【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 圖 11 連云港市市區(qū) 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān) 測(cè)技術(shù)流程圖 調(diào)整、劃分地價(jià)區(qū)段 土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果 地價(jià)區(qū)段 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 地價(jià)區(qū)段是 否需要調(diào)整？ 監(jiān)測(cè)點(diǎn)是否滅失、變更？ 調(diào)整、補(bǔ)充地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 外業(yè)調(diào)查 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 資料 市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料 其他相關(guān)資料 確定監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)內(nèi)涵 確定估價(jià) 參數(shù) 否 是 是 否 土地市場(chǎng)交易樣點(diǎn) 房屋市場(chǎng)交易樣點(diǎn) 市場(chǎng)比較法 收益還原法 剩 余 法 成本逼近法 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià) 區(qū)段 平 均地價(jià) 城市平均地價(jià) \指數(shù) 房屋年度供需資料 相關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 土地年度供需資料 專家論證 驗(yàn)證 提交成果 分用途地價(jià) \指數(shù) 7 基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線 本次 連云港市市區(qū) 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線是在 2020 年度 連云港市市區(qū) 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果和 2020 年 第四季度 連云港市市區(qū) 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果的基礎(chǔ)上 ， 利用計(jì)算機(jī)測(cè)算的區(qū)段地價(jià)結(jié)果，結(jié)合各區(qū)段實(shí)際狀況，確定各用途區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)。采用特爾斐法確定區(qū)段地價(jià)影響因素 及其 權(quán)重，并調(diào)查市場(chǎng)交易樣點(diǎn)，測(cè)算各區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的變動(dòng)幅度，建立宗地地價(jià)的修正體系。在此基礎(chǔ)上，按地價(jià)水平接近、土地利用類型相似的原則，采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法對(duì) 調(diào)整 的地價(jià)區(qū)段進(jìn)行歸并，形成分用途土地級(jí)別并確定各用途土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) ，從而建立連云港市市區(qū) 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果。具體技術(shù)流程圖詳見圖 12。 圖 12 連云港市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)流程圖 確定區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià) 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)驗(yàn)證 劃分 土地級(jí)別 基準(zhǔn)地價(jià)確定 基準(zhǔn)地價(jià)成果論證與驗(yàn)收 土地市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià) 2020 年第四季度區(qū)段地價(jià) 確定級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)修正體系建立 8 五、工作進(jìn)程 準(zhǔn)備階段 2020 年初， 成立工作小組和技術(shù)小組，確定更新的工作范圍；制定工作 方案 和技術(shù)方案；進(jìn)行技術(shù)方案論證；編制工作底圖；印 制調(diào)查表格；成立調(diào)查隊(duì)伍，培訓(xùn)調(diào)查人員 。 資料收集階段 按季度 組織調(diào)查人員收集 整理 連云港市市區(qū) 2020 年土地出讓、轉(zhuǎn)讓、征地等資料；按季度調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展資料；按季度實(shí)地勘查并補(bǔ)充和更新地價(jià)區(qū)段、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料；調(diào)查資料的檢查、補(bǔ)充和整理歸檔；資料論證和驗(yàn)收。 內(nèi)業(yè)處理階段 在下季度第一個(gè)月 20 日前完成每個(gè)季度地價(jià)監(jiān)測(cè)資料的預(yù)處理、輸入和建庫(kù)；地價(jià)區(qū)段和地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的確定；地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估與區(qū)段平均地價(jià)測(cè)算；地價(jià)指數(shù)的測(cè)算。在 2020 年初完成區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的確定；土地級(jí)別劃分與級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的確定；編制報(bào)告和成果圖件。 