【文章內(nèi)容簡介】 ； 農(nóng)村集體土地房屋區(qū)位價格按最高2280/元平方米計算，其最高補償金額為：100平方米土地2280元/平方米＋200平方米500元（重置價）/平方米=。嚴(yán)格依法辦事維護群眾利益——武漢城市房屋拆遷相關(guān)法規(guī)解讀 房屋拆遷6個環(huán)節(jié)： 拆遷管理部門審批發(fā)放《房屋拆遷許可證》，現(xiàn)場公布拆遷公告———拆遷人告居民書———公示評估機構(gòu)名單；拆遷戶投票確定評估機構(gòu)；評估機構(gòu)現(xiàn)場勘估作業(yè)，出具評估結(jié)果，并由拆遷人分戶送達；拆遷人當(dāng)事人就補償安置事項協(xié)商，簽訂協(xié)議；拆遷人支付補償款；拆遷戶搬家騰退、交付房屋。 拆遷 無證拆遷屬侵權(quán) 判斷拆遷行為是否合法的幾個標(biāo)準(zhǔn)： 是否有拆遷管理部門批準(zhǔn)的《房屋拆遷許可證》？只有依法取得《房屋拆遷許可證》，建設(shè)單位才具備法律意義上拆遷人的資格，否則就是違法拆遷，對居民實施房屋拆遷的行為屬侵權(quán)行為，受害人可依法到法院以侵權(quán)賠償提起民事訴訟。 是否在拆遷許可證確定的拆遷范圍？ 是否在拆遷許可證確定的拆遷期限內(nèi)實施拆遷？ 接待以及上門動員的工作人員應(yīng)是取得《拆遷崗位證》的從業(yè)人員。拆遷從業(yè)人員沒有持證掛牌上崗的，拆遷戶可以拒絕接待。 拆遷人拆房前該做哪些事？ 在拆遷范圍應(yīng)設(shè)立現(xiàn)場接待服務(wù)辦公點，負(fù)責(zé)接待咨詢服務(wù)。 拆遷現(xiàn)場應(yīng)公布相關(guān)文件和資料：《房屋拆遷許可證》，拆遷代辦單位及《房屋拆遷代辦資格證書》（復(fù)印件），評估機構(gòu)及評估資質(zhì)證書（復(fù)印件），《城市房屋拆遷管理條例》、《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》及有關(guān)配套規(guī)定。 拆遷安置方案及評估結(jié)果送達拆遷戶。 與被拆遷人進行協(xié)商，并作好協(xié)商談話筆錄，簽訂拆遷補償協(xié)議，未簽訂協(xié)議不得擅自拆除房屋。 按照協(xié)議約定的期限支付補償款或提供安置房屋。 居民不同意就不能批準(zhǔn)拆遷嗎？ 當(dāng)前，有一些市民及社會學(xué)者提出：政府批準(zhǔn)房屋拆遷應(yīng)首先征求被拆遷居民的意見，政府未經(jīng)居民同意出讓土地的行為侵害了居民的合法權(quán)益等觀點，這反映了市民維權(quán)意識的提高。但根據(jù)憲法規(guī)定，國有土地所有權(quán)在國家，政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，代表國家對土地進行管理并合理調(diào)控土地用途、提高土地利用效率是政府的基本職能，是依法履行職責(zé)。政府實施房屋拆遷的目的是為了公共利益，著眼于城市總體發(fā)展和全體市民的利益，拆遷符合群眾根本利益要求。房屋拆遷是嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)定的程序進行，并對房屋所有人和使用人的土地使用權(quán)、房屋及其附屬物等財產(chǎn)依法進行了補償，并充分尊重被拆遷人的權(quán)益，如對房屋拆遷補償嚴(yán)格按照市場評估原則，評估機構(gòu)的產(chǎn)生由被拆遷人選舉確定，政府不干預(yù)具體補償標(biāo)準(zhǔn)的確定，被拆遷人對貨幣補償和房屋安置有充分的選擇權(quán)等。 政府不能當(dāng)拆遷人 政府不能作為拆遷人，但政府因自身辦公樓及附屬設(shè)施建設(shè)需拆遷房屋除外。 拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。個人不能作為拆遷人。 政府及有關(guān)部門成立的臨時性的“指揮部”不得充當(dāng)拆遷人。 