【文章內(nèi)容簡介】 遷城市化水平已從建市之初的 %上升至目前的 31%，年平均增幅在 3%以上，增幅居江蘇省城市前列。 ? 宿遷 的城市化水平增長速度明顯落后于經(jīng)濟發(fā)展增長速度，經(jīng)濟的快速發(fā)展對城市化水平的要求相對較高，這為宿遷的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了良好的契機。 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 9 頁 共 45 頁 （ 2）、 蘇北五市經(jīng)濟總量對比分析 蘇北五市經(jīng)濟總量比較圖（億元）050010001500徐州 淮安 鹽城 連云港 宿遷 2020年 2020年 2020年 蘇北五市個人經(jīng)濟指標對比圖（元）0500010000150002020025000徐州 12020 9840淮安 9597 8209鹽城 10928 9362連云港 8891 8872宿遷 6474 6378江蘇省 20200 10482人均GDP 城鎮(zhèn)可支配收入 ? 宿遷 市 國民經(jīng)濟 發(fā)展 的各項經(jīng)濟指標都列江蘇省未位，明顯落后于蘇北其它市 ，相對 江蘇 省其他城市而言，宿遷仍舊是一個欠發(fā)達城市 。 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 10 頁 共 45 頁 ? 從 經(jīng)濟指標可以看出：宿遷在江蘇省屬于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，人均消費能力較低。 ? 2020－ 2020 年， 宿遷 市房地產(chǎn) 開發(fā)投資年均遞增 ％，居蘇北五市第一位。這說明了宿遷市地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟，市場潛力比較大 。 （ 3）、 宿遷市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 近五年宿遷市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化圖% %% % %% %% % %% % % % %0%20%40%60%80%100%2020年 2020年 2020年 2020年 2020年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) ? 實現(xiàn) “二、一、三 ”到 “二、三、一 ”的歷史性轉(zhuǎn)變。 工業(yè)經(jīng)濟對城市快速發(fā)展的支撐作用日益體現(xiàn)。 ? 第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導，第三產(chǎn)業(yè)的地位逐步上升 ，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很大程度上 可以推動、決定整個城市消費水平的發(fā)展 。 ? 目前宿遷市 自身產(chǎn)業(yè)力不強，房產(chǎn)市場相對缺少產(chǎn)業(yè)引擎 。 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 11 頁 共 45 頁 （ 4）、 宿遷市居民收入及消費結(jié)構(gòu)分析 近五年宿遷市民收支結(jié)構(gòu)分析4617 489950415591637241373230 3356 3464397544042639010002020300040005000600070002000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年宿遷市人均可支配收入（元） 宿遷市人均消費支出（元） 宿遷市居民消費能力分析圖0500100015002020食品支出家庭設備及服務交通通信教育文化娛樂居住 其它%%%%%%消費比例（元） 增長幅度 近五年來，宿遷市居民收支呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長趨勢， 2020 年城市居民人均可支配收入 6372元 ， 比上年增長 %。城市居民人均消費支出 4404 元，比上年增長 %， 八大類消費呈 “五升三降 ”格局。 隨著居民收入的不斷增加，其消費結(jié)構(gòu)也不斷的發(fā)生變化，住宅消費的比例進一步上升，改善性需求占據(jù)很大一部分比例，這有力地推動了 宿遷 房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。 ? 宿遷市民在居住方面的支出增長幅度最大 ， 作為 新興 發(fā)展中的 城市，宿遷近兩年 房地產(chǎn)開發(fā)量較大，從而導致居住消費激增。 ? 居民支出中食品比例過高， 與其它 發(fā)達 城市 存在一定 差距 ， 生活質(zhì)量有待進一步提高。 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 12 頁 共 45 頁 （ 5）、 宿遷市固定資產(chǎn)投資分析 近五年宿遷市固定資產(chǎn)投資額（億元） 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年2020年上半年 2020 年上半年，宿遷市 固定資產(chǎn)投資 繼續(xù)保持 大幅度增長 趨勢，共 完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。其中 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %，占整個固定資產(chǎn)投資額的比例更是突破性的達到 %，超過 2020 年全年房 地產(chǎn)投資總額 。 從這一組數(shù)據(jù)可看出，房地產(chǎn)投資在全社會投資總額的比例不斷加重，開發(fā)力度進一步加大，也就預示著房地產(chǎn)市場的不斷走好。 城市經(jīng)濟發(fā)展遠景規(guī)劃和目標 發(fā)展思路： ? 實施五大戰(zhàn)略 ： 強農(nóng)富民、工業(yè)突破、城鎮(zhèn)帶動、全面開放、科教興市； ? 實現(xiàn)四大目標 ： 改革開放大突破、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)大調(diào)整、中心城市大推進、區(qū)域發(fā)展大跨越； ? 