【文章內(nèi)容簡介】 /㎡ ， 1000㎡ 湖景，實景呈現(xiàn)。外部三面環(huán)水，自然親水，風(fēng)水?dāng)控敗? 項目核心價值三 「依湖面居 達觀天下」 高爾夫推桿練習(xí)場，高端人士的享受盛宴。 項目核心價值四 「果嶺人生 賞心之所」 高聳、挺拔的建筑，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢， 通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運用，成為一種摩登藝術(shù)的符號。 項目核心價值五 「 Artdeco 建筑，歐式簡約，時尚大氣」 高性價比兩房，三房，剛需客群的主力需求，輕松置業(yè)，并能滿足家庭所需。 項目核心價值六 「 極致戶型 精致空間」 提供專業(yè)服務(wù)的紅太陽物業(yè) ，從每一個生活細(xì)節(jié)，詮釋高品質(zhì)高舒適度的生活。 項目核心價值七 「金牌管家 弘陽物業(yè)」 從項目目標(biāo)看： 弘陽上城根植南通兩年的發(fā)展歷程，一個外來開發(fā)商落地南通，知名度與美譽度從無到有，銷售業(yè)績平穩(wěn)并具備一定的良好口碑。 2022年，是弘陽品牌發(fā)揚光大的重大節(jié)點，品質(zhì)提升同時銷售上量價齊升成為我們唯一的目標(biāo)。讓已購業(yè)主和未購業(yè)主認(rèn)同弘陽的生活品質(zhì)，眼見為實超越期望。因此決定我們必須以中高檔的形象來推廣本案，重塑“閱盡千山 唯見上城”的形象定位。 從市場競爭看： 2022年的整個東區(qū)走量在南通市場跟隨于市中心，競爭盤較多，這就導(dǎo)致2022年的存量較大，開發(fā)商品牌相差無幾，本項目必須選擇突圍而出，創(chuàng)出自身特色，突圍而出 否則，不足以提升項目的品牌與價值預(yù)期； 否則，不足以占據(jù)東區(qū)市場的前沿。 突圍 1，觀音山新城，政府規(guī)劃的核心 突圍 2，青年東路，商業(yè)核心，弘陽上城占據(jù)中心位置 突圍 3， 28萬方小區(qū)的中心位置 —— 樓王，形象提升的產(chǎn)品 突圍 4，體現(xiàn)家庭、身份、群體認(rèn)同的榮耀 關(guān)鍵詞：觀音山新城核心，青年東路商圈核心，小區(qū)中心位置，榮耀感 中心生活 集大成者 ——2022，弘陽上城為價值而來 主推 備選 大成之作 稀冠東城 ——2022，弘陽上城為價值而來 調(diào)性延續(xù) 原則 1：層層遞進，從實景交付、區(qū)位優(yōu)勢的力量再次導(dǎo)入，然后到具體的推售產(chǎn)品，并推出生活方式。 原則 2：意見領(lǐng)袖：通過培養(yǎng)意見領(lǐng)袖形成圈層，打造滾動的圈層營銷平臺 原則 3：虛實結(jié)合：形象和概念圍繞“集大成者”進行鋪陳和展開，最后通過樓王推售，現(xiàn)場體驗落地。 推廣策略 回訪客戶 ?傳統(tǒng)節(jié)日回饋 ?短信問候 生日問候 ?賀卡、鮮花訂送 獎勵政策 ?老帶新，贈送管理費、節(jié)點性業(yè)主抽獎等物質(zhì)獎勵 維護圈層 圈層營銷 —— 持續(xù)性活動 線下活動 （部分業(yè)主） ?體育對抗（乒乓球、羽毛球） ?大講堂（裝修、理財、教育） ?業(yè)主聯(lián)誼（踏青、自駕游、電影節(jié)等） 活動策略 “回家，幸福生活開啟時 —— 恭賀弘陽上城一期榮耀入住” 時間： 4月 地點： 項目現(xiàn)場 思路： 保障一期順利交房，在現(xiàn)場布置，氛圍營造上創(chuàng)造喜慶的氛圍，體現(xiàn)品牌實力與誠信。 