【正文】 其中： L、 B分別為 土地價格 、房屋價格 ； r 為綜合還原利率； r1 、r2符號意義同前。 25 表 27 典型商業(yè)路段商業(yè)用房租金、售價水平調(diào)查表 編號 區(qū)段名稱 區(qū)段起止點(diǎn) 建筑物 狀況 平均年租金 (元 /m2) 房地售價 (元 /m2) 起點(diǎn) 止點(diǎn) 1 寶麗商業(yè)街 幸福路 新海路 較新 605 10500 2 朝陽西路 鹽河路 幸福路 較新 500 8900 3 朝陽中路 西鹽河 龍尾河 一般 580 10200 4 大沙灣區(qū)段 大路口 大沙灣 一般 550 9500 5 海昌南路 海連中路 海寧中路 較新 650 12020 6 海連西路 A 段 鹽河路 解放路 一般 530 9100 7 海連中路 通灌北路 西鹽河 較新 805 16400 8 海寧西路 鹽河南路 幸福路 較新 365 7500 9 海州批發(fā)市場 幸福路 市場街 一般 570 9600 10 建設(shè)東路 A 段 西鹽河 龍尾河 一般 555 9700 11 解放西路 鹽河北路 海連西路 一般 515 9350 12 解放中路 西鹽河 龍尾河 一般 845 18500 13 巨龍路 解放東路 海寧東路 較新 470 8700 14 隴海步行街 通灌北路 西鹽河 較新 1110 23400 15 南極南路 海連中路 海寧中路 較新 625 11600 16 人民東路 火車站 解放東路 一般 600 10700 17 沈圩街 人民東路 薔薇河 一般 390 6700 18 松花江路 泰山路 經(jīng)九路 一般 325 5850 19 通灌南路 A 段 海連中路 朝陽中路 較新 730 14300 20 西苑路區(qū)段 中山西路 鐵路 較新 555 10100 21 新建西路 幸福路 西門路 一般 495 8450 22 幸福路 B 段 玉帶河 新建路 一般 580 9950 23 院前路 中山中路 鐵路 較新 715 12500 24 中山西路 A 段 大巷南路 西院路 較新 625 11050 25 中山西路 B 段 西苑路 平山路 較新 545 9850 b. 房地純收益和房地價格的測算 以上述路段平均租金和售價為基礎(chǔ)，扣除空置費(fèi)、稅費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)等得到房地純收益和房地價格，其中稅費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)和維修費(fèi)是否扣除，視具體情況而定。 確定還原利率的方法很多，至今還無法統(tǒng)一規(guī)定，除上述四種方法外，還有：銀行利率、社會平均利潤率、資本增值率、資本投在有息證券上的利息率、實質(zhì)利率等。一般情況下土地具有永續(xù)利用的特性，而建筑物在使用過程中逐步折舊貶值，具有一定經(jīng)濟(jì)耐用年限，并有遭遇災(zāi)禍?zhǔn)芷茐暮蜌绲目赡?，因而土地的投資風(fēng)險就小于建筑物，土地還原利率也要小于建筑物的還原利率。 （ 3）土地還原利率 它是求取單純土地價格時所使用的還原利率。 表 24 商業(yè)用地地價區(qū)段地價內(nèi)涵一覽表 區(qū)段編號 容積率 繁華程度 開發(fā)程度 設(shè)定寬度 （ m） 設(shè)定深度 （ m） 03001S 繁華路段 五通一平 11 10 03002S 繁華路段 五通一平 9 8 03003S 繁華路段 五通一平 7 9 03004S 繁華路段 五通一平 8 7 03005S 繁華路段 五通一平 9 9 03006S 繁華路段 五通一平 9 8 03007S 次繁華路段 五通一平 8 7 03008S 次繁華路段 五通一平 8 6 03009S 次繁華路段 五通一平 6 5 03010S 次繁華路段 五通一平 5 7 03011S 一般繁華路段 五通一平 5 6 03012S 一般 繁華路段 五通一平 5 6 03013S 次繁華路段 五通一平 6 7 17 續(xù)表 24 區(qū)段編號 容積率 繁華程度 開發(fā)程度 設(shè)定寬度 （ m） 設(shè)定深度 （ m） 03014S 一般繁華路段 五通一平 6 8 03015S 一般繁華路段 五通一平 7 8 03016S 一般繁華路段 五通一平 10 9 03017S 一般繁華路段 五通一平 10 8 03018S 一般繁華路段 五通一平 7 6 03019S 次繁華路段 五通一 平 11 10 03020S 一般繁華路段 五通一平 7 6 03021S 一般繁華路段 五通一平 7 6 03022S 一般繁華路段 五通一平 6 7 03023S 一般繁華路段 五通一平 5 6 03024S 一般繁華路段 五通一平 7 9 03025S 一般繁華路段 五通一平 7 9 03026S 一般繁華路段 五通一平 6 5 03027S 一般繁華路段 五通一平 5 7 03028S 一般繁 華路段 五通一平 6 5 03029S 一般繁華路段 五通一平 5 4 03030S 一般繁華路段 五通一平 5 4 03031S 一般繁華路段 