房屋征收估價報告基本內容和注意點(編輯修改稿)
2025-04-19 08:26 本頁面
【文章內容簡介】 。24估價方法適用性分析(1)各種估價方法的適用性分析。(2)充分說明未選用估價方法的理由。(3)表述已選用估價方法的理由。(4)估價的技術路線表述。(1)估價方法排查完整、合理。(2)已選用估價方法理由充分，未選用估價方法理由充分。(3)技術路線表述清晰、明確。25估價測算過程⑴采用比較法測算設定基準單元住宅在價值時點的房地產(chǎn)市場單價：①選取可比實例：列示選取的可比實例的基本情況表（實地查勘情況與提供的信息有不同的，在基本情況表后作補充說明），說明可比實例的來源。②可比實例描述與分析：用文字分別介紹各可比實例情況。③建立比較基礎：包括統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內涵、統(tǒng)一面積單位。④可比實例與設定基準單元住宅比照表：將各可比實例與設定基準單元的影響價格的因素列表進行比較、說明。 ⑤交易情況修正；⑥市場狀況調整；⑦區(qū)位狀況調整；⑧實物狀況調整；⑨權益狀況調整；⑩求取比較單價。(1)比較法選取的可比實例應不少于四個。(2)可比實例交易時間與價值時點不超過1年。(3)選用跨級別可比實例要說明理由。(4)可比實例的用途、建筑結構應與設定基準單元相同。(5)應詳細描述可比實例的區(qū)位狀況、實物狀況、權益狀況并做針對性的分析，描述與分析的順序和結構與前面估價對象設定的基準單元描述與分析要一致。 (6)可比實例描述不到位、錯誤，如：土地級別、劃片小學、層數(shù)、外墻，公交線路，房屋性質等。(7)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍中宜先統(tǒng)一期現(xiàn)房，再統(tǒng)一土地使用權取得方式和室內二次裝修。(8)統(tǒng)一期現(xiàn)房時，宜以現(xiàn)房價格為基數(shù)考慮風險補償。(9)因素比較說明表的項目應與交易情況修正、市場狀況調整、區(qū)位狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整的內容相匹配。(10)市場狀況調整依據(jù)不充分。(11)市場狀況調整中價格指數(shù)選用錯誤，宜選用二手住房價格指數(shù)，不宜選用一手住房（新建商品房）價格指數(shù)。(12)描述與修正前后不一致；狀況調整中子項調整值與描述不符，調整方向錯誤，取值不合理。(13)樓層、朝向應歸到區(qū)位狀況，小區(qū)物業(yè)管理應歸到實物狀況。(14)可比實例之間比較單價相差較大的未采用加權平均法，權重確定未說明理由。⑵采用成本法測算設定基準單元住宅房屋現(xiàn)值的評估單價：①設定基準單元住宅房屋的重新購建單價。②成新率的求取。③設定基準單元住宅房屋現(xiàn)值評估單價的求取。(1)成本法構成內容不完整，確定依據(jù)不充分。（2）投資利息：利率要取與開發(fā)周期相匹配的貸款利率。（3）銷售費用及銷售稅費應以重新購建單價為基數(shù)乘以一定比例的費率計算。（重新購建單價可設定為V）。（4）開發(fā)利潤的計算基數(shù)應與利潤率的口徑匹配。（直接成本利潤率的計算基數(shù)為開發(fā)成本，投資利潤率的計算基數(shù)為：開發(fā)成本+管理費用+銷售費用，成本利潤率的計算基數(shù)為：開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息，銷售利潤率的計算基數(shù)為重新購建單價）。⑶測算土地出讓金土地出讓金扣除時，樓層計算錯誤。⑷測算擬征收區(qū)域區(qū)位補償單價住宅擬征收區(qū)域區(qū)位補償單價＝設定基準單元住宅房地產(chǎn)市場評估單價－設定基準單元住宅房屋建筑物的評估單價土地出讓金。26估價結果確定（略）（1）估價結果確定方式恰當，結論表達清晰、完整（含大小寫）。（2）估價結果精確到人民幣元。27附 件附件至少應包括：估價對象區(qū)位位置圖、估價對象上部建筑物景觀照片圖、可比實例調查表、估價委托人營業(yè)執(zhí)照復印件、估價委托書復印件、估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件、房地產(chǎn)價格評估資質證書復印件、房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件、搜集到擬進行征收行為的審批文件。（1）資料齊全、完整、真實。（2）復印件清晰。（3）附件中照片未能反映估價對象概況，缺可比實例外觀照片及位置圖等。 二、被征收住宅自建房(成本法)房地產(chǎn)估價報告基本內容與注意點序號序號名稱基本內容注意點1封面（或扉頁）(略)2致估價委托人函(略)專家鑒定沒通過的報告，修改后報告的致估價委托人函中特別告知事項應刪除原內容。3目錄(略)(略)4估價師聲明(略)(略)5估價假設和限制條件(略)⑴實地查勘日與價值時點不一致時，應對估價對象的狀況作必要的假設。⑵無法入戶查勘時，應對建筑物的特征及其成新率，做必要的合理假設，并說明產(chǎn)生異議的解決方法。6估價委托人(略)(略)7房地產(chǎn)估價機構(略)(略)8估價目的“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值?！惫纼r目的表述不規(guī)范。9估價對象(略)⑴基本狀況描述要全面、準確。⑵范圍界定要明確（包括土地、房屋，不包括二次裝修、構筑物等不列入本次估價的范圍）。⑶估價對象描述不夠詳實。⑷估價對象土地性質為集體土地的，
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