【文章內(nèi)容簡介】 權(quán)屬有爭議或權(quán)證與標(biāo)的物不符的； 權(quán)證被明令注銷、吊銷或其他原因失去效力的 屬拆遷公告范圍的； 被依耕查封、扣押或施以其他司法保全措施的房地產(chǎn)； 用于教育、醫(yī)療等到公共福利性質(zhì)和文物古建筑的房地產(chǎn)； 其他依法不得抵押的房地產(chǎn)；三、 屬下列情形之一的應(yīng)向重慶市土地房屋 管理局申辦抵押登記1. 設(shè)定抵押的房地產(chǎn)系外商投資企業(yè)、境外（含港、澳、臺(tái) ）個(gè)人及法人所有的；2. 設(shè)定抵押的房地產(chǎn)系市有公產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)的；3. 跨 區(qū)市縣的多處房地產(chǎn)設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)的；4. 擔(dān)保金額在1000萬元（含1000萬元）以上的；5. 設(shè)定抵押的房地產(chǎn)系國家級(jí)安居工程的。四、 抵押合同發(fā)生下列變更之日起10內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記。1. 經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人對(duì)抵押的房地產(chǎn)翻新、擴(kuò)建、改變用途或部分轉(zhuǎn)讓的；2. 抵押人幫抵押權(quán)人發(fā)生變更的；3. 抵押合同蚋容發(fā)有利于變更的其他情形；4. 抵押關(guān)系終止，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在終止之日起10內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記。五、 辦理抵押登記須提交的證件（一）、現(xiàn)房抵押1. 抵押房屋的所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)的復(fù)印件三份，交驗(yàn)原件；2. 借款合同（原件一份，復(fù)印件二份）；3. 抵押房屋的房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估結(jié)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告書（原件一份）；4. 共有房屋設(shè)定抵押，應(yīng)提交經(jīng)其他共有人同意的書面證明（原件一份）5. 外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)設(shè)定抵押，應(yīng)提交該企業(yè)董事會(huì)或聯(lián)營管理結(jié)構(gòu)的書面證明（原件一份）；6. 如抵押人系他人債務(wù)擔(dān)保，須出具擔(dān)保書（原件及復(fù)印件二份）；7. 抵押人系個(gè)人應(yīng)交驗(yàn)身份證及身份證復(fù)印件三份；（二）期房按揭抵押登記 已登記備案的預(yù)購商品房合同（原件二份、復(fù)印件四份）； 購房付款憑證（復(fù)印件一份）；（三）、現(xiàn)房按揭抵押登記 交驗(yàn)房屋所有權(quán)證及復(fù)印件三份； 購房付款合同（收復(fù)印件）； 借款合同（原件一份、復(fù)印件二份）； 個(gè)人身份證復(fù)印件三份；（四）、在建工程抵押登記 交驗(yàn)商品房預(yù)售許可證副本及有關(guān)拆遷安置、聯(lián)建等協(xié)議； 借款合同（原件一份、復(fù)印件二份）； 房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告書（原件一份）； 房地產(chǎn)開發(fā)公司出具的保證書（原件一份）；（五）、抵押注銷登記 交驗(yàn)抵押房屋的所有權(quán)證； 抵押權(quán)人書面解除抵押設(shè)定的證明； 抵押合同（已登記的原件二份）1 “五證”、“二書”的含義（一）房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房應(yīng)持有的“五證”包括： 計(jì)委產(chǎn)項(xiàng)、可行性研究的批件； 規(guī)劃局的規(guī)劃使用證； 國土局的土地使用證； 建委的開工建設(shè)許可證； 房地局的商品房預(yù)售許可證；其中土地使用證和商品房預(yù)售許可證可以表明所購房屋屬合法交易范疇。（三） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的商品住宅時(shí)，必須提供“二書”即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。1. 《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)標(biāo)明：正常使用情況下各部位，部件保修內(nèi)容和保修期；屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管理滲漏1年；墻面、頂棚抹灰脫落1年；門窗翹起、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期；衛(wèi)生潔具1年；燈燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部件、部位的保修期限，由于開發(fā)商和客戶自行約定。