【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 務(wù)的效用相同或大致相同時(shí)，價(jià)格最低者吸引最大需求；即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互比較之后才決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律。某宗房地產(chǎn)的價(jià)格受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)、即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格的牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。 ㈣ 、綜合分析原則 房地產(chǎn)價(jià)格受自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等諸多因素的影響，因此，評(píng)估時(shí)要充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)格的多種因素，抓住主導(dǎo)因素，進(jìn)行綜合比較分析，這樣才能評(píng)估出比較合理并切合實(shí)際的房地產(chǎn)價(jià)格。 ㈤ 、 多種評(píng)估方法相結(jié)合的原則 隨著房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的發(fā)展，國(guó)際上創(chuàng)立了幾種通用的估價(jià)方法，如成本法、市場(chǎng)比較法、 6 剩余法、收益還原 法等，這些方法都有自己的特點(diǎn)和適應(yīng)范圍。由于不適宜的估價(jià)方法可能使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的誤差，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，選擇最適合的評(píng)估方法進(jìn)行綜合評(píng)定，力求得到科學(xué)、合理、公正、公平的房地產(chǎn)價(jià)格。 九 、 估價(jià)方法 估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料、進(jìn)行實(shí)地查勘和對(duì)鄰近地區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查之后，結(jié)合估價(jià)對(duì)象本身為土地使用權(quán)及在建工程的特性，進(jìn)行綜合分析。決定總體估價(jià)采用成本法為本次估價(jià)的基本方法。但其中土地采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法，在建工程采用成本法。 采用市場(chǎng) 比較法是基于我公司擁有大量的土地交易的資料； 采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法是基于《北京市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》是政府頒布的，覆蓋面廣，有一定的權(quán)威性 ； 具體步驟： ㈠ 、求取土地使用權(quán)現(xiàn)值 市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途交易案例的熟地價(jià)進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，求取估價(jià)對(duì)象出讓部分土地使用權(quán)的熟地現(xiàn)值。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是依據(jù)《北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》對(duì)土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用，進(jìn)行因素修正，求取估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)的熟地現(xiàn) 值。 對(duì)上述兩種方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)熟地現(xiàn)值。 ㈡ 、 求取在建工程現(xiàn)值 在建工程現(xiàn)值的測(cè)算采用成本法，即估算估價(jià)對(duì)象在建工程的建造成本，再估算開(kāi)發(fā)過(guò)程中正常利息、正常利潤(rùn)和銷售過(guò)程中的銷售稅費(fèi)，各項(xiàng)相加，求得估價(jià)對(duì)象的重置成本。 ㈢ 、確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值 加總土地使用權(quán)現(xiàn)值和在建工程現(xiàn)值，求得估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。 十、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密詳細(xì)的 測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮影響房地產(chǎn)的各項(xiàng)因素，最終確定估價(jià)對(duì)象在《北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》附件一《土地使用和規(guī)劃條件》（即：總用地面積 8500 平方米，總建筑面積 42500 平方米，容積率 5，用途為綜合樓）下，尚可使用 年（即自估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2020年 6 月 13 日起至 2045 年 3 月16 日止），于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二零零零年六月三日的現(xiàn)值為： 24621 萬(wàn)元人民幣； 大寫(xiě)金額貳億肆仟陸佰貳拾壹萬(wàn)元人民幣整。 十一、估價(jià)人員 姓 名 簽 名 資格證號(hào) 估價(jià)資格 王文凱 94010021 注冊(cè)土地估價(jià)師 10000205 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 陳榮梅 94010147 注冊(cè)土地估價(jià)師 10000228 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 宋 戈 96010018 注冊(cè)土地估價(jià)師 1198085 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 7 龍燕峰 98010107 注冊(cè)土地估價(jià)師 10000238 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 十二、估價(jià)作業(yè)日期 二零零零年六月三日至六月十五日。 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本估價(jià)報(bào)告時(shí)效為一年，即自評(píng)估時(shí)點(diǎn)二零零零年六月三日起至二零零一年 六月二日止。 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、 個(gè)別因素分析 (詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ) 二、 區(qū)域因素分析 海淀區(qū)位于北京市的西北部，是北京市文化教育與科研的中心，地處海淀區(qū)的“中關(guān)村”被人稱為“中國(guó)的硅谷”。這里是全國(guó)智力資源和科技人員最為密集的地區(qū)，也是我國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)。日前，為加速全國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)北京創(chuàng)建北京新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)。其目標(biāo)是將北京新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)成推動(dòng)科教興國(guó)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)根本轉(zhuǎn)變的綜合改革試驗(yàn)區(qū)，力爭(zhēng) 10 年時(shí)間，建設(shè)成世界一流的科技園區(qū)。估價(jià)對(duì)象因其所處 位于北京新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)的中心地帶而前景看好。 就環(huán)境景觀而言，估價(jià)對(duì)象所在的 區(qū)是北京市新興科技園區(qū)和綜合樓較多的地區(qū)之一，環(huán)境污染較市區(qū)輕，隨著北京新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)高潮的來(lái)臨和大批高新技術(shù)企業(yè)的進(jìn)駐，該地區(qū)的各項(xiàng)條件將逐步提高。 其它內(nèi)容詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 三、 市場(chǎng)背景分析 2020 年第 1 季度，北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比去年同期增長(zhǎng) 10%，比上半年全國(guó)平均水平高出 4 個(gè)百分點(diǎn)。三大需求繼續(xù)增加，市場(chǎng)逐漸走出低谷。在投資需求方面，全 市完成固定資產(chǎn)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) 13%。在消費(fèi)需求方面，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，居住、交通通訊、醫(yī)療保健和家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出保持快速增長(zhǎng)。目前北京房市仍顯平靜，近來(lái)北京市開(kāi)放住房二、三級(jí)市場(chǎng)的步伐明顯加快，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生推動(dòng)作用。 ㈠、商服用房市場(chǎng)分析 人口的增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民購(gòu)買力的增強(qiáng)，對(duì)北京市商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展具有極大的推動(dòng)作用。商業(yè)用房的租金水平與商場(chǎng)單位營(yíng)業(yè)面積的銷售額呈正相關(guān)。商場(chǎng)規(guī)模大，單位營(yíng)業(yè)面積銷售額高，租金水平則高。但近年由于大型 商業(yè)設(shè)施和高檔綜合樓的不斷上市，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，空置率大幅增加，許多商場(chǎng)倒閉或被迫進(jìn)行調(diào)整。 2020 年 1 季度，北京市商業(yè)用房投資額 5 億元，同比增長(zhǎng) %，施工面積 160 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 6 個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 33%。在目前國(guó)內(nèi)消費(fèi)不振、北京各大商場(chǎng)效益普遍下滑的背景下，投資者對(duì)商業(yè)用房市場(chǎng)的投資判斷更加理性。商服用房的整體供應(yīng)水平依然維持在較低水平。 ㈡、辦公用房市場(chǎng)分析 2020 年第 2 季度北京辦公用房施工面積 萬(wàn)平方米，竣工面積約 9 萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米。辦公用房的銷售在 97 年后成緩慢增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但實(shí)際成交平均價(jià)為 10294 元 /平方米，比 99 年第 2 季度下降了 25%，但銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比 8 上升 23%，銷售額 億元。 ㈢ 、 住宅用房市場(chǎng)分析 北京住宅市場(chǎng)進(jìn)入新世紀(jì)后，新的周期已經(jīng)到來(lái)，銷售情況大好，不論是經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅還是公寓與其它物業(yè)相比