【文章內(nèi)容簡介】 ，實際質(zhì)量是難以 控 ?制的，因為通常只能控 ?制對方的管理者或代表 ?，而直接操作作業(yè)者可 ?以聽或不聽物業(yè)管理企?業(yè)的指導(dǎo)與要求，致使 ?質(zhì)量在第一現(xiàn)場難以控 ?制。 2． 外 ?包難以體現(xiàn)物業(yè)管理企 ?業(yè)的形象及企業(yè)文化。 ? 外包專業(yè)公司與物業(yè) ?管理企業(yè)畢竟是兩家人 ?，企業(yè)的文化、服務(wù)的 ?理念往往有較大的差距 ?，物業(yè)管理企業(yè)很難通 ?過合同或簡單溝通可以 ?消除其差別，如果外包 ?業(yè)務(wù)或項目的內(nèi)容、外 ?延定義不清，則容易帶 ?來運作混亂與責(zé)任不清 ?，給業(yè)主造成物業(yè)管理 ?企業(yè)形象不佳的印象。 ? 3． 外包在 ?提供服務(wù)的時間上往往 ?滯后。 由于物業(yè)管理 ?服務(wù)需要具有預(yù)見性、 ?處理突發(fā)事件的應(yīng)變性 ?及強有力的引導(dǎo)能力， ?而事實上按照合同條款 ?很難滿足對不確定因素 ?的處理，加之發(fā)包方和 ?承包方在溝通上有一定 ?的程序，同時雙方一般 ?又不在同一地點，要提 ?供與事先約定或有規(guī)律 ?性不相一致的服務(wù)，在 ?時間上往往相對滯后。 ? 4． 外包導(dǎo) ?致物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)管 ?理的難度加大。 在履 ?約過程中，物業(yè)管理公 ?司對專業(yè)性服務(wù)企業(yè)既 ?不能約束過緊，影響他 ?們積極性的發(fā)揮，也不 ?能放任自流，影響外包 ?業(yè)務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理 ?公司應(yīng)把專業(yè)性服務(wù)企 ?業(yè)納入自身的整個管理 ?體系中。實踐證明，游 ?離于管 理體系之外的外 ?包，成功率是不高的。 ? 斯密定理告訴我們： ? “分工水平依 ?賴于市場容量”。一個 ?企業(yè)能否從專業(yè)分工中 ?得益，依賴于參加分工 ?網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)數(shù)量（市場 ?容量）。然而由于目前 ?我國的物業(yè)管理市場不 ?太成熟，市場還處于初 ?期萌芽或無序的混亂競 ?爭階段，在需求方面業(yè) ?主的實際認(rèn)可度不高， ?在供給方面市場資源還 ?不是很豐富，有些專項 ?業(yè)務(wù)在市場上很難找到 ?專業(yè)資源，或因現(xiàn)有的 ?專業(yè)資源稀缺導(dǎo)致的專 ?項外包業(yè)務(wù)價格高企， ?超過企業(yè)的承受能力， ?因此當(dāng)前乃至今后一段 ?時間內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的 ?外包有相當(dāng)?shù)木窒扌浴?? 三、物業(yè)管理 ?外包的未來趨勢與格局 ? 雖然物業(yè)管理外包作 ?為一種新型的物業(yè)管理 ?模式目前還存在一些有 ?待解決的問題，但它體 ?現(xiàn)了在知識經(jīng)濟(jì)時代， ?傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代化 ?物業(yè)管理轉(zhuǎn)型過程中物 ?業(yè)管理職能社會化、專 ?業(yè)化、市場化的必然發(fā) ?展趨勢。根據(jù)筆者的預(yù) ?測和設(shè)想，未來的格局 ?有五種形態(tài)： ? 第一，傳統(tǒng)的“一體 ?化”物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)不 ?發(fā)達(dá)地區(qū)和市場成熟程 ?度不高的城市在相當(dāng)?shù)??時間內(nèi)，仍有較大的存 ?在和發(fā)展空間。 第二 ?，基于市場的物業(yè)管理 ?專業(yè)化必將對物業(yè)管理 ?市場產(chǎn) 生重大的影響。?物業(yè)管理的再專業(yè)化過 ?程將物業(yè)管理過程中的 ?各項核心業(yè)務(wù)再度精深 ?精細(xì)化，外包管理漸成 ?趨勢。隨著社會服務(wù)體 ?系發(fā)育的完整，各類專 ?業(yè)化公司應(yīng)運而生蓬勃 ?發(fā)展，依仗自身的專業(yè) ?化能力作為物業(yè)管理公 ?司的分供方，共同服務(wù) ?于社區(qū)業(yè)戶。物業(yè)管理 ?公司的角色同時轉(zhuǎn)換為 ?社區(qū)管理的組織者、監(jiān) ?督者、協(xié)調(diào)人和決策建 ?議者。 第 三、 ?內(nèi)部的專業(yè)化的發(fā)展將 ?催生物業(yè)管理企業(yè)的集 ?團(tuán)化。只要是市場經(jīng)濟(jì) ?，就必須實行專業(yè)化， ?