【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ， 13間桑拿足浴包房 碧桂園假日半島酒店 歐陸風(fēng)格 玖瓏湖 簡(jiǎn)約自然 ? 開(kāi)發(fā)商：香港新鴻基 ? 占地： 2,000畝 ? 到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅 40分鐘車(chē)程 ? 產(chǎn)品：獨(dú)棟、聯(lián)排 ? 設(shè)計(jì)概念 ：引景入室，運(yùn)用大開(kāi)間、大幅玻璃門(mén)窗元素 ? 配套 ? 會(huì)所 ? 南中國(guó)首家耀華國(guó)際教育園 ? 啟勝物業(yè)管理 ? 周邊配套 玖瓏湖公主酒店 歐洲小鎮(zhèn) ? 開(kāi)發(fā)商：香港金馬集團(tuán) ? 未評(píng)星， 2022年開(kāi)業(yè) ? 分散式建筑，共 12棟 ? 一期 114間 ? 餐廳： ? 中餐大廳： 60位， 6個(gè)包廂 ? 咖啡廳 120位 ? 龍吧 60位 (德國(guó)酒吧 ) ? 會(huì)議室 ? 多功能廳 500㎡ ? 1個(gè)中會(huì)議室 ? 3個(gè)小會(huì)議室 ? 酒店二期（王子城堡酒店 ） ? 客房 214間 ? 會(huì)議室 20個(gè)，可同時(shí)容納 2022人 ? 餐廳 4個(gè) ?龍泉水療館 ?獨(dú)棟， ㎡ ?一樓：戲水區(qū)、泳池、泡池等 ?二樓：迷你電影院、網(wǎng)上沖浪區(qū)、休息區(qū)和自助餐區(qū)、豎琴區(qū)、美甲區(qū)等 ?三、四樓為主題 SPA專(zhuān)區(qū)和發(fā)型彩妝 ?歐洲小鎮(zhèn) SPA之旅套票 5384958 王子酒店 碧桂園鳳凰城 ? 2022年開(kāi)盤(pán) ? 占地： 10， 000畝 ? 到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅 30分鐘車(chē)程 ? 產(chǎn)品：別墅、洋房 ? 配套 ? 鳳凰中英文學(xué)校 ? 會(huì)所 ? 荔枝公園 ? 交通樞紐 ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2022年 ? 五星級(jí) ? 客房： 573間 ? 餐廳 ? 維也納西餐廳 ? 漁米之香中餐廳 ? 立村日本料理 ? 會(huì)議室 ? 16個(gè) ? 最大多功能廳1,427㎡ 碧桂園鳳凰城酒店 歐陸式風(fēng)格 ? 康樂(lè) ? 水療 SPA9間 ? KTV 4間 ? 桑拿 5間 ? 棋牌 10間 ? 評(píng)價(jià) ? 熱鬧的度假村 ? 主題明顯 ? 硬件設(shè)施好 東方夏灣拿 ? 開(kāi)發(fā)商：珠江地產(chǎn) ? 2022年開(kāi)盤(pán) ? 占地 3,000畝 ? 資源稟賦：流溪河 ? 產(chǎn)品：獨(dú)棟、聯(lián)排別墅 ? 配套：美術(shù)館、荔枝林、人造沙灘 ? 2022年開(kāi)業(yè) ? 214間套客房（含 28套酒店式公寓） ? 餐廳 ? 中餐大廳： 200人 ? 西餐廳： 120人 ? 大堂吧： 60人 ? 宴會(huì)廳： 250人 ? 會(huì)議室 ? 多功能宴會(huì)廳： 385㎡ ? 6間中小型會(huì)議室 ? 康樂(lè)配套 ? 卡拉ＯＫ（３間）、棋牌室（６間）、恒溫泳池 ? 評(píng)價(jià)：硬件一般，特色不鮮明 東方夏灣拿豪生酒店 拉丁風(fēng)情 祈福南灣半島 ? 占地 2,500畝 ? 資源稟賦： 700公頃原生山林、 120公頃仙湖 ? 產(chǎn)品：洋房、別墅 ? 配套：醫(yī)院診療所、國(guó)際學(xué)校、水上樂(lè)園、會(huì)所、 18洞高爾夫、騎馬會(huì)、游艇會(huì)、郊野公園 /田園（悠閑滑草、采摘時(shí)令新鮮水果 /蔬菜、野趣燒烤、樂(lè)騎單車(chē)、水陸拓展游玩）、祈福仙湖酒店 祈福仙湖酒店 地中海風(fēng)情 ? 2022年開(kāi)業(yè) ? 四星級(jí) ? 客房：約 600間套 ? 主樓： 11層 ? 別墅： 7棟（每棟 10個(gè)房間，會(huì)議室、餐廳等） ? 標(biāo)準(zhǔn)間： 18㎡ ? 高級(jí)間： 28㎡ ? 豪園： 750㎡ ? 會(huì)議室 餐廳 ? 祈福中餐廳 ? 怡情西餐廳 ? 陽(yáng)光長(zhǎng)廊 ? 漁人碼頭 配套： ? 人造沙灘 ? 按摩泳池 ? 日式 SPA11間 ? KTV30間 套票 2022年 ? 休閑度假套票228/2人 ? 農(nóng)趣田園樂(lè)套票228/2人 ? 