【正文】 《國土資源信息系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（ 2020 年） 江蘇省國土資源廳《關(guān)于全面建立全省城鎮(zhèn)地價季度動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新制度的通知》 其它 《 連云港市 城市總體規(guī)劃（ 20202030）》 連云港市 交通旅游圖 《連云港市政府工作報告》 《 連云港市 統(tǒng)計年鑒》 《 連云港市市區(qū) 地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術(shù)報告》（ 2020 年） 2020 年度 連云港市市區(qū) 基準地價圖 2020 年地價監(jiān)測點資料 四、技術(shù)路線 地價動態(tài)監(jiān)測技 術(shù)路線 在 2020 年度 連云港市市區(qū) 地價動態(tài)監(jiān)測 與基準地價更新的基礎(chǔ)上，按照《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術(shù)規(guī)范》 (2020)的要求，區(qū)分商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，對原地價動態(tài)監(jiān)測 點 進行數(shù)據(jù)整理，調(diào)整地價區(qū)段，整理地價監(jiān)測點資料，調(diào)整 和 補充地價監(jiān)測點，對所布設(shè)的地價動態(tài)監(jiān)測點進行外業(yè)調(diào)查，測算監(jiān)測點地價，計算區(qū)段平均地價 、分用途地價及綜合地價， 測算地價指數(shù)。在此基礎(chǔ)上，按地價水平接近、土地利用類型相似的原則，采用數(shù)理統(tǒng)計方法對 調(diào)整 的地價區(qū)段進行歸并，形成分用途土地級別并確定各用途土地級別基準地價 ，從而建立連云港市市區(qū) 基準地價更新成果。 內(nèi)業(yè)處理階段 在下季度第一個月 20 日前完成每個季度地價監(jiān)測資料的預處理、輸入和建庫；地價區(qū)段和地價監(jiān)測點的確定；地價監(jiān)測點地價評估與區(qū)段平均地價測算；地價指數(shù)的測算?！?連云港市城市 總體規(guī)劃（ 20202030）》確定的 城市 規(guī)劃區(qū)范圍為：包括中心城區(qū)在內(nèi)的連云港市區(qū)行政轄區(qū)（含 2020 年底行政區(qū)劃調(diào)整后納入市區(qū)的浦南鎮(zhèn)和崗埠農(nóng)場），以及灌云縣善后河以北地區(qū)、白塔埠機場控制區(qū)和市區(qū)東部近海部分淺灘海域 ， 總面積約為 1500平方公里 。 其中，商業(yè)用地地價監(jiān)測與基準地價更新范圍 主要分布于 隴海中路、通灌南路、解放中路、海連中路等市級商務中心區(qū)和解放東路、海連路、朝陽路等商業(yè)街輻射的區(qū)域，以及連云城區(qū)組團的中山路、中華路等城區(qū)中心及海州老街、 四季農(nóng)產(chǎn)品交易中心 市場 、 鋼材市場 、興隆裝飾城等專業(yè)市場 ， 商業(yè)用地地價區(qū)段總面積 公頃，均為 市區(qū) 建成區(qū)； 住宅用地地價監(jiān)測與基準地價更新范圍，主要集中在新海城區(qū)和連云城區(qū) ， 其分布的區(qū)域 在空間上較為集中、連片，住宅 11 用地地價區(qū)段總面積 公頃，主要為 市區(qū) 建城區(qū)和近期建設(shè)規(guī)劃區(qū)；工業(yè)用地地價監(jiān)測與基準地價更新范圍為整個監(jiān)測區(qū)域， 連云港市市區(qū) 的工業(yè)用地主要分布于幾個工業(yè)集中區(qū)內(nèi)， 包括：連云港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、連云開發(fā)區(qū)、新浦開發(fā)區(qū)、海州開發(fā)區(qū)、宋跳高新區(qū)、大浦開發(fā)區(qū)和板橋工業(yè)園等八個 工業(yè) 片區(qū)， 非工業(yè)集中區(qū)內(nèi)也 有 零星 工業(yè)企業(yè) 分布，故工業(yè)用地 監(jiān)測范圍覆蓋了整個區(qū)域，工業(yè)用地地價區(qū)段總面積為 公頃 。 