五通一平 4 4 03032S 一般繁華路段 五通一平 4 5 03033S 一般繁華路段 五通一平 7 6 03034S 一般繁華路段 五通一平 4 4 03035S 一般繁華路段 五通一平 4 4 05001S 繁華路段 七通一平 8 9 05002S 繁華路段 七通一平 11 10 05003S 繁華路段 七通一平 11 9 05004S 繁華路段 七通一平 10 9 05005S 繁華路段 七通一平 10 8 05006S 繁華路段 七通一平 10 9 05008S 繁華路段 七通一平 8 7 05009S 繁華路段 七通一平 9 9 05010S 繁華路段 七通一平 7 8 05011S 繁華路段 七通一平 6 7 05012S 繁華路段 七通 一平 6 7 05013S 繁華路段 七通一平 8 7 05014S 繁華路段 七通一平 7 8 05015S 繁華路段 七通一平 8 10 05016S 繁華路段 七通一平 9 8 18 續(xù)表 24 區(qū)段編號 容積率 繁華程度 開發(fā)程度 設(shè)定寬度 （ m） 設(shè)定深度 （ m） 05017S 繁華路段 七通一平 7 6 05018S 繁華路段 七通一平 5 6 05019S 次繁華路段 七通一平 6 7 05020S 次繁華路段 七通一平 7 8 05021S 次繁華路段 七通一平 8 9 05022S 次繁華路段 七通一平 8 7 05023S 次繁華路段 七通一平 7 8 05024S 次繁華路段 五通一平 6 7 05025S 次繁華路段 七通一平 5 6 05027S 次繁華路段 五通一平 6 7 05028S 次繁華路段 五通一平 8 9 05029S 次繁華路段 五通一平 7 10 05030S 一般繁 華路段 七通一平 8 10 05031S 一般繁華路段 五通一平 9 12 05032S 一般繁華路段 七通一平 8 7 05033S 一般繁華路段 七通一平 6 8 05034S 一般繁華路段 六通一平 6 8 05035S 一般繁華路段 五通一平 5 7 05036S 一般繁華路段 五通一平 5 6 05037S 一般繁華路段 五通一平 4 5 05038S 一般繁華路段 五通一平 6 8 05039S 一般繁華路段 五通一平 7 6 05040S 一般繁華路段 七通一平 7 8 05041S 一般繁華路段 五通一平 6 7 05042S 一般繁華路段 五通一平 8 10 05043S 次繁華路段 五通一平 9 11 05044S 一般繁華路段 五通一平 7 10 05045S 一般繁華路段 五通一平 6 4 05046S 一般繁華路段 五通一平 6 4 05047S 一般繁華路段 五通一平 5 4 05048S 次繁華路段 七 通一平 5 7 05049S 繁華路段 七通一平 7 6 06001S 次繁華路段 七通一平 8 9 06002S 次繁華路段 七通一平 9 11 06003S 次繁華路段 七通一平 5 6 06004S 次繁華路段 七通一平 7 8 06005S 次繁華路段 五通一平 4 5 19 續(xù)表 24 區(qū)段編號 容積率 繁華程度 開發(fā)程度 設(shè)定寬度 （ m） 設(shè)定深度 （ m） 06006S 一般繁華 路段 五通一平 7 6 06007S 一般繁華路段 七通一平 6 7 06008S 一般繁華路段 五通一平 5 6 06009S 一般繁華路段 七通一平 4 5 06010S 一般繁華路段 五通一平 5 7 06011S 一般繁華路段 五通一平 6 5 06012S 一般繁華路段 五通一平 6 8 備注： “ 七 通一平”指宗地紅線外 通路、通電、通上水、通下水、通訊 、通暖、通氣 ，宗地紅線內(nèi)場地平整 ， “五通一平”指宗地紅線外 通路、通電、通上水 、通下水、通訊 ，宗地紅線內(nèi)場地平整。 第 四 節(jié) 地價內(nèi)涵的設(shè)定 一、 評估基準(zhǔn)日 本次地價動態(tài)監(jiān)測的地價評估基準(zhǔn)日為每季度的最 后一日，即第一 ~四季度地價動態(tài)監(jiān)測地價的基準(zhǔn)日期分別為 2020 年 3月 31 日、 16 2020 年 6月 30 日、 2020 年 9月 30 日、 2020 年 12 月 31 日；基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)日為 2020 年 1月 1 日。 總體上，受工業(yè)經(jīng)濟(jì)逆勢上揚(yáng)影響， 連云港市 工業(yè)用地地價穩(wěn)步提高。 。城市綠地面積 3910 公頃，綠化覆蓋面積 4467 公頃，綠化覆蓋率 %，綠地率 %，人均公園綠地 平方米，均超過國家園林城市指標(biāo) 。 連云港市 社會經(jīng) 濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的總體格局對土地市場產(chǎn)生了積極影響，帶動了土地需求，引起土地價格上漲。