成果論證、聽證與驗(yàn)收階段 由 市 國(guó)土資源局組織內(nèi)部各主要 處室 代表 、 各政府相關(guān)部門代表、企業(yè)代表和群眾代表對(duì) 進(jìn)行成果 論證、聽證，根據(jù)論證、聽 證意見和建議對(duì)成果進(jìn)行修改完善，形成最終成果，報(bào) 省 國(guó)土資源 廳 驗(yàn)收。 六、工作成果 文字成果 《 連云港市市區(qū) 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告（ 2020 年度）》 《 連云港市市區(qū) 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表與 影響 因素指標(biāo)說(shuō)明表 》 連云港市市區(qū) 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料匯編 圖件成果 連云港市市區(qū) 商業(yè)用地區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖 9 連云港市市區(qū) 住宅用地區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖 連云港市市區(qū) 工業(yè)用地區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖 連云港市市區(qū) 商業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖 連云港市市區(qū) 住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖 連云港市 市區(qū) 工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖 連云港市市區(qū) 監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖 連云港市市區(qū) 市場(chǎng)交易樣點(diǎn)圖 其它成果 連云港市市區(qū) 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料檔案和數(shù)據(jù)庫(kù) 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)成果管理與更新信息系統(tǒng) 10 第 二 章 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè) 第 一 節(jié) 監(jiān)測(cè)范圍的確定 2020 年， 連云港市 市區(qū)建成區(qū)面積 突破 120 平方公里，全市城市化水平提高到 46%， 建設(shè)規(guī)模、投入總量、發(fā)展水平再創(chuàng)歷史新高?！?連云港市城市 總體規(guī)劃（ 20202030）》確定的 城市 規(guī)劃區(qū)范圍為：包括中心城區(qū)在內(nèi)的連云港市區(qū)行政轄區(qū)（含 2020 年底行政區(qū)劃調(diào)整后納入市區(qū)的浦南鎮(zhèn)和崗埠農(nóng)場(chǎng)），以及灌云縣善后河以北地區(qū)、白塔埠機(jī)場(chǎng)控制區(qū)和市區(qū)東部近海部分淺灘海域 ， 總面積約為 1500平方公里 。綜合考慮 連云港市 建成區(qū)各類用地布局現(xiàn)狀和近期建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合 連云港市 地價(jià)管理的現(xiàn)實(shí)需要，最終確定本次 連云港市市區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作范圍為 包括 海州城區(qū)（ 含 海州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、新浦城區(qū)（含南城鎮(zhèn)、宋跳高新區(qū) 、浦南工業(yè)園 ）、連云城區(qū)（含東西連島、濱海新區(qū) 、板橋工業(yè)園區(qū) ）、連云 港市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（含大浦工業(yè)區(qū)）約 平方公里圍合區(qū)域，即東至黃海，南 至婦聯(lián)河、燒香河 、張?zhí)?，西至臨洪河、 沈海 高速、 薔薇河，北至海州灣的圍合區(qū)域（另含東西連島建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)范圍） ，工作區(qū)域全部位于新一輪土地利用總體規(guī)劃確定的 城市 建設(shè)用地規(guī)模邊界線內(nèi)。與 2020 年度工作范圍保持了一致。 具體見 連云港市市區(qū) 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作 范圍圖 (圖 21)。 其中，商業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍 主要分布于 隴海中路、通灌南路、解放中路、海連中路等市級(jí)商務(wù)中心區(qū)和解放東路、海連路、朝陽(yáng)路等商業(yè)街輻射的區(qū)域，以及連云城區(qū)組團(tuán)的中山路、中華路等城區(qū)中心及海州老街、 四季農(nóng)產(chǎn)品交易中心 市場(chǎng) 、 鋼材市場(chǎng) 、興隆裝飾城等專業(yè)市場(chǎng) ， 商業(yè)用地地價(jià)區(qū)段總面積 公頃，均為 市區(qū) 建成區(qū)； 住宅用地地價(jià)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍，主要集中在新海城區(qū)和連云城區(qū) ， 其分布的區(qū)域 在空間上較為集中、連片，住宅 11 用地地價(jià)區(qū)段總面積 公頃，主要為 市區(qū) 建城區(qū)和近期建設(shè)規(guī)劃區(qū)；工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍為整個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)域， 連云港市市區(qū) 的工業(yè)用地主要分布于幾個(gè)工業(yè)集中區(qū)內(nèi)， 包括：連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、連云開發(fā)區(qū)、新浦開發(fā)區(qū)、海州開發(fā)區(qū)、宋跳高新區(qū)、大浦開發(fā)區(qū)和板橋工業(yè)園等八個(gè) 工業(yè) 片區(qū)， 非工業(yè)集中區(qū)內(nèi)也 有 零星 工業(yè)企業(yè) 分布，故工業(yè)用地 監(jiān)測(cè)范圍覆蓋了整個(gè)區(qū)域，工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段總面積為 公頃 。 