【文章內(nèi)容簡介】 ~27~ ?項目競爭力分析 2 富陽板塊競爭分析 ?目標(biāo)板塊特征 ?樓盤個案 ?銀湖排屋市場 樓盤名稱 清源 .上林湖 美達(dá) .五月香山 三江 .鳴翠桃源 三江 .鳴翠藍(lán)灣 綠城 .七里香溪 富春泉水灣 大有 .清竹藍(lán)庭 占地面積 500畝 100畝 350畝 330畝 600余畝 932畝 180畝 總建筑面積 約 17萬㎡ 65000余 ㎡ 30多萬 ㎡ ㎡ 12萬 ㎡ 28萬 ㎡ 8萬 ㎡ 開發(fā)期次 共二期 ,現(xiàn)為一期 共一期 ,現(xiàn)為一期 滾動式 共三期 ,現(xiàn)為二期 共二期 ,現(xiàn)為二期 滾動式 共三期 ,現(xiàn)為三期 規(guī)劃戶數(shù) 700戶 300余戶 1400戶 約 1200戶 414戶 約 1000戶 318戶 排屋數(shù) 排屋 500多套 排屋 121套 排屋接近 140套 約 1100套 138套排屋 104套 318套排屋 ?三江 .鳴翠藍(lán)灣、清源 .上林湖及大有 .清竹藍(lán)庭均是以排屋為主力 物業(yè)類型的樓盤。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ~28~ ?項目競爭力分析 2 富陽板塊競爭分析 ?目標(biāo)板塊特征 ?樓盤個案 ?銀湖排屋市場 樓盤名稱 清源 .上林湖 美達(dá) .五月香山 三江 .鳴翠桃源 三江 .鳴翠藍(lán)灣 綠城 .七里香溪 富春泉水灣 大有 .清竹藍(lán)庭 客戶定位 杭州高端人群 杭州高端人群 針對比較注重環(huán) 境的人 杭州人， 城市白 領(lǐng)和中產(chǎn)階層 杭州高端人群 杭州中上階層 主要針對電力局 的人 主打概念 環(huán)境 ,戶型 環(huán)境 突顯生態(tài)環(huán) 境的生態(tài)小區(qū) 新田園生活 溪流 清純主義山泉別 墅、環(huán)境 性價比比較高 主要優(yōu)勢 地段 ,配套、環(huán)境等 環(huán)境 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境 好，價格合理， 是富陽最大的樓 盤 地理位置、風(fēng)景 地理位置比較好 , 樓盤所在地是坡 地 ,處于陽光地 帶 ,小區(qū)內(nèi)有溪 流 ,景觀比較好 自然山水、人文 底蘊、新穎的建 筑形態(tài) 是電力局開發(fā)的 , 實力雄厚 ,價格 較低 ,戶型大氣 ?目標(biāo)客戶基本為杭州中上階層人群。 ?地段、環(huán)境、戶型等是銀湖排屋市場主打的概念。 清源上林湖主要優(yōu)勢： ?優(yōu)勢一： “ 地段 —— 黃金區(qū)域 ” ：位于銀湖風(fēng)景別墅區(qū)的核心區(qū)域，南臨九龍大道，北依午潮山國家森林公園。 ?優(yōu)勢二：原生態(tài)環(huán)境無可比擬：清源上林湖三面環(huán)山，坐北朝南，周圍遍布眾多原生水系和泉眼，除小區(qū)東南主入口處的七星池外，小區(qū)周邊還有一個 5000平方米的天然湖泊。 ?優(yōu)勢三：市政配套大大提升含金量：富陽市政府投入 6億重金啟動“ 山水人居 ” 工程，天然氣管網(wǎng)、九龍大道、祝閑公路、生活配套設(shè)施的招商引資等等均提上議事日程，受降區(qū)域建設(shè)如污水處理、超市、學(xué)校、醫(yī)院都已在規(guī)劃建設(shè)之中。 ?優(yōu)勢四：小區(qū)配套完善。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ~29~ ?項目競爭力分析 2 富陽板塊競爭分析 ?目標(biāo)板塊特征 ?樓盤個案 ?銀湖排屋市場 樓盤名稱 清源 .上林湖 美達(dá) .五月香山 三江 .鳴翠桃源 三江 .鳴翠藍(lán)灣 綠城 .七里香溪 富春泉水灣 大有 .