行政強制拆遷前要聽證 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，經(jīng)房屋拆遷管理部門申請，市或有關(guān)區(qū)人民政府可以責(zé)成房屋拆遷管理部門組織行政強制拆遷。 行政強制拆遷申請應(yīng)由拆遷管理部門領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定，行政強制拆遷前，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就行政拆遷的依據(jù)、程序等組織聽證。 拆遷管理部門也可依法申請人民法院強制拆遷。 訴訟期間，拆遷人提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。 實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。 估價 選評估機構(gòu)誰說了算？ 經(jīng)市拆遷管理、房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)，目前武漢市有資格從事房屋拆遷評估的估價機構(gòu)有9家。拆遷項目確定具體估價機構(gòu)由被拆遷人投票確定。 其程序為：拆遷管理部門在現(xiàn)場公告評估機構(gòu)的操作規(guī)則，公示報了名的評估機構(gòu)相關(guān)資料———被拆遷人進行投票———根據(jù)有效投票在現(xiàn)場公告評估機構(gòu)的得票，確定評估機構(gòu)。 投票、計票相關(guān)過程委托公證機關(guān)進行公證。 得票數(shù)為零情形時，由拆遷人從公示的估價機構(gòu)中推薦產(chǎn)生。 前兩位或多位得票相等情形的，拆遷管理部門從得票相等的估價機構(gòu)中抽簽產(chǎn)生。 拆遷戶回避投票是放棄權(quán)利 2004年1月1日以后，武漢市拆遷項目估價機構(gòu)的確定由原來的拆遷直接委托，轉(zhuǎn)變?yōu)楸徊疬w人投票產(chǎn)生，把決定項目估價機構(gòu)的決定權(quán)交給老百姓。實行“陽光操作”模式，這樣，有利于防止拆遷人與估價機構(gòu)提前進行惡意串通侵害老百姓利益的行為發(fā)生。 該政策實施以來，有的項目執(zhí)行效果很好，群眾踴躍參加，但也有個別項目存在拆遷戶消極對待的現(xiàn)象。主要存有幾種心態(tài)：由誰評估，結(jié)果都差不多；一味斷定估價機構(gòu)和拆遷人串通；誰評估的價格最高我就選誰等。 拆遷戶這種消極態(tài)度不妥。盡管評估機構(gòu)確定方式的變化不能直接或全部解決群眾所擔(dān)心的問題，但至少在程序上能夠力求公平、公正，是一個進步，市民可以根據(jù)估價機構(gòu)的歷史業(yè)績、資質(zhì)等級和接談，去了解和認(rèn)識估價機構(gòu)，盡量選擇一些業(yè)務(wù)技術(shù)力量強、職業(yè)素養(yǎng)比較好的估價機構(gòu)，盡可能防止評估的不規(guī)范，甚至是錯評。 回避投票并不能阻礙評估機構(gòu)的產(chǎn)生，更不能阻止拆遷的進行，是對自己合法利益的一種放棄。 分戶初步估價結(jié)果要公示 拆遷估價人員應(yīng)對被拆遷房屋進行實地查勘，作好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，實地勘察記錄由估價人員、拆遷人和被拆遷人簽字認(rèn)可。 被拆遷人不同意在實地查勘記錄簽字的，應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告上說明。 分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取意見。 公示期滿后，拆遷人應(yīng)將估價機構(gòu)的分戶評估結(jié)果書面告知被拆遷人。 不滿意評估可申請裁決 拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起7日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可另行委托具有房屋估價資格的估價機構(gòu)評估。 拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu)復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托的估價結(jié)果與原估價結(jié)果有差異的，可以自收到復(fù)核或估價結(jié)果5日內(nèi)，向武漢市房地產(chǎn)估價師協(xié)會專家委員會提出申請，專家委員會10內(nèi)組織專家組成鑒定小組作出書面鑒定意見。 專家鑒定費用由申請人預(yù)交，鑒定結(jié)果屬估價結(jié)果有問題的，原估價機構(gòu)承擔(dān)鑒定費用；維持估價結(jié)果的，由申請人承擔(dān)鑒定費用。 不要不加分析隨意去申請鑒定，以免造成支付鑒定費的不必要的損失。 拒絕估價人員上門要負(fù)責(zé) 在實際房屋拆遷過程中，個別拆遷戶可能因為這樣或那樣的原因抵制拆遷，拒絕估價人員入戶作業(yè)，導(dǎo)致估價工作無法進行。 《武漢市房屋拆遷估價實施意見》規(guī)定：被拆遷人拒絕估價人員入戶查勘三次以上的，或被拆遷人惡意回避但拆遷人在本市市級以上報刊上進行通知后仍回避的，拆遷估價機構(gòu)可以直接依據(jù)所能收集的資料進行估價，并出具估價結(jié)果，估價結(jié)果失實的法律責(zé)任由有過錯的當(dāng)事人承擔(dān)。 估價作假要吊銷執(zhí)業(yè)資格 一些居民擔(dān)心估價機構(gòu)會不會和拆遷人串通一氣，出具失實報告。 如果估價機構(gòu)失去公正，行業(yè)協(xié)會將根據(jù)行規(guī)采取警告、業(yè)內(nèi)批評和通告批評等一系列警戒措施，嚴(yán)重的將提請行政機關(guān)下達行政處罰，直至吊銷執(zhí)業(yè)資格。 如果發(fā)現(xiàn)估價機構(gòu)有違規(guī)問題，可以向政府或行業(yè)管理部門舉報。 補償 房屋拆遷補償有哪些？ 房屋補償；附屬設(shè)施補償，如水、電表、管道煤氣、有線電視、電話、空調(diào)遷移等；搬遷補助費；臨時安置補助費；營業(yè)補償（商業(yè)經(jīng)營用房）；裝修補償；因拆遷導(dǎo)致停產(chǎn)、停業(yè)的，給予適當(dāng)營業(yè)補償。 拆遷補償安置協(xié)議簽訂要點 拆遷人實施房屋拆遷必須與被拆遷人簽訂房屋拆遷補償協(xié)議。協(xié)議簽訂由拆遷當(dāng)事人平等協(xié)商，協(xié)商補償安置事項以拆遷法規(guī)和政策為依據(jù)。 協(xié)議分貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償兩種。其中貨幣補償協(xié)議應(yīng)明確補償標(biāo)準(zhǔn)、補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限和違約責(zé)任等事項。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議應(yīng)明確安置房屋的地點、面積、安置期限、差價結(jié)算等事項。申請裁決有范圍。 拆遷人、被拆遷人與房屋承租人就房屋拆遷補償安置事項經(jīng)多次協(xié)商達不成協(xié)議的，拆遷當(dāng)事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。 貨幣或房屋還建由你挑 拆遷還建方式分貨幣補償方式和產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式兩種，除法規(guī)有特別規(guī)定外，還建方式由被拆遷人選擇。 貨幣補償怎么算？ 在實際拆遷評估過程中，一般將房地產(chǎn)市場評估單價評估分解為區(qū)位綜合平均價格＋房屋重置價格。 區(qū)位價的評估按《房地產(chǎn)評估規(guī)范》的要求，多采用市場比較法進行。其做法是：根據(jù)房地產(chǎn)交易市場資料，在與估價對象同一供求圈內(nèi)，選擇與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相似的近期交易實例作為參照物，扣減重置價后，再對地段、成交日期等影響價格的各項因素