嫵媚水療 SPA套票 498/2人 ? 活動(dòng)豐富 ? 水上活動(dòng)最受歡迎 ? 服務(wù)較好 ? 設(shè)施陳舊 祈福仙湖酒店 地中海風(fēng)情 順德碧桂園 學(xué)校 醫(yī)療 四大會(huì)所 農(nóng)莊 豪園會(huì)所 國(guó)際會(huì)所 花園會(huì)所 西苑會(huì)所 順德碧桂園度假村 歐陸式風(fēng)格 ? 四星級(jí) ? 186間套：集約 +4別墅 ? 中西餐廳 ? 配套： ? 蒙娜麗莎卡拉 OK夜總會(huì) ? 保齡球道 18條 ? 小型足球場(chǎng) ? 健美健身室 ? 壁球室 ? 室內(nèi)羽毛球場(chǎng) 7個(gè) ? 籃球場(chǎng) 3個(gè) ? 網(wǎng)球場(chǎng) 8個(gè) ? 乒乓球臺(tái) 17張 ? 戲水泳池、標(biāo)準(zhǔn)游泳池、恒溫泳池（內(nèi)設(shè)干蒸、濕蒸） ? 國(guó)際拉幕式文化廣場(chǎng)（綜合演藝中心） ? 評(píng)價(jià)：廣州近郊度假目的地，農(nóng)場(chǎng)一般 ? “ 玫瑰之約 ” 情侶套票約 600元 ? “ 世外桃園盡在碧桂園 ” 旅游套票約 500元 會(huì)議室 位置 課堂式 （人） U型 （人） 劇院式 （人） 宴會(huì)式 （人） 寬度 （米） 長(zhǎng)度 （米） 面積 （平方米） 多功能廳 豪園 3F 250 150 400 260 25 470 B1 豪園 3F 80 B2 豪園 3F 30 B3 豪園 3F 10 A1A2A3 豪園 1F 80 60 120 5 x 10 6 A5A6 豪園 1F 40 40 80 3 x 10 6 A7A8 豪園 1F 60 60 80 4 x 10 鳳凰廳 豪園 2F 90 60 130 9 x 10 五星級(jí)酒店結(jié)合區(qū)域固有資源或者創(chuàng)造高檔資源作為大型度假項(xiàng)目的啟動(dòng)引擎已經(jīng)成為主流模式 . ?潛在項(xiàng)目 碧桂園假日半島 酒店 高爾夫 主題公園 湖景 祈福南灣半島 酒店 水公園 順德碧桂園 湖景 酒店 別墅 玖瓏湖 品牌 湖景 借勢(shì) 其它 酒店 酒店 碧桂園鳳凰城 東方夏灣拿 酒店 ?一線(xiàn)湖景 +五星酒店 ? 采取一線(xiàn)湖景資源，以酒店將湖景資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將以單純欣賞湖景、商務(wù)會(huì)議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源 ?高爾夫 +五星酒店 ? 高爾夫的定位直接宣示了高端路線(xiàn)的市場(chǎng)形象，同時(shí)以五星酒店和高爾夫俱樂(lè)部的度假村概念帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利已經(jīng)成為較為成熟的模式 ? 水公園 +五星酒店 ? 利用固有資源，通過(guò)水上公園等娛樂(lè)場(chǎng)所先期催熱市場(chǎng)，土地升值后推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值上漲，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)盈利 總結(jié) —— 開(kāi)發(fā)引擎選擇 總結(jié) —— 酒店與地產(chǎn)關(guān)系研究 ? 五星級(jí)酒店結(jié)合區(qū)域固有資源或者創(chuàng)造高檔資源作為大型度假項(xiàng)目的啟動(dòng)引擎已經(jīng)成為主流模式 ? 從現(xiàn)有的成功案例來(lái)看，這些引擎既能完成昭示項(xiàng)目市場(chǎng)形象作用的同時(shí)，將旅游、休閑資源直接轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，最終帶來(lái)房地產(chǎn)客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品消化，完成地產(chǎn)盈利。 ? 部分項(xiàng)目配有高爾夫，已經(jīng)成為提升項(xiàng)目品質(zhì)的主要物業(yè)功能； ? 酒店一般采用集約式形勢(shì)，別墅式酒店出現(xiàn)的概率并不高 — 別墅式酒店占地較多。 