【文章內容簡介】 宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總 稱。 5公共服務設施用地 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和 配建停車場等。 5道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 5居住區(qū)級道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。 5小區(qū)級路 一般用以劃分組團的道路。 5組團級路 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。 60、宅間小路 住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。 6公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求， 適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憨綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 6配建設施 與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地總稱。 6其他用地 規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。 6公共活動中心 配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 6道路紅線 城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 6建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位 置的控制線。 6日照間距系數(shù) 根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。 6建筑小品 既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 6住宅平均層鼓 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值 層。 70、人口毛密度 每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人／ ha。 7人口凈密度 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人／ ha。 7住宅建筑套毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套／ ha。 7住宅建筑套凈密度 每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套／ ha。 7住宅面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積 平方米／公頃。 7住宅面積凈密度 也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積（平方米／公頃）或以住宅建筑總面積（萬平方米）與住宅用地（萬平方米）的比值表示。 7建筑面積毛密度 也稱容積率，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積 （ 平方米／公頃 ） 或以總建筑面積 （ 萬平方米 ） 與居住區(qū)用地（萬平方米）的比值表示。 7住宅建筑凈密度 住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率。 7 拆建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 7土地開發(fā)費 每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用 萬元／ ha。 80、住宅單方綜合造價 每平方米住宅建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用 元／平方米。 8均價 將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有 例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以 2800 元／平方米統(tǒng)一價銷售”， 即以均價作銷售價，也不失力引人矚目的營銷策略。 8基價 經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以塞價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后兩得出。 8起價 某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價為起步價 高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表為“元／平方米起售”。較低的起步價容易引起消費者的注意。 8一次性買斷價 買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷 價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。 8預售價 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語：預售價不是正式價格，在商晶房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。 8如何進行戶型評判 我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的戶型，此外還有躍式住宅、復式住宅、高檔的花園別墅等。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手： 看居室的功能分區(qū)是否合理，應避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。從習慣 上看，居住的空間應給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設，對于居住者來 說也有個良好的居室活動空間。 房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。 戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經?；顒拥目臻g采用直接采光，可以節(jié)約能源。 單元內不同空間要有相對合理的面積。通常人們購房時所說的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室Ⅲ，被認為是較能滿足人們日常生活的需要。從居室功能分析，廚房合理的面積下般為4 平方米至 5 平方米之間，廚房不能過于 狹小，應有最小寬度?，F(xiàn)今住宅設計中推崇的是大衛(wèi)生間，三居以上居室應設有兩個衛(wèi)生間， — 個封閉的設浴盆和大便器，一個開敞的設洗澡盆和擺放洗衣機，解決使用高峰期相互干擾等問題。臥室的合理面積一般應為 13 至 14 平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風良好。 陽臺，好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。 房間的內部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內層澤高在 米到 米之間。需要注意的是：擴大居住面積是相對容易的，而對層高的不滿意， 確是無法改變的。 