第 二 節(jié) 地價(jià)影響因素分析 一、政策背景 2020 年 以來(lái)， 房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)， 中央多次加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度， 從信貸、土地、保障房、稅收等多方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，從以往數(shù)次調(diào)控來(lái)看，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯趨于明朗，促供給抑需求的手段已是屢見不鮮。 2020 的政策調(diào)控中，促供給的政策主要包括土地政策、預(yù)售制度完善、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅清算等，抑需求的政策主要包括信貸政策、限購(gòu)、限外、契稅等，在 擴(kuò)大市場(chǎng)有效供給的同時(shí)，減少市場(chǎng)有效需求，達(dá)到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的 。 二、 連云港市 經(jīng)濟(jì)社會(huì) 各項(xiàng)工作取得了新的成績(jī) 2020 年， 連云港市 完成地區(qū)生產(chǎn)總值 1150億元， 同比增長(zhǎng) 14%，工業(yè)增加值、服務(wù)業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額均超過(guò) 400 億元，城市居民人均可支配收入 19000 元、農(nóng)民人均純收入 6850 原，均增長(zhǎng) 12%。 企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金人均增長(zhǎng) 10%以上，實(shí)現(xiàn)與上海異地就醫(yī)結(jié)算，五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)參保率均超過(guò) 95%，新農(nóng)合、城鎮(zhèn)居民醫(yī)?；I資水平和低保標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步提高，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)低于省控標(biāo)準(zhǔn) 。 連云港市 社會(huì)經(jīng) 濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的總體格局對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生了積極影響，帶動(dòng)了土地需求，引起土地價(jià)格上漲。 三、城市建設(shè)取得新進(jìn)展 12 2020 年， 連云港市 創(chuàng) 新城鄉(xiāng)體制機(jī)制、跨越推進(jìn)功能配套、優(yōu)化宜居宜業(yè)環(huán)境、全面推進(jìn)國(guó)際性海濱特大城市建設(shè) 。 城鄉(xiāng)建設(shè)完成投入達(dá) 420 億元，共實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)項(xiàng)目 1100項(xiàng)，增長(zhǎng) 220%。 市區(qū)建成區(qū)面積突破 120 平方公里 。 按照 “中心成網(wǎng)、外圍成環(huán)、東進(jìn)北連、四周通達(dá) ”的建設(shè)目標(biāo)，新建、續(xù)建新建東路跨西鹽河橋、郁洲南路跨玉帶河橋、青河路跨玉帶河橋、振海路跨玉帶河橋等 4座橋梁 ； 建設(shè)郁洲南路、科苑北路、學(xué)院 北路等 22 條城市道路 。 完成新東方加壓站、東山泵房遷建工程，在蘇北第一家開工建設(shè)自來(lái)水深度處理工程 。 新增管道燃?xì)庥脩?0000 戶，建成車用燃?xì)怃撈繖z測(cè)站，完成公交車和出租車燃?xì)飧难b100 輛，城市氣化率達(dá) 98%。 堅(jiān)持以創(chuàng)建國(guó)家園林城市為抓手，全面推進(jìn)園林綠化建設(shè)，新增綠地面積 287 公頃，完成投資 億元。城市綠地面積 3910 公頃，綠化覆蓋面積 4467 公頃，綠化覆蓋率 %，綠地率 %，人均公園綠地 平方米，均超過(guò)國(guó)家園林城市指標(biāo) 。 全面推進(jìn)流域減排工作，切實(shí)保障飲用水源安全，逐步提升監(jiān)管治理 水平， 共有 71 家企業(yè)安裝 COD在線監(jiān)控設(shè)備 67套，煙氣在線監(jiān)控設(shè)備 15 套。 把好環(huán)境準(zhǔn)入關(guān)口，強(qiáng)化源頭控制，保證建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)率 100%。 加快污水處理廠建設(shè)步伐，推進(jìn)污水截流管網(wǎng)建設(shè)。加快高污染燃料禁燃區(qū)建設(shè)，推動(dòng)燃煤電廠脫硫，有效削減二氧化硫排放總量。加強(qiáng)工業(yè)固體廢物綜合利用，加強(qiáng)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)建設(shè)與管理，確保建成區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá) 90%以上。 隨著 連云港市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公用設(shè)施條件以及生態(tài)環(huán)境的改善，進(jìn)一步提高了土地使用效益，促進(jìn)了 連云港市市區(qū) 土地質(zhì)量的提高。