【文章內(nèi)容簡介】 務的效用相同或大致相同時，價格最低者吸引最大需求；即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經(jīng)過相互比較之后才決定的。房地產(chǎn)價格也同樣遵循替代規(guī)律。某宗房地產(chǎn)的價格受其它具有相同使用價值的房地產(chǎn)、即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格的牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。 ㈣ 、綜合分析原則 房地產(chǎn)價格受自然、經(jīng)濟、社會、政策等諸多因素的影響，因此，評估時要充分考慮影響房地產(chǎn)價格的多種因素，抓住主導因素，進行綜合比較分析，這樣才能評估出比較合理并切合實際的房地產(chǎn)價格。 ㈤ 、 多種評估方法相結合的原則 隨著房地產(chǎn)估價業(yè)的發(fā)展，國際上創(chuàng)立了幾種通用的估價方法，如成本法、市場比較法、 6 剩余法、收益還原 法等，這些方法都有自己的特點和適應范圍。由于不適宜的估價方法可能使估價結果產(chǎn)生較大的誤差，因此在進行房地產(chǎn)價格評估時，就要根據(jù)估價對象的實際情況，選擇最適合的評估方法進行綜合評定，力求得到科學、合理、公正、公平的房地產(chǎn)價格。 九 、 估價方法 估價人員在認真分析所掌握的資料、進行實地查勘和對鄰近地區(qū)進行市場調(diào)查之后，結合估價對象本身為土地使用權及在建工程的特性，進行綜合分析。決定總體估價采用成本法為本次估價的基本方法。但其中土地采用市場比較法和基準地價修正法，在建工程采用成本法。 采用市場 比較法是基于我公司擁有大量的土地交易的資料； 采用基準地價修正法是基于《北京市國有土地使用權基準地價》是政府頒布的，覆蓋面廣，有一定的權威性 ； 具體步驟： ㈠ 、求取土地使用權現(xiàn)值 市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途交易案例的熟地價進行交易情況、時間因素、區(qū)域因素、個別因素的修正，求取估價對象出讓部分土地使用權的熟地現(xiàn)值。 基準地價修正法是依據(jù)《北京市出讓國有土地使用權基準地價》對土地使用權出讓金、基礎設施配套建設費和土地開發(fā)及其他費用，進行因素修正，求取估價對象土地使用權的熟地現(xiàn) 值。 對上述兩種方法的測算結果進行技術處理以確定估價對象土地使用權熟地現(xiàn)值。 ㈡ 、 求取在建工程現(xiàn)值 在建工程現(xiàn)值的測算采用成本法，即估算估價對象在建工程的建造成本，再估算開發(fā)過程中正常利息、正常利潤和銷售過程中的銷售稅費，各項相加，求得估價對象的重置成本。 ㈢ 、確定估價對象的現(xiàn)值 加總土地使用權現(xiàn)值和在建工程現(xiàn)值，求得估價對象的現(xiàn)時市場價值。 十、估價結果 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，利用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密詳細的 測算，并結合估價人員的經(jīng)驗，綜合考慮影響房地產(chǎn)的各項因素，最終確定估價對象在《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓合同》附件一《土地使用和規(guī)劃條件》（即：總用地面積 8500 平方米，總建筑面積 42500 平方米，容積率 5，用途為綜合樓）下，尚可使用 年（即自估價時點 2020年 6 月 13 日起至 2045 年 3 月16 日止），于估價時點二零零零年六月三日的現(xiàn)值為： 24621 萬元人民幣； 大寫金額貳億肆仟陸佰貳拾壹萬元人民幣整。 十一、估價人員 姓 名 簽 名 資格證號 估價資格 王文凱 94010021 注冊土地估價師 10000205 注冊房地產(chǎn)估價師 陳榮梅 94010147 注冊土地估價師 10000228 注冊房地產(chǎn)估價師 宋 戈 96010018 注冊土地估價師 1198085 注冊房地產(chǎn)估價師 7 龍燕峰 98010107 注冊土地估價師 10000238 注冊房地產(chǎn)估價師 十二、估價作業(yè)日期 二零零零年六月三日至六月十五日。 十三、估價報告應用的有效期 本估價報告時效為一年，即自評估時點二零零零年六月三日起至二零零一年 六月二日止。 估價技術報告 一、 個別因素分析 (詳見估價結果報告 ) 二、 區(qū)域因素分析 海淀區(qū)位于北京市的西北部，是北京市文化教育與科研的中心，地處海淀區(qū)的“中關村”被人稱為“中國的硅谷”。這里是全國智力資源和科技人員最為密集的地區(qū)，也是我國第一個國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)。日前，為加速全國高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國務院批準北京創(chuàng)建北京新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)實驗區(qū)。其目標是將北京新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)實驗區(qū)建設成推動科教興國戰(zhàn)略，實現(xiàn)兩個根本轉(zhuǎn)變的綜合改革試驗區(qū)，力爭 10 年時間，建設成世界一流的科技園區(qū)。估價對象因其所處 位于北京新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)實驗區(qū)的中心地帶而前景看好。 就環(huán)境景觀而言，估價對象所在的 區(qū)是北京市新興科技園區(qū)和綜合樓較多的地區(qū)之一，環(huán)境污染較市區(qū)輕，隨著北京新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)實驗區(qū)開發(fā)建設高潮的來臨和大批高新技術企業(yè)的進駐，該地區(qū)的各項條件將逐步提高。 其它內(nèi)容詳見估價結果報告 三、 市場背景分析 2020 年第 1 季度，北京市經(jīng)濟發(fā)展勢頭較好，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比去年同期增長 10%，比上半年全國平均水平高出 4 個百分點。三大需求繼續(xù)增加，市場逐漸走出低谷。在投資需求方面，全 市完成固定資產(chǎn)投資 億元，比去年同期增長 13%。在消費需求方面，全市實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，居住、交通通訊、醫(yī)療保健和家庭設備用品及服務支出保持快速增長。目前北京房市仍顯平靜，近來北京市開放住房二、三級市場的步伐明顯加快，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生推動作用。 ㈠、商服用房市場分析 人口的增長、經(jīng)濟的發(fā)展、居民購買力的增強，對北京市商業(yè)用房市場的發(fā)展具有極大的推動作用。商業(yè)用房的租金水平與商場單位營業(yè)面積的銷售額呈正相關。商場規(guī)模大，單位營業(yè)面積銷售額高，租金水平則高。但近年由于大型 商業(yè)設施和高檔綜合樓的不斷上市，競爭日益加劇，空置率大幅增加，許多商場倒閉或被迫進行調(diào)整。 2020 年 1 季度，北京市商業(yè)用房投資額 5 億元，同比增長 %，施工面積 160 萬平方米，同比增長 6 個百分點，新開工面積 萬平方米，同比下降 33%。在目前國內(nèi)消費不振、北京各大商場效益普遍下滑的背景下，投資者對商業(yè)用房市場的投資判斷更加理性。商服用房的整體供應水平依然維持在較低水平。 ㈡、辦公用房市場分析 2020 年第 2 季度北京辦公用房施工面積 萬平方米，竣工面積約 9 萬平方米，新開工面積為 萬平方米。辦公用房的銷售在 97 年后成緩慢增長的勢頭，但實際成交平均價為 10294 元 /平方米，比 99 年第 2 季度下降了 25%，但銷售面積為 萬平方米，同比 8 上升 23%，銷售額 億元。 ㈢ 、 住宅用房市場分析 北京住宅市場進入新世紀后，新的周期已經(jīng)到來，銷售情況大好，不論是經(jīng)濟適用房、普通住宅還是公寓與其它物業(yè)相比