【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營(yíng)銷(xiāo)推廣分析500畝以上大盤(pán)典型案例分析開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙雙瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：洪山路 188號(hào)月湖公園北側(cè) 總用地面積： 1500畝總建筑面積： 185萬(wàn)平方米住宅總戶數(shù)： 3000多戶容積率： 綠化綠： %產(chǎn)品類(lèi)型：花園洋房、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅、高層 住宅、酒店式公寓基本數(shù)據(jù)500畝以上大盤(pán)典型案例分析長(zhǎng)沙大學(xué)藏瓏湖上國(guó)際花園廣電中心四方坪小區(qū)圣爵菲斯163醫(yī)院麥德龍超市周邊配套比較缺乏，尤其是離醫(yī)院和超市有一定的距離，給生活帶來(lái)不便；雖然有 319國(guó)道、萬(wàn)佳麗北路、工程兵大道，但公交車(chē)并不多。區(qū)位配套500畝以上大盤(pán)典型案例分析項(xiàng)目規(guī)劃A一期B二期C三期A地塊景觀資源及價(jià)值屬中等，作為一期開(kāi)發(fā)，利用別墅打造其高端豪宅形象；B地塊位置臨路，景觀資源相對(duì)較差，依托前期的高端定位使其價(jià)值達(dá)到提升；C地塊屬整體資源最佳地段，放到最后開(kāi)發(fā)，使之價(jià)值和利潤(rùn)達(dá)到最大化。2期于 09年 4月開(kāi)始陸續(xù)推出2 2 2 2 3 32棟3期計(jì)劃于 07年 3月推出 首開(kāi)洋房 108套、雙拼 54套、高層 6棟 08年陸續(xù)入市 推出獨(dú)棟 12棟、一棟高層u 項(xiàng)目總占地 1500畝，分為 A， B， C三個(gè)地塊，一期開(kāi)發(fā) A地塊占地約為 500畝；建面約 56萬(wàn)㎡。500畝以上大盤(pán)典型案例分析一期建筑類(lèi)型 以高層、聯(lián)排為主，以半圍合式分布，在獨(dú)棟、雙拼別墅、花園洋房以外，更有直入云宵的空中宮邸不可多得，點(diǎn)式，板式，蝶式高層；不同的體態(tài)，不同的視角，不同的格局，保證將 600畝湖面展現(xiàn)在每家每戶面前。高層住宅區(qū)獨(dú)棟別墅區(qū)花園洋房區(qū)雙拼別墅區(qū)產(chǎn)品組合及分布項(xiàng)目一期產(chǎn)品線組合：高層 +洋房 +獨(dú)棟 +雙拼首推中高、高端產(chǎn)品洋房與雙拼，在試水市場(chǎng)的同時(shí)，也樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，后以獨(dú)棟拔高最大價(jià)值，同時(shí)也提升高層的售價(jià)500畝以上大盤(pán)典型案例分析產(chǎn)品組合及分布項(xiàng)目二期產(chǎn)品：高層觀景豪宅高層區(qū)點(diǎn)式品字高層區(qū)二期建筑類(lèi)型 以 89206㎡ 的點(diǎn)式品字高層及觀景豪宅高層組成，占據(jù)項(xiàng)目核心景觀中軸線，戶型設(shè)計(jì)延續(xù)藏瓏一貫的高端調(diào)性 ,方正大氣 ,通透舒適 ,可最大限度地欣賞到園區(qū)核心景觀與月湖公園的自然風(fēng)光。500畝以上大盤(pán)典型案例分析產(chǎn)品組合及分布項(xiàng)目三期產(chǎn)品組合：獨(dú)棟 +雙拼 +高層 +公寓獨(dú)棟別墅區(qū)雙拼別墅區(qū)觀景豪宅高層區(qū)高層公寓區(qū)點(diǎn)式高層區(qū)三期建筑類(lèi)型 以獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、高層及公寓為主，建筑風(fēng)格將沿用以往一貫的建筑形態(tài)，具體戶型面積尚待規(guī)劃之中。500畝以上大盤(pán)典型案例分析1. 中高端洋房與雙拼作為首推試水產(chǎn)品，推出即已售完畢；2. 由于前期中高端產(chǎn)品的熱售，高層作為主力，價(jià)值提升明顯；3. 獨(dú)棟作為稀缺型產(chǎn)品，價(jià)值表現(xiàn)力非常強(qiáng)勁，售價(jià)遙遙領(lǐng)先。4. 藏瓏項(xiàng)目各類(lèi)物業(yè)售價(jià)均成為區(qū)域的標(biāo)桿；其中一期高層的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，每平米高出市場(chǎng)價(jià) 1000元以上。獨(dú)棟 雙拼高層單價(jià)推貨時(shí)間洋房?jī)r(jià)格分析500畝以上大盤(pán)典型案例分析216。