2. 《住宅使用說明書》對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)，性能和各部位的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出了說明。同時(shí)指出，如因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量總題，開發(fā)商不承保修責(zé)任。這是國家建設(shè)部為保障消費(fèi)者權(quán)益做出的規(guī)定。1出讓、劃撥的含義：出讓：國家將國有土地的一定使用權(quán)限出讓給土地使用者向國家支付一定金額的行為。劃撥：縣級(jí)以上的政府，依法規(guī)定由土地使用者支付一定的補(bǔ)償金，將土地劃撥給土地者無限期使用的一種行為。1 出讓的年限與用途 居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 商業(yè)、旅游娛樂用地40年。出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。三通一平：“三通“把開發(fā)區(qū)紅線以外的道路、給排水管道、供電線路引入施工現(xiàn)場，即路通、水通、電通、“一平”施工現(xiàn)場土地進(jìn)行平整。七通一平：“七通”指道路通、上水通、雨污水通、電力通、通迅通、 煤氣通、熱力通。“一平”土地平整。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和分推公用建筑面積=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積容積率＝建筑物總面積/所用土地的面積商品房可售面積＝套面使用面積＋墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積影響價(jià)格的主要因素成本成本是影響售價(jià)最主要的因素。產(chǎn)品成本是價(jià)格制定的下限，在為商品定價(jià)時(shí)，企業(yè)應(yīng)首先考慮產(chǎn)品的價(jià)值（成本+盈利），除非處于割喉式惡性價(jià)格競爭或其他特殊狀況，否則，定價(jià)很少會(huì)跌破成本。惟有了解成本結(jié)構(gòu)、具備成本意識(shí)的營銷人員，才能在攻守進(jìn)退之間成竹在胸。競爭競爭者價(jià)格結(jié)構(gòu)的改變，常會(huì)在市場上引起相應(yīng)的價(jià)格策略。分析競爭者的價(jià)格與產(chǎn)品，以便為我方提供制定價(jià)格的參考，尤其是對(duì)于后進(jìn)品牌，市場領(lǐng)導(dǎo)者或先發(fā)品牌的定價(jià)，深具參考意義。如果本企業(yè)的產(chǎn)品比競爭者的產(chǎn)品質(zhì)量高，且獨(dú)具特色，或者企業(yè)有很高的聲譽(yù)，能為消費(fèi)者提供高水平的服務(wù)等，那么，產(chǎn)品價(jià)格可定得高些。如果企業(yè)準(zhǔn)備把產(chǎn)品打入其他企業(yè)已經(jīng)占領(lǐng)的市場，擴(kuò)大市場占有率，則應(yīng)以較低的價(jià)格出售產(chǎn)品。需求與供給考慮消費(fèi)者面時(shí)，消費(fèi)者的需求強(qiáng)度是其一需求強(qiáng)度愈高，廠商的定價(jià)就可以水漲船高，但是，在買方市場里，由于消費(fèi)者選擇的機(jī)會(huì)很多，所以廠商的姿態(tài)就要低一點(diǎn)，若消費(fèi)者需求強(qiáng)度偏低，則價(jià)格可能就會(huì)回軟。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知也要加以考慮，認(rèn)知價(jià)值會(huì)對(duì)消費(fèi)者認(rèn)為合理的價(jià)格造成重大的影響。基于此，消費(fèi)者的心目中會(huì)產(chǎn)生一個(gè)可接受的價(jià)格帶，只要定價(jià)落于其間，消費(fèi)者都會(huì)認(rèn)為是合理的價(jià)位。另外，目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)行為與態(tài)度，也是要加以考慮的，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格與價(jià)值的看法（要求價(jià)廉物美、或認(rèn)為值得為品質(zhì)多花一點(diǎn)錢）、消費(fèi)者的消費(fèi)能力以及對(duì)生活品味的要求等都會(huì)影響到定價(jià)的高低。產(chǎn)品種類產(chǎn)品種類在定價(jià)決策上會(huì)產(chǎn)生很大的差異性。對(duì)具有差異化/獨(dú)特性的產(chǎn)品，消費(fèi)者在購買時(shí)，并不特別注重價(jià)格，因?yàn)橄M(fèi)者的需求主要是受到產(chǎn)品屬性的影響，因此可定高價(jià)。對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，消費(fèi)者可有更多的選擇，競爭者不是以價(jià)格爭取消費(fèi)者，就是以服務(wù)吸引消費(fèi)者，因此可采用低價(jià)策略。產(chǎn)品生命周期我們要觀察并了解產(chǎn)品所處的生命周期，產(chǎn)品生命周期在與高科技有關(guān)的產(chǎn)品或耐久性產(chǎn)品上，影響最為明顯。