山語華庭20040520----寶安市場報告(編輯修改稿)
2025-04-19 07:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 安樓價將會整體上揚，逐步縮短與南山的差距。預(yù)計2005年寶安整體整體均價將突破4000元/平方米，5000元/平方米以上高檔物業(yè)將會大幅增加。供大于求將會對價格的上漲有很大的制約。三、寶安區(qū)相關(guān)樓盤調(diào)查分析新中心區(qū)代表項目富通好望角項目名稱富通好望角項目具體位置寶安大道與創(chuàng)業(yè)二路的交匯處的西南面開發(fā)商名 稱深圳市富通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)模占地面積㎡總建筑面積㎡建筑類型3棟小高層，2棟高層總套數(shù)932套停車位400個交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房銷售時間推出時間開盤時間入伙時間主要戶型戶型面積套數(shù)比例銷售情況一房一廳31—4435738%100%二房二廳78—7415417%100%三房二廳89—10227530%100%四房二廳107—12611212%100%五房二廳120—138222%100%復(fù)式179—181121%100%總銷售率100%相關(guān)價格均價4200元/平方米，住宅4000元/㎡，公寓4600元/㎡車位價格只租不售200—250元/月 物管費物業(yè)管理深圳市富通物業(yè)管理有限公司交通狀況地理位置優(yōu)越，交通四通八達，目前有10多路大小巴經(jīng)過，未來還有地鐵可以搭乘。備注目前該項目一期以100%銷售，展場的工作人員轉(zhuǎn)移至麗沙花都項目和東莞項目，好望角二期預(yù)計在2004年8月后將推出市場，以二房和三房為主。規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計位于寶安大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處，占地16450㎡。區(qū)內(nèi)采用6m高的架空層不僅能很好的防潮通風(fēng)，且能改觀視野；人車分流體系，使人與車能各行其道，車輛出入口設(shè)在小區(qū)出入口一側(cè)，住戶用車未經(jīng)小區(qū)大門即可進入地下車庫，減少了污染和噪音，同時有利于區(qū)內(nèi)行人的安全；小區(qū)采用圍合式的規(guī)劃。園林設(shè)計小區(qū)內(nèi)園林景觀的設(shè)計引入泛會所概念，欲達到處處是景的效果。設(shè)有活動廣場、旱地噴泉、浮雕景墻、樂神之象等，健身步道兩旁有石山、亭子、步廊和休閑平臺。兒童樂園的游戲場所為孩子們提供了玩耍的好去處。架空層屋頂花園與商鋪屋頂花園，是主要的綠化景觀。項目定位分析物業(yè)定位：該項目定位為高層及小高層的高尚住宅區(qū)，作為寶安新中心區(qū)的最早進駐的樓盤，項目依托寶安新中心區(qū)作為未來的優(yōu)美濱海城區(qū)的規(guī)劃特點，有意識地主打中心區(qū)的優(yōu)勢地位。形象定位：項目以“圓夢的港灣”為口號對外宣傳，以未來中心區(qū)的開闊和優(yōu)美的環(huán)境來營造居家生活，欲成為置業(yè)者停留的港灣。 項目成功分析216。 富通地產(chǎn)在寶安的品牌效應(yīng)；216。 位于寶安新中心區(qū)的要沖地位，緊鄰體育館和行政中心、中心廣場，升值潛力大；216。 在新舊城區(qū)結(jié)合部，可以享受舊有商業(yè)配套和未來的新中心區(qū)配套，未來交通便利，有地鐵、有軌電車等；216。 寶安中心區(qū)首個啟動項目，搶占市場先機；216。 地鐵一號線的出口。開售時機：寶安新中心區(qū)第一個出街樓盤，銷售時機把握較好，搶占市場先機。銷售周期：一期銷售周期為八個月；賣點總結(jié)：中心區(qū)未來規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃、發(fā)展商品牌、+小戶型、地鐵出口等；價格走勢：采用低價入市的市場策略，后期銷售價格開始上揚；銷售效果：前期銷售較好理想，但二期隨著周邊樓盤的啟動銷售面臨較大壓力；客戶分析：項目的主力客戶是年輕的置業(yè)者。石鴻融景園項目名稱石鴻融景園項目具體位置寶安新安街道辦開發(fā)商名稱深圳市廣信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)模指標(biāo) 分期一期二期占地面積㎡約5000㎡總建筑面積㎡約20000㎡建筑類型2棟30層高層商??；14為商鋪，5層架空4棟多層總套數(shù)246戶212戶停車位200個地下50個架空交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房毛坯房銷售時間推出時間開盤時間入伙時間未定一期主要戶型戶型面積套數(shù)比例銷售情況一房一廳二房二廳83㎡197%100%三房二廳111119㎡11848%92%四房二廳131138㎡9338%71%五房二廳199219㎡8%50%復(fù)式220320㎡8%13%二期主要戶型戶型面積套數(shù)比例銷售情況一房一廳二房二廳7376㎡10650%認(rèn)籌中三房二廳8993㎡10650%四房二廳五房二廳一期銷售率85%二期銷售率認(rèn)籌40%相關(guān)價格均價一期4800元/㎡，二期3800元/㎡車位價格一期250元/月，二期100元/月物管費㎡/月，㎡/月物業(yè)管理由戴德梁行提供顧問式物管交通狀況 3136060610等多路公交車提供便捷生活 規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計：由華森建筑設(shè)計的簡潔外立面富有內(nèi)涵，具備豪宅所特有的尊貴氣質(zhì)，特有的倒凸窗設(shè)計開創(chuàng)戶型新視野；園林設(shè)計：純歐式的精品園林，在3層的頂空展現(xiàn)空中花園完美的貴族特點； 項目定位分析物業(yè)定位：定位于寶安豪宅單位形象定位：意大利鉑金名人生活館 項目SWOT分析（1）優(yōu)勢分析216。 底層商業(yè)裙樓波爾諾名店進駐將提升商業(yè)氛圍216。 優(yōu)越的地理環(huán)境，毗鄰新中心區(qū)216。 戶型方正、采用倒凸窗設(shè)計216。 購房入戶指標(biāo)（2）劣勢分析216。 項目單體建筑不能形成相對規(guī)模的聚集效應(yīng)216。 多層單位的前期爛尾形象，影響客戶購買心態(tài)216。 購買性價比不高，單價高于市場價216。 土地使用年限低，已超過10年使用期（3）機會分析216。 新中心區(qū)的開發(fā)帶來輻射作用216。 地鐵通線的預(yù)期216。 撤關(guān)的預(yù)期（4）威脅分析216。 周邊治安環(huán)境較差，影響關(guān)內(nèi)客戶購買216。 新中心區(qū)的樓盤對高端客戶的競爭 開售時機分析一期開盤時間在2003年11月29日，開盤時機尚可，但間隔入伙04年1月31日僅為2個月的熱銷，時間較短且
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