【文章內(nèi)容簡介】 向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。某房地產(chǎn)公司章程規(guī)定，公司法定代表人董事長劉華對外簽約額度不得超過200萬元人民幣。后來劉與善意的客戶簽訂了一筆價值500萬人民幣的辦公樓買賣合同。該合同的效力是（有效）2SOHO可以將北京市場上所有的房地產(chǎn)企業(yè)看作其競爭者，這是從（行業(yè)競爭）角度識別競爭對手。2影響房地產(chǎn)市場景氣因素中最重要的因素是（土地價格）。2房地產(chǎn)市場需求量分析主要是（有效需求）分析。2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中起著非常重要的作用，具有（投資、開發(fā)、經(jīng)營和服務(wù)）的職能。2把房地產(chǎn)行業(yè)分為廉租房，經(jīng)濟適用房、商品房等是按（住宅供給對象）來分類的。2市場細分這一概念最初是20世紀50年代中期美國市場學(xué)家（溫德爾施密斯）提出的。2美國管理學(xué)專家李維特指出：“產(chǎn)品模仿有時像產(chǎn)品創(chuàng)新一樣有利”。其意指房地產(chǎn)項目競爭戰(zhàn)略選擇中的（市場追隨者戰(zhàn)略）。目前全國房地產(chǎn)行業(yè)廣泛流行的一種房地產(chǎn)策劃模式是(全程策劃)。3房地產(chǎn)建設(shè)項目的創(chuàng)新首先是在(開發(fā)理念)上的創(chuàng)新。3在房地產(chǎn)項目全程策劃服務(wù)中,每個環(huán)節(jié)都要以(提升項目的價值)為重點。3房地產(chǎn)項目品牌的基礎(chǔ)是（品質(zhì)）。3城市總體規(guī)劃的期限一般為（20）年。3房地產(chǎn)投資中最基本的形式是（土地）。3土地投資商所追求的永遠是（級差地租Ⅱ）。3工業(yè)房地產(chǎn)一般都以（微型工業(yè)）為主要顧客。3房地產(chǎn)市場調(diào)查是為了更好地了解（消費者需求），明確項目成敗的原因或減少決策中的不確定性。房地產(chǎn)項目的微觀環(huán)境調(diào)研又稱為（項目開發(fā)條件分析）。4市場調(diào)查問卷設(shè)計的要則包括（一致性、準確性、完整性、可行性）。4房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法中，準數(shù)分析法是由（林應(yīng)桐）提出的。4城市將主要向河、湖、海的方向發(fā)展，從市區(qū)到水邊的地段是好的投資地段。這是投資區(qū)位原理中的（近水發(fā)展理論）。4問卷應(yīng)保證被調(diào)查者愿意并如實回答問卷，這是得到有效數(shù)據(jù)的必要條件之一。這反映了問卷設(shè)計的（可行性原則）。4城市建設(shè)維護稅的稅率為（5%）4房地產(chǎn)市場分析的第一個步驟是（確立分析目的）。4房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法包括（定性預(yù)測和定量預(yù)測）兩類方法。4房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用由（直接費用與間接費用）兩大部分組成。4房地產(chǎn)市場營銷中首先需要考慮的是（城市人口）。5房地產(chǎn)基本的消費效用是（功能性效用）。5顧客說：“做不了主”，“愛人不在”。這屬于顧客異議意見中的（權(quán)力異議）。5根據(jù)我國法律法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項資金使用和續(xù)籌方面的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的（2/3以上）通過。60、業(yè)主小張為了修復(fù)自己漏水的天花板，可以直接用樓上業(yè)主的地板，樓上業(yè)主不得拒絕。小張行使的權(quán)利是（相鄰使用權(quán)）。房地產(chǎn)行業(yè)典型的生產(chǎn)循環(huán)是（研究立項—技術(shù)規(guī)劃—取得土地—開發(fā)土地—建造房屋—銷售或租賃）（1987年12月1日）深圳市已拍賣的反方式出讓了第一塊土地，被稱為”中國經(jīng)濟體制的里程碑”５、（2004年4月29日）國務(wù)院辦公廳發(fā)明電，明確全國暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)半年． （概念策劃）要求策劃人能對該項目的價值因素具有充分的認知能力，并能在眾多的因素之中進行權(quán)衡取舍。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)進入（買方市場）。（物價水平）尤其是建筑材料價格，對房地產(chǎn)投資地段選擇影響很大。