區(qū)改造升級(jí) 納入到工業(yè)區(qū)升級(jí)改造中，不改變土地性質(zhì)，允許部分配套物業(yè)銷售，其他部分自用 模式一： 城市更新 納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質(zhì)改變?yōu)樯套∮玫兀ㄎ飿I(yè)可全部進(jìn)入市場(chǎng) 工業(yè)辦公物業(yè) 模式三： “ 工業(yè)辦公物業(yè) ” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：： ；；:: ；； 群：群： 44 工業(yè)園區(qū)改造升級(jí)模式 選取案例 ?產(chǎn)業(yè)升級(jí) 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型生態(tài)工業(yè)園、高科技工業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 ?功能符合的產(chǎn)業(yè)新城 日本?硅谷?筑波科技城、蘇州工業(yè)園區(qū)、上海金橋出口加工區(qū)、臺(tái)灣新竹科學(xué)城、裕廊工業(yè)園