只要是現(xiàn)代的市場經(jīng)濟(jì) ?，就必須搞集團(tuán)化。而 ?集團(tuán)化是以專業(yè)化為基 ?礎(chǔ)和包含著專業(yè)化的， ?是專業(yè)化的綜合和整合 ?。通過集團(tuán)成員企業(yè)優(yōu) ?勢的組合，集中資金、 ?人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢 ?，在重點搞好物業(yè)管理 ?服務(wù)的同時，組建若干 ?專業(yè)化的分公司。如清 ?掃公司、保安公司、綠 ?化公司、房屋維修公司 ?、搬家公司、裝飾裝修 ?公司，樓寓清洗公司等 ?等，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良 ?性循環(huán)。 第四，隨著 ?產(chǎn)業(yè)價值鏈分解和專業(yè) ?化發(fā)展，物業(yè)管理出現(xiàn) ?精深精細(xì)化趨勢，并從 ?勞動密集型逐漸成長為 ?知識密集型，從而物業(yè) ?管理中分離出一個新型 ?的領(lǐng)域 —— 設(shè)施管理。 ?相對于物業(yè)管理，設(shè)施 ?管理表達(dá)了一種新的發(fā) ?展理念，即對于大型建 ?筑物及建筑群的管理， ?要求采用一種全面的、 ?綜合的成本觀念和效益 ?觀念，從而達(dá)到設(shè)施壽 ?命周期經(jīng)營費用與使用 ?效率的最優(yōu)結(jié)合。設(shè)施 ?管理與物業(yè)管理相比較 ?，更加具有戰(zhàn)略層次的 ?特點和動態(tài)發(fā)展的全局 ?整合理念。從業(yè)務(wù)操作 ?上看，設(shè)施管理是傳統(tǒng) ?物業(yè)管理的提升，在管 ?理方法、內(nèi)容、目的和 ?手段等方面超越傳統(tǒng)物 ?業(yè)管理。 第五，物業(yè) ?管理行業(yè)比照物現(xiàn)代物 ?流業(yè)，創(chuàng)造出一個嶄新 ?的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。就像物 ?流業(yè)把傳統(tǒng)的物流活動 ?（如運輸、倉儲、裝卸 ?搬運等），從系統(tǒng)的角 ?度和觀點出發(fā)，把產(chǎn)品 ?從生產(chǎn) 地到消費地之間 ?的整個供應(yīng)璉，運用先 ?進(jìn)的組織方式和管理技 ?術(shù)，進(jìn)行高效率計劃、 ?管理、配送創(chuàng)造出一個 ?新型服務(wù)業(yè)一樣。那么 ?物業(yè)作為與物流相對應(yīng) ?的不動產(chǎn)業(yè)，能否也能 ?把傳統(tǒng)的各服務(wù)于不動 ?產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)，進(jìn)行科 ?學(xué)的整合，從簡單的外 ?圍服務(wù)商轉(zhuǎn)換為更深層 ?次的內(nèi)部緊密協(xié)作，把 ?一同服務(wù)于不同指向的 ?物業(yè)領(lǐng)域市場，以系統(tǒng) ?論的方法把各供應(yīng)鏈連 ?接起來，提供各類增值 ?服務(wù)。 隨著物業(yè)專業(yè) ?化的快速發(fā)展，物業(yè)的 ?服務(wù)類型大約分成三類 ?，其中包括物業(yè)經(jīng)營， ?物業(yè)咨詢，物業(yè)管理三 ?部分組成。在國際物業(yè) ?中，物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)咨 ?詢產(chǎn)生主要的利潤，約 ?占 80%，而物業(yè)的日 ?常管理利潤一般僅占到 ?20%，這反映了物業(yè) ?管理發(fā)展的結(jié)構(gòu)變化趨 ?勢。由產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律 ?知，企業(yè)會追逐高附加 ?值，高利潤的領(lǐng)域，而 ?將低附加值的產(chǎn)業(yè)鏈， ?逐漸剝離出去，分包給?相關(guān)的專業(yè)服務(wù)公司 [?1]。在國外，像美國 ?、英國、新加坡等國家 ?的物業(yè)管理主要是“外 ?包的模式”。國內(nèi)的一 ?些物業(yè)公司也逐漸將專 ?業(yè)或日常服務(wù)性 管理 ?進(jìn)行“外包”，比如像 ?電梯、空調(diào)、保潔、保 ?安等。外包會使公司的 ?保持適當(dāng)?shù)囊?guī)模，增強 ?企業(yè)的核心的競爭力。 ?外包是現(xiàn)代企業(yè)戰(zhàn)略選 ?擇的結(jié)果。隨著保潔、 ?安保、空調(diào)維護(hù)、綠化 ?等專業(yè)公司的成長，專 ?業(yè)分工的進(jìn)一步細(xì)化與 ?深入，外包也將成為國 ?內(nèi)物業(yè)管理的一種趨式 ?。 一、物業(yè) ?“外包”的涵義 “外 ?包”（ utsurci?ng）這個概念最初是?由 C18