企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金人均增長 10%以上，實現(xiàn)與上海異地就醫(yī)結(jié)算，五項社會保險參保率均超過 95%，新農(nóng)合、城鎮(zhèn)居民醫(yī)?；I資水平和低保標準進一步提高，居民消費價格指數(shù)低于省控標準 。 市區(qū)建成區(qū)面積突破 120 平方公里 。 堅持以創(chuàng)建國家園林城市為抓手，全面推進園林綠化建設(shè)，新增綠地面積 287 公頃，完成投資 億元。 加快污水處理廠建設(shè)步伐，推進污水截流管網(wǎng)建設(shè)。 四、房地產(chǎn)市場交易活躍，價格持續(xù)攀升 2020 年 ， 市區(qū)完成房地產(chǎn)投資 699947 萬元，同比增長 %，其中住宅投資 529740 萬元，同比增長 %；施工面積 萬平方米，同比增長 %；新開工面積 萬平方米，同比增長 13 %；竣工面積 ，同比降低 %；商品房累計批準預售面積 萬平方米，同比上漲 %，其中商品住宅累計批準預售面積 ，同比上漲 %；商品房登記銷售面積 萬平米，同比下降 %，其中商品住房登記銷售面積 ， 同比下降 %。實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長 %，高于全省平均增速 ，居全省第二位；實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 ，增長 %。在列入統(tǒng)計的 89 種主要工業(yè)產(chǎn)品中，保持增長的有 61 種，下降的有 28 種 。 2020 年度地價區(qū)段調(diào)整， 隨著通灌北路拓寬改造的完成及 三禾城中城臨街商業(yè)地發(fā)展，通灌 北路與新新路商業(yè)氛 圍有了較大區(qū)別，故將通灌北路與新新路商業(yè)區(qū)段進行拆分， 因新新路商業(yè)道路的交易樣點房屋租金及地價水平與 原市化路 民主路區(qū)段 相當，故將兩個區(qū)段合并 ； 隨著連云新城的開發(fā)建設(shè)，大港路南北兩側(cè)發(fā)展不平衡的影響，將原堿廠住宅用地區(qū)段拆分為兩個區(qū)段 ； 工業(yè)用地地價區(qū)段調(diào)整情況見表 21。工業(yè)用地地價監(jiān)測點因用途改變滅失 2個 ，因區(qū)段歸并刪除 2個 。 設(shè)定結(jié)果見表 24 至表 26。設(shè)定結(jié)果見表 24。工業(yè)用地地價區(qū)段平均容積率統(tǒng)一設(shè)定為 。 （ 2）建筑物還原利率 它是求取單純建筑物價格時所使用的還原利率。 23 （ 2）安全利率加風險調(diào)整值法 安全利率加風險調(diào)整值法的基本公式如下： r=rs+rv 式中， r 為還原利率， rs為安全利率， rv為風險調(diào)整值。一般說來，按風險從大到小為：商業(yè)店鋪、寫字樓、住宅樓、工業(yè)用房。 （ 3）投資風險與投資收益率綜合排序插入法 該方法的操作步驟和內(nèi)容如下： 調(diào)查、搜集土地與房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其收益率和風險程度的資料，包括各種類型的銀行存貸款、國庫券、企業(yè)債券、保險、股票、工商業(yè)等有關(guān)各個領(lǐng)域的投資收益率。 24 （ 4）投資復合收益率法 土地市場和房地產(chǎn)市場的抵押融資現(xiàn)象較為普遍，房地產(chǎn)投資的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，房地產(chǎn)收益相應地也由這兩種資本來分享，因而還原利率可以采用投資房地產(chǎn)的抵押貸款利率與自有資本的期望收益率的加權(quán)平均數(shù)，計算方法如下： r=t rm+(1t) re 式中， r 是房地產(chǎn)還原利率， t 為抵押貸款占房 地產(chǎn)價值的比例，rm為抵押貸款利率， re為自有資本期望收益率。