開發(fā)上計算地價公式：（地價=房地產(chǎn)建成價格（建筑費+專業(yè)費用+利息+稅費）利潤）1真正的市場細分絕不是以細分為目的，為細分而細分，而應(yīng)該以發(fā)掘（企業(yè)機會）、增加（企業(yè)利潤）為目的。．市場經(jīng)濟、企業(yè)效益．市場機會、企業(yè)效益．、．市場機會、企業(yè)利潤1（頭腦風(fēng)暴法）是進行主題定位的方法。（動態(tài)分析法）是指根據(jù)資金時間價值原理。按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細準確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”，又稱為（施工圖）建筑材料按化學(xué)組成分為無機材料、有機材料和（復(fù)合材料）材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為（強度）土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布和（權(quán)屬狀況）而進行的調(diào)查。根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定稅率分別為7%、5%和（1%）城市規(guī)劃應(yīng)根據(jù)人居環(huán)境科學(xué)理論，實現(xiàn)自然、人文、社會、居住和（支撐）共五個系統(tǒng)的有機統(tǒng)一。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、（初步設(shè)計）及施工圖設(shè)計等。房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請后10日內(nèi)核發(fā)（《商品房預(yù)售許可證》）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化表外處理是指房地產(chǎn)公司將（自有資產(chǎn)）出售給SPV.S融資是指（資產(chǎn)支撐證券化）1PM2系統(tǒng)以（合同成本）為控制核心。1調(diào)研計劃實施包括數(shù)據(jù)資料的收集、加工處理和（分析）三個步驟。1可行性研究是項目立項、審批（開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議合同）的依據(jù)。1已知售價增加15%，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加30%，則售價的敏感系數(shù)為（2）1風(fēng)險分析又稱為（概率分析）1PM2系統(tǒng)以（合同成本）為控制核心。1調(diào)研計劃實施包括數(shù)據(jù)資料的收集、加工處理和（分析）三個步驟。1可行性研究是項目立項、審批（開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議合同）的依據(jù)。1發(fā)展商策劃模式又稱為（“非策劃”模式）1市場細分的客觀基礎(chǔ)是（消費者需求差異性）1營銷策略分為整體市場策略、市場細分化策略和（市場密集型策略）房地產(chǎn)企業(yè)把人、財、物集中起來為少數(shù)有限的細分市場服務(wù)稱為（集中營銷策略）2經(jīng)濟適用房營銷策略一般采用（市場整體性策略）2TOWHOUS又稱為（聯(lián)排別墅）2成長型公司適宜選擇（商務(wù)公寓）作為辦公場所2物業(yè)管理已成為（物業(yè)品牌）構(gòu)成的重要要素之一。2顧客在購買過程中能夠?qū)嶋H擁有的展示稱為（邊緣展示）項目策劃的造勢原理是指利用一定的（活動項目）進行造勢。3所謂初次現(xiàn)象是指一種（先入為主）的思想方法3在產(chǎn)品引導(dǎo)期和公開期，廣告主題多以產(chǎn)品的（規(guī)劃優(yōu)勢和地段特征）為主。3營銷計劃包括（營銷渠道選擇）和營銷計劃安排3（信息溝通）是市場營銷控制的中樞。3房地產(chǎn)策劃包括概念設(shè)計、項目策劃和（營銷策劃）40.（城市化）是當(dāng)今世界發(fā)展的普遍趨勢和潮流，是目前公認的最顯著的社會經(jīng)濟現(xiàn)象。42.：城市運營的基本要求是無論城市大小，都必須從（戰(zhàn)略）上定位。、技術(shù)、（經(jīng)濟）環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析。（硬件、軟件）因素的影響。4房地產(chǎn)項目方案設(shè)計可以稱為（宏觀設(shè)計）。（表內(nèi)處理）。4以下哪種方法在時間上最為經(jīng)濟（電話調(diào)查法）。5營銷組織必須考慮三大方面的問題（組織構(gòu)架及激勵機制；上市時機及銷售節(jié)奏；銷售培訓(xùn)）1．