房地產(chǎn)產(chǎn)品管理(編輯修改稿)
2025-05-04 21:35 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大家閨秀，但小了一樣可以是小家碧玉，大了反而往往因?yàn)樘孕呕蛘叱杀咎咦霾痪５捎谕@在產(chǎn)品形象中占有相當(dāng)大的比重，該點(diǎn)是一定要應(yīng)對(duì)的。市場(chǎng)基本面分析 投機(jī)是此類(lèi)個(gè)案高價(jià)銷(xiāo)售的主要通路。市場(chǎng)空缺、特殊銷(xiāo)售資源或重大市政利好等是地產(chǎn)物業(yè)“憑空升值”的絕佳渠道。然而靜安區(qū)高價(jià)盤(pán)的開(kāi)發(fā)已漸成規(guī)模，發(fā)現(xiàn)一個(gè)為本案所獨(dú)有的重大機(jī)會(huì)，基本沒(méi)有可能。 外區(qū)域利好進(jìn)一步蠶食靜安市場(chǎng)機(jī)會(huì)。同時(shí)世博會(huì)申請(qǐng)成功對(duì)浦東、濱江高檔住宅建設(shè)的拉動(dòng)，以及徐家匯商圈的不斷上升也對(duì)靜安的高價(jià)市場(chǎng)環(huán)境形成一定的不利影響。 區(qū)域企劃力量平平，存在一定包裝空間。靜安新推個(gè)案企劃力量一般，這一方面說(shuō)明了靜安區(qū)本身的地段優(yōu)勢(shì)，另一方面也說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品建設(shè)相對(duì)更加重視，更有信心。但無(wú)論如何，這樣的區(qū)域背景都為本案提供了很好的企劃包裝的機(jī)遇。應(yīng)對(duì)方向分析KEY ONE: 整合優(yōu)勢(shì) 打造門(mén)檻 從獨(dú)特優(yōu)勢(shì)出發(fā)，一招制勝。有一種思路對(duì)本案最適宜。那就是樹(shù)立門(mén)檻，一招制勝。像所有商品一樣，如果某種特色或功能做到淋漓盡致，以至于其它產(chǎn)品無(wú)法替代，消費(fèi)者對(duì)其價(jià)格便會(huì)相對(duì)不敏感，也就是說(shuō)，便創(chuàng)造了更大的價(jià)值空間，并在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中靜享一片相對(duì)安逸的凈土。 審視靜安體育館，想到優(yōu)勢(shì)整合，揚(yáng)長(zhǎng)避短。一墻之隔的靜安體育館，雖然是本案獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，但卻并非想象中足夠有力。因?yàn)?，體育館面向大眾開(kāi)放，消費(fèi)者品位、收入?yún)⒉畈积R，反而顯得雜亂，并不適合在高檔盤(pán)的銷(xiāo)售中作為宣傳核心。但它卻為本案提供了一個(gè)運(yùn)動(dòng)、動(dòng)感的主題，將該主題加以發(fā)揮，并充分整合產(chǎn)品力的其它構(gòu)成部分，勢(shì)必產(chǎn)生一定程度的門(mén)檻效應(yīng)，為產(chǎn)品的高檔定位提供巨大的支撐。KEY TWO:國(guó)際概念 豪宅旗幟 國(guó)際概念仍然是品質(zhì)和高檔的代言國(guó)際概念在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)已接近泛濫，但國(guó)際化的全球經(jīng)濟(jì)前景，中國(guó)相對(duì)落后的經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)，建材質(zhì)量，相關(guān)品牌，卻又使房地產(chǎn)高端產(chǎn)品不可不提國(guó)際概念，國(guó)際概念依舊是高價(jià)樓盤(pán)體現(xiàn)整體品質(zhì)不可或缺的部分。 獨(dú)辟蹊徑 言簡(jiǎn)意賅雖然國(guó)際概念接近泛濫，但倘若不走聲嘶力竭、虛幻一個(gè)國(guó)際概念的老路子，而是塑造一個(gè)扎扎實(shí)實(shí)做國(guó)際品質(zhì)產(chǎn)品的形象，卻是迎合日趨成熟的消費(fèi)者的一條蹊徑！實(shí)實(shí)在在的概念，扎扎實(shí)實(shí)的產(chǎn)品，言之有物卻又言簡(jiǎn)意賅，可大大拉近銷(xiāo)售人員和客戶(hù)之間的距離，拉近關(guān)于消費(fèi)者的夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)的距離。KEY THREE:精益求精 激動(dòng)受眾167。細(xì)節(jié)是精品的必需。167。細(xì)節(jié)是專(zhuān)業(yè)的體現(xiàn)。167。