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析500畝以上大盤(pán)典型案例分析固有價(jià)值固有價(jià)值資源景觀 企業(yè)品牌嵌于 600畝月湖公園內(nèi)雙瑞地產(chǎn)，在本地知名度不高整體固有價(jià)值中，地段與資源景觀占據(jù)了相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)地段緊臨廣電中心，地段條件優(yōu)越500畝以上大盤(pán)典型案例分析可變價(jià)值 —— 園林景觀216。 利用借景手法，最大化利用月湖公園的水景，作為項(xiàng)目背景；216。 將自身融入公園之中；既利用公園，也成為公園一景216。 層見(jiàn)疊出的空間美學(xué)，結(jié)合建筑不同層數(shù)的變化，由低矮的別墅過(guò)渡到高層住宅216。 四位一體的景觀綠化系統(tǒng)：小區(qū)中心綠化 — 組團(tuán)級(jí)綠化 — 宅前綠化 — 空中花園500畝以上大盤(pán)典型案例分析可變價(jià)值 —— 園林景觀500畝以上大盤(pán)典型案例分析社區(qū)內(nèi)配套包括會(huì)所、五星級(jí)酒店以及綜合性服務(wù)設(shè)施（停車(chē)場(chǎng)庫(kù)、社區(qū)物業(yè)管理用房等），沿街商業(yè)（郵政儲(chǔ)蓄、商場(chǎng)、超市等），文化娛樂(lè)，社會(huì)服務(wù)（幼兒園），市政公用設(shè)施等?？勺儍r(jià)值 —— 配套及商業(yè)會(huì)所幼兒園五星級(jí)酒店中央景觀軸沿街商業(yè)共 14萬(wàn)方區(qū)域型商業(yè)配置500畝以上大盤(pán)典型案例分析戶型 面積（㎡） 套數(shù) 套數(shù)比二房 8890 364 42%三房 144148 378 44%四房 174208 115 13%復(fù)式 331370 4 1%合計(jì) 861 100%二期已推出的（ 2 2 2 2 3 32棟）戶型配比 可變價(jià)值 —— 戶型特征舒適型二房、三房是主力500畝以上大盤(pán)典型案例分析入戶花園觀景陽(yáng)臺(tái)轉(zhuǎn)角飄窗凸窗超大橫廳轉(zhuǎn)角飄窗入戶花園3室 2廳 1衛(wèi) 89m2戶型點(diǎn)評(píng)：? 7米橫廳設(shè)計(jì)，客廳奢華氣派? 大面積觀景陽(yáng)臺(tái)與客廳相連? 主臥朝南，主臥帶主衛(wèi)、衣帽間? 主臥、次臥均帶轉(zhuǎn)角飄窗戶型點(diǎn)評(píng)：? 全明設(shè)計(jì)，南北通透? 入戶花園 +超大觀景陽(yáng)臺(tái)，視線開(kāi)闊? 臥室凸窗和轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，附加價(jià)值大，實(shí)用率高；? 生活區(qū)與休息區(qū)完全分開(kāi)，靈動(dòng)性強(qiáng)；3室 2廳 2衛(wèi) 143m2注重景觀和朝向，充分考慮居住舒適性和尊貴感可變價(jià)值 —— 戶型特征500畝以上大盤(pán)典型案例分析可變價(jià)值 —— 立面風(fēng)格藏瓏的洋房及別墅外立面，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義與北美風(fēng)情相結(jié)合的建筑風(fēng)格500畝以上大盤(pán)典型案例分析可變價(jià)值 —— 立面風(fēng)格高層采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，簡(jiǎn)約，但略失高檔板式高層觀景豪宅高層500畝以上大盤(pán)典型案例分析可變價(jià)值 —— 建筑品質(zhì) 交房標(biāo)準(zhǔn) 外墻： 高級(jí)涂料、石材或面磚； 屋面： 現(xiàn)澆砼屋面； 內(nèi)墻： 混合砂漿底，膩?zhàn)优剑?頂棚： ① 戶內(nèi)膩?zhàn)诱移剑?② 陽(yáng)臺(tái)部分：膩?zhàn)诱移健⑼苛希?樓地面： 細(xì)石砼找平； 窗： 彩色鋁合金、雙層中空玻璃； 門(mén)： 實(shí)木門(mén)，戶內(nèi)預(yù)留門(mén)洞； 陽(yáng)臺(tái)： ① 地面：細(xì)石砼找平； ② 門(mén)：彩色鋁合金、雙層中空玻璃； 衛(wèi)生間： ① 內(nèi)墻：水泥砂漿面； ② 頂棚：膩?zhàn)诱移剑?戶內(nèi)功能配置： 弱電系統(tǒng)： 有線電視接口、通訊接口、寬帶接口； 給排水： 臨時(shí)蹲便器、水龍頭各一只，其余預(yù)留接口，衛(wèi)生間深坑不回填； 電氣： 室內(nèi)照明燈具為平燈座，白熾燈頭； 燃?xì)猓?