【正文】 ............................................................... 17 房地產供求狀況分析 ............................................................................................................................ 17 市場需求分析 ......................................................................................................................................... 18 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 3 頁 共 45 頁 市場價格分析 ......................................................................................................................................... 19 小結 ........................................................................................................................................................... 19 叁、區(qū)域房地產市場研究 ................................................................................................................................... 21 一、板塊劃分 .................................................................................................................................................... 21 二、板塊項目分析 ........................................................................................................................................... 22 市中心板塊 ............................................................................................................................................. 22 市府新區(qū)板塊 ......................................................................................................................................... 27 開發(fā)區(qū)板塊 ............................................................................................................................................. 31 宿豫新區(qū)板塊（本項目所在區(qū)域） ................................................................................................. 32 （ 1）、板塊市場概述 .................................................................................................................................. 32 （ 2）、板塊項目分布 .................................................................................................................................. 34 （ 3）、板塊項目主要競爭個案分析 .......................................................................................................... 35 三、區(qū)域市場總結 ........................................................................................................................................... 40 肆、項目研究 ......................................................................................................................................................... 41 一、項目概況 .................................................................................................................................................... 41 二、項目周邊概況 ........................................................................................................................................... 41 三、項目 SWOT 分析 ..................................................................................................................................... 42 優(yōu)勢（ S） ............................................................................................................................................... 42 劣勢（ W） .............................................................................................................................................. 42 機會（ O） ............................................................................................................................................... 42 威脅（ T） ............................................................................................................................................... 43 四、項目定位 .................................................................................................................................................... 43 整體定位 .................................................................................................................................................. 43 戶型配比建議 ......................................................................................................................................... 43 客源定位 .................................................................................................................................................. 44 價格定位 .................................................................................................................................................. 44 銷售建議 .................................................................................................................................................. 44 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 4 頁 共 45 頁 壹、宏觀城市研究 一、 城市研究 區(qū)位 概況 宿遷市位于江蘇省北部，屬于隴海經濟帶、沿海經濟帶、沿江經濟帶的交叉輻射區(qū)。京滬高速公路、寧宿徐高速公路、宿新一級公路建成通車，新長鐵路、 205 國道、 305省道穿境而過，徐宿淮鹽高速公路、宿沭一級公路、宿邳一級公路正在興建。根據我國確定的城市相關標準，宿遷 市 已經進入了中等城市發(fā)展階段。 目前， 宿遷市 經濟發(fā)展速度較快， 基礎建設設施突飛猛進，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化， 但 由于其綜合 起點 相對較 低，所以經濟 水平的 發(fā)達 相對 需要較長 一段 時間。這說明了宿遷市地房地產業(yè)發(fā)展比較成熟，市場潛力比較大 。 ? 宿遷市民在居住方面的支出增長幅度最大 ， 作為 新興 發(fā)展中的 城市，宿遷近兩年 房地產開發(fā)量較大，從而導致居住消費激增。 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 13 頁 共 45 頁 三、城市未來規(guī)劃及發(fā)展方向 城市規(guī)劃發(fā)展目標 宿遷市政府 結合省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、徐州都市圈規(guī)劃，對市域城鎮(zhèn)發(fā)展結構、中心城市發(fā)展形態(tài)及未來發(fā)展方向 ，宿遷市的整體發(fā)展 進行 了 新的定位一步 ， 力爭到 2020 年建成 50萬人口的城市， 2017 年建成 80 萬人口的城市。 在上述規(guī)劃中，目前重點發(fā)展的就是“西進東拓”，體現(xiàn)“一體兩翼”的方針 —— 以老城區(qū)為主體，市府新區(qū)和宿豫新區(qū)位東西兩翼。而與之相對應的是宿遷市年均 GDP 增幅僅為 12%左右 ， 居民收入增長幅度遠低于房屋單價增長幅度。 隨著市政建設力度的進一步加大，還將會帶來一大批因拆遷而產生需求的人群。 城市人均居