抵押物價(jià)值評(píng)估辦法-全文預(yù)覽
【正文】 運(yùn)營費(fèi)用（包括物業(yè)管理費(fèi)、煤氣費(fèi)、稅金等）； ⑷估算凈收益；⑸選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率；⑹選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。比較因素修正將交易案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、交易期日、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。六、估價(jià)測算過程（一）市場比較法測算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格（基本公式）比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)同類用途項(xiàng)目交易案例進(jìn)行比較。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選用市場比較法、收益還原法作為本次評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的基本方法。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。（4）其他土地市場新增供應(yīng)概述受近期樓市交易好轉(zhuǎn)的推動(dòng)，土地市場放量明顯提速。（3）居住物業(yè)房地產(chǎn)市場狀況09年上半年，全市共成交28塊土地，其中包括11宗住宅用地，全市規(guī)劃建筑面積合計(jì) ，%。其中，%；，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值7682億元，%。高溢價(jià)率地塊與上月相比繼續(xù)增加；排行榜總價(jià)整體水平與上月基本持平，萬科、綠地等知名企業(yè)頻頻出手，推動(dòng)土地市場進(jìn)一步回暖。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)緊鄰三清山大道，位于鳳凰中大道，交通方便，小區(qū)環(huán)境好，配套設(shè)施完善，周圍有江光派出所、中行江光分理處、上饒市西市街道辦、鳳凰超市、上饒市實(shí)驗(yàn)中學(xué)等配套服務(wù)設(shè)施；在這里居住、購物消費(fèi)、日常生活以及公共交通都比較方便，地理位置較為優(yōu)越。廚房、衛(wèi)生間墻面貼瓷磚、地面鋪設(shè)防滑地磚。根據(jù)《房屋所有權(quán)證》（房權(quán)證上饒市第301817號(hào)），房屋所有權(quán)人為郭邦年，住宅用途。比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。七、估價(jià)依據(jù)： 有關(guān)政策法規(guī)和文件：* 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國主席令第29號(hào))* 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 502911999）* 《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》【建住房[2006]8號(hào)】委托估價(jià)方提供的資料（詳見附件）受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料?；A(chǔ)設(shè)施情況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通”（即通路、通電、供水、排水、通訊、供氣）。估價(jià)對(duì)象位于第十層。超過估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。8. 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價(jià)格，包括與房屋有關(guān)的裝修工程等。本報(bào)告是按附件中的材料是真實(shí)、全面的前提下進(jìn)行評(píng)估的。3. 任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。，不得做其他用途。（GB/T 502911999）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 附：專業(yè)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告模板 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目名稱：上饒市信州區(qū)月泉花城1號(hào)樓2單元1002號(hào)房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 委 托 方: 郭邦年估 價(jià) 方：上饒市眾恒房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司估 價(jià) 人 員：**** 估價(jià)作業(yè)日期： 二○一一年三月二日至三月五日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：****21 / 27目 錄一、致委托方函—————————————————— 1二、估價(jià)師聲明——————————————————— 2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件—————————————— 34四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告————————————————— 58（一）委托方（二）估價(jià)方（三）估價(jià)對(duì)象（四）估價(jià)目的（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（六）價(jià)值定義（七）估價(jià)依據(jù)（八）估價(jià)原則（九）估價(jià)方法（十）估價(jià)結(jié)果（十一）估價(jià)人員（十二）估價(jià)作業(yè)日期（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告————————————————— 917（一）個(gè)別因素分析（二）區(qū)域分析（三）市場背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估價(jià)方法選用（六）估價(jià)測算過程（七）價(jià)格結(jié)果確定六、附件—————————————————————— 18致委托方函****先生：受您委托，我公司對(duì)***擁有的位于上饒市信州區(qū)月城花泉1號(hào)樓2單元1002號(hào)住宅在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，為郭邦年先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給您向北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司十里堡支行做抵押貸款，確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)格參考依據(jù)。（三）專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估實(shí)行準(zhǔn)入制，名單由分行每年核定一次。（三）專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估不符合上述兩類情況或借款經(jīng)辦行認(rèn)為有必要的個(gè)人借款，必須經(jīng)市分行認(rèn)可的專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定抵押物價(jià)值。一、抵押物價(jià)值評(píng)估方法（一
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