【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 或購(gòu)物區(qū)分析 具體位置分析 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 需求 測(cè)算 人口規(guī)模： 收入水平： 人口的性別、年齡、收入、 家庭規(guī)模、類(lèi)型 地區(qū)分析（ 1） 利用消費(fèi)價(jià)格指數(shù)或其它方法計(jì)算購(gòu)買(mǎi)力指數(shù) 地區(qū)分析（ 2） 購(gòu)買(mǎi)力流 入與流出 額的測(cè)算 流入額 流出額 流入指數(shù) 零售引力指數(shù) 流出指數(shù) 零售潛力指數(shù) 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 地區(qū)分析（ 3） 其他因素 的分析 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 物流系統(tǒng) 勞動(dòng)力供給 政策法律 可能開(kāi)設(shè)的新店鋪的數(shù)量 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 中心商業(yè)區(qū) 城市的零售中心 副中心商業(yè)區(qū)或輔助商業(yè)區(qū) 二級(jí)商業(yè)區(qū) 商業(yè)小區(qū) 集客地周邊、 居民區(qū)附近 購(gòu)物中心 居民區(qū)、社區(qū)和地區(qū) 性購(gòu)物中心 獨(dú)立店區(qū) 商業(yè)區(qū) 或購(gòu)物 區(qū)分析 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 客流類(lèi)型 客流目標(biāo)、速度和滯留時(shí)間 街路兩側(cè)的客流規(guī)模 具體位 置分析 （ 1） 自身客流 分享客流 派生客流 具體位 置分析 （ 2） 拐角效應(yīng) 能見(jiàn)度高 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 目錄 1. 拓展市調(diào)流程及基本思路 2. 市場(chǎng)分析內(nèi)容及途徑 零售飽和理論 3. 物業(yè)調(diào)查內(nèi)容及途徑 物業(yè)的尋找途徑 4. 商圈調(diào)查內(nèi)容及途徑 新址銷(xiāo)售額的預(yù)估 損益平衡點(diǎn)分析 5. 附表 拓展市調(diào)方法 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 市場(chǎng)分析 物業(yè)調(diào)查 商圈調(diào)查 報(bào) 批 拓展市調(diào)流程 ? 為了全面了解市場(chǎng) ， 各公司應(yīng)該組織力量 ，對(duì)本省區(qū)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)分析 ， 掌握本省區(qū)醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展趨勢(shì) 、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)和發(fā)展變化趨勢(shì) 、 當(dāng)?shù)卣?。 ? 確定待進(jìn)入省 、 市 、 地區(qū)后 ， 迅速組織拓展人員進(jìn)行選址 ， 綜合考慮交通 、 租金等各方面的影響因素 ， 尋找合適物業(yè)； ? 根據(jù)實(shí)地情況設(shè)定候選物業(yè)的商圈范圍 ，對(duì)商圈內(nèi)的居民 、 交通 、 氛圍及發(fā)展前景等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查 ， 并做投資收益分析 ， 形成市調(diào)報(bào)告 。 ? 將市調(diào)報(bào)告報(bào)上級(jí)主管部門(mén)審批 。 基本思路 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 醫(yī)院 經(jīng)營(yíng)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 市場(chǎng)特色及 發(fā)展前景 地域 （省、市、縣） — 省級(jí)市場(chǎng)調(diào)查 7天，地市級(jí)市場(chǎng)調(diào)查 3天，縣市級(jí)市場(chǎng)調(diào)查 2天 商務(wù)環(huán)境 外部環(huán)境 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 指標(biāo) 內(nèi) 容 調(diào)查途徑 方 式 經(jīng)營(yíng)環(huán)境 當(dāng)?shù)厮幈O(jiān)、工商部門(mén)的政策、醫(yī)保開(kāi)放程度、公共關(guān)系情況 藥監(jiān)局、工商局、社保局 