調(diào)整三大結(jié)構(gòu) ： 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)； ? 提高兩大收入 ： 提高財政收入和城鄉(xiāng)居民人均收入；建設一座城市，即舉社會之力，加快中心城市建設。 主要奮斗目標 ： 重點加大對宿遷市和與蘇州市結(jié)對 掛鉤所帶來的經(jīng)濟發(fā)展的機遇，在 “十五 ”期間，全市GDP 年均增長 11%左右；到 2020 年，全市 GDP 在 2020 年基礎上增長 倍，人均 GDP達到 江蘇 省 九五 末的平均水平。 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 13 頁 共 45 頁 三、城市未來規(guī)劃及發(fā)展方向 城市規(guī)劃發(fā)展目標 宿遷市政府 結(jié)合省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、徐州都市圈規(guī)劃，對市域城鎮(zhèn)發(fā)展結(jié)構(gòu)、中心城市發(fā)展形態(tài)及未來發(fā)展方向 ，宿遷市的整體發(fā)展 進行 了 新的定位一步 ， 力爭到 2020 年建成 50萬人口的城市， 2017 年建成 80 萬人口的城市。到 2020 年城市化率達到 40%，到 2020 年達到 50%。 中心城市將 “西進北擴、南 拓東延 ”，至規(guī)劃期末 2020 年，規(guī)劃控制區(qū)面積 530 平方公里，建設用地面積 170 平方公里，人口 80 萬人。城市空間結(jié)構(gòu)為 “一城三星 ”， “一城 ”即主城區(qū)， “三星 ”即三個衛(wèi)星城鎮(zhèn)：皂河、曉店、洋河。中心城市建設目標是 “具有歷史底蘊、文化內(nèi)涵，集湖光秀色、運河景觀、黃河新姿、人文景色、建筑品位于一位的森林式、環(huán)保型、園林化、生態(tài)特色湖濱城市 ”。城市品牌定位為 “生態(tài)宿遷、綠化家園 ”。 規(guī)劃發(fā)展方向 老城區(qū) 東延 南拓 西進 北延 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 14 頁 共 45 頁 實施 “北擴西進 ”、 “南拓東延 ”和 “引湖納山 ”的 戰(zhàn)略。 北擴 —— 把駱馬湖、 嶂山森林公園等山水特色引進市區(qū)； 西進 —— 越過現(xiàn)有西環(huán)路建設宿城新區(qū)； 南拓 —— 把洋河古鎮(zhèn)作為宿遷市區(qū)南大門進行建設，沿途建設工業(yè)走廊； 東延 —— 加快宿豫新區(qū)建設速度，擴大縣城規(guī)模，繼續(xù)向東延伸 ； “引湖納山 ”—— 把駱馬湖引進城市，把嶂山森林公園納入城市，做足水文章，打好綠色牌，逐步把駱馬湖風景區(qū)和嶂山森林公園規(guī)劃、建設成湖光秀色的旅游度假休閑勝地。 在上述規(guī)劃中，目前重點發(fā)展的就是“西進東拓”，體現(xiàn)“一體兩翼”的方針 —— 以老城區(qū)為主體，市府新區(qū)和宿豫新區(qū)位東西兩翼。本項目處于宿豫新區(qū)核心位置，政府強有力的 發(fā)展規(guī)劃為本項目帶來極大的優(yōu)勢。 四、 總結(jié) 宿遷 市地處 蘇北地區(qū) ，相比 江蘇其他城市，尤其是蘇南經(jīng)濟較為發(fā)達的城市而言， 相對 落后 ，缺乏強勁的 產(chǎn)業(yè)支撐 發(fā)展動力，經(jīng)濟基礎薄弱，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)，經(jīng)濟活力不足，投資氣氛不濃。 但是 近年來，經(jīng)濟增長速度逐漸提高， 尤其是房地產(chǎn)市場投資每年大幅增加，預計今后 的發(fā)展 空間較大。 宿遷 城市規(guī)劃傾向西 、向東同時 發(fā)展， 對本案的發(fā)展是一個極大的利好消息。尤其是近期市府東路運河大橋的開通，更是直接便利的連接了本項目所在區(qū)域和老城商業(yè)中心，空間距離感的縮短，有助于全市性范圍消費者對本項目的接納， 更利于后期項目價格的提升。 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 15 頁 共 45 頁 貳、宏觀房地產(chǎn)市場研究 一、 市場概述 宿遷市房地產(chǎn)市場的真正發(fā)展與興起始于 2020 年，從當初僅有的三、四家開發(fā)項目如東方花園、通成山莊等 ， 發(fā)展到 如今 市場上銷售的項目已 多 達 數(shù)十 家。普通住宅平均單價也由當初的 800 元 /平方米上漲到 2020 元 /平方米， 單價年平均增長率達到 約 23%。而與之相對應的是宿遷市年均 GDP 增幅僅為 12%左右 ， 居民收入增長幅度遠低于房屋單價增長幅度。 從 2020 年到 2020 年初，宿遷市房地產(chǎn)市場總體供小于求 .如果將房屋銷售情況 由 次到好依次分為：滯銷 期 — 平淡期 — 平穩(wěn)期 — 火爆期，則此時的房屋市場就屬于 “火爆期 ”，只要不存在明顯缺陷的項目均能在短時間內(nèi)完成銷售。市場上僅出現(xiàn)一家由于規(guī)劃設計缺陷而導致的 “ 死盤 ” —— 中央城市花園。 進入 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)量進一步擴大，房屋銷售單價 “ 漲 ” 聲一片，而當?shù)鼐用袷杖胨胶褪袇^(qū)總?cè)丝谠鲩L 相對 緩慢。房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售單價的猛增與城市人口增長緩慢、居民收入水平?jīng)]有明顯改觀的矛盾日益凸現(xiàn)，直接導致大部分樓盤銷售緩慢。房地產(chǎn)市場進入 “ 供需平衡 ” 時期。各家開發(fā)公司只有在追求項目個性與品味（即差異化）上下足功夫，方可 “笑傲 房市 ”。 由于外來人口遷入較少，宿遷市房屋需求中 “主動需求 ”（即由非拆遷而自主購房）僅占40%，而 “被動需求 ”（即由于房屋拆遷而被迫購買）達到 60%。 隨著市政建設力度的進一步加大，還將會帶來一大批因拆遷而產(chǎn)生需求的人群。同時城市規(guī)模的擴大和經(jīng)濟的發(fā)展，