[工程科技]上海萬科白馬花園二三期開盤方案(編輯修改稿)
2025-04-16 01:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 期的推廣宣傳及銷售引導(dǎo)以公寓為主，基本沒有對花園洋房進(jìn)行推介。 廣告前 （ ~）客戶總結(jié)分析 需求房型示意圖%%%%%%%%%二房 小三房 大三房 復(fù)式 聯(lián)體?來電客戶中以需求二房和小三房的的客戶居多，占總體的71%。來電客戶需求與產(chǎn)品戶型配比完全相反。 廣告前 （ ~）客戶總結(jié)分析 需求面積示意圖53%21%16%10%100120m2 120140m2 140160m2 1 6 0 m 2 以上?約有 30個(gè)來電客戶需求 100— 120m2的戶型，占總數(shù)53%，而本項(xiàng)目 100— 120 m2的公寓僅有 16套。 廣告前 （ ~）客戶總結(jié)分析 %%%%%%%6080萬 8090萬 90100萬 100萬以上需求總價(jià)示意圖?來訪客戶中需求總價(jià)在 60— 80萬之間的超過總數(shù)一半，其中又以 70萬以下占多，可見前期累積客戶對總價(jià)的承接力有限。 廣告前 （ ~）客戶總結(jié)分析 產(chǎn)品優(yōu)勢 ?從來訪客戶的信息反饋來看，本案的主要優(yōu)勢依次為開發(fā)商品牌、物業(yè)管理、房型布局 產(chǎn)品劣勢 ?來訪客戶的信息反饋來看，本案的主要劣勢依次為：交通配套、商業(yè)配套、地理位置、周邊環(huán)境 廣告前 （ ~）客戶總結(jié)分析 來電總數(shù)： 31個(gè)（其中 26個(gè)來源于晨報(bào)） 來訪總數(shù)： 38組 晨報(bào) 廣告后（ ~）客戶總結(jié)分析 ?84%的來電來源于晨報(bào) 客戶需求： ?45%聯(lián)體別墅 ?38%洋房 ?17%公寓 來電分析 晨報(bào)廣告 后（ ~）客戶總結(jié)分析 認(rèn)知途徑示意圖26%24%11%11%13%15%路過新聞晨報(bào)介紹戶外廣告上海樓市其他認(rèn)知途徑 ?晨報(bào)客戶占到了總體的四分之一，可見廣告的作用十分明顯。 來訪分析 晨報(bào)廣告 后（ ~）客戶總結(jié)分析 %%%%%%%公寓 洋房 聯(lián)排別墅需求產(chǎn)品類型示意圖公寓洋房聯(lián)排別墅產(chǎn)品類型需求 ?此次晨報(bào)廣告主推花園洋房，加之現(xiàn)場銷售的宣傳與引導(dǎo)，廣告后客戶對于花園洋房的需求有較大幅度的提高。 區(qū)域來源 ?閔行和長寧的客戶量有明顯增加，閔行客戶占到了總體一半以上，長寧客戶也有 11%的來訪量。其他各區(qū)變化不大。 晨報(bào)廣告 后（ ~）客戶總結(jié)分析 需求房型示意圖%%%%%%%大三房 四房 復(fù)式 聯(lián)體 二房 小三房產(chǎn)品類型需求 ?以上的戶型需求涵蓋了洋房和公寓。 ?廣告后詢問聯(lián)體別墅和花園洋房客戶大量增加，部分聯(lián)體別墅客戶通過現(xiàn)場銷售的解說引導(dǎo)，需求逐步轉(zhuǎn)向花園洋房的一至三層或公寓復(fù)式。 晨報(bào)廣告 后（ ~）客戶總結(jié)分析 %%%%%%%%%6080萬 90100萬 8090萬 1 0 0 萬以上需求總價(jià)示意圖總價(jià)需求 ?雖然廣告帶來的大戶型需求的客戶增加，但這些客戶的購房預(yù)算仍然十分有限，說明本案的地塊條件及產(chǎn)品特性所決定了的本案的客戶層次主要是中等偏低地階層。因此價(jià)格的控制是十分重要的因素。 晨報(bào)廣告 后（ ~）客戶總結(jié)分析 電話回訪總數(shù)： 101組 有效程度示意圖67%23%10%無意向一般意向較大意向?回訪 101組客戶中， 67組無意向， 24組一般意向， 10組為較大意向客戶 。 ?累積客戶中近 70%的客戶流失，其主要原因在于絕大部分流失的客戶都是在 05年 9月 06月 2月之間來訪的，時(shí)間較長。 ?近期來訪的客戶相對意向都比較明確，但這些客戶大部分都在觀望和比較之中，價(jià)格是這些客戶判斷比較的重點(diǎn)。 回訪客戶 總結(jié)分析 意向客戶分析 剔除無效客戶，對 33組意向客戶進(jìn)行重點(diǎn)分析。需求公寓的有 26組，花園洋房的有 6組。 公寓需求房型示意圖35%31%19%15%二房小三房大三房復(fù)式洋房需求房型示意圖50%30%20%頂樓二房 底摟四房 三房回訪客戶 總結(jié)分析 公寓期望價(jià)格示意圖15%50%25%10%4 7 0 0 以下47004900490052005 2 0 0 以上洋房期望價(jià)格示意圖20%60%20%5 5 0 0 以下 54005600 5 6 0 0 以上?洋房客戶有 60%選擇了 54005600著一價(jià)格區(qū)間，普遍客戶所接受的價(jià)格上限基本不超過 5700。這與目前洋房的示范單位還未開放，客戶對洋房的不甚了解有關(guān)。 ?數(shù)據(jù)顯示：公寓客戶的需求價(jià)格區(qū)間基本集中在47004900，能夠接受的價(jià)格上限是 5200。 回訪客戶 總結(jié)分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 市場競爭分析 我們的策略 開盤方案 白馬花園 06年整體策略方案 產(chǎn)品評估 客戶分析 房型 面積 套數(shù) 所占比重 所占比重 二房二廳一衛(wèi) 6套 7 % 7% 三房二廳一衛(wèi) 10套 12% 12% 三房二廳二衛(wèi) 6套 7% 60% 31套 36% 14套 17% 復(fù)式 5套
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