公共關(guān)系調(diào)查表 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 市區(qū)人口總數(shù)、人口密度、行政區(qū)人口分布狀況、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、年人均可支配收入、人均醫(yī)療保健消費(fèi)、藥品零售市場(chǎng)份額、醫(yī)保市場(chǎng)份額 統(tǒng)計(jì)網(wǎng)、統(tǒng)計(jì)局、街道辦 城市綜合概況調(diào)查 市場(chǎng)特色 市場(chǎng) 藥店數(shù)量、 居民用藥習(xí)慣、購(gòu)藥習(xí)慣 問(wèn)卷調(diào)查、詢(xún)問(wèn)藥監(jiān)局 文字分析 發(fā)展前景 新老商圈的分布、特色、發(fā)展前景 詢(xún)問(wèn)當(dāng)?shù)鼐用窕蛳嚓P(guān)職能部門(mén) 文字分析 商務(wù)環(huán)境 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 指標(biāo) 內(nèi) 容 調(diào)查途徑 方 式 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)特色、經(jīng)營(yíng)模式、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)面積、平均毛利率和價(jià)格、分店數(shù)量、年藥品銷(xiāo)量、員工及一般管理人員工資水平、 實(shí)地調(diào)查、詢(xún)問(wèn)藥監(jiān)局、網(wǎng)絡(luò) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查表 人力資本情況調(diào)查表 醫(yī)院 分布、等級(jí)、規(guī)模、年門(mén)診量，年藥品銷(xiāo)售額、病床數(shù)量、手術(shù)例數(shù)、門(mén)診特色 實(shí)地調(diào)查、詢(xún)問(wèn)藥監(jiān)局、網(wǎng)絡(luò) 醫(yī)院調(diào)查表 外部環(huán)境 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 物業(yè)調(diào)查 基本情況 硬件設(shè)施 租金費(fèi)用 結(jié)構(gòu)指標(biāo) 物業(yè) 產(chǎn)權(quán) 裝修 輔助設(shè)施 租金 其它費(fèi)用 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目 指標(biāo) 內(nèi) 容 途 徑 物業(yè)情況 基本情況 產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、消防合格證、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式、可交付時(shí)間、物業(yè)是否空閑、原停做原因、房屋結(jié)構(gòu)、房屋形狀、建筑物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)外觀(guān)、建筑年限、整體面積、租用情況、面積使用率 實(shí)地觀(guān)察、向周邊居民或物業(yè)方詢(xún)問(wèn) 物業(yè)指標(biāo) 層高、層數(shù)、柱距、臨街面寬、進(jìn)深、供電量、水壓 觀(guān)察、測(cè)量、詢(xún)問(wèn)物業(yè)方 費(fèi)用 租金、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、裝修免租期、租金免遞增期、租金遞增率、水電費(fèi)、廣告位費(fèi)用、門(mén)招費(fèi)用 物業(yè)方談判、鄰居租金水平調(diào)查 裝修 天花、地面、墻壁的裝修現(xiàn)狀和可使用程度 觀(guān)察 設(shè)施 倉(cāng)庫(kù)、辦公區(qū)、前坪、停車(chē)場(chǎng)、廣告位、消防設(shè)備、空調(diào)、電梯、供水、排水 觀(guān)察、詢(xún)問(wèn)物業(yè)方 接近度 離公交車(chē)站、十字路口、斑馬線(xiàn)、人行天橋、地下通道的距離、物業(yè)與街道面的落差、招牌展示 觀(guān)察、測(cè)量 前 景 街道發(fā)展規(guī)劃、合同期內(nèi)是否會(huì)拆遷或改造 建設(shè)、規(guī)劃局 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 物業(yè)的尋找途徑 1) 掃街：對(duì)所在商圈的主次干道進(jìn)行地毯式搜索，尋找目標(biāo)物業(yè)； 2) 發(fā)布廣告：在報(bào)紙，電視等媒體上發(fā)布求租廣告，廣告內(nèi)容應(yīng)注意保密性。 