總結(jié) —— 酒店與地產(chǎn)關(guān)系研究 碧桂園假日半島 碧桂園鳳凰城 東方夏灣拿 祈福仙湖 項(xiàng)目規(guī)模（畝） 8,700 10,000 3,000 2,500 酒店規(guī)模（間套） 222 573 214 570 比例關(guān)系 39 17 14 4 碧桂園假日半島 玖瓏湖 東方夏灣拿 獨(dú)棟均價(jià) 11000 20220 18000 聯(lián)排均價(jià) 6000 / 8500 洋房均價(jià) 3800 / / 酒店房?jī)r(jià) 495 620 440 獨(dú)棟與酒店價(jià)格系數(shù) 22 32 41 聯(lián)排與酒店價(jià)格系數(shù) 12 / 19 洋房與酒店價(jià)格系數(shù) 8 / / ? 酒店規(guī)模大小與整體項(xiàng)目的體量 并無(wú)明顯的相關(guān)性 ? 地產(chǎn)價(jià)格受到項(xiàng)目資源條件、區(qū)位條件、開(kāi)發(fā)商品質(zhì)、配套設(shè)施等多種因素影響，因此橫向?qū)Ρ葋?lái)說(shuō)，酒店檔次與地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性不明顯 Spa泳池別墅 17棟 Spa皇家海景別墅 1棟 Spa海景二房別墅 2棟 酒店開(kāi)發(fā)模式 —— 小型精品酒店 昆明柏聯(lián) SPA溫泉酒店 ? 富春山居圖 ? 富春江 ? 茶文化 ? 茶園主題高爾夫 ? 70間套客房 ? 17棟別墅 富春山居 酒店開(kāi)發(fā)模式 —— 小型精品酒店 ? 玉龍雪山 ? 麗江古城 ? 納西文化 ? 國(guó)際品牌 ? 80棟別墅 ? 42套套房 酒店開(kāi)發(fā)模式 —— 小型精品酒店 麗江悅榕莊 ? 湯山溫泉區(qū) ? 中式與印尼風(fēng)格結(jié)合 ? 國(guó)際品牌 ? 21棟別墅 南京香樟華萍 酒店開(kāi)發(fā)模式 —— 小型精品酒店 總結(jié) —— 小型精品度假酒店共性特征 ? 區(qū)位：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線(xiàn)城市，如北京、上海 ? 資源：稀缺性自然景觀(guān)和人文資源，如麗江、三亞 ? 配套：高爾夫、溫泉、茶園等 ? 設(shè)計(jì)及品牌：大師設(shè)計(jì)、國(guó)際品牌 ? 規(guī)模：一般在 100間套以?xún)?nèi)， 4050間套居多 ? 經(jīng)營(yíng)：房?jī)r(jià) 15004000元、出租率 40%60% ? 客源： 6080%境外客源 ? 中國(guó)高資產(chǎn)人群逐年遞增，主要集中在京津唐、長(zhǎng)三角、珠三角三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域或者有優(yōu)秀旅游資源的區(qū)域。 萬(wàn)事達(dá)機(jī)構(gòu) ? 中國(guó) HNWI及 UHNWI人群 39%集中于上海、北京、 廣州 三大城市，預(yù)計(jì)到 2022年，將上升到 47% ? 其次是深圳、寧波、杭州、溫州、天津和廈門(mén)等 ? 中國(guó) HNWI花費(fèi)最高的休閑活動(dòng)是旅游。 2022年，中國(guó) %HNWI在休閑和娛樂(lè)活動(dòng)方面的花費(fèi)為 1萬(wàn)元 總結(jié) —— 小型精品度假酒店分布 招商銀行 《 中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告 》 ? 中國(guó)私人財(cái)富市場(chǎng)潛力巨大，在金融危機(jī)背景下依然保持較穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭 ? 千萬(wàn)富翁財(cái)富目標(biāo)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國(guó)高凈值人群以私人財(cái)富的繼續(xù)積累為第一目標(biāo)，緊隨其后的第二大財(cái)富目標(biāo)是 “ 追求高品質(zhì)的生活 ” ? 廣東、 上海、北京、江蘇、浙江五個(gè)省市的千萬(wàn)富翁人數(shù)均超過(guò) 2萬(wàn)人， 廣東位列第一，至2022年末已達(dá)到 ，占全國(guó) 15%， 上海市、北京市、江蘇、浙江千萬(wàn)富翁分別約為 5萬(wàn)、 3萬(wàn)、 、 。 