【文章內(nèi)容簡介】 供氣）。①四至：東臨慶豐路；南臨解放路；西至市民公園；北至鳳凰超市；②供電：市政220伏生活用電；③供水：市政供水；④排水：市政管網(wǎng)；⑤通訊：由上饒市電話局接入；⑥煤氣：接入小區(qū)。四、估價目的：本報告估價目的為郭邦年先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給委托方，向南昌銀行股份有限公司上饒市分行做抵押貸款,確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價格參考依據(jù)。五、估價時點(diǎn)： 二○一一年三月二日六、價值定義：根據(jù)房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本次評估采用的是公開市場價格標(biāo)準(zhǔn)，估價對象為產(chǎn)權(quán)方合法擁有,估價結(jié)果中的房地產(chǎn)價格是指估價對象于估價時點(diǎn)2011年3月2日，剩余使用年限約為15年條件下的公開市場價格。七、估價依據(jù)： 有關(guān)政策法規(guī)和文件：* 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國主席令第29號)* 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 502911999）* 《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》【建住房[2006]8號】委托估價方提供的資料（詳見附件）受托估價方掌握的有關(guān)資料以及估價人員實(shí)地勘察所獲取的資料。八、估價原則我們在本次估價時遵循了合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點(diǎn)等原則。九、估價方法：估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選用市場比較法、收益還原法作為本次評估房地產(chǎn)價格的基本方法。將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 其中：V——房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的收益價格 A——房地產(chǎn)的未來第一年凈運(yùn)營收益 Y——房地產(chǎn)的報酬率g——凈收益逐年遞增的比例 t——房地產(chǎn)的收益年限以上兩種方法進(jìn)行綜合分析，得出估價對象的公開市場價格。十、估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項(xiàng)因素，確定估價對象（）在估價時點(diǎn)2011年3月5日的公開市場價格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價：大寫金額：人民幣陸拾壹萬叁仟捌佰元整單位價格：4194元/平方米十一、估價人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師中國注冊房地產(chǎn)估價師十二、估價作業(yè)日期： 二○○九年二月九日至二月十三日十三、估價報告應(yīng)用的有效期：自估價報告完成日期起壹年，即二○○九年二月十三日至二○一○年二月十二日。 估 價 技 術(shù) 報 告一、個別因素分析基本情況估價對象位于上饒市信州區(qū)月泉花城1號樓2單元1002號。根據(jù)《房屋所有權(quán)證》（房權(quán)證上饒市第301817號），房屋所有權(quán)人為郭邦年，住宅用途。月泉花城1號樓總層數(shù)為11層，框架結(jié)構(gòu)。估價對象位于第十層。房屋裝修情況：客廳、臥室墻面刷立邦漆、石膏板頂棚、瓷磚地面。廚房、衛(wèi)生間墻面貼瓷磚、地面鋪設(shè)防滑地磚。估價對象整體為一般裝修。基礎(chǔ)設(shè)施情況估價對象所在區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通”（即通路、通電、供水、排水、通訊、供氣）。①四至：東臨慶豐路；南臨解放路；西至市民公園；北至鳳凰超市；②供電：市政220伏生活用電；③供水：市政供水；④排水：市政管網(wǎng)；⑤通訊：由上饒市電話局接入；⑥煤氣：接入小區(qū)。二、區(qū)域因素分析估價對象所在小區(qū)緊鄰三清山大道，位于鳳凰中大道，交通方便，小區(qū)環(huán)境好，配套設(shè)施完善，周圍有江光派出所、中行江光分理處、上饒市西市街道辦、鳳凰超市、上饒市實(shí)驗(yàn)中學(xué)等配套服務(wù)設(shè)施；在這里居住、購物消費(fèi)、日常生活以及公共交通都比較方便，地理位置較為優(yōu)越。三、市場背景分析（1）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢在房地產(chǎn)市場逐步回暖，銷售形勢以及融資環(huán)境好轉(zhuǎn)的情況下，企業(yè)拿地信心明顯增強(qiáng)，土地市場成交繼續(xù)好轉(zhuǎn)。伴隨著土地市場成交的不斷轉(zhuǎn)好，政府供地信心大增，各重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地供應(yīng)再創(chuàng)年度新高；開發(fā)商頻頻出手爭奪優(yōu)質(zhì)地塊，土地成交日趨火爆，經(jīng)營性用地成交面積環(huán)比繼續(xù)上漲，五成以上城市本月經(jīng)營性用地成交放量。但由于部分城市推出了較多地理位置較偏遠(yuǎn)地塊，導(dǎo)致地塊流標(biāo)率出現(xiàn)小幅上漲。高溢價率地塊與上月相比繼續(xù)增加；排行榜總價整體水平與上月基本持平，萬科、綠地等知名企業(yè)頻頻出手，推動土地市場進(jìn)一步回暖?？傮w來看，在全國住宅市場成交利好刺激下，土地市場已呈現(xiàn)全面回暖之勢，尤其是部分一線城市，市場成交堪稱火爆。在這種情況下，政府及企業(yè)應(yīng)保持理性態(tài)度，以維護(hù)土地市場的健康持續(xù)發(fā)展。（2）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況 經(jīng)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊初步核算，2008年北京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10488億元，比上年增長9%。其中，%；，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值