其思路是購買房地產(chǎn)可以作為一種投資，這種 投資所需投入的資本是房地產(chǎn)價格，這種投資試圖獲取的收益是房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的純收益。 a. 樣點資料的選取和分析 在 市區(qū) 典型商業(yè)路段，選取商業(yè)用地房地出租和房地買賣典型樣點，取得商業(yè)用房現(xiàn)時平 均租金和售價資料，見表 27。 c. 綜合還原利率的測算 路段綜合還原利率 =商業(yè)路段平均房地產(chǎn)純收益 /路段平均房地產(chǎn)價格 平均綜合還原利率＝ ??ni1路段綜合還原利率 /n ② 測算建筑物還原利率 房屋還原利率按照其收益風險性大于土地的收益風險性的關(guān)系，根據(jù)經(jīng)驗，確定其比土地還原利率高 2%， r2=r1+2%。 公式： r=(r1L+r2B)/(L+B)。 測算結(jié)果詳見表 28。 平均土地還原利率＝ ??ni1路段土地還原利率 /n， n為參算地價區(qū) 段數(shù)。 ③ 測算土地還原利率 以典型商業(yè)路段綜合還原利率數(shù)據(jù)為依據(jù)，再根據(jù) 市區(qū) 土地價格調(diào)查資料中的房屋重置價資料，考慮房屋的成新度，計算出房屋價格，從房地產(chǎn)價格中減去房屋價格，得到土地價格。根據(jù)調(diào)查區(qū)商業(yè)店鋪出租的實際情況，一般不繳納稅費、保險費，出租店鋪一般由承租人維修，租金中不含維修費，如果是出租人維修，則要從租 金中扣除維修費；而商業(yè)店鋪的買賣因為涉及產(chǎn)權(quán)過戶，一般情況下發(fā)生的費用有營業(yè)稅（ %）、契稅和房地產(chǎn)交易費等。具體測算方法如下公式： 綜合還原利率 =房地產(chǎn)純收益 /房地產(chǎn)價格。本次評估主要采用上述四種方法測算土地還原利率。 將土地與房地產(chǎn)投資 與 這些類 型投資的風險程度進行比較分析，考慮投資的流動性、管理難易以及作為資產(chǎn)的安全性等，確定其風險大小，插入相應位置。 一般情況下，風險調(diào)整值為正數(shù)，但在某 種特殊情況下也可以為負數(shù)。風險調(diào)整值根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和市場狀況對其影響程度而確定。 2. 還原利率測算方法 （ 1）純收益與價格比率法 純收益與價格比率法也稱市場資料反求法、市場提取法。運用收益還原法評估土地價格時，確定合理的還原利率是準確計算土地價格的關(guān)鍵之一。 表 25 住宅用地地價區(qū)段地價內(nèi)涵一覽表 區(qū)段編號 區(qū)段名稱 容積率 開發(fā)程度 03001J ?？湾? 五通一平 03002J 時代廣場 五通一平 03003J 金鼎灣 五通一平 03004J 港城藍天 五通一平 03005J 龍門山莊 五通一平 03006J 世紀花園 五通一平 03007J 四季花城 五通一平 03008J 映象西班牙 五通一平 03009J 東港中學 五通一平 03010J 大沙灣 五通一平 03011J 西連島 五通一平 03012J 久和新城 五通一平 03013J 鳳凰嶺 五通一平 03014J 遠洋賓館 五通一平 03015J 連云街道 五通一平 03016J 東連島 五通一平 03017J 西墅 五通一平 03018J 嘉泰城市花園 五通一平 03019J 陶庵 五通一平 03021J 市開發(fā)區(qū) 五通一 平 03022J 花果山大道 B 區(qū) 五通一平 03023J 朝陽 五通一平 03024J 云山 五通一平 03025J 板橋 五通一平 20 續(xù)表 25 區(qū)段編號 區(qū)段名稱 容積率 開發(fā)程度 03026J 鳳凰海濱浴場 五通一平 