【正文】 100100100100治安狀況100100100100規(guī)劃限制100100100100個別因素臨路狀況100100100100臨路類型100100100100臨街寬度100102100100臨街深度10010098100平面適用性100100100100層高100103103100裝修標準1009810098建筑結構100100100100物業(yè)管理水平100100100100 比較因素修正在各因素因素指數表的基礎上，進行可比實例租賃情況、租賃日期修正及各因素修正，即將估價對象的因素條件與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數，見表4。⑦裝修標準：裝修分為毛坯房、簡易裝修、普通裝修、中檔裝修和高檔裝修五個檔次，以估價對象裝修標準為基準（100%），可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/2%。③臨街寬度：以估價對象臨街寬度為基準（100%），可比實例臨街寬度每增加3m，租賃價格向上修正2%，每減少3m，租賃價格向下修正2%，最大修正幅度+/10%。⑥規(guī)劃限制：主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標的限制，分為無、有二個等級，以估價對象區(qū)域內規(guī)劃限制為基準（100%），可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/2%。②公交狀況：分公交線路6條以上、有公交線路56條、有公交線路35條、有公交線路13條、無公交線路五個等級，以估價對象附近公交線路為基準（100%），可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/2%。表2：因素條件說明表比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C租賃情況/正常正常正常租賃日期/區(qū)域因素商業(yè)繁華程度估價對象所在區(qū)域商服繁華程度較優(yōu)估價對象所在區(qū)域商服繁華程度較優(yōu)估價對象所在區(qū)域商服繁華程度較優(yōu)估價對象所在區(qū)域商服繁華程度較優(yōu)公交狀況有1條公交線路有1條公交線路有1條公交線路有1條公交線路公共配套設施基礎設施、生活服務設施較完善基礎設施、生活服務設施較完善基礎設施、生活服務設施較完善基礎設施、生活服務設施較完善環(huán)境較好較好較好較好治安狀況較好較好較好較好規(guī)劃限制無無無無個別因素臨路狀況臨次干道臨次干道臨次干道臨次干道臨路類型一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街臨街寬度臨街深度臨街深度為13m臨街深度約為13m臨街深度約為16m臨街深度約為13m平面適用性適用性較強適用性較強適用性較強適用性較強層高裝修標準普通裝修簡單裝修普通裝修簡單裝修建筑結構混合混合混合混合物業(yè)管理水平無物業(yè)管理無物業(yè)管理無物業(yè)管理無物業(yè)管理根據本次評估運用市場比較法時所選擇的區(qū)域因素、個別因素，在編制比較因素指數時，由估價師根據市場租賃情況，確定本次運用市場比較法評估時所選擇的相應的比較因素指數編制依據。：主要有商業(yè)繁華度、公交狀況、公共配套設施、環(huán)境、治安狀況、規(guī)劃限制等。：表1：可比實例選用表名稱 實例估價對象可比實例A可比實例B可比實例C位置金華北路金華北路金華北路金華北路類型商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)樓層1111結構混合混合混合混合裝修普通裝修簡單裝修普通裝修簡單裝修租賃日期/1層租賃價格（元/㎡.月）待估34333比較因素的選擇通過對房地產市場的分析，根據商業(yè)房地產主要影響因素確定比較因素。收益法是運用適當的資本化率，將預期的估價對象房地產的未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象的客觀、合理價格。市場比較法適用于同類房地產交易案例較多的房地產估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產估價；成本法適用于無市場依據或市場依據不充分而不適宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行評估的房地產；假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產，主要為在建工程或土地。對于法律上允許、技術上可能的每一種使用方式，還要進行經濟可行性檢驗，只要收入價值大于支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則應被淘汰。