3) 利用中介：利用房產(chǎn)中介幫助尋找物業(yè)； 4) 招商廣告：留意在報(bào)紙、電視等媒體上或者是室外的張貼廣告上的招商或招租廣告； 5) 合作方協(xié)助：可利用當(dāng)?shù)睾献鞣降馁Y源優(yōu)勢(shì)協(xié)助尋找合適物業(yè)； 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目 指 標(biāo) 內(nèi) 容 途徑 人口 基本情況 所在商圈類(lèi)型、常住居民數(shù)量， 人口密度、人口分布形狀、主要住宅類(lèi)型、主要收入水平、居民文化水平、對(duì)價(jià)格的敏感程度、購(gòu)物出行方式、每月購(gòu)藥頻率 計(jì)算（棟數(shù) *單元 *樓層 *）或街道辦事處、街道派出所、問(wèn)卷調(diào)查 年齡結(jié)構(gòu) 居民年齡結(jié)構(gòu)、 街道辦事處或派出所 人車(chē)流 門(mén)前街道人、車(chē)流量、人車(chē)流主要類(lèi)型 實(shí)地觀(guān)察、詢(xún)問(wèn)、測(cè)定和統(tǒng)計(jì) 交通 公交車(chē) 公交車(chē)站、車(chē)站距離、車(chē)路數(shù)、行駛路線(xiàn)、停車(chē)場(chǎng)、便利性 實(shí)地觀(guān)察 街道 物業(yè)位置、街道類(lèi)型、道路情況、路幅、車(chē)道路、街道隔離帶、坡度 商業(yè)氛圍 賣(mài)場(chǎng)或商業(yè)街 主要大型的商場(chǎng)、賣(mài)場(chǎng)或者是商業(yè)街、公共設(shè)施、及距離、影響力 實(shí)地觀(guān)察、詢(xún)問(wèn)業(yè)內(nèi)人士、咨詢(xún)相關(guān)規(guī)劃部門(mén) 聚客能力 周?chē)従訕I(yè)態(tài)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃方向、影響力 競(jìng)爭(zhēng) 醫(yī)院 距新址距離、級(jí)別、年門(mén)診量、門(mén)診特色、影響力 實(shí)地觀(guān)察、暗訪(fǎng)、詢(xún)問(wèn)、問(wèn)卷調(diào)查、詢(xún)問(wèn)業(yè)內(nèi)人士 對(duì)手 對(duì)手?jǐn)?shù)量、距新址距離、商品結(jié)構(gòu)、價(jià)格、毛利率、日營(yíng)業(yè)額、特色、影響 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 新址銷(xiāo)售額的預(yù)估 1）新址商圈內(nèi)居民數(shù)量 人均醫(yī)療保健支出 預(yù)計(jì)可占市場(chǎng)份額 . 2）商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手坪效 新址營(yíng)業(yè)面積 . 3）（新址營(yíng)業(yè)面積 247。 新址商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)總面積） 商圈內(nèi)零售總額 . 4）公司同類(lèi)型門(mén)店的平均坪效 新址營(yíng)業(yè)面積 . 注：以上四種方法相結(jié)合，綜合考慮。 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 1).損益平衡點(diǎn) (保本點(diǎn)） 損益平衡點(diǎn) = 月經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 /（毛利率－變動(dòng)費(fèi)用率） 2).年投資回報(bào)率 年投資回報(bào)率 = 預(yù)計(jì)年稅前利潤(rùn) /前期總投資 3).投資回報(bào)年限 投資回報(bào)年限 = 前期總投資 /（年折舊費(fèi)用 +年利潤(rùn)） 損益平衡點(diǎn)分析 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 城市綜合概況 醫(yī)院調(diào)查表 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查表 人力資本情況調(diào)查表 醫(yī)療保險(xiǎn)情況調(diào)查表 立地情況調(diào)查表 常住人口數(shù)量分布調(diào)查表 人口年齡分布調(diào)查表 新址人車(chē)流量測(cè)定表 新址公交站點(diǎn)調(diào)查表 商圈商業(yè)情況調(diào)查表 商圈內(nèi)藥品零售價(jià)格調(diào)查表 選址審批表 盈虧平衡點(diǎn)分析表 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 工商注冊(cè)部門(mén) 負(fù)責(zé)人 / 聯(lián)系電話(huà) 注冊(cè)要求 注冊(cè)費(fèi)用 國(guó)稅部門(mén) 負(fù)責(zé)人 / 聯(lián)系電話(huà) 納稅要求 納稅比例 藥監(jiān)部門(mén)