另外，除了房間布置，好的戶型設計還會充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機、空調、電話的設置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網(wǎng)絡、新的電炊具、新的保健娛樂設施、新的安全防衛(wèi)設施、救生設施等等的配置，有合理的空間安排和電氣設計。建筑材料也是質量較好的新材料、新技術，如 50 年不變形的 隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏通的給排水煤氣管道、安全鋼化玻璃等等以確保房屋的舒適與耐用。 8智能化住宅如何分類 像所有消費品一樣，智能化住宅也會根據(jù)軟硬件的品質不同，而分出不同標準。 乙級標準 （ 1） 安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報警防范：火災與煤氣報警：緊急呼救報警：電話線被切斷與防破壞報警。 （ 2） 通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡（ Inter）插口；可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目。 （ 3） 信息服務系統(tǒng)。 實現(xiàn)三表遠程計量，計算機網(wǎng)絡功能及一些物業(yè)管理功能。 （ 4） 環(huán)境控制系統(tǒng) 實現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版。 甲級標準 除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應是一個由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構成的集散控制系統(tǒng) ： （ 1） 安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)可視對講功能：門禁系統(tǒng)功能：家庭智能化報警增加的功能有：可進衍程序自動化控制功能、可實現(xiàn)室內無線遙控功能、通過電話遞行遠程遙控功能、電源控制及調光功能。 （ 2） 通訊系統(tǒng) 實現(xiàn)住戶主要房間有獨立的信息點，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語電視節(jié)目。 （ 3） 信息服務系統(tǒng) 增加實現(xiàn)電子購物、電子圖書館、遠程醫(yī)療登記等功能。 （ 4） 環(huán)境控制系統(tǒng) 實現(xiàn)家電自動控制功能；公共水電設施監(jiān)視等功能。 8層住功能的國際標準是什么 按照國際文明住宅標準，住宅功能不僅要滿足最基本的寢、 食功能，更要從自然、生態(tài)、社會、人文等方面滿足現(xiàn)代人對婚姻、家庭、工作、學習、子女教育、休閑娛樂、身心健康、人際關系等多方面的需要。就住宅的室內功能而言，應滿足以下基本要求。 （ l） 滿足分戶獨立性和保護隱私性原則。要求起居、餐廳、廚房、臥房等主要功能之間的最合理的布局。 （ 2） 滿足使用方便和安全原則。在適合家庭不同成員分室居住和共同團聚的活動空間 以及緊急疏散的要求 6 在建筑構造上，要符合抗震、防火、耐火等級以及預防滑跌和碰撞等保證安全的要求。 （ 3） 滿足現(xiàn)代生活設施進步原則。住宅室內應有排水、炊事、廁 所、浴室、燃氣、供熱、照明、電話線路、數(shù)據(jù)通訊以及儲藏等設施。 （ 4） 滿足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。要按國際發(fā)達國家住宅設計的要求，制定日照標準、通風標準、廚、廁排氣標準和生活垃圾處理標準。 （ 5） 滿足住宅功能多樣化個性要求原則。要達到國際文明居住標準，應更多的讓居民和用戶參與住宅設計。建造空間靈活多變的住宅 建筑，采用承重結構骨架固定不變，分隔構建則可根據(jù)住宅要靈活布置，以形成多樣化的內部空間。 8躍層和復式、錯層有什么區(qū)別 通常情況，躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯(lián)系上下層：一般在首層安排 起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（通常是 米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。運種做法香港的住宅設計中有一些例子，是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產生的。 復式住宅實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層住宅的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復式住宅的空間是兩種不同的類型。 躍層和復式的面積汁算：躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計算標準： 如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風）外，還應同時具備以下兩個條件，方 能計入使用面積： 使用房間的凈高度最低處不應低于 米（含）： 使用房間凈面積的一半（含）以上不低于 米（含）。 滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。若房間超過 米（含）部分不足房間總面積的 2 倍計入使用面積。 錯層一戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感。可以利用錯層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯 層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層式住宅不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。 90、買自住房與投資房有什么不同 自住房和投資房因為用途不同，在選擇上亦有較大的區(qū)別。 首先是房屋價格。買自住房要測算自己的收入水平和承受能力；而投資購房則在投資成本允許的范圍內進行選擇，并可進行投資組合。 第二是居住環(huán)境。自住房對環(huán)境質量要求較高，房屋內部和小區(qū)環(huán)境都要宜人。雖然環(huán)境質量高的房屋易于出售，但投資購 房主要側重于投資成本及房屋本身的升值潛力，對環(huán)境質量相對要求低一些。 第三考慮未來交化。自住房要求環(huán)境相對穩(wěn)定，以免入住后又要拆遷或改變功能：而投資則不然，要考慮將來城市規(guī)劃能否令所購房屋升值，不臨街變?yōu)榕R街，由住宅變作商鋪等。 第四考慮區(qū)位價值。自住房在選房前，要考慮是一次性付款還是分期按揭：投資購房雖然也考慮成本，但只要是可控范圍內和具有較快交現(xiàn)能力，易實現(xiàn)利潤的房屋，將不必過多考慮而應迅速購買。 9建筑結構 小高層：據(jù)介紹，“小高層”并不是一種規(guī)范的學術叫法。我們目前常說的“小高層”是指由多個住宅 單元組合而成，每單元均設有電梯，大多在 7 至 12 層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式。 6 層以下的則稱炎“多層”；更高的稱為“高層”。 塔樓：“塔樓”主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。 板樓：板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。但從其外觀上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、圍合等形狀。 板式小高層：板式小高層是由南方傳入北京的，在上海、廣州等地板樓已經成主流，占到整個市場的 80%至 90%。專家認為，現(xiàn)在流行的板式小高層比起我們 20 世紀 70 年代建造的板樓，有了根本的變化。其一，設備、建材、智能化等都有了質的飛躍；其二，更加注重環(huán)境，前后庭院的綠化、園林小品的營造使居住質量有了飛躍