【文章內(nèi)容簡介】 或購物區(qū)分析 具體位置分析 打造藥店核心競爭力 需求 測算 人口規(guī)模： 收入水平： 人口的性別、年齡、收入、 家庭規(guī)模、類型 地區(qū)分析（ 1） 利用消費價格指數(shù)或其它方法計算購買力指數(shù) 地區(qū)分析（ 2） 購買力流 入與流出 額的測算 流入額 流出額 流入指數(shù) 零售引力指數(shù) 流出指數(shù) 零售潛力指數(shù) 打造藥店核心競爭力 地區(qū)分析（ 3） 其他因素 的分析 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 物流系統(tǒng) 勞動力供給 政策法律 可能開設的新店鋪的數(shù)量 打造藥店核心競爭力 中心商業(yè)區(qū) 城市的零售中心 副中心商業(yè)區(qū)或輔助商業(yè)區(qū) 二級商業(yè)區(qū) 商業(yè)小區(qū) 集客地周邊、 居民區(qū)附近 購物中心 居民區(qū)、社區(qū)和地區(qū) 性購物中心 獨立店區(qū) 商業(yè)區(qū) 或購物 區(qū)分析 打造藥店核心競爭力 客流類型 客流目標、速度和滯留時間 街路兩側(cè)的客流規(guī)模 具體位 置分析 （ 1） 自身客流 分享客流 派生客流 具體位 置分析 （ 2） 拐角效應 能見度高 打造藥店核心競爭力 目錄 1. 拓展市調(diào)流程及基本思路 2. 市場分析內(nèi)容及途徑 零售飽和理論 3. 物業(yè)調(diào)查內(nèi)容及途徑 物業(yè)的尋找途徑 4. 商圈調(diào)查內(nèi)容及途徑 新址銷售額的預估 損益平衡點分析 5. 附表 拓展市調(diào)方法 打造藥店核心競爭力 市場分析 物業(yè)調(diào)查 商圈調(diào)查 報 批 拓展市調(diào)流程 ? 為了全面了解市場 ， 各公司應該組織力量 ，對本省區(qū)進行認真細致的市場分析 ， 掌握本省區(qū)醫(yī)藥經(jīng)濟發(fā)展狀況和發(fā)展趨勢 、 競爭對手的經(jīng)營管理狀態(tài)和發(fā)展變化趨勢 、 當?shù)卣?。 ? 確定待進入省 、 市 、 地區(qū)后 ， 迅速組織拓展人員進行選址 ， 綜合考慮交通 、 租金等各方面的影響因素 ， 尋找合適物業(yè)； ? 根據(jù)實地情況設定候選物業(yè)的商圈范圍 ，對商圈內(nèi)的居民 、 交通 、 氛圍及發(fā)展前景等進行詳細調(diào)查 ， 并做投資收益分析 ， 形成市調(diào)報告 。 ? 將市調(diào)報告報上級主管部門審批 。 基本思路 打造藥店核心競爭力 競爭對手 醫(yī)院 經(jīng)營環(huán)境 經(jīng)濟環(huán)境 市場特色及 發(fā)展前景 地域 （省、市、縣） — 省級市場調(diào)查 7天，地市級市場調(diào)查 3天，縣市級市場調(diào)查 2天 商務環(huán)境 外部環(huán)境 打造藥店核心競爭力 指標 內(nèi) 容 調(diào)查途徑 方 式 經(jīng)營環(huán)境 當?shù)厮幈O(jiān)、工商部門的政策、醫(yī)保開放程度、公共關(guān)系情況 藥監(jiān)局、工商局、社保局 公共關(guān)系調(diào)查表 經(jīng)濟環(huán)境 市區(qū)人口總數(shù)、人口密度、行政區(qū)人口分布狀況、社會消費品零售總額、年人均可支配收入、人均醫(yī)療保健消費、藥品零售市場份額、醫(yī)保市場份額 統(tǒng)計網(wǎng)、統(tǒng)計局、街道辦 城市綜合概況調(diào)查 市場特色 市場 藥店數(shù)量、 居民用藥習慣、購藥習慣 問卷調(diào)查、詢問藥監(jiān)局 文字分析 發(fā)展前景 新老商圈的分布、特色、發(fā)展前景 詢問當?shù)鼐用窕蛳嚓P(guān)職能部門 文字分析 商務環(huán)境 打造藥店核心競爭力 指標 內(nèi) 容 調(diào)查途徑 方 式 競爭對手 經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營特色、經(jīng)營模式、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營面積、平均毛利率和價格、分店數(shù)量、年藥品銷量、員工及一般管理人員工資水平、 實地調(diào)查、詢問藥監(jiān)局、網(wǎng)絡 競爭對手調(diào)查表 人力資本情況調(diào)查表 醫(yī)院 分布、等級、規(guī)模、年門診量，年藥品銷售額、病床數(shù)量、手術(shù)例數(shù)、門診特色 實地調(diào)查、詢問藥監(jiān)局、網(wǎng)絡 醫(yī)院調(diào)查表 外部環(huán)境 打造藥店核心競爭力 物業(yè)調(diào)查 基本情況 硬件設施 