房屋征收估價(jià)報(bào)告基本內(nèi)容和注意點(diǎn)(編輯修改稿)
2025-04-19 08:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。24估價(jià)方法適用性分析(1)各種估價(jià)方法的適用性分析。(2)充分說明未選用估價(jià)方法的理由。(3)表述已選用估價(jià)方法的理由。(4)估價(jià)的技術(shù)路線表述。(1)估價(jià)方法排查完整、合理。(2)已選用估價(jià)方法理由充分，未選用估價(jià)方法理由充分。(3)技術(shù)路線表述清晰、明確。25估價(jià)測(cè)算過程⑴采用比較法測(cè)算設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)：①選取可比實(shí)例：列示選取的可比實(shí)例的基本情況表（實(shí)地查勘情況與提供的信息有不同的，在基本情況表后作補(bǔ)充說明），說明可比實(shí)例的來源。②可比實(shí)例描述與分析：用文字分別介紹各可比實(shí)例情況。③建立比較基礎(chǔ)：包括統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位。④可比實(shí)例與設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅比照表：將各可比實(shí)例與設(shè)定基準(zhǔn)單元的影響價(jià)格的因素列表進(jìn)行比較、說明。 ⑤交易情況修正；⑥市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑦區(qū)位狀況調(diào)整；⑧實(shí)物狀況調(diào)整；⑨權(quán)益狀況調(diào)整；⑩求取比較單價(jià)。(1)比較法選取的可比實(shí)例應(yīng)不少于四個(gè)。(2)可比實(shí)例交易時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不超過1年。(3)選用跨級(jí)別可比實(shí)例要說明理由。(4)可比實(shí)例的用途、建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與設(shè)定基準(zhǔn)單元相同。(5)應(yīng)詳細(xì)描述可比實(shí)例的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況并做針對(duì)性的分析，描述與分析的順序和結(jié)構(gòu)與前面估價(jià)對(duì)象設(shè)定的基準(zhǔn)單元描述與分析要一致。 (6)可比實(shí)例描述不到位、錯(cuò)誤，如：土地級(jí)別、劃片小學(xué)、層數(shù)、外墻，公交線路，房屋性質(zhì)等。(7)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍中宜先統(tǒng)一期現(xiàn)房，再統(tǒng)一土地使用權(quán)取得方式和室內(nèi)二次裝修。(8)統(tǒng)一期現(xiàn)房時(shí)，宜以現(xiàn)房?jī)r(jià)格為基數(shù)考慮風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。(9)因素比較說明表的項(xiàng)目應(yīng)與交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容相匹配。(10)市場(chǎng)狀況調(diào)整依據(jù)不充分。(11)市場(chǎng)狀況調(diào)整中價(jià)格指數(shù)選用錯(cuò)誤，宜選用二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)，不宜選用一手住房（新建商品房）價(jià)格指數(shù)。(12)描述與修正前后不一致；狀況調(diào)整中子項(xiàng)調(diào)整值與描述不符，調(diào)整方向錯(cuò)誤，取值不合理。(13)樓層、朝向應(yīng)歸到區(qū)位狀況，小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)歸到實(shí)物狀況。(14)可比實(shí)例之間比較單價(jià)相差較大的未采用加權(quán)平均法，權(quán)重確定未說明理由。⑵采用成本法測(cè)算設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋現(xiàn)值的評(píng)估單價(jià)：①設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋的重新購(gòu)建單價(jià)。②成新率的求取。③設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋現(xiàn)值評(píng)估單價(jià)的求取。(1)成本法構(gòu)成內(nèi)容不完整，確定依據(jù)不充分。（2）投資利息：利率要取與開發(fā)周期相匹配的貸款利率。（3）銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)應(yīng)以重新購(gòu)建單價(jià)為基數(shù)乘以一定比例的費(fèi)率計(jì)算。（重新購(gòu)建單價(jià)可設(shè)定為V）。（4）開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)應(yīng)與利潤(rùn)率的口徑匹配。（直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為開發(fā)成本，投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為：開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為：開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，銷售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為重新購(gòu)建單價(jià)）。⑶測(cè)算土地出讓金土地出讓金扣除時(shí)，樓層計(jì)算錯(cuò)誤。⑷測(cè)算擬征收區(qū)域區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)住宅擬征收區(qū)域區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)＝設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)－設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋建筑物的評(píng)估單價(jià)土地出讓金。26估價(jià)結(jié)果確定（略）（1）估價(jià)結(jié)果確定方式恰當(dāng)，結(jié)論表達(dá)清晰、完整（含大小寫）。（2）估價(jià)結(jié)果精確到人民幣元。27附 件附件至少應(yīng)包括：估價(jià)對(duì)象區(qū)位位置圖、估價(jià)對(duì)象上部建筑物景觀照片圖、可比實(shí)例調(diào)查表、估價(jià)委托人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、估價(jià)委托書復(fù)印件、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)證書復(fù)印件、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件、搜集到擬進(jìn)行征收行為的審批文件。（1）資料齊全、完整、真實(shí)。（2）復(fù)印件清晰。（3）附件中照片未能反映估價(jià)對(duì)象概況，缺可比實(shí)例外觀照片及位置圖等。 二、被征收住宅自建房(成本法)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告基本內(nèi)容與注意點(diǎn)序號(hào)序號(hào)名稱基本內(nèi)容注意點(diǎn)1封面（或扉頁(yè)）(略)2致估價(jià)委托人函(略)專家鑒定沒通過的報(bào)告，修改后報(bào)告的致估價(jià)委托人函中特別告知事項(xiàng)應(yīng)刪除原內(nèi)容。3目錄(略)(略)4估價(jià)師聲明(略)(略)5估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)⑴實(shí)地查勘日與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一致時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的狀況作必要的假設(shè)。⑵無法入戶查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)建筑物的特征及其成新率，做必要的合理假設(shè)，并說明產(chǎn)生異議的解決方法。6估價(jià)委托人(略)(略)7房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)(略)8估價(jià)目的“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值?！惫纼r(jià)目的表述不規(guī)范。9估價(jià)對(duì)象(略)⑴基本狀況描述要全面、準(zhǔn)確。⑵范圍界定要明確（包括土地、房屋，不包括二次裝修、構(gòu)筑物等不列入本次估價(jià)的范圍）。⑶估價(jià)對(duì)象描述不夠詳實(shí)。⑷估價(jià)對(duì)象土地性質(zhì)為集體土地的，
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