技術上可行。最高最佳使用分析真正體現了估價的客觀性。投資上億元的項目有綠海工業(yè)園、大唐耒陽電廠脫硫工程、武廣高速配套工程、污水處理廠4個。：：。全年新建武廣新城耒陽大道、西湖東路、開發(fā)區(qū)工業(yè)大道、新城一路東段、金華北路、振興北路等10余條城區(qū)道路，接通了蔡池路、文化路兩條斷頭路；新建通村通組公路450公里，4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)實現了村村通水泥路；省道S320線西段路基工程全部完成；城市供排水設施改造、城市綠化，農村水利、電力網改、新農村示范村等方面的建設都取得了顯著成效。二是第三產業(yè)大提升。***2008年經濟發(fā)展具有以下幾個特點：一是生產性項目大增加。此外，耒陽還是“全國特種經濟林、油茶林之鄉(xiāng)”、“湖南省牲豬出口基地”、“10萬畝國家級優(yōu)質雜交水稻制種基地”和“湖南省優(yōu)勢烤煙生產基地”、“草食動物基地”。水陸空交通俱全，京廣鐵路、107國道、京珠高速公路縱穿南北，連通閩南、贛南、湘南的1817省道橫貫東西，即將興建的武廣高速鐵路穿越全境，并設耒陽站；耒水、舂陵江四季通航；楓沖機場擬軍民兩用。三、市場背景分析（一）耒陽概況 耒陽位于湖南省東南部，總面積2656平方公里，總人口130萬，市區(qū)常住人口30萬。估價對象維護保養(yǎng)狀況較好,室內設施能滿足正常使用。在估價時點，該土地未設定抵押權等他項權利。十二、估價人員中國注冊房地產估價師： 注冊號：***中國注冊房地產估價師： 注冊號：***十三、估價作業(yè)日期2009年12月8至2010年1月15日十四、估價報告應用的有效期在房地產市場無較大波動的情況下，有效期為一年，即從2010年1月15日至2011年1月14日止。另外，在評估過程中沒有從評估價值中扣除短期強制處分產生的支付律師費、案件受理費、執(zhí)行費評估費、拍賣傭金、契稅、營業(yè)稅及附加等各項費用，我們建議貸款額度按房地產評估價值下浮一定比率。按《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中的拍賣、變賣財產的規(guī)定》，拍賣保留價由人民法院參照評估價格確定，確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格的80%，流拍或再行拍賣時，可適當降低保留價，每次降價不得超過前次保留價的20%。（3）可分割轉讓性：本次估價對象可作單空門面分割轉讓，分割轉讓性好。十、房地產變現能力分析及信貸風險提示（一）變現能力分析變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。九、估價方法估價對象為商業(yè)房地產，區(qū)域內同類房地產的交易案例較多，一般情況下可以采用市場比較法的要首選市場比較法，在市場依據充分情況下一般不采用成本法評估，估價對象為收益性房地產，區(qū)域內房地產租賃市場活躍，因此可采用收益法評估，估價對象已投入使用，因此假設開發(fā)法不適用于已正常使用房地產的評估。供求原則房地產價格同其他物品的價格一樣，受供求關系的影響。替代原則同一個市場中具有相近效用的房地產，其價格也應當相近。具體依據以下原則：合法原則房地產價格是房地產權益價格，只有當房地產合法使用時，其權益才能得到法律保障。七、估價依據（一）相關法律、法規(guī)和政府文件《中華人民共和國城市房地產管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；《物權法》；《中華人民共和國擔保法》；《城市房地產抵押管理辦法》；《城市房地產轉讓管理辦法》。四、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價對象維護保養(yǎng)狀況較好,室內設施能滿足正常使用。在估價時點，該土地未設定抵押權等他項權利。本評估報告應用的有效期自評估報告完成之日起，原則上為一年，但市場狀況變化很大時，該估價報告應用的有效期不超過半年。本次估價沒有考慮將來可能的特殊交易對該評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化，城市總體規(guī)劃發(fā)生重大調整以及遇有自然力和其它不可抗力對評估價值的影響。報告中之有關證明材料由委托方負責提供、其真實性由委托方負責。注冊房地產估價師： 注冊號：*****注冊房地產估價師： 注冊號：*****估價的假設和限制條件 一、估價假設條件任何有關估價對象的運作方式、程序均符合國家、地方的的有關法律、法規(guī)。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。