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格持續(xù)攀升 2020 年 ， 市區(qū)完成房地產(chǎn)投資 699947 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，其中住宅投資 529740 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；新開工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 13 %；竣工面積 ，同比降低 %；商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，同比上漲 %，其中商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，同比上漲 %；商品房登記銷售面積 萬(wàn)平米，同比下降 %，其中商品住房登記銷售面積 ， 同比下降 %。 。 受房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍推動(dòng)，2020 年經(jīng)營(yíng)性用地出讓較快增加，土地出讓溢價(jià)比例明顯擴(kuò)大，地價(jià)上漲明顯。 五、工業(yè)經(jīng)濟(jì)逆勢(shì)上揚(yáng)，工業(yè)地價(jià)穩(wěn)步提高 2020 年， 工業(yè)經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行。實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，高于全省平均增速 ，居全省第二位；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 ，增長(zhǎng) %。 20 強(qiáng)工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，總量占規(guī)模以上產(chǎn)值的 %，拉動(dòng)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。新海石化、鑌鑫特鋼、啟創(chuàng)鋁制品、國(guó)電聯(lián)合四家企業(yè)產(chǎn)值 增幅超過(guò) 100%，分別增長(zhǎng) %、 %、 %、 倍。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 億元，增長(zhǎng) %；完成利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) %；虧損企業(yè)虧損總額下降 %；工業(yè)經(jīng)濟(jì)綜合效益指數(shù)為 %，較上年提高了 ；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 222614 元 /人，增長(zhǎng) %。在列入統(tǒng)計(jì)的 89 種主要工業(yè)產(chǎn)品中，保持增長(zhǎng)的有 61 種，下降的有 28 種 。 總體上，受工業(yè)經(jīng)濟(jì)逆勢(shì)上揚(yáng)影響， 連云港市 工業(yè)用地地價(jià)穩(wěn)步提高。 第三節(jié) 地價(jià)區(qū)段調(diào)整與監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新 一 、 地價(jià)區(qū)段調(diào)整 根據(jù)各區(qū)域商業(yè)的繁華狀況、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布狀況和集聚程度，居住的區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套、區(qū)域環(huán)境、房屋建筑結(jié)構(gòu)、建成年代和交通條件，工業(yè)的區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、交通狀況和產(chǎn)業(yè)聚集程度，結(jié)合市場(chǎng)交易資料反映的房地產(chǎn)租金和售價(jià)情況， 分別 對(duì)2020 年度商業(yè)、住宅和工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段逐一進(jìn)行檢查和復(fù)核。結(jié) 14 果表明， 2020 年劃分的地價(jià)區(qū)段總體上分布均勻，區(qū)段面積大小適中，對(duì) 2020 年度地價(jià)監(jiān)測(cè)來(lái)說(shuō)具有較好的合理性，但由于城市建設(shè)等因素帶來(lái)的地價(jià)水平和空間結(jié)構(gòu)變化，需對(duì)部分地價(jià)區(qū)段進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng) 2020 年度地價(jià)監(jiān)測(cè)的需要。 2020 年度地價(jià)區(qū)段調(diào)整， 隨著通灌北路拓寬改造的完成及 三禾城中城臨街商業(yè)地發(fā)展，通灌 北路與新新路商業(yè)氛 圍有了較大區(qū)別，故將通灌北路與新新路商業(yè)區(qū)段進(jìn)行拆分， 因新新路商業(yè)道路的交易樣點(diǎn)房屋租金及地價(jià)水平與 原市化路 民主路區(qū)段 相當(dāng)，故將兩個(gè)區(qū)段合并 ； 隨著連云新城的開發(fā)建設(shè)，大港路南北兩側(cè)發(fā)展不平衡的影響，將原堿廠住宅用地區(qū)段拆分為兩個(gè)區(qū)段 ； 工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段調(diào)整情況見表 21。 表 21 連云港市市區(qū)工業(yè)用地地價(jià) 區(qū)段調(diào)整匯總表 調(diào)整前地價(jià)區(qū)段名稱 調(diào)整后地價(jià)區(qū)段名稱 調(diào)整依據(jù) 新浦老城區(qū) 新浦主城區(qū)西鹽河?xùn)| 因 “退二進(jìn)三 ”政策的推進(jìn)，上述 區(qū)段 交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、土地利用狀況接近， 故設(shè)計(jì)將三個(gè)區(qū)域中心的工業(yè)區(qū)段進(jìn)行歸并 車管所 新浦新區(qū) 水表廠 新浦主城區(qū)西鹽河西 臨洪 墟溝 墟溝 平山 雙菱化工 德邦化工 德邦化工 猴嘴 大浦 因