燃?xì)馊霊簦ㄈ細(xì)夤臼杖〉馁M(fèi)用由用戶自理）；500畝以上大盤(pán)典型案例分析可變價(jià)值 —— 物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介： 長(zhǎng)沙雙瑞物業(yè)管理有限公司是一家新興的物業(yè)管理服務(wù)商，是長(zhǎng)沙市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。公司資質(zhì)齊備、制度完善，目前受托管理長(zhǎng)沙雙瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的 “ 藏瓏湖上國(guó)際花園 ” 高檔藏瓏、洋房住宅小區(qū)及由雙瑞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)福區(qū)大型休閑、娛樂(lè)開(kāi)放式綜合性市政物業(yè) —“ 月湖公園 ” 兩個(gè)項(xiàng)目。服務(wù)范圍： 設(shè)立 24小時(shí)服務(wù)熱線 、實(shí)施一對(duì)一客戶小管家貼心服務(wù) 、在園區(qū)內(nèi)合理設(shè)置 “ 緊急召援按鈕 ” 、定期維護(hù)公共設(shè)施及園區(qū)綠化、保潔服務(wù)、電子巡更、 24小時(shí)保安服務(wù)、代辦各類(lèi)票務(wù)及鮮花等預(yù)訂服務(wù)；小區(qū)內(nèi)還將引進(jìn)專(zhuān)業(yè)汽車(chē)美容店，周期性進(jìn)行汽車(chē)美容活動(dòng)等等。物管為長(zhǎng)沙雙瑞物業(yè)管理有限公司500畝以上大盤(pán)典型案例分析價(jià)值評(píng)判地段 企 業(yè) 品牌 自然 資 源★ ★ ★ ★ 　 ★ ★ ★ 　★ ★ ★ ★ ★ 　園林景觀配套及商 業(yè) 戶 型外立面產(chǎn) 品品質(zhì)物 業(yè)管理★★★★★ 　★★★★★★★★★★ 　★★★ 　 ★★★★★★ 　固有價(jià)值：可變價(jià)值：藏瓏項(xiàng)目贏得市場(chǎng)口碑的核心價(jià)值表現(xiàn)在地段、月湖景觀、戶型、配套商業(yè)四個(gè)方面，但外立面等出來(lái)的產(chǎn)品效果給項(xiàng)目帶來(lái)了一定的負(fù)面評(píng)價(jià)。500畝以上大盤(pán)典型案例分析216。 營(yíng)銷(xiāo)推廣分析500畝以上大盤(pán)典型案例分析n 營(yíng)銷(xiāo)方法得當(dāng)，低開(kāi)高走、小步快跑；泛營(yíng)銷(xiāo)吸引客源– 2022年 4月，開(kāi)盤(pán)以最低 3980元 /㎡ ，均價(jià) 4200元 /㎡ 價(jià)格吸引客戶，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天 60%銷(xiāo)售率；– 2022年 8月底，首批推貨 424套基本售罄；– 2022年 9月底，二批產(chǎn)品以均價(jià) 4500元 /㎡ 價(jià)格推出市場(chǎng)；銷(xiāo)售期間 89平米產(chǎn)品幾乎每周提價(jià)銷(xiāo)售， 11月底又全部售罄；– 2022年 12月，產(chǎn)品全面提價(jià)，均價(jià)上漲至 5000元 /㎡ ； 12月基本售罄；– 全年藏瓏來(lái)訪客戶 43%通過(guò)親友介紹，成交客戶 52%通過(guò)老帶新轉(zhuǎn)介；n 各階段的廣告語(yǔ)氣勢(shì)不凡，時(shí)刻保持豪宅的身份– 長(zhǎng)沙未來(lái)醒了– 疆域無(wú)界，物愈非凡– 為這座城市樹(shù)立領(lǐng)袖– 事業(yè)已然登峰，生活即將造極– 數(shù)風(fēng)流人物，還看藏瓏– 領(lǐng)者無(wú)界，湖鑒高下– 為領(lǐng)者劃疆界– 唯有贏者留其名營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)力度大，形象推廣上始終保持高端形象，從客戶的生活與精神層面進(jìn)行滲透500畝以上大盤(pán)典型案例分析藏瓏湖上國(guó)際花園 —— 營(yíng)銷(xiāo)推廣主 題 活 動(dòng) 內(nèi)容小 樹(shù)認(rèn) 養(yǎng)活 動(dòng) 2022年 3月 業(yè) 主活 動(dòng) ，每 戶業(yè) 主可在小區(qū)園林內(nèi) 認(rèn) 養(yǎng)一棵植物，掛上 認(rèn) 養(yǎng)牌。復(fù)活 節(jié) 蛋生 計(jì) 活 動(dòng) 2022年 3月 28日， 業(yè) 主以家庭 為單 位開(kāi)展復(fù)活 節(jié) 活 動(dòng) ， 滾 蛋、畫(huà)蛋、找蛋等。春季房交會(huì) 2022年 4月 295月 3日春交會(huì)，以月湖房展及 “ 泰式 風(fēng) 情 節(jié) ” 為 主 題 ，以湖居體 驗(yàn)館 開(kāi)放 為 吸引點(diǎn)。