細(xì)節(jié)是認(rèn)真的代言。167。細(xì)節(jié)是品質(zhì)的保證。167。細(xì)節(jié)是概念的第一層檢驗(yàn)。167。細(xì)節(jié)往往獲得超乎想象的回報(bào)。貳、核心產(chǎn)品力建設(shè)建議特色是產(chǎn)品的靈魂 產(chǎn)品是制勝的根本壹、五大身心動(dòng)力系統(tǒng)貳、五大活力視覺(jué)系統(tǒng)叁、產(chǎn)品力均衡之國(guó)際概念肆、細(xì)節(jié)之精品概念216。 五大身心動(dòng)力系統(tǒng)Ⅰ、靜安晶彩體育會(huì)館市政身心動(dòng)力系統(tǒng)。靜安體育館可更名靜安晶彩運(yùn)動(dòng)會(huì)館，以充分展示其與本案的緊密關(guān)系，并拉近其與本案主精神的距離；同時(shí)，以相距不遠(yuǎn)的靜安體育中心進(jìn)一步支撐。Ⅱ、亞歷山大金卡聯(lián)盟國(guó)際身心動(dòng)力系統(tǒng)。與亞洲最佳俱樂(lè)部亞歷山大俱樂(lè)部接洽，并達(dá)成某種終身制的金卡聯(lián)盟協(xié)議，為本案的客戶(hù)提供優(yōu)惠和健身咨詢(xún)。將市政身心動(dòng)力系統(tǒng)的大眾運(yùn)動(dòng)升級(jí)為頂級(jí)俱樂(lè)部級(jí)。Ⅲ、私家高爾夫五星會(huì)館貴族身心動(dòng)力系統(tǒng)。進(jìn)一步將健康運(yùn)動(dòng)主題升級(jí)至貴族級(jí)?？煽紤]在會(huì)所內(nèi)設(shè)置高爾夫推桿訓(xùn)練場(chǎng)館，甚至高爾夫模擬訓(xùn)練室，以滿(mǎn)足客戶(hù)經(jīng)常接觸高爾夫的心理需要，適應(yīng)高爾夫日趨廣泛的趨勢(shì)。Ⅳ、家庭健身計(jì)劃全程服務(wù)自主身心動(dòng)力系統(tǒng)。與健身器材大型銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)接洽，讓其派專(zhuān)人向本案住戶(hù)長(zhǎng)期提供家庭健身計(jì)劃咨詢(xún)，并給予本案客戶(hù)添置其器材上的一定優(yōu)惠。適應(yīng)本案客層普遍存在的健身需求，并以咨詢(xún)、優(yōu)惠體現(xiàn)其尊榮。Ⅴ、上海首創(chuàng)身心雙軌視覺(jué)身心動(dòng)力系統(tǒng)。 邀請(qǐng)心理專(zhuān)家對(duì)社區(qū)景觀(guān)系統(tǒng)從推進(jìn)人們身心健康的角度提供建議。一來(lái)，推廣包裝因此具備了一個(gè)獨(dú)特有力有話(huà)題的買(mǎi)點(diǎn)，二來(lái)，使整個(gè)運(yùn)動(dòng)健康主題可更加飽滿(mǎn)，以至其它個(gè)案一時(shí)無(wú)法跟進(jìn)，形成門(mén)檻產(chǎn)品力。216。 庭園總體規(guī)劃思路庭園原本是本案的弱勢(shì)，但小庭園亦有小庭園的優(yōu)勢(shì)，便是可以做精，可以更藝術(shù)化，甚至可以做成件藝術(shù)品，成為上海一景，成為被傳送被議論的話(huà)題。而藝術(shù)是財(cái)富重要的體現(xiàn)方式，是貴族品位不可或卻的組成部分。這樣的庭園不但要有豐富的綠植，一定的花團(tuán)，有所起伏，更應(yīng)該有大量的塑鋼玻璃、不銹鋼管等后現(xiàn)代建材，而此類(lèi)建材質(zhì)感的充分表達(dá)需要水、光，以及現(xiàn)代的設(shè)計(jì)。這樣的產(chǎn)品在上海尚屬新產(chǎn)品，一方面大的社區(qū)統(tǒng)一設(shè)計(jì)費(fèi)用會(huì)非常高，而且大社區(qū)容易做景無(wú)須走太多創(chuàng)意；另一方面，市場(chǎng)情況一直較好，小社區(qū)庭園無(wú)須大動(dòng)干戈，僅憑找尋市場(chǎng)空隙或偏低于市場(chǎng)價(jià)入市便可解決，很少考慮附加值和較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。而本案的立地條件以及開(kāi)發(fā)商的定位決定了本案不適宜以上兩方面的情況。庭園具體建議：l 建材、主題：鋼管、不銹鋼、玻璃，其它景面建材。水道，水景。l 架空、高空發(fā)展：架空部分水景、水道設(shè)施，并打造10米以上高度社區(qū)水晶水藝文化構(gòu)件。l 繽紛水晶水房：區(qū)隔單身公寓與住宅部分，自成一景，自然分割。l 西高東低：進(jìn)一步區(qū)隔單身公寓與住宅，并通過(guò)起伏，豐富庭園。l 藝術(shù)品路線(xiàn)：將庭園全面藝術(shù)化，突出整體性，多意性，兼顧功能性、生活性。由
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