Part 2 項(xiàng)目戰(zhàn)略與定位研究思路 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略分析 投資模式分析 建立投資約束前提 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略分析 酒店競(jìng)爭(zhēng)策略分析 酒店定位 投資估算 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weaknesses） ? 位于仙人湖水庫(kù)，周邊江景及人造水景優(yōu)美。 ? 酒店屬于大型綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的物業(yè)之一，商業(yè)街和高檔住宅區(qū)將改善酒店經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為酒店聚集人氣。 ? 依托項(xiàng)目?jī)?nèi)的“三養(yǎng)”設(shè)施及其它休閑度假設(shè)施，項(xiàng)目酒店具有鮮明和獨(dú)特的主題特色。 ? 政府重點(diǎn)引進(jìn)工程，受政府高度的重視和優(yōu)惠政策的支持。 ? 經(jīng)過(guò)科學(xué)的研究和策劃，避免投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品的先進(jìn)性和合理性。 ? 酒店周邊住宅項(xiàng)目和商業(yè)街的成熟存在一定培育期，酒店經(jīng)營(yíng)初期，周邊商業(yè)氛圍和人氣相對(duì)不足。 ? 酒店距離長(zhǎng)沙市政治及商業(yè)中心有一定距離。 機(jī)會(huì)（ Opportunities） 威脅（ Threats） ? 周邊區(qū)域目前尚無(wú)五星級(jí)酒店，酒店未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將處于“低競(jìng)爭(zhēng)”的市場(chǎng)格局。 ? 本項(xiàng)目酒店靠近云龍華強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)基地，距離長(zhǎng)沙機(jī)場(chǎng)也較近，華強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)基地和黃花機(jī)場(chǎng)可為項(xiàng)目酒店帶來(lái)一定量的旅游及商務(wù)客源。 ? 酒店位于長(zhǎng)沙市區(qū)、瀏陽(yáng)及株洲交匯之處，隨著長(zhǎng)株潭一體化的發(fā)展及長(zhǎng)沙市城區(qū)范圍的逐步擴(kuò)大，項(xiàng)目酒店整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境逐步改善。 ? 周邊區(qū)域可能會(huì)再建若干高星級(jí)酒店（如華文化產(chǎn)業(yè)基地及歐洲小鎮(zhèn)內(nèi)待建的高星級(jí)酒店），將對(duì)本項(xiàng)目酒店造成直接經(jīng)營(yíng)壓力。 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略分析 ? 基于我們與業(yè)主公司關(guān)于本項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的交流與溝通，我們了解到本項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)及開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略有： ? 項(xiàng)目地總體定位：郊區(qū)休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)高端生態(tài)休閑度假養(yǎng)生別墅； ? 形象定位：中部之窗； ? 功能定位：養(yǎng)生功能 +休閑、娛樂(lè)、會(huì)議 +生活配套 +休閑運(yùn)動(dòng)； ? 項(xiàng)目亮點(diǎn)：差異化定位，重視產(chǎn)品創(chuàng)新，降低小型別墅購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻； ? 活動(dòng)策劃：打造度假養(yǎng)生圣地，重點(diǎn)做好水域活動(dòng)的開(kāi)發(fā)； ? 主題概念：重點(diǎn)塑造養(yǎng)生概念主題。 項(xiàng)目投資模式分析 —— 開(kāi)發(fā)引擎選擇 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心驅(qū)動(dòng)因素示