【文章內容簡介】 ； 農村集體土地房屋區(qū)位價格按最高2280/元平方米計算，其最高補償金額為：100平方米土地2280元/平方米＋200平方米500元（重置價）/平方米=。嚴格依法辦事維護群眾利益——武漢城市房屋拆遷相關法規(guī)解讀 房屋拆遷6個環(huán)節(jié)： 拆遷管理部門審批發(fā)放《房屋拆遷許可證》，現場公布拆遷公告———拆遷人告居民書———公示評估機構名單；拆遷戶投票確定評估機構；評估機構現場勘估作業(yè)，出具評估結果，并由拆遷人分戶送達；拆遷人當事人就補償安置事項協商，簽訂協議；拆遷人支付補償款；拆遷戶搬家騰退、交付房屋。 拆遷 無證拆遷屬侵權 判斷拆遷行為是否合法的幾個標準： 是否有拆遷管理部門批準的《房屋拆遷許可證》？只有依法取得《房屋拆遷許可證》，建設單位才具備法律意義上拆遷人的資格，否則就是違法拆遷，對居民實施房屋拆遷的行為屬侵權行為，受害人可依法到法院以侵權賠償提起民事訴訟。 是否在拆遷許可證確定的拆遷范圍？ 是否在拆遷許可證確定的拆遷期限內實施拆遷？ 接待以及上門動員的工作人員應是取得《拆遷崗位證》的從業(yè)人員。拆遷從業(yè)人員沒有持證掛牌上崗的，拆遷戶可以拒絕接待。 拆遷人拆房前該做哪些事？ 在拆遷范圍應設立現場接待服務辦公點，負責接待咨詢服務。 拆遷現場應公布相關文件和資料：《房屋拆遷許可證》，拆遷代辦單位及《房屋拆遷代辦資格證書》（復印件），評估機構及評估資質證書（復印件），《城市房屋拆遷管理條例》、《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》及有關配套規(guī)定。 拆遷安置方案及評估結果送達拆遷戶。 與被拆遷人進行協商，并作好協商談話筆錄，簽訂拆遷補償協議，未簽訂協議不得擅自拆除房屋。 按照協議約定的期限支付補償款或提供安置房屋。 居民不同意就不能批準拆遷嗎？ 當前，有一些市民及社會學者提出：政府批準房屋拆遷應首先征求被拆遷居民的意見，政府未經居民同意出讓土地的行為侵害了居民的合法權益等觀點，這反映了市民維權意識的提高。但根據憲法規(guī)定，國有土地所有權在國家，政府根據土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，代表國家對土地進行管理并合理調控土地用途、提高土地利用效率是政府的基本職能，是依法履行職責。政府實施房屋拆遷的目的是為了公共利益，著眼于城市總體發(fā)展和全體市民的利益，拆遷符合群眾根本利益要求。房屋拆遷是嚴格按照法規(guī)規(guī)定的程序進行，并對房屋所有人和使用人的土地使用權、房屋及其附屬物等財產依法進行了補償，并充分尊重被拆遷人的權益，如對房屋拆遷補償嚴格按照市場評估原則，評估機構的產生由被拆遷人選舉確定，政府不干預具體補償標準的確定，被拆遷人對貨幣補償和房屋安置有充分的選擇權等。 政府不能當拆遷人 政府不能作為拆遷人，但政府因自身辦公樓及附屬設施建設需拆遷房屋除外。 拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。個人不能作為拆遷人。 政府及有關部門成立的臨時性的“指揮部”不得充當拆遷人。 行政強制拆遷前要聽證 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，經房屋拆遷管理部門申請，市或有關區(qū)人民政府可以責成房屋拆遷管理部門組織行政強制拆遷。 行政強制拆遷申請應由拆遷管理部門領導班子集體討論決定，行政強制拆遷前，拆遷管理部門應當就行政拆遷的依據、程序等組織聽證。 拆遷管理部門也可依法申請人民法院強制拆遷。 訴訟期間，拆遷人提供符合國家質量安全標準的安置用房、周轉用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。 實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。 估價 選評估機構誰說了算？ 經市拆遷管理、房產管理部門核準，目前武漢市有資格從事房屋拆遷評估的估價機構有9家。拆遷項目確定具體估價機構由被拆遷人投票確定。 其程序為：拆遷管理部門在現場公告評估機構的操作規(guī)則，公示報了名的評估機構相關資料———被拆遷人進行投票———根據有效投票在現場公告評估機構的得票，確定評估機構。 投票、計票相關過程委托公證機關進行公證。 得票數為零情形時，由拆遷人從公示的估價機構中推薦產生。 前兩位或多位得票相等情形的，拆遷管理部門從得票相等的估價機構中抽簽產生。 拆遷戶回避投票是放棄權利 2004年1月1日以后，武漢市拆遷項目估價機構的確定由原來的拆遷直接委托，轉變?yōu)楸徊疬w人投票產生，把決定項目估價機構的決定權交給老百姓。實行“陽光操作”模式，這樣，有利于防止拆遷人與估價機構提前進行惡意串通侵害老百姓利益的行為發(fā)生。 