活動內(nèi)容 ： 配合物業(yè)部執(zhí)行交房流程，確?；顒佑行蜻M行。 圈層營銷 —— 交房活動 “中秋游園會暨 GOLF歡樂家庭邀請賽” 時間： 9月 地點： 項目現(xiàn)場（現(xiàn)場可設(shè)立高爾夫練習(xí)場） 思路： 利用中國傳統(tǒng)節(jié)日中秋團圓的習(xí)俗，拉近客戶與客戶之間，客戶與發(fā)展商之間的情感紐帶。 活動內(nèi)容 ： 活動采用家庭高爾夫配對賽、家庭游戲、猜燈謎等形式，營造和諧的社區(qū)、家庭氛圍 圈層營銷 —— 節(jié)點性活動 極致奔馳、寶馬品牌聯(lián)盟簽字儀式暨試乘試駕活動 時間： 10月 地點： 聯(lián)合青年路 4s店 思路： 利用與高端品牌嫁接的方式，塑造、強化本項目在目標(biāo)客群中的高端形象，從而使之產(chǎn)生購買欲望。 活動內(nèi)容： 邀請奔馳、寶馬 4S店 (選取業(yè)主重點喜歡車型品牌 )參與本次活動，選用幾款極致車型現(xiàn)場展覽，并現(xiàn)場簽定“品牌聯(lián)盟”協(xié)議，凡購買業(yè)主均可在購買上述品牌車型享受超額優(yōu)惠。并可以與４ S店實現(xiàn)客戶共享。 圈層營銷 —— 節(jié)點性活動 時間： 12月下旬 地點：項目現(xiàn)場 內(nèi)容： 圣誕傳統(tǒng)節(jié)目 —— 推南瓜比賽、紳士游戲 —— 飛鏢、假面舞會、競拍環(huán)節(jié)等 意義：以西方節(jié)日為基點，在 09年年末之時舉行年度答謝新、老業(yè)主的活動，契合本項目的調(diào)性，結(jié)合西方年度盛大節(jié)日，通過新穎、新奇的假面主題活動，讓客戶領(lǐng)略純正的異國節(jié)日文化氛圍，從而維系項目與客戶之間關(guān)系，增進感情，傳遞項目的品牌形象，并順利完成年度銷售任務(wù)。 “ 假面濃情圣誕夜 ” 圈層營銷 —— 節(jié)點性活動 『渠道拓展 —— 區(qū)域渠道』 ? 渠道對象： 南通周邊縣市有購買能力的潛在目標(biāo)客群 ? 拓展方式 ： 通過在當(dāng)?shù)剡x擇 傳統(tǒng)長效媒體 的定期投放外，還可選擇在當(dāng)?shù)刂饕藲饩奂?，如大型市心廣場等點位進行 路演活動 等。 ? 拓展目的 ： 通過拓展揚州周邊區(qū)域，挖掘潛在未知客戶，并擴大本項目在周邊區(qū)域的影響力及美譽度。 ? 活動形式： 為了匹配項目的調(diào)性，需要類 “ 模特 +老爺車展 ” 等相關(guān)配套展覽。 圈層營銷 —— 促銷性活動 戶外 報紙 短信 ?大牌 布點重點關(guān)注市中心、城東片區(qū)及進出城重要關(guān)口。適時搶占城西、城南及區(qū)域外客戶（如疊石橋）。根據(jù)銷售節(jié)點，不定期進行畫面更換 ?圍擋 加強陣地包裝，增強項目調(diào)性。 ? 報廣 利用本地媒體江 海晚報的大眾影 響力，保證其運 用頻次，在開盤 節(jié)點使用 ? 軟文 配合報廣進行炒 作。在初期將重 點炒作區(qū)域價 值； 網(wǎng)絡(luò) ? 短信 項目形象出街 之后，保持每 周一次的頻 率，進行輪番 轟炸，點對點 全方位宣傳項 目及產(chǎn)品。 電視電臺 ?網(wǎng)絡(luò) 以搜房網(wǎng)為主要的媒體渠道，適當(dāng)增加 2022年發(fā)展迅猛的騰訊網(wǎng)絡(luò)，不僅僅是廣告的投放，主要在于充分運用其后臺資源，線上線下齊頭并進。 ?電臺 本地 929電臺在有車族中頗有名氣，在其上下班黃金時間密集發(fā)布項目信息 ? 電視臺 一是維護媒體關(guān)系以免后期曝光負(fù)面新聞；一方面利用地方電視臺和數(shù)字電視的收視率投放形象廣告。 媒體整略 ?區(qū)別于傳統(tǒng)銷售員單方面的銷講，而是采用導(dǎo)游式講解的體驗，與客戶減少距離感，增強歸屬感，增強與客戶的溝通交流。 服務(wù)提升 客戶落座后，由客服主動帶著飲品單上前詢問需求，而后用托盤將客戶飲料送至其面前 客服人員應(yīng)時刻關(guān)注客戶飲料飲用情況，適時上前續(xù)飲，并詢問有無其他需求 營銷中心洋酒體驗 客服儀容儀表要求：著整潔制服，面帶微笑，精神狀態(tài)良好 水吧臺要求： 整潔、清爽、明亮 水吧硬件： 建議在常規(guī)的電水壺、飲水機之外，配備冰箱、咖啡機（可現(xiàn)煮咖啡）、水果、常見飲料，并制作簡易飲品單 通過類似無水洗車的貼心體驗，讓客戶倍感尊崇、炫耀。 ?不準(zhǔn)留長指甲； ?上崗時制服衣兜里不能放鼓鼓的東西； ?穿制服時不能露出自己里面的衣服，冬天制服里的毛衣必須配深色； ?保安制服常年在洗衣店干洗； ?在崗位上打瞌睡一次記過，兩次開除； ?決不能和業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，哪怕是有不禮貌語言也要開除； ?休息時間不能穿制服做私人的事情（包括擦皮鞋）； ?除各定崗和巡崗?fù)饬韨鋺?yīng)急隊 24小時待命。 物業(yè)上向龍湖學(xué)習(xí)，以下是保安工作標(biāo)準(zhǔn)： 物業(yè)上向龍湖學(xué)習(xí)，以下是保潔工作標(biāo)準(zhǔn)： ?規(guī)劃片區(qū)保潔，責(zé)任到人頭上，每人所轄區(qū)域每20分鐘要清潔一次； ?樓梯扶手、小區(qū)內(nèi)的木條凳等需抹擦清潔的地方連抹布抹擦的方向都有統(tǒng)一的規(guī)范； ?抹擦不同的地方所用抹布的質(zhì)地也有所區(qū)別（如毛巾、晴綸、棉布等）； ?小區(qū)道路每天要用拖布拖； ?垃圾箱上煙碗里的煙頭不能超過 5個； ?小區(qū)內(nèi)的玻璃上不能出現(xiàn)手紋?。? ?雨停后 20分鐘內(nèi)要求路上看不到積水。 總結(jié)營銷策略 策略一：由追求 銷售速度 轉(zhuǎn)變?yōu)?追求利潤 與 追求品牌 相輔相成。提升品質(zhì)，提升服務(wù)價值，奠定弘陽上城在南通的知名品牌。 由 銷售住宅 轉(zhuǎn)變?yōu)?銷售生活方式 或 生活模式 。 策略二：變坐銷為 行銷 。通過多做文化活動，公益活動或社區(qū)活動，以文化活動推廣來取代廣告推廣，提升項目內(nèi)涵與活力。 PART 5 2022年整體營銷執(zhí)行 13月 10東單元開盤 5開盤 45月 時間 階段 東單元開盤 11開盤 68月 6開盤 910月 余房銷售 1112月 90套 指標(biāo) 97套 144套 114套 88套 銷售動作： 1： VIP卡辦理（已辦 10張）持續(xù)辦理，開盤前爭取蓄滿 30張。 2：元宵節(jié)現(xiàn)場活動，為開盤造勢，搶占回鄉(xiāng)客戶群 3：熱銷期主打婚房，刺激剛需購房，派單，短信，網(wǎng)站持續(xù)轟炸 推售依據(jù)： ?根據(jù)銷售情況，及時補充貨量 ?推售順序以產(chǎn)品分級為依據(jù) 推售產(chǎn)品：加推 10樓東單元 銷售率：消化存量房源 69套，新推房源28套； 階段均價：存量房原 8