根據(jù)國務(wù)院《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起（90）日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。2．概念設(shè)計師項目開發(fā)的總體指導(dǎo)思想，是項目的（靈魂），它貫穿項目的全過程。3．建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審批步驟正確的是（建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請，初步審查，核發(fā)規(guī)劃設(shè)計要點意見書，方案審查，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證）。4．國務(wù)院于（2000）年發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》。5．低密度容積率在（1）以下。8．勞動合同的無效，由（勞動爭議仲裁委員會或人民法院）確認。9．對于重大關(guān)鍵骨干房地產(chǎn)項目或不確定性較大的項目做投資評估時，需進行（盈虧平衡敏感性概率）分析。，主要因為（交易對象不可移動）。，按成交管理規(guī)范，應(yīng)遵循（成交優(yōu)先）原則。12．土地使用稅是從（1988年11月）開征的。“理念創(chuàng)新”的作用在于（出定位）。（）起，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》。15.（企業(yè)策劃理論）是房地產(chǎn)策劃的理論根基。、占地多、功能全是屬于（成片開發(fā)）。17.（法制和責(zé)任）是現(xiàn)代社會的基本理念。18.“親水住宅”的設(shè)計主體體現(xiàn)了房地產(chǎn)策劃原則中的（人文）原則。（社會關(guān)系）。（項目前期準備階段）階段。21．女職工生育享受不少于（90）天的產(chǎn)假。22．最低工資的具體標準由（省、自治區(qū)、直轄市人民政府）規(guī)定，報國務(wù)院備案。23．由于房地產(chǎn)商品的不可移動性，造成了不同城市、不同位置、環(huán)境條件，房地產(chǎn)商品價格相差極大，是房地產(chǎn)市場的（區(qū)域性）特征所決定的。24．住宅戶型定位中的套數(shù)比例一般在以兩種戶型為主力戶型時，兩者加起來的比例必須占總戶數(shù)的（60%）。以上。25．財務(wù)凈現(xiàn)值在房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標體系中屬于（動態(tài)盈利性分析）。26．財務(wù)評價的（基礎(chǔ)數(shù)據(jù)）是制約和影響項目經(jīng)濟效益好壞的基本依據(jù)。27．用財務(wù)內(nèi)部收益率評價房地產(chǎn)開發(fā)項目，若項目的IRR＞i0,說明（項目盈利超出社會平均水平）。28．我國國土資源部從（2003年8月1日）起實施《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。29．在對房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方案的選擇時，考慮安全性、經(jīng)濟性和可行性三個指標均令人滿意的等級是（級）。30．在房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是（零）。31．投資項目運營流程的第一步是（投資機會選擇）。32．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的固定成本為3000萬元，單位變動成本為1600元∕㎡，銷售價格為3000元／㎡。在不考慮銷售稅費的情況下，該項目的盈虧平衡點產(chǎn)量為（21429㎡）。33．最能反映一個房地產(chǎn)策劃師或策劃機構(gòu)的能力和水平的是在（第三階段即項目調(diào)研階段）階段。34．房地產(chǎn)項目建議書的投資估算誤差可在（20%）左右，可行性研究的投資估算誤差一般不超過（10%）。35．不屬于房地產(chǎn)項目可行性研究特點的是（參考性）。36．有較強實力但缺乏品牌認知度的企業(yè)適宜以更低的價格將看得見的優(yōu)惠讓利于買方，即采用（旁觀者）姿態(tài)定價。37．對于購房者而言，“景觀”經(jīng)常是影響（水平差價）的因素。38．為了適應(yīng)和滿足消費者的購買心理所采用的定價策略是（整數(shù)定價）。39．SWOT分析是強調(diào)（優(yōu)勢與劣勢、機會與威脅）分析。40．銷售控制是對每個營銷節(jié)點的銷售額、市場份額和（銷售投入）等指標的分析控制。41．通過（剪力墻）體系的運用，為空間變化提供了最基本的可能，進而實現(xiàn)柔性空間設(shè)計。42．某“卒章顯旨”是房地產(chǎn)策劃方案主旨表達中的（篇末顯示主旨）方式。