掌上型計(jì)算器剛問世時(shí)，一臺(tái)要好幾千美元，相當(dāng)昂貴，如今，幾百美元就可以買到一臺(tái)不錯(cuò)的掌上型計(jì)算器。所以，在產(chǎn)品生命周期的不同階段，生產(chǎn)者應(yīng)擬定不同的價(jià)格。價(jià)格彈性價(jià)格缺乏彈性的產(chǎn)品，是指當(dāng)價(jià)格上漲或下降時(shí)，需求都保持相當(dāng)穩(wěn)定。這種現(xiàn)象通常不是因?yàn)闆]有替代品，而是因?yàn)楫a(chǎn)品非常好而享有忠實(shí)度，也就是擁有卓越的產(chǎn)品屬性。公司產(chǎn)品是否富有彈性這一住處在制定定價(jià)目標(biāo)與策略時(shí)非常有用。其它因素國家的價(jià)格政策。主要有：按質(zhì)論價(jià)政策、薄利多銷政策、保護(hù)價(jià)格政策、差價(jià)政策等。政府的限制因素。指政府有關(guān)物價(jià)的法令法規(guī)、管理?xiàng)l例等。此處，消費(fèi)者的心理預(yù)期、品牌形象等也是影響某些產(chǎn)品定價(jià)的因素。定價(jià)決策的任務(wù)很多企業(yè)主認(rèn)為制定價(jià)格是個(gè)一維過程，只是把成本簡單地累加，再加上一定的利潤，就得出了產(chǎn)品的定價(jià)。其實(shí)，正如前面所述，定價(jià)受到許多因素的制約，反過來，定價(jià)本身也可以在很多方面影響企業(yè)，盡管有些影響在開始時(shí)并不明顯。有效的定價(jià)戰(zhàn)略得到的價(jià)格有以下特點(diǎn)：有效定價(jià)的特點(diǎn)：價(jià)格是企業(yè)形象、服務(wù)、產(chǎn)品特色和利潤的綜合結(jié)果。消費(fèi)者認(rèn)為價(jià)格是合理的。價(jià)格包括了降價(jià)、折扣和折讓。定價(jià)時(shí)，生產(chǎn)者使用了盈虧平衡分析。價(jià)格通常代表著質(zhì)量。價(jià)格是競爭優(yōu)勢(shì)的惟一體現(xiàn)。1 住宅價(jià)格購成項(xiàng)目:1. 成本征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；2. 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；3. 住宅建筑，安裝工程費(fèi)；4. 基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)和住宅小區(qū)非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)5. 管理費(fèi)6. 貸款利息7. 開發(fā)稅費(fèi)實(shí)例：真正的高品質(zhì)住宅樓盤必須要有合理的成本支撐現(xiàn)以南湖一帶為例，看看高品質(zhì)樓盤成本投入和合理的購買價(jià)格： 目前南湖一帶的土地價(jià)格基本上在40萬元/畝左右，容積率按2計(jì)算，則樓面地價(jià)為300元/平方米； 考慮到精品樓盤，一般的白色鋁合金窗檔次太低，基本上應(yīng)考慮彩色鋁合金窗或塑鋼窗，成本大致在225元/平方米左右。 土建及安裝投資成本（包括樓內(nèi)公共裝飾、水電氣安裝等）約為700元/平方米； 高檔樓盤綠化率要求則應(yīng)相應(yīng)提高到40%以上，這就要求建筑覆蓋率相應(yīng)較低，一旦超過25%的覆蓋率，則很難保證達(dá)到40%以上綠化率的要求。同時(shí)園林綠化不僅僅是鋪砌草坪那么簡單，更應(yīng)該是景觀設(shè)計(jì)、立體綠化投入（包括室外活動(dòng)設(shè)施、小區(qū)圍墻和大門等），絕對(duì)無法達(dá)到要求，因此綠化投入（按40%的綠化率、容積率為2計(jì)算）大約為36元/平方米。 電梯的品質(zhì)對(duì)高層住宅十分關(guān)鍵，以一梯三戶、四戶為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，這樣樓面電梯成本投入約為100元/平方米左右。 以會(huì)所為中心的生活設(shè)施十分關(guān)鍵，會(huì)所的建筑面積應(yīng)占總建筑面積的4—5%左右。所有生活配備樓面投入大約為80元/平方米上下。 較為完善的智能化投資大約在80—100元/平方米左右。 小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)、水電氣設(shè)備以及道路系統(tǒng)投入約為75元/平方米； 財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用及施工監(jiān)理費(fèi)用按100元/平方米計(jì)算； 開發(fā)稅費(fèi)（包括配套費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、電貼費(fèi)等）按100元/平方米計(jì)算。從以上可以算出，南湖一帶能稱得上精品住宅小區(qū)的樓盤，其投入成本應(yīng)該在1200元/平方米左右，加上交易稅費(fèi)和開發(fā)商的合理利潤，其合理的銷售價(jià)格應(yīng)該在1200元/平方米以上，開發(fā)商的利潤尚不到10%。