03027J 高公島鄉(xiāng) 五通一平 03028J 宿城鄉(xiāng) 五通一平 03029J 猴嘴 五通一平 03030J 中云 五通一平 03031J 瀚海國際 五通一平 03032J 堿廠 五通一平 05001J 極美園 七通一平 05002J 康泰新村 七通一平 05003J 蒼梧小區(qū) 七通一平 05004J 萬潤怡景園 七通一平 05005J 香溢世紀花園 七通一平 05006J 祥和園 七通一平 05007J 錦繡苑 七通一平 05008J 三禾城中城 七通一平 05009J 金秋情緣 七通一平 05010J 日月花園 七通一平 05011J 海寧小區(qū) 七通一平 05012J 北小區(qū) 七通一平 05013J 億家園 七通一平 05014J 光明小區(qū) 七通一平 05015J 溫哥華 七通一平 05016J 玉帶新村 七通一平 05017J 鳳凰新城 五通一平 05018J 沈圩 五通一平 05019J 花果山大道 A 區(qū) 五通一平 05020J 東方之珠 五通一平 05021J 東河新城 五通一平 05022J 旺旺 家園 五通一平 05023J 長樂新村 五通一平 05024J 新華 五通一平 05025J 南城 五通一平 05026J 東方紐約城 五通一平 06001J 海州古城 七通一平 06002J 中茵名都 七通一平 06003J 潤琦苑 七通一平 06004J 石棚名居 七通一平 06005J 白虎山 五通一平 21 續(xù)表 25 區(qū)段編號 區(qū)段名稱 容積率 開發(fā)程度 06006J 西入口 五通一平 06007J 九龍城市花園 五通一平 06008J 孔望山新城北區(qū) 五通一平 06009J 孔望山新城南區(qū) 五通一平 06010J 西門 五通一平 06011J 景泰小區(qū) 五通一平 備注： “ 七 通一平”指宗地紅線外 通路、通電、通上水、通下水、通訊 、通暖、通氣 ，宗地紅線內(nèi)場地平整 ， “五通一平”指宗地紅線外 通路、通電、通上水、通下水、通訊 ，宗地紅線內(nèi)場地平整 。 設(shè)定結(jié)果見表 24 和表 25。 二、 土地使用年期 土地使用年期按法定最高出讓年限設(shè)定，即商業(yè)用地 40 年、住宅用地 70 年、工業(yè)用地 50 年。 15 表 22 連云港市市區(qū) 地價區(qū)段數(shù)量變化情況 表 用地類型 商業(yè) 住宅 工業(yè) 合計 2020 年度地價區(qū)段數(shù)（個） 94 67 40 201 2020 年度地價區(qū)段數(shù)（個） 94 68 28 190 二、地價監(jiān)測點更新 根據(jù)代表性、一般性、確定性、穩(wěn)定性、 易操作性原則 和合理分布原則，以 2020 年度地價動態(tài)監(jiān)測點為基礎(chǔ)，通過實地調(diào)查核實初步確定了 連云港市 市區(qū) 地價監(jiān)測點，經(jīng)審核最終確定了 347 個地價監(jiān)測點，其中商業(yè)用地地價監(jiān)測點 163 個，住宅用地地價監(jiān)測點 128 個，工業(yè)用地地價監(jiān)測點 56 個（見表 23） 。 第三節(jié) 地價區(qū)段調(diào)整與監(jiān)測點更新 一 、 地價區(qū)段調(diào)整 根據(jù)各區(qū)域商業(yè)的繁華狀況、商業(yè)網(wǎng)點的分布狀況和集聚程度，居住的區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套、區(qū)域環(huán)境、房屋建筑結(jié)構(gòu)、建成年代和交通條件，工業(yè)的區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、交通狀況和產(chǎn)業(yè)聚集程度，結(jié)合市場交易資料反映的房地產(chǎn)租金和售價情況， 分別 對2020 年度商業(yè)、住宅和工業(yè)用地地價區(qū)段逐一進行檢查和復核。新海石化、鑌鑫特鋼、啟創(chuàng)鋁制品、國電聯(lián)合