4房地產(chǎn)市場調(diào)查的經(jīng)費預(yù)算一般不包括（調(diào)查問卷測試費）。4當(dāng)房地產(chǎn)價格降低，投資收益率升高時，可能會激發(fā)一部分消費者投資房地產(chǎn)，可以將這部分需求視為（潛在）的需求。4小區(qū)設(shè)計必須樹立（以人）為本的規(guī)劃設(shè)計思想。4按房地產(chǎn)開發(fā)投資的工程用途，可以分為住宅投資，（辦公樓用品投資），商業(yè)營業(yè)用房投資和其他投資。50．房地產(chǎn)項目清償能力分析的主要依據(jù)是項目的（資產(chǎn)負債表）。51．用凈現(xiàn)值評價房地產(chǎn)項目，其臨界值是（0），并當(dāng)NPV（≧01）時，項目或項目的開發(fā)方案可取。52．根據(jù)合同的成立是否已交付標的物為條件，合同可分為（諾成性合同與實踐性合同）。53．（全國人大）于1998年發(fā)布《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。54．已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，（1年以上）未動工建設(shè)的，應(yīng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費。55．工程投資額在（30萬元以下）或者建筑面積在300平米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。56．商品房面積誤差比的正確計算方法為（（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）/合同約定面積*100%）。57．（同業(yè)往來資金）是金融機構(gòu)間資金融通的一種基本形式。58．旨在說明“是什么”、“何時”、“如何”等問題，并不解釋“為何”的問題。屬于（描述性）主題調(diào)查。59．某房地產(chǎn)項目總開發(fā)價值為10000萬元，總開發(fā)成本為7000萬元，某開發(fā)商的成本利潤率是（43％）。60．房地產(chǎn)項目市場分析一般從法律特性、經(jīng)濟特性、自然條件和（項目的關(guān)聯(lián)性）等幾個方面入手。61．可以作為房地產(chǎn)市場“晴雨表”的指標是（空置率）。62．產(chǎn)品定位主要針對（產(chǎn)品市場）而言，是對某一產(chǎn)品在目標市場的地位和競爭優(yōu)勢的研究與決策過程。63．房地產(chǎn)市場定位的實質(zhì)就是（個別化）。64．產(chǎn)品類定位包括（環(huán)境定位、功能定位、戶型定位、材質(zhì)定位）。65．房地產(chǎn)概念定位除了“主題概念定位”之外還有（特色定位、科技定位、文化定位、生態(tài)定位）。6物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在（接管）物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)過程。6物業(yè)管理前期介入的方式分為早期、中期、晚期，中期介入的作用是（扮演監(jiān)理）。6(房地產(chǎn)經(jīng)濟知識)是房地產(chǎn)策劃的基礎(chǔ)。70、市場細分是20世紀（50）。7宗土地將被開發(fā)為教育、科技、商場、娛樂等綜合用途的房地產(chǎn)，則其可獲得的土地使用權(quán)出讓最高年限應(yīng)為（50）年。7顧客由于自己的心境不佳提出一些借口或異議，應(yīng)把握（不予處理）的處理時機，以免影響業(yè)務(wù)的正常進行。7在進行項目的投資環(huán)境評價時，一要進行靜態(tài)評價，還要進行動態(tài)評價，即將時間因素考慮其內(nèi)。這是遵循（時效性）的原則。7房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的（重要性）產(chǎn)業(yè)。7房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)企業(yè)以（了解滿足和創(chuàng)造客戶）為中心。7一份好的調(diào)查資料應(yīng)該是最新的，因此才能反映市場的現(xiàn)實狀況，并成為企業(yè)制定經(jīng)營策略的客觀依據(jù)。這一思路體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場調(diào)查的（時效性）原則。7策劃在本質(zhì)上是一種運用腦力的（理性）行為。7顧客希望降低價格，但卻提出其它如外觀、質(zhì)量等異議，從而達到降價的目的，這種異議屬于（隱藏）異議。7房地產(chǎn)市場就是（房地產(chǎn)商品交換的總和）。80、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指（土地使用者）將土地