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（稅費(fèi)）、貸款、面積商品房（住宅）價(jià)格構(gòu)成：A、計(jì)劃成本+材料差價(jià)+計(jì)劃利潤+稅費(fèi)+貸款利息 一、計(jì)劃成本：成本征地費(fèi)+安置拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+管理費(fèi)（ 成本征地費(fèi)+安置拆遷費(fèi)占總成本10%15%）（ 前期工程費(fèi)：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、地質(zhì)勘察費(fèi)、 場地平整費(fèi)用、接通施工用水、用電問題占總成本5%）（ 建筑安裝費(fèi)：建造房屋所發(fā)生的費(fèi)用，占總成本60%以上， 由建筑材料、人工費(fèi)、利稅組成）（ 公共配套設(shè)施費(fèi)：教育、衛(wèi)生、行政管理、人防）（ 基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)：建設(shè)道路、供電、供水、通訊、綠化等）（ 管理費(fèi)：人員工資、辦公費(fèi)、宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、交通費(fèi) 占成本3%，、手續(xù)費(fèi)）二、材料差價(jià) 指實(shí)際發(fā)生的鋼材、木材、水泥等主要建筑材料的預(yù)算價(jià)格和實(shí)際市場供應(yīng)價(jià)格的差額。三、稅費(fèi) 營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加稅、印花稅、契稅等契稅：在土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)，按當(dāng)事人雙方訂立的契約對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。買契稅稅率6%、典契稅率3%，增6%，交換，同等價(jià)格不收，溢價(jià)部分按買稅率收取。印花稅：對(duì)商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)力許可證照授受行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證而征收的一種稅。四、貸款利息五、計(jì)劃利潤 B、影響成本的因素： 人口因素：增長會(huì)刺激房地產(chǎn)的需求 經(jīng)濟(jì)因素：相對(duì)較小，如儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水準(zhǔn)、利率水準(zhǔn)等 政策因素：政府的宏觀調(diào)控行為效果一般比較明顯 區(qū)域因素：街道狀態(tài)、公共設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、環(huán)境、配套、空氣 污染程度 個(gè)別因素：戶型設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、構(gòu)造及材料等1貸款一、 政策性貸款二、 商業(yè)性貸款 住房儲(chǔ)蓄貸款利用儲(chǔ)蓄存款為嘗還擔(dān)保向銀行貸款的一種信貸方式“存一貸二”，最低存款1萬，時(shí)限5年，可代5萬 個(gè)人住房擔(dān)保貸款指銀行向購買城鎮(zhèn)住房的居民發(fā)放的一種貸款（個(gè)人購房按揭。建行稱：個(gè)人住房貸款 商、農(nóng)行：個(gè)人住房擔(dān)保貸款）178。 最高貸款額不超過80%，最長期限不超過20年，（30年）178。 貸款額小于等于40萬，每月還款額小于等于工資的35%年齡小于等于65歲178。 條件：由常駐戶口、身份證，由固定職業(yè)及收入（家庭貸款），有抵押及質(zhì)押，或有擔(dān)保，購房合同 住房公積金貸款國家為在職公民購房所設(shè)立的一種低息的長期貸款178。 模仿新加坡，從92年開始實(shí)施178。 屬于國家的一種福利政策，一種政策性的178。 條件：常駐戶口及居民身份證，并按規(guī)定繳公積金的職工、65歲以下，最多貸款額不超過退休年齡所繳公積金的2倍（10萬），最高年限不超過20年。月還款額不低于家庭與收入的15%178。 貸款額度=（個(gè)人月繳額*2/0。12）*35%*12*年限 =每月收入*35%*12*年限如：月收入1000，每月公積金5%，即為：50，一年650，20年13200元， 個(gè)人住房組合貸款組合貸款=住房公積金存款+商業(yè)貸款178。 不超過總房價(jià)70%，最高額度不超過50萬，不超過20年，年齡小于等于65歲。（上海8成30年按揭）房屋面積：物業(yè)管理是什么（1） 物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理廣義上講，是由專門的機(jī)構(gòu)及人員對(duì)物業(yè)的使用維護(hù)和其環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等依法和按合同進(jìn)行管理，使之保持正常狀態(tài)的監(jiān)督與有償服務(wù)的行為。它有兩類型：委托服務(wù)型和自主經(jīng)營型。目前，我國物業(yè)管理主要對(duì)象是住房，如何通過物業(yè)管理，為廣大的居民創(chuàng)造一個(gè)文明、整潔、安全、舒適的居住環(huán)境已提到了重要的議事日程（2） 物業(yè)管理的范圍① 物業(yè)管理主要集中在房屋的維護(hù)與？管理。② 綠化管理。制定和實(shí)施管區(qū)內(nèi)的綠化管理?xiàng)l例，為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供一個(gè)溫馨、幽雅的生活環(huán)境