該政策實施以來，有的項目執(zhí)行效果很好，群眾踴躍參加，但也有個別項目存在拆遷戶消極對待的現象。主要存有幾種心態(tài)：由誰評估，結果都差不多；一味斷定估價機構和拆遷人串通；誰評估的價格最高我就選誰等。 拆遷戶這種消極態(tài)度不妥。盡管評估機構確定方式的變化不能直接或全部解決群眾所擔心的問題，但至少在程序上能夠力求公平、公正，是一個進步，市民可以根據估價機構的歷史業(yè)績、資質等級和接談，去了解和認識估價機構，盡量選擇一些業(yè)務技術力量強、職業(yè)素養(yǎng)比較好的估價機構，盡可能防止評估的不規(guī)范，甚至是錯評。 回避投票并不能阻礙評估機構的產生，更不能阻止拆遷的進行，是對自己合法利益的一種放棄。 分戶初步估價結果要公示 拆遷估價人員應對被拆遷房屋進行實地查勘，作好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料，實地勘察記錄由估價人員、拆遷人和被拆遷人簽字認可。 被拆遷人不同意在實地查勘記錄簽字的，應當由無利害關系的第三人見證，并在估價報告上說明。 分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取意見。 公示期滿后，拆遷人應將估價機構的分戶評估結果書面告知被拆遷人。 不滿意評估可申請裁決 拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起7日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可另行委托具有房屋估價資格的估價機構評估。 拆遷當事人對原估價機構復核結果有異議，或者另行委托的估價結果與原估價結果有差異的，可以自收到復核或估價結果5日內，向武漢市房地產估價師協會專家委員會提出申請，專家委員會10內組織專家組成鑒定小組作出書面鑒定意見。 專家鑒定費用由申請人預交，鑒定結果屬估價結果有問題的，原估價機構承擔鑒定費用；維持估價結果的，由申請人承擔鑒定費用。 不要不加分析隨意去申請鑒定，以免造成支付鑒定費的不必要的損失。 拒絕估價人員上門要負責 在實際房屋拆遷過程中，個別拆遷戶可能因為這樣或那樣的原因抵制拆遷，拒絕估價人員入戶作業(yè)，導致估價工作無法進行。 《武漢市房屋拆遷估價實施意見》規(guī)定：被拆遷人拒絕估價人員入戶查勘三次以上的，或被拆遷人惡意回避但拆遷人在本市市級以上報刊上進行通知后仍回避的，拆遷估價機構可以直接依據所能收集的資料進行估價，并出具估價結果，估價結果失實的法律責任由有過錯的當事人承擔。 估價作假要吊銷執(zhí)業(yè)資格 一些居民擔心估價機構會不會和拆遷人串通一氣，出具失實報告。 如果估價機構失去公正，行業(yè)協會將根據行規(guī)采取警告、業(yè)內批評和通告批評等一系列警戒措施，嚴重的將提請行政機關下達行政處罰，直至吊銷執(zhí)業(yè)資格。 如果發(fā)現估價機構有違規(guī)問題，可以向政府或行業(yè)管理部門舉報。 補償 房屋拆遷補償有哪些？ 房屋補償；附屬設施補償，如水、電表、管道煤氣、有線電視、電話、空調遷移等；搬遷補助費；臨時安置補助費；營業(yè)補償（商業(yè)經營用房）；裝修補償；因拆遷導致停產、停業(yè)的，給予適當營業(yè)補償。 拆遷補償安置協議簽訂要點 拆遷人實施房屋拆遷必須與被拆遷人簽訂房屋拆遷補償協議。協議簽訂由拆遷當事人平等協商，協商補償安置事項以拆遷法規(guī)和政策為依據。 協議分貨幣補償和房屋產權調換補償兩種。其中貨幣補償協議應明確補償標準、補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限和違約責任等事項。 產權調換協議應明確安置房屋的地點、面積、安置期限、差價結算等事項。申請裁決有范圍。 拆遷人、被拆遷人與房屋承租人就房屋拆遷補償安置事項經多次協商達不成協議的，拆遷當事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。 貨幣或房屋還建由你挑 拆遷還建方式分貨幣補償方式和產權調換補償方式兩種，除法規(guī)有特別規(guī)定外，還建方式由被拆遷人選擇。 貨幣補償怎么算？ 在實際拆遷評估過程中，一般將房地產市場評估單價評估分解為區(qū)位綜合平均價格＋房屋重置價格。 區(qū)位價的評估按《房地產評估規(guī)范》的要求，多采用市場比較法進行。其做法是：根據房地產交易市場資料，在與估價對象同一供求圈內，選擇與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結構相同或相似的近期交易實例作為參照物，扣減重置價后，再對地段、成交日期等影響價格的各項因素