清竹藍(lán)庭 排屋 均價 6000多元 /㎡ 4000多元 /㎡ 4600元 /㎡ 左右 疊排 :4100元 /㎡ ， 聯(lián)排 :5200元 /㎡ 6000多元 /㎡ 5000多 元 /㎡ 一期和二期 :4888元 /㎡ ,三期 :5200元 / ㎡ 排屋 單價 排屋大多在 58006500元 / ㎡ ，少量價格 較貴，達(dá)到 8000元 /㎡ —— 排屋： 4480 4800元 /㎡ 疊排 3680— 4450元 / ㎡ ；聯(lián)排 4980— 5780 元 /㎡ —— 48005500元 /㎡ 50005700元 /㎡ 排屋 總價 排屋 : 140230萬元 排屋 : 140180萬 70110萬，其 中聯(lián)排總價 100 多萬 114136萬，疊排平 均 80萬左右（含車 庫），聯(lián)排 110萬左 右含車庫） 140多萬 200 多萬，主力 150170萬元 104160多萬 120150萬元， 主力總價 130萬 ?總價有 70110萬、 110150萬及 150萬以上三個檔次 ，以 110萬以上為主（按套數(shù)論）。 ?單價主要是 40004300、 47004800、 50005800及 6000元以上四個檔次，以 5000元以下為主。 ?結(jié)論：市場競爭相對不太激烈的區(qū)間是單價 52005500元 /方米，總價 110萬以下或 140萬以上的排屋。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ~30~ ?項目競爭力分析 2 富陽板塊競爭分析 ?目標(biāo)板塊特征 ?樓盤個案 ?銀湖排屋市場 樓盤名稱 清源 .上林湖 美達(dá) .五月香山 三江 .鳴翠桃源 三江 .鳴翠藍(lán)灣 綠城 .七里香溪 富春泉水灣 大有 .清竹藍(lán)庭 排屋 面積 197258平米 220300多㎡ 170220㎡ 疊排 :170200 ㎡ ，聯(lián)排 :220 ㎡ 左右 224254㎡ 200300 ㎡ 220260㎡ 排屋主 力面積 230㎡ 左右 230250㎡ 疊排 183㎡ 、197㎡ 聯(lián)排 220㎡ 疊排 :188㎡ , 聯(lián)排 :220㎡ 左右 230240㎡ 240290 220㎡ 備注 —— 230250占 80％ —— 17 18 21 21 21 22 223 230240占 60％以上 —— 220230約 35％ 230 240約 30％， 240260 約 30％ ?排屋主力面積是 220260平米。 ?根據(jù)調(diào)查，估計整個市場在售排屋面積配比情況為： 200平方米以下 15％； 200230平方米 45％（ 220230占 30％）； 230260約 25％； 260平方米以上約 15％。 ?結(jié)論：供應(yīng)主力是普通中檔排屋，經(jīng)濟型及豪華型排屋量不是很大。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ~31~ ?項目競爭力分析 2 富陽板塊競爭分析 ?目標(biāo)板塊特征 ?樓盤個案 ?銀湖排屋市場 樓盤名稱 清源 .上林湖 美達(dá) .五月香山 三江 .鳴翠桃源 三江 .鳴翠藍(lán)灣 綠城 .七里香溪 富春泉水灣 大有 .清竹藍(lán)庭 在售排屋 一期 :346戶 ,其 中排屋占了 90％ 300余戶 —— —— —— 104戶 —— 開盤時間 （開盤即賣排屋） 一期 二期 2022年底 （排屋是 在 04年底接近 05 年開始賣的） 本期開盤 一期 : 二期 : 三期 :2022年底 排屋去 化情況 已經(jīng)銷售 85%的 房源，排屋 230 ㎡ 的銷售的比較好 排屋目前還剩 1/3的房源 還剩少量，約 20套 還剩少量余房 230240㎡ 均售 完，目前排屋 只剩 10套左右 的排屋，面積 224或 250㎡ 銷售 60％以 上，目前還剩 3040套 三期目前還剩 2/3的房源， 220㎡ 的房子銷 售的比較好 ?排屋整體銷售較好。 ?面積在 220240平米左右的排屋去化情況較好。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ~32~ ?