物業(yè)管理常見問題應(yīng)對技巧(編輯修改稿)
2025-04-21 05:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)交納契稅?！钡诙畻l明確規(guī)定：“契稅征收機關(guān)為財政機關(guān)。為搞好征收管理，市內(nèi)六區(qū)契稅收入為市級收入，暫定由市財政局委托市房產(chǎn)管理部門和土地管理部門負責代征代繳?！狈康禺a(chǎn)商和物業(yè)公司沒有權(quán)利在買房人入住時代收契稅，他們并沒有得到房地產(chǎn)管理部門和稅務(wù)部門的授權(quán)。契稅還是應(yīng)交到房地局和稅務(wù)部門供暖費該怎么交？供熱建筑面積怎么算？問：我剛買的新房，房產(chǎn)證還沒有下來，供暖費該怎么交？供熱建筑面積怎么算？讀者：劉先生 答：市供熱辦的負責人介紹說，一般情況下，如果產(chǎn)權(quán)證還沒有下來，供熱建筑面積根據(jù)商品房買賣合同中的建筑面積進行計算。如果用戶感覺合同中的建筑面積和實際面積相差太大，可以請供熱部門的人按建筑圖紙計算或進行實地測量。高層住宅首層是否應(yīng)交電梯費高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。原因如下： 從財產(chǎn)所有權(quán)看 一棟住宅，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專用部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備，高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共有設(shè)備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負責維護管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責維護管理，其費用由全體產(chǎn)權(quán)人分攤，電梯運行維護費用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分攤。在香港和臺灣地區(qū)，專用部分和共有部分的劃分和管理責任和祖國內(nèi)地也基本相同。另外，目前正在起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》第二章第三節(jié)關(guān)于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定中，也明確了建筑物共用部分的修繕維護管理費由全體產(chǎn)權(quán)人分攤這一原則?！ 碾娞莘?wù)角度看 現(xiàn)代物業(yè)管理觀念認為，物業(yè)管理公司為產(chǎn)權(quán)人提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù)，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔、保安、綠化、房屋及區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護管理等內(nèi)容。電梯運行服務(wù)屬高層住宅內(nèi)的公共性服務(wù)，并不是供部分產(chǎn)權(quán)人享用的特約性服務(wù)。公共性服務(wù)的特點有三： 公共性服務(wù)產(chǎn)生于公共需要，這種公共需要是全體產(chǎn)權(quán)人的共同需要，并不是各個產(chǎn)權(quán)人各種需要的簡單加總。 公共性服務(wù)具有非排他性，非排他性是指任何產(chǎn)權(quán)人在享受公共服務(wù)的同時，不能排除其他人享用的這種服務(wù)，如你在乘電梯的時候，并不能排斥其他人乘電梯，就像你在欣賞綠地的時候，并不能阻止其他人欣賞一樣。 公共性服務(wù)具有非競爭性，非競爭性是指增加或減少一個人享用公共性服務(wù)時，其邊際成本為零。也就是說，并不會因為有些人不乘電梯，電梯的運行維護成本會降低，電梯的運行維護費中，修理費、保養(yǎng)費和人工費是剛性成本，只有電費會因乘梯人數(shù)不同而略有不同，但是這種差異相對電梯整體運行維護費是可以忽略不計的?！ 膶嶋H結(jié)果看 如果首層產(chǎn)權(quán)人以不能乘電梯為由拒絕交納物業(yè)管理費中的電梯運行維護費，則會引起一系列的連鎖反應(yīng)，二層住戶就會以不需要電梯服務(wù)為由（自己爬樓梯），拒絕交納電梯運行維護費，三層、四層甚至高層的人都會以同樣的理由拒絕交納費用，其結(jié)果是沒有人交納電梯費用，電梯服務(wù)因而停止，最終損壞的將是全體產(chǎn)權(quán)人的利益，物業(yè)的保值和增值目的又從和談起？由此可見，首層住宅交納電梯費是比較合理的。但是，我們也不排除首層不交的特殊情況，這種情況存在的前提條件是：房屋銷售前，房屋使用管理維修公約中明確規(guī)定并經(jīng)全體購房人認可，或者樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人會議明確決定首層住戶不用交電梯運行維護費?！吨袊餀?quán)法草案建議說明》中也明確了這一原則。畢竟，在我國的法律體系中，民事活動雙方約定優(yōu)于法定原則。（勁松）小區(qū)公共區(qū)域的照明費如何分攤？答：住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理費成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分攤。但
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