房地產估價師知悉的估價對象在估價時點的法定優(yōu)先受償款為人民幣零元整（￥)。房地產抵押估價報告估價項目名稱：***所屬的位于***蔡子池辦事處***一、二層商業(yè)用途房地產抵押價值評估委　 托　 方：***估　 價　 方：41 估 價 人 員：*** ***估價作業(yè)日期：2009年12月8日至2010年1月15日估價報告編號：***估字[2010]第**號目 錄一、致委托方函………………………………………………………3二、估價師聲明………………………………………………………4三、估價的假設和限制條件…………………………………………5四、房地產估價結果報告……………………………………………7五、相關附件…………………………………………………………15六、房地產估價技術報告…………………………………………………16(不提供委托方,供估價機構存檔及有關部門查閱)致委托方函***先生：受您的委托，我公司秉著客觀、公正、科學、獨立的原則，對***所屬的***蔡子池辦事處*****。具體結果見下表：土地證號產權證號用途層次建筑面積（m2）評估單價（元/m2）評估總值(萬元)耒國用（2005）第010808號耒00034298商業(yè)1/64800商業(yè)2/61600合計——————估價對象在估價時點未設立法定優(yōu)先受償權利下的抵押價值為人民幣陸拾陸萬壹仟叁佰元整(￥)。本估價報告中的分析意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。本報告系我公司房地產專業(yè)人員獨立撰寫，未邀請其他專家對本估價報告提供了重要的專業(yè)幫助。而未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，我們基于以下假設：（1）評估對象不存在任何產權、債務糾紛；（2）存在自愿銷售的賣者和自愿購買的買者；（3）買賣雙方交易都是精明謹慎的；（4）該房地產可以在公開市場上自由轉讓；（5）在估價時點前，相對于房地產的特性和市場狀況而言，有一段合理的談判期；（6）在此周期內，市場狀態(tài)和價格水平是靜止不變的；（7）不考慮特殊買家的額外出價。估價時點后，估價對象有效期內估價對象的質量及價格標準發(fā)生變化，并對估價對象價值產生明顯影響時，不能直接使用本評估報告書的結論。本估價報告的全部或其部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。根據委托方提供的國有土地使用證，編號為耒國用（2005）第010808號，土地使用權人為***，座落：***金華北路北段，地類（用途）為商住用地，使用權類型為出讓，其中共用分攤面積為0平方米，土地使用權終止日期為2054年11月24日。二樓現為婚紗攝影樓攝影間及服裝擺設間，地面貼400*400㎜地磚，墻面刷白、天棚造形吊頂。交通便捷，有1條公交線路在此經過。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其它優(yōu)先受償款。八、估價原則本評估報告在遵循獨立、客觀、公正、合法和謹慎的前提下，結合評估目的對估價對象房地產價格進行了評估。也就是說，房地產評估是在合法使用方式下，各種可能的方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結果。房地產的價格具有很強的時間性，在不同時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。謹慎原則充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價格，也不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。收益法是運用適當的資本化率，將預期的估價對象房地產的未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象的客觀、合理價格。其獨立使用性好。變現方式：按照《擔保法》第五十三條之規(guī)定和法釋[2005]14號《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》及目前金融機構對不良資產的處置的實踐，通過采用訴訟的方式以拍賣形式處置抵押房地產，在估價時點拍賣估價對象時，因存在短期內強制處分，潛在購買群體受到限制及消費者心理排斥等因素的影響，可能實現的處置價格比公開市場要低。（二）信貸風險提示敬請銀行綜合考慮上述因素，按照謹慎原則確定貸款抵押率，防范風險。房地產估價師知悉的估價對象在估價時點的法定優(yōu)先受償款為人民幣零元整（￥)。根據委托方提供的國有土地使用證，編號為耒國用（2005）第010808號，土地使用權人為***，座落：***金華北路北段，地類（用途）為商住用地，使用權類型為出讓，其