項目競爭力分析 2 富陽板塊競爭分析 ?目標(biāo)板塊特征 ?樓盤個案 ?銀湖排屋市場 樓盤名稱 套數(shù) 備注 清源 .上林湖（含二期） 約 190套 主力面積 230左右 美達(dá) .五月香山 約 40套 三江 .鳴翠桃源（全部） 約 40套 三江 .鳴翠藍(lán)灣（含三期） 約 350套 面積 210230為主流 綠城 .七里香溪 約 10套 大有 .清竹藍(lán)庭 約 130套 針對電力局客戶 九龍一號（全部） 約 200套 面積 209280平方米 三優(yōu)聽香水榭（全部） 約 150套 面積 200平方米左右 富春泉水灣 約 40套 后期只造獨幢別墅 合計 960套 2022— 2022年銀湖板塊排屋潛在供應(yīng)量估計 ?2022年三優(yōu)聽香水榭及九龍一號將開盤。其中，九龍一號預(yù)計 2022年4月份上市，為中式風(fēng)格。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ~33~ ?項目競爭力分析 2 富陽板塊競爭分析 ?目標(biāo)板塊特征 ?樓盤個案 ?銀湖排屋市場 銀湖排屋市場小結(jié) —— 供需狀況 目前排屋在售樓盤有 6個。 2022年將增加九龍一號、三優(yōu)聽香水榭，預(yù)計未來兩年排屋供應(yīng)量約為 960套。 需求：較旺 供應(yīng)：較多 供需兩旺 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ~34~ ?項目競爭力分析 2 富陽板塊競爭分析 ?目標(biāo)板塊特征 ?樓盤個案 ?銀湖排屋市場 銀湖排屋市場小結(jié) —— 市場空間 總價 100萬以下 單價： 52005500元 /平方米 面積： 200平米以下 （ 260平米以上供應(yīng)也相對較少） 面積 200平米以下，總價 100萬以內(nèi)的聯(lián)排是非常討巧的產(chǎn)品 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ~35~ ?項目競爭力分析 2 富陽板塊競爭分析 ?目標(biāo)板塊特征 ?樓盤個案 ?銀湖排屋市場 銀湖排屋市場小結(jié) —— 各樓盤優(yōu)劣勢比較 樓盤名稱 比較優(yōu)勢 比較劣勢 競爭力評估 清源上林湖 地段、配套、環(huán)境 總價高 ★★★☆ 美達(dá)五月香山 環(huán)境、價格 規(guī)模小 ★★★ 三江鳴翠桃源 規(guī)模、價格 對高端人群吸引力不大 ★★★ 三江鳴翠藍(lán)灣 規(guī)模、價格 對高端人群吸引力不大 ★★★ 綠城七里香溪 品牌、地段 總價高 ★★★★ 富春泉水灣 環(huán)境 位置 ★★★ 大有清竹藍(lán)庭 性價比、戶型 位置 ★★★ 本項目 環(huán)境（濕地環(huán)境） 地段 ★★★ 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ~36~ ?項目排屋的優(yōu)勢：濕地景觀。 ?項目排屋劣勢：離銀湖核心區(qū)域距離相對較遠(yuǎn)。 ?項目排屋空間：單價 52005500元 /平方米，面積 200平方米以下，總價在 100萬以下的排屋。在此基礎(chǔ)上，我們更偏向于認(rèn)為逸城應(yīng)做 170180平方米左右的經(jīng)濟型聯(lián)排。 ?項目競爭力分析 2 富陽板塊競爭分析 ?目標(biāo)板塊特征 ?樓盤個案 ?銀湖排屋市場 項目競爭力分析 —— 排屋篇 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ~37~ ?逸城所在位置比較獨立，人氣不旺，沒有形成良好的居住氛圍。 ?從板塊來講，最好歸于銀湖板塊；因此，其也只能找銀湖板塊的其他樓盤進(jìn)行借鑒。銀湖板塊除華庭云頂外基本是別墅，因此，逸城應(yīng)該借鑒的樓盤應(yīng)該是華庭云頂。 ?從自然條件來講，華庭云頂與逸城在伯仲之間，不過華庭云頂有大尺度的山景，非常具有震撼力。相比而言，逸城的樓盤品