公司抵押物品管理制度(編輯修改稿)
2024-09-28 19:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)利用方式。 估計開發(fā)建設(shè)期。 預(yù)測開發(fā)完成后的抵押物價值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似抵押物價格的未來變動趨勢。 估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)抵押物應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取待開發(fā)抵押物價值與開發(fā)成本之合，或取開發(fā)完成后的抵押物價值。利潤率可取同一市場上類似抵押物開發(fā)項目相應(yīng)的平均利潤率。 進行具體計算。運用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)抵押物價值應(yīng)為開發(fā)完成后的抵押物價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)抵押物應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。運用假設(shè)開發(fā)法評估必須考慮資金的時間價值，在實際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。 （五）基準(zhǔn)地價修正法?；鶞?zhǔn)地價修正法是通過確定評估對象所處地段的基準(zhǔn)地價并根據(jù)實際情況進行相關(guān)因素的修正而得出評估對象的客觀合理價格或價值的方法。運用基準(zhǔn)地價修正法評估應(yīng)按下列步驟進行： 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料。 確定評估對象所處地段的基準(zhǔn)地價。 進行評估對象相關(guān)因素的修正。主要是對交易日期、區(qū)域影響因素和個別其他因素的修正。 求出評估對象宗地價格。運用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價格時，應(yīng)按當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)地價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第十二條評估方法的選取 （一）如果評估對象適宜采用多種評估方法進行評估，應(yīng)同時采用多種評估方法進行評估，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在評估報告中予以說明并陳述理由。 （二）有條件選用市場比較法進行評估的，應(yīng)以市場比較法為主要的評估方法。 （三）收益性抵押物的評估，應(yīng)選用收益法作為其中的一種評估方法。 （四）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的抵押物評估，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種評估方法。 （五）在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行評估的情況下，可采用成本法作為主要的評估方法。 第十三條評估價值計算 （一）內(nèi)部評估人員依據(jù)抵押物的情況合理選用評估方法，在確定最終評 估結(jié)果之前，內(nèi)部評估人員應(yīng)比較、分析不同方法測算的結(jié)果，當(dāng)這些測算結(jié)果之間有較大差異時，應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的成因，并消除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因，可以從以下方面進行檢查：一是測算過程是否有誤；二是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；三是參數(shù)選取是否合理；四是公式選用是否恰當(dāng)；五是所選用的評估方法是否切合評估對象的評估目的；六是測算結(jié)果是否符合評估原則；七是抵押物市場是否處于特殊狀態(tài)。 在確認(rèn)所有的測算結(jié)果無誤，并且?guī)追N評估方法測算結(jié)果之間的差異不很大的情況下，應(yīng)根據(jù)具體情況選用簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等數(shù)學(xué)方法之一求出一個綜合結(jié)果。采用加權(quán)平均數(shù)確定測算結(jié)果時。 （二）評估凈值 為貫徹審慎原則，評估時要估算出評估凈值，貸款調(diào)查、審查和審批應(yīng)按照貸款抵押物抵押率的有關(guān)規(guī)定和借款人還款能力的調(diào)查情況，按照評估凈值合理設(shè)定貸款額和貸款抵押率。 評估凈值=評估值
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