租金費用 結(jié)構(gòu)指標 物業(yè) 產(chǎn)權(quán) 裝修 輔助設施 租金 其它費用 打造藥店核心競爭力 項目 指標 內(nèi) 容 途 徑 物業(yè)情況 基本情況 產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、消防合格證、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式、可交付時間、物業(yè)是否空閑、原停做原因、房屋結(jié)構(gòu)、房屋形狀、建筑物業(yè)類型、物業(yè)外觀、建筑年限、整體面積、租用情況、面積使用率 實地觀察、向周邊居民或物業(yè)方詢問 物業(yè)指標 層高、層數(shù)、柱距、臨街面寬、進深、供電量、水壓 觀察、測量、詢問物業(yè)方 費用 租金、物業(yè)管理費標準、支付方式、裝修免租期、租金免遞增期、租金遞增率、水電費、廣告位費用、門招費用 物業(yè)方談判、鄰居租金水平調(diào)查 裝修 天花、地面、墻壁的裝修現(xiàn)狀和可使用程度 觀察 設施 倉庫、辦公區(qū)、前坪、停車場、廣告位、消防設備、空調(diào)、電梯、供水、排水 觀察、詢問物業(yè)方 接近度 離公交車站、十字路口、斑馬線、人行天橋、地下通道的距離、物業(yè)與街道面的落差、招牌展示 觀察、測量 前 景 街道發(fā)展規(guī)劃、合同期內(nèi)是否會拆遷或改造 建設、規(guī)劃局 打造藥店核心競爭力 物業(yè)的尋找途徑 1) 掃街：對所在商圈的主次干道進行地毯式搜索，尋找目標物業(yè)； 2) 發(fā)布廣告：在報紙，電視等媒體上發(fā)布求租廣告，廣告內(nèi)容應注意保密性。 3) 利用中介：利用房產(chǎn)中介幫助尋找物業(yè)； 4) 招商廣告：留意在報紙、電視等媒體上或者是室外的張貼廣告上的招商或招租廣告； 5) 合作方協(xié)助：可利用當?shù)睾献鞣降馁Y源優(yōu)勢協(xié)助尋找合適物業(yè)； 打造藥店核心競爭力 項目 指 標 內(nèi) 容 途徑 人口 基本情況 所在商圈類型、常住居民數(shù)量， 人口密度、人口分布形狀、主要住宅類型、主要收入水平、居民文化水平、對價格的敏感程度、購物出行方式、每月購藥頻率 計算（棟數(shù) *單元 *樓層 *）或街道辦事處、街道派出所、問卷調(diào)查 年齡結(jié)構(gòu) 居民年齡結(jié)構(gòu)、 街道辦事處或派出所 人車流 門前街道人、車流量、人車流主要類型 實地觀察、詢問、測定和統(tǒng)計 交通 公交車 公交車站、車站距離、車路數(shù)、行駛路線、停車場、便利性 實地觀察 街道 物業(yè)位置、街道類型、道路情況、路幅、車道路、街道隔離帶、坡度 商業(yè)氛圍 賣場或商業(yè)街 主要大型的商場、賣場或者是商業(yè)街、公共設施、及距離、影響力 實地觀察、詢問業(yè)內(nèi)人士、咨詢相關(guān)規(guī)劃部門 聚客能力 周圍鄰居業(yè)態(tài)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃方向、影響力 競爭 醫(yī)院 距新址距離、級別、年門診量、門診特色、影響力 實地觀察、暗訪、詢問、問卷調(diào)查、詢問業(yè)內(nèi)人士 對手 對手數(shù)量、距新址距離、商品結(jié)構(gòu)、價格、毛利率、日營業(yè)額、特色、影響 打造藥店核心競爭力 新址銷售額的預估 1）新址商圈內(nèi)居民數(shù)量 人均醫(yī)療保健支出 預計可占市場份額 . 2）商圈內(nèi)競爭對手坪效 新址營業(yè)面積 . 3）（新址營業(yè)面積 247。 新址商圈內(nèi)營業(yè)總面積） 商圈內(nèi)零售總額 . 4）公司同類型門店的平均坪效 新址營業(yè)面積 . 注：以上四種方法相結(jié)合，綜合考慮。 打造藥店核心競爭力 1).損益平衡點 (保本點） 損益平衡點 = 月經(jīng)營費用 /（毛利率－變動費用率） 2).年投資回報率 年投資回報率 = 預計年稅前利潤 /前期總投資 3).投資回報年限 投資回報年限 = 前期總投資 /（年折舊費用 +年利潤） 損益平衡點分析 打造藥店核心競爭力 城市綜合概況 醫(yī)院調(diào)查表 競爭對手調(diào)查表 人力資本情況調(diào)查表 醫(yī)療保險情況調(diào)查表 立地情況調(diào)查表 常住人口數(shù)量分布調(diào)查表 人口年齡分布調(diào)查表 新址人車流量測定表 新址公交站點調(diào)查表 商圈商業(yè)情況調(diào)查表 商圈內(nèi)藥品零售價格調(diào)查表 選址審批表 盈虧平衡點分析表 打造藥店核心競爭力 工商注冊部門 負責人 / 聯(lián)系電話 注冊要求 注冊費用 國稅部門 負責人 / 聯(lián)系電話 納稅要求 納稅比例 藥監(jiān)部門