綜合考慮 連云港市 建成區(qū)各類用地布局現(xiàn)狀和近期建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合 連云港市 地價管理的現(xiàn)實需要，最終確定本次 連云港市市區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新工作范圍為 包括 海州城區(qū)（ 含 海州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、新浦城區(qū)（含南城鎮(zhèn)、宋跳高新區(qū) 、浦南工業(yè)園 ）、連云城區(qū)（含東西連島、濱海新區(qū) 、板橋工業(yè)園區(qū) ）、連云 港市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（含大浦工業(yè)區(qū)）約 平方公里圍合區(qū)域，即東至黃海，南 至婦聯(lián)河、燒香河 、張?zhí)?，西至臨洪河、 沈海 高速、 薔薇河，北至海州灣的圍合區(qū)域（另含東西連島建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)范圍） ，工作區(qū)域全部位于新一輪土地利用總體規(guī)劃確定的 城市 建設(shè)用地規(guī)模邊界線內(nèi)。具體技術(shù)流程圖詳見圖 12。 更新地價修正體系 地價修正體系包括①期日修正指數(shù)；②土地開發(fā)程度差異 修正值；③使用年期修正系數(shù)；④容積率修正系數(shù)；⑤商業(yè)用地地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估宗地地價修正體系；⑥住宅用地地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估宗地地價修正體系；⑦工業(yè)用地地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估宗地地價修正體系。 本次工作范圍與 2020 年工作范圍一致，即為 連云港市市區(qū) 建成區(qū)及近期 建設(shè) 規(guī)劃區(qū)， 包括 海州城區(qū)（ 含 海州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、新浦城區(qū)（含南城鎮(zhèn)、宋跳高新區(qū) 、浦南工業(yè)園 ）、連云城區(qū)（含東西連島、濱海新區(qū) 、板橋工業(yè)園區(qū) ）、連云 港市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（含大浦工業(yè)區(qū)）約 平方公里圍合區(qū)域，即東至黃海，南至婦聯(lián)河、燒香河 、張?zhí)?，西至臨洪河、 沈海高速、 薔薇河，北至海州灣的圍合區(qū)域（另含東西連島建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)范圍） ，工作區(qū)域全部位于新一輪土地利用總體規(guī)劃確定的 市區(qū) 建設(shè)用地規(guī)模邊界線內(nèi)。 分季度看，連云港市市區(qū)土地市場快速回暖，上半年市場成交平淡，下半年恢復(fù)活躍。 2020 年， 在 東至黃海，南至婦聯(lián)河、燒香河 、張?zhí)?，西至臨洪河、 沈海高速、 薔薇河，北至海州灣的圍合區(qū)域（另含東西連島建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)范圍） ，區(qū)域總面積 平方公里 的工作范圍內(nèi)，連云港市區(qū)共設(shè)立 326個地價監(jiān)測點(diǎn)，其中 147個商業(yè)用地地價監(jiān)測點(diǎn)，119 個住宅用地地價監(jiān)測點(diǎn)， 60 個工業(yè)用地地價監(jiān)測點(diǎn)。 為進(jìn)一步加強(qiáng) 連云港市市區(qū) 地價動態(tài)監(jiān)測工作，全面準(zhǔn)確地把握 2 連云港市市區(qū) 土地市場運(yùn)行態(tài)勢和地價走勢，及時更新 市區(qū) 基準(zhǔn)地價，充分發(fā)揮土地管理參與宏觀調(diào)控的作用，適應(yīng) 連云港市市區(qū) 地價管理的現(xiàn)實需要，根據(jù)國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的通知》（國土資發(fā) [2020]51 號）、 江蘇省國土資源廳《關(guān)于全面建立 全省城鎮(zhèn)地價季度動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新制度的通知》（蘇國土資發(fā) [2020]146 號） ， 在 省 國土資源 廳 土地利用管理 處的指導(dǎo)下，連云港市 國土資源局組織開展了 市區(qū